Ako vypovedať zmluvu o poskytovaní realitných služieb ?

Dobrý deň,
rozumiem, že Vaša situácia je pomerne zložitá.

Najprv je potrebné rozlíšiť dva právne vzťahy:
1. Sprostredkovateľská zmluva s realitnou kanceláriou
2. Rezervačná zmluva s kupujúcimi.

1. Sprostredkovateľská zmluva a zmluvná pokuta
Podľa § 774 a nasl. Občianskeho zákonníka je sprostredkovateľ povinný vyvíjať činnosť smerujúcu k uzavretiu zmluvy medzi Vami a treťou osobou (kupujúcim). Ak sprostredkovateľ nekonal s odbornou starostlivosťou, resp. bol nečinný, je možné namietať, že si nesplnil svoje povinnosti.
Zmluvná pokuta vo výške 8 000 € za jednostrannú výpoveď vlastníka je síce v zmluve, ale podľa Obč. zákonníka je možné sa brániť, ak sprostredkovateľ neplnil svoje povinnosti riadne a včas. V takom prípade by ste mohli namietať neplatnosť alebo neprimeranosť tejto pokuty, prípadne jej zníženie podľa § 545a/  Občianskeho zákonníka /citujeme/ :

"Neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti. Ak veriteľ nie je oprávnený požadovať náhradu škody spôsobenej porušením povinnosti, na ktorú sa zmluvná pokuta vzťahuje, súd prihliadne aj na výšku škody, ktorá porušením povinnosti vznikla, a na to, o koľko zmluvná pokuta presahuje rozsah vzniknutej škody."

Odporúčam písomne vyzvať sprostredkovateľa na ukončenie zmluvy s odôvodnením, že neplnil svoje povinnosti (napr. nečinnosť, neposkytnutie súčinnosti, nevybavenie veci v primeranej lehote). V liste uveďte konkrétne skutočnosti (napr. oneskorené zaslanie návrhu zmluvy, nekomunikácia, nevybavenie stretnutia s konateľom).
Ak by sprostredkovateľ trval na pokute, môžete sa brániť aj súdnou cestou s odkazom na jeho nečinnosť a porušenie povinností. Bez právneho posúdenia zmluvy advokátom odporúčam nič vopred neuhradzovať.

2. Rezervačná zmluva s kupujúcimi
Rezervačná zmluva je záväzok, ktorým sa kupujúci zaviazali uzavrieť kúpnu zmluvu v určitej lehote a zložili rezervačnú zálohu. Ak kupujúci nekonajú, neplnia si povinnosti (napr. nekomunikujú, nevybavujú financovanie), môžete podľa zmluvy odstúpiť.
Podľa čl. IV bod 2 ste mali dostať návrh kúpnej zmluvy do 5 pracovných dní od pripísania zálohy – to sa nestalo. Ak zmluva obsahuje ustanovenie o možnosti odstúpenia v prípade neplnenia povinností kupujúcich (napr. čl. VII bod 9), odporúčam písomne oznámiť kupujúcim odstúpenie od zmluvy z dôvodu ich nečinnosti a neplnenia zmluvných povinností. AK je teda právo na odstúpenie od zmluvy obsiahnuté priamo v jej texte, ide o výkon Vášho práva a nepotrebujete na to súhlas kupujúceho.
Ak ste zložili zálohu na inú nehnuteľnosť a hrozí Vám jej strata, odporúčam čo najskôr písomne odstúpiť od rezervačnej zmluvy a žiadať vrátenie zálohy, ak to zmluva umožňuje. Ak by kupujúci alebo sprostredkovateľ nespolupracovali, môžete sa domáhať svojich práv aj súdnou cestou. Aj tu však odproúčam využiť služby advokáta minimálne na preštudovanie vašich zmlúv, keďže samotná ich citácia v texte otázky nie je postačujúca.

Uvádzame, že v prípade nečinnosti sprostredkovateľa alebo kupujúceho je možné zmluvy ukončiť, pričom zmluvná pokuta nemusí byť automaticky vymáhateľná, ak sprostredkovateľ porušil svoje povinnosti, ktoré mu zo zmluvy vyplývajú.
Vždy odporúčam všetku komunikáciu viesť písomne (email, doporučený list), aby ste mali dôkazy o svojom postupe.

V prípade potreby resp. záujmu môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň,
vaša situácia je pomerne častá pri kúpe nehnuteľnosti, preto odporúčam postupovať premyslene a zvážiť všetky možnosti. Najskôr je dôležité rozlíšiť, či ste už podpísali zmluvu o budúcej kúpnej zmluve alebo kúpnu zmluvu, alebo ste ešte len v štádiu rokovaní. Ak ste ešte zmluvu nepodpísali, stále máte možnosť vyjednávať o cene alebo podmienkach, prípadne od kúpy odstúpiť bez sankcií. Všetko závisí od znenia zmluvy, ktorú ste podpísali s realitnou kanceláriu.
Ak vám realitný maklér poskytol zavádzajúce informácie, môžete žiadať zníženie ceny bytu, najmä ak absencia pivnice alebo kočikárne znižuje hodnotu nehnuteľnosti. V praxi však predávajúci nie je povinný cenu znížiť, ak s tým nesúhlasí, preto odporúčam argumentovať znaleckým posudkom a porovnať cenu s podobnými bytmi v okolí, prípadne si nechať vypracovať nový znalecký posudok.

