Čo by mal realitný maklér vedieť

Sprostredkovateľská činnosť v realitnej oblasti je prácou na pomedzí niekoľkých odborov. Každý realitný maklér by mal preto disponovať pomerne širokým spektrom vedomostí na to, aby svoju prácu vykonával odborne.

Základný právny servis

Je vysoko žiaduce, aby sa realitný maklér rýchlo orientoval v právnej úprave súvisiacej so sprostredkovaním predaja nehnuteľností. Základný právny rámec v tomto smere určuje Občiansky zákonník, zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a v neposlednom rade katastrálny zákon. Zmluvy o prevode nehnuteľností majú totiž viacero povinných zákonných náležitostí, ktoré ak nie sú dodržané, môže vzniknúť problém pri zápise vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností. V rámci právneho servisu by mal maklér vedieť poradiť napríklad to, ako docieliť zrýchlený zápis do katastra nehnuteľností alebo ako odstrániť nedostatky zmluvy o prevode nehnuteľnosti, návrhu na vklad, či iné nedostatky. Klienta by mal poučiť o nákladoch súvisiacich s prevodom nehnuteľností, najmä s katastrálnym konaním alebo vypracovaní znaleckého posudku a pod.

Analýza trhu s nehnuteľnosťami

Asi najzákladnejším predpokladom pri realitnej činnosti je výborná znalosť aktuálneho trhu s nehnuteľnosťami. Realitný maklér by však mal ovládať nielen aktuálnu ponuku a dopyt na trhu s nehnuteľnosťami, ale mal by vedieť odhadnúť aj možné prognózy budúceho vývoja. V tomto mu môže výrazne dopomôcť aj prehľad vo finančnom sektore, ktorý výrazným spôsobom ovplyvňuje aj trh s nehnuteľnosťami. Realitný maklér by mal mať ďalej vedomosti o kúpyschopnosti obyvateľstva a súčasných trendoch ovplyvňujúcich realitný trh. Na základe uvedených znalostí môže potom klientovi pomôcť určiť optimálnu cenu predávanej nehnuteľnosti. V rámci určovania ceny by sa mali zohľadniť všetky rozhodujúce faktory. Napríklad pri kúpe nehnuteľnosti určenej na bývanie je vhodné poznať okrem iného lokalitu, v ktorej sa predávaná nehnuteľnosť nachádza, priľahlú infraštruktúru a tiež občiansku vybavenosť v blízkosti nehnuteľnosti. Správnym určením ceny za predávanú nehnuteľnosť sa možno vyhnúť tomu, aby bola predávaná nehnuteľnosť predávaná za neprimerane vysokú cenu, v dôsledku čoho môže byť nehnuteľnosť v ponuke príliš dlho bez toho, aby sa našiel seriózny záujemca. Naopak ak sa cena poddimenzuje, predávajúci môže zbytočne prísť o peniaze.

Finančné služby

Pri sprostredkovaní predaja nehnuteľností je veľmi dôležité aj to, do akej miery sa realitný maklér vyzná vo financiách. Realitný maklér by mal preto ovládať aspoň základné bankové produkty a procesy pri financovaní alebo refinancovaní úverov, ktoré sa týkajú kúpy alebo predaja nehnuteľností. Hoci realitný maklér nie je finančný sprostredkovateľom, je žiaduce, aby bol schopný klientovi zodpovedať aspoň základné otázky z tejto oblasti, prípade aby vedel klientovi odporučiť niekoho, na koho sa v tomto smere možno obrátiť. Finančná spôsobilosť realitného makléra je dôležitá aj v tom smere, aby maklér vedel klienta upovedomiť o základných daňových povinnostiach alebo aby vedel uviesť prípady, kedy je predávajúci oslobodený od platenia dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti. Klient má potom pocit, že pracuje s odborníkom.

Komunikačné, organizačné a iné schopnosti

Realitný maklér musí byť vybavený kvalitnými komunikačnými schopnosťami. Sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti je totiž viac než len inzercia na internete a jedna či dve obhliadky predávanej nehnuteľnosti. Do veľkej miery ide o prácu s ľuďmi, kde maklér komunikuje na jednej strane s vlastným klientom (najčastejšie s predávajúcim) a tiež so záujemcom o nehnuteľnosť. Komunikačné schopnosti je pritom potrebné skombinovať s príjemným vystupovaním a tiež s organizačnými schopnosťami. Príjemné a slušné vystupovanie sa však nemôže zúžiť len na verbálnu komunikáciu. Pri osobnej komunikácii sú totiž veľmi dôležité aj gestá a celková reč tela. Pokiaľ ide o organizačné schopnosti, tieto sú dôležitým prvkom úspešného sprostredkovania predaja nehnuteľnosti, nakoľko maklér musí vedieť jednak efektívne využiť svoj čas a pritom sa vedieť flexibilne prispôsobiť predávajúcemu a potenciálnym záujemcom o kúpu nehnuteľnosti. Dôležitým prvkom sprostredkovania je totiž organizácia obhliadok predávaných nehnuteľností.

Spolupracujúci odborníci

Pri poskytovaní akýchkoľvek služieb je dôležité mať vytvorenú sieť kontaktov napr. pre prípad potreby externej konzultácie. V rámci realitnej činnosti ide predovšetkým o kontakty na spolupracujúcich odborníkov v oblasti finančníctva a právnych služieb. Hoci základné otázky ohľadom financií a práva by mal ovládať každý maklér, v praxi môže vzniknúť situácia, ktorá si vzhľadom na svoju zložitosť vyžaduje pomoc odborníka priamo z tej ktorej oblasti. Ďalšou oblasťou, v ktorej je z pohľadu realitného makléra vhodné mať kontakty, je stavebníctvo. Aj pri predaji nehnuteľnosti sa totiž môže vyskytnúť situácia, kedy je nehnuteľnosť potrebné najskôr zrekonštruovať alebo prerobiť, aby mohla byť následne ponúkaná na predaj.

Schopnosť riešiť problémy

V každej oblasti poskytovania služieb, nevynímajúc sprostredkovanie predaja nehnuteľností, je dôležité vedieť efektívne a rýchlo riešiť problémy. Schopnosťou riešiť problémy by mal preto disponovať aj každý realitný maklér. Nie je pritom dôležité, či problém vznikol v dôsledku chyby alebo je skôr spôsobený zložitosťou situácie, dôležité je to, aby realitný maklér vedel tento problém vyriešiť sám, prípadne v spolupráci s iným odborníkom.

Ak sa osoba, ktorá má záujem predať svoju nehnuteľnosť, obráti na realitného makléra, očakáva poskytnutie komplexného balíka služieb a profesionálny prístup. Tieto očakávania pritom môže splniť iba taký realitný maklér, ktorý má vyššie uvedené schopnosti a vedomosti.

Autor
JUDr. Milan Ficek, advokát