Otázka: Darovanie bytu plnoletým deťom

Dobrý deň, chcel by som sa informovať ohľadom darovania bytu. V prípade, že matka daruje svojim trom deťom byt darovacou zmluvou a uvedie v nej hodnotu bytu (informačne a bude aj znalecký posudok na hodnotu bytu, napríklad na 75 000 EUR), a potom tieto deti o pol roka predajú tento byt za vyššiu cenu - zaplatia potom pri daňovom priznaní 19 % iba z rozdielu medzi hodnotou bytu a cenou za ktorú ho predali? Pokiaľ možno, prosím o objasnenie toho, ako je tento proces riešený. Ďakujem vám za odpoveď. S úctou.

Odpoveď: Darovanie bytu plnoletým deťom

Dobrý deň,

ďakujeme za otázku, na ktorú odpovedáme nasledovne :

Základná právna úprava úprava predmetnej problematiky je upravená v ust. zákona o dani z príjmov č. 595/2003 Z.z. v platnom znení. Podstatné informácie podľa nášho názoru sú nasledovné :

I./ Ak sa pýtate na otázku, či v prípade darovania je potrebné platiť daň, uvádzame, že daň z darovania bola s účinnosťou od r. 2004 zrušená. 

II./ Zodpovedanie otázky dane z príjmu pri  predaji darovanej nehnuteľnosti : 

Vás zaujíma, či následný predaj darovanej nehnuteľnosti v takomto krátkom časovom období podlieha dani z príjmu, je dôležité resp. podstatné vedieť kedy nehnuteľnosť nadobudla Vaša matka.

Možnosti sú nasledovné :
Na účely uplatnenia výdavku sa pri príjme z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej darom, ktorý nie je oslobodený od dane, je potrebné posúdiť skutočnosť, či by bol príjem z predaja u darcu v čase darovania, ak by nehnuteľnosť predal, oslobodený od dane alebo nie.

a/ Ak by bol príjem z predaja u darcu  v čase darovania oslobodený od dane, potom je výdavkom pri predaji predmetnej nehnuteľnosti Vami, cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania.  Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním do 31.12.2015, výdavkom je cena v čase darovania – tzv. reprodukčná obstarávacia cena (určená napr. znaleckým posudkom k času darovania, resp. ohodnotenie určené v darovacej zmluve); ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním po 31.12.2015, výdavkom je cena v čase darovania určená znaleckým posudkom.

b/ V prípade, ak by príjem z predaja u darcu v čase darovania nebol oslobodený od dane,  potom výdavkom u predávajúceho darovanej nehnuteľnosti je obstarávacia cena zistená u darcu ,t.j. cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca do vlastníctva, teda Vaša matka.

Príklad : 

a/ Nehnuteľnosť nadobudla Vaša matka v r. 2011  za sumu 40 000 €,  darovacia zmluva v 01/2018  na sumu 75 000 € a následný predaj 07/2018 za 100 000 €, výdavkom  pri podaní daň priznania v tomto prípade by bola  suma 75.000 € plus Vaše ostatné výdavky napr. odmena znalca, odmena advokáta. Predmetom dane z príjmu bude v podstate suma 100 000 € mínus 75 000 € plus ost. výdavky = 25 000 € na zdanenie.

b/ Nehnuteľnosť nadobudla Vaša matka v r. 2016 za sumu 40 000 €, darovacia zmluva v 01/2018 na sumu 75 000 € a následný predaj v 07/2018 za 100 000 €, výdavkom pri podaní daň. priznania v r. 2019 by bola cena 40 000 € plus Vaše ostatné výdavky napr. odmena znalca, odmena advokáta / Predmetom dane bude v podstate suma  60 000 €/.

V súvislosti so zdanením príjmu z predaja z darovanej nehnuteľnosti je potrebné počítať s daňou z príjmu 19 %, ako aj s odvodmi do zdravotnej poisťovne vo výške 14 %.

III./  Výdavky pri predaji, ktoré by ste si mohli uplatniť  vymedzuje ust. § 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov sú nasledovné :  
V závislosti od toho, či by bol príjem z predaja v čase darovania oslobodený od dane alebo nie, výdavkom u Vás v prípade predaja nehnuteľnsoti by bola cena nehnuteľnosti v čase jej nadobudnutia darovaním, alebo cena nehnuteľnosti, za ktorú túto nadobudol darca /Vaša matka/.
Výdavkom sú ďalej finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu veci vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom veci okrem výdavkov na osobné účely, ďalej sa môže  jednať o  správne poplatky pre katastrálny odbor, odmena súdneho znalca za znalecký posudok, odmena advokáta za spísanie zmlúv.

IV./ Vo veci odporúčame na spísanie ako darovacej, tak aj následne kúpnopredajnej zmluvy využiť služby advokáta, ktorý bude zmluvu autorizovať. Výhodou je, že vklad autorizovanej zmluvy katastrálny odbor povolí v lehote najneskôr do 20 dní bez bližšieho skúmania zmluvy na katastri nehnuteľností.  Pokiaľ chcú účastníci, aby zmluvy boli zavkladované v zrýchlenej lehote 15 dní, musia zaplatiť správny poplatok 265,50 eur. Pokiaľ by zmluvu autorizoval advokát táto bude zavkladovaná v zrýchlenej lehote 20 dní za správny poplatok dokonca 18,- eur pri podaní zamýšľaného návrhu na vklad.

Autorizáciou zmluvy sa chránia jej účastníci. V zmysle zákona o katastri nehnuteľností zmluvu autorizovanú advokátom, katastrálny odbor posudzuje iba z pohľadu, či je súladná s katastrálnym operátom a či sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu. Katastrálny odbor už neskúma či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, 
- či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom, pri rozhodovaní o vklade katastrálny odbor už neprihliada aj na skutkové a právne skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu. 
Jediné, čo katastrálny odbor skúma v zmluve je to, či je zmluva súladná s katastrálnym operátom, t.j. či je zmluva v súlade s tým, čo je napísané na liste vlastníctva, v zmluvách a či sú splnené podmienky na povolenie vkladu.  
Advokát je poistený pre prípad vzniku škody v súvislosti s autorizáciou zmluvy o prevode nehnuteľnosti a účastníkom zmluvy musí oznámiť výšku poistného krytia aj poisťovňu, v ktorej je poistený. 

Advokát vysvetlí obom účastníkom podmienky v zmluve. Autorizácia prináša i tú výhodu, že už nemusíte ísť svoje podpisy overiť k notárovi, autorizácia sa preukazuje doložkou o autorizácii.

Pokiaľ by sa Vám naša odpoveď pozdávala ako veľmi obsiahla, uvádzame, že chceme ako zodpovedať otázku, tak aj poskytnúť pýtajúcemu sa odpoveď v širších súvislostiach.

Dúfame, že naša právna rada Vám pomôže.