Voči realitnému maklérovi môžete uplatniť reklamáciu jeho postupu priamo u jeho zamestnávateľa alebo v realitnej kancelárii. Ak by ste utrpeli škodu (napr. vyššie náklady alebo zníženú hodnotu bytu), môžete žiadať náhradu škody podľa Občianskeho zákonníka (§ 420 a nasl.), avšak musíte preukázať, že škoda vznikla v dôsledku jeho konania.

Odporúčam najskôr písomne kontaktovať realitného makléra a  realitnú kanceláriu, popísať situáciu a žiadať vysvetlenie či kompenzáciu. Ak nebude reakcia uspokojivá, zvážte konzultáciu s advokátom.

Ďalším krokom je dôkladne skontrolovať zmluvy pred podpisom a trvať na presnom vymedzení predmetu kúpy. Uvádzame, že kúpnu zmluvu, ktorú vám predložila RK nie ste povinná podpísať, vždy ide len o návrh, ku ktorému môžete mať pripomienky.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu AK.

Dobrý deň,
úvodom musíme uviesť, že vo veci budete musieť realizovať viacero právnych krokov, aby nedošlo ku škodám na vašom majetku.

Predpokladáme, že zo zmluvy s realitnou kanceláriou ste si nedohodli to, že môže dať kľúče od bytu budúcemu záujemcovi o kúpu bytu. Pri tomto úkone - premeranie bytu - mala byť jednoznačne prítomný zamestnanec realitnej kancelárie.

Keďže predpokladáme, že RK konala nad rámec zmluvy, budete musieť s RK ukončiť zmluvu o sprostredkovaní, zabezpečiť výmenu zámkov od bytu, keďže išlo o neoprávnený zásah do bytu.

Správcu bytového domu a ani stavebný úrad v podstate nezaujíma nesprávny postup vo veci zo strany realitnej kancelárie, lebo nateraz ste stále vlastníkom bytu. Náhradu škody, ktorá vám tým vznikne /ak by došlo napr. k uloženiu pokuty, škody na byte a pod./ budete musieť vymáhať sama prípadne aj cestou súdu buď od realitnej kancelárie alebo od osoby, ktorá predmetné práce realizovala.

Vzhľadom na skutočnosť, že ste v zahraničí odporúčam kontaktoať advokáta na riešenie veci. Môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu, budete nám však musieť zaslať doklady, ktoré máte k dispozícii.

Dobrý deň, riešením vami uvedenj situácie, kedy už ste s vybrali byt, na ktorý vám bola predbežne schválená aj hypotéka, vrátane tohot, že ste vo veci kontaktovali predávajúceho, k tomuto uvádzame, že RK nie je povinná vám byt predať ak medzi vami nedošlo k uzatvoreniu žiadnej dohody. Ako vyplýva zo znenia otázky, zmluva predložená realitnou kanceláriou je dosť zmätočná a a pre vás ako kupujúceho nevýhodná.

Odporúčam vo veci postup ten, aby predávajpci, ktorý má s realitnou kanceláriou podpísanú zmluvu o sprostredkovaní, aby kontaktoval advokáta na možnosti riešenia veci - ukončenie zmluvy o sprostredkovaní, resp. jej vypovedanie. Samotná zmluvná pokuta je zrejme pojmovo viazaná na uhradenú zálohu odmeny, ktorú zaplatil budúci predávajpci realitnej kancelárii a v prípade nedodržania podmienok, ktoré môžu byť  v rozpore so zákonom, realitná kancelária chce  zrejem uhradenú zálohu na odmenu /províziu/ započítať na zmluvnú pokutu.

Ak by došlo k ukončeniu zmluvy s realitnou kanceláriou, následne by bolo možné uzatvoriť zmluvu s konkrétnym kupujúcim.

Vo veci môžete vy, prípadne predávajúci kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň, nepoznáme obsah vami podpísanej zmluvy.

Ak ste podpísali zmluvu s realitnou kanceláriou s tým, že vo veci vybavujete hypotéku a prípade jej neposkytnutia, sa zmluva s realitnou kanceláriou zrušuje, nemáte sa čoho obávať. Ak táto podmienka nie je v zmluve s realitnou kanceláriou uvedená, a zmluva je dodatokom predľžená do 31.7.2024, potom v podstate paltí, že zmliva uvedneým dňom končí.

Otázkou je vrátenie uhradenej zálohy, ako aj to, či zo zmluvy s realitnou kanceláriou nevyplýva, že si túto sumu ponechá titulom zmluvnej pokuty ak nedôjde k podpísaniu riadnej kúpnej zmluvy z dôvodu na strane vás ako záujemcu.

Odporúčam vec konzltovať s advokátom. Môžete sa obrátiť aj na našu advokátsku kanceláriu na konzultáciu.

Dobrý deň,
nový zákon o ochrane spoterbiteľa sa vami uvedeného prípadu netýka a to z jednoduchího dôvodu, že nenadobul účinnosť, účinnosť nadobudne dňom 1.7.2024. Je samozrejmé, že nový zákon č. 108/2024 Z.z. o ochrane spotreviteľa upravuje možnosti odstúpenia od zmluvy.

Súčasne vo vašom probléme poukazujeme na ust. § 53 ods. 1 nového zákona o ochrane spotrebiteľa /citujeme/ :

"Ustanovenia tohto zákona sa použijú na zmluvu uzavretú po 30. júni 2024. Vznik právnych vzťahov zo zmlúv uzavretých pred 1. júlom 2024 a nároky vzniknuté z týchto zmlúv sa posudzujú podľa právnych predpisov účinných do 30. júna 2024."

Pokiaľ ide o problémy s realitnou kanceláriou, pričom zmluva nebola uzatvorená na predvádza RK, tu platí, že môžete odstúpiť od zmluvy s RK do 14 odo dňa keď ste boli o tejto možnosti zo strany RK informovaný. Predpokladáme však, že samotná zmluva s RK predmetnú klauzulu o možnosti odstúpenia od zmluvy nie je uvedená.

Citujeme ust. § 7 zák. č. 102/2014 Z.z.  o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov :

"Odstúpenie od zmluvy

(1) Ak predávajúci včas a riadne poskytol spotrebiteľovi informácie o práve odstúpiť od zmluvy podľa § 3 ods. 1 písm. h), spotrebiteľ je oprávnený aj bez uvedenia dôvodu odstúpiť od zmluvy uzavretej na diaľku alebo od zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho do 14 dní odo dňa

a) prevzatia tovaru podľa odseku 4 v prípade zmlúv, predmetom ktorých je predaj tovaru,

b) uzavretia zmluvy o poskytnutí služby alebo

c) uzavretia zmluvy o poskytovaní elektronického obsahu nedodávaného na hmotnom nosiči.

(2) Ak predávajúci poskytol spotrebiteľovi infinformácie podľa § 3 ods. 1 písm. h) až dodatočne, najneskôr však do 12 mesiacov od začatia plynutia lehoty na odstúpenie od zmluvy podľa odseku 1, lehota na odstúpenie od zmluvy uplynie po 14 dňoch odo dňa, keď predávajúci dodatočne splnil informačnú povinnosť.

(3) Ak predávajúci neposkytol spotrebiteľovi informácie podľa § 3 ods. 1 písm. h) ani v dodatočnej lehote podľa odseku 2, lehota na odstúpenie od zmluvy uplynie po 12 mesiacoch a 14 dňoch odo dňa začatia plynutia lehoty na odstúpenie od zmluvy podľa odseku 1."

Dobrý deň, v otázke uvádzate, že ste podpísali zmluvu o sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti s realitnou kanceláriou a to nie v sídle realitnej kancelárie v Bratislave, ale mimo jej priestorov - u vás v Nitre. Nepíšete v otázke kedy došlo k podpísaniu zmluvy. Predpokladáme súčasne, že samotný text zmluvy s realitnou kanceláriou neobsahuje splnenie informačnej povinnosti zo strany realitnej kancelárie o možnosti odstúpenia od zmluvy, čo je ich povinnosťou /cca spolu 20 povinností informovať vás zo strany RK/, čo vyplýva z ust. zákonov o ochrane spotrebiteľa. V texte zmluvy je uvedené, že zmluva bola podpísaná v Bratislave, pričom vy ste ju podpísali v Nitre. Aj keď v zmluve nie je uvedené, že ste ju podpísali v Nitre, toto je možné ľahko preukázať /cesta autom, vlakom, svedkovia na stavbe, kamer. záznamy a pod./.

Podľa ust. § 7 ods. 1 zákona o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho platí, že od zmluvy môžete odstúpiť do 14 kalendárnych dní v prípade splnenia informačnej  povinnosti o práve na odstúpenie od zmluvy zo strany RK. Keďže predpokladáme, že vaša zmluva neobsahuje splnenie informačnej povinnosti zo strany RK, táto lehota sa predlžuje až na jeden rok a 14 po splnení informačnej povinnosti zo strany RK. Je to napísané občas zložito, ale zjednodušene povedané z vašej strany je potrebné RK adresovať doporučený list s tým, že od podpísanej zmluvy zo dňa xyz odstupujete v súlade s vyššie uvedeným zákonným ustanovením § 7 zákona ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov. Dôvod odstúpenia od zmluvy nie ste povinný uviesť.

V prípade problémov následne kontaktujte našu advokátsku kanceláriu.

Z uvedeného zákonného textu vyplýva, že môžete od zmluvy odstúpiť a to v lehote do

Dobrý deň, uvádzame, že podmienkou poskytovania realitných služieb nie je evidencia v NARKS.  Nepoznáme obsah Vami podpísanej zmluvy, avšak podstatné z hľadiska toho čo chcete dosiahnuť - ukončenie zmluvy , je to, kde bola zmluva podpísaná - či mimo kancelárie realitnej maklérky /napr. u Vás doma/ alebo napr. prostredníctvom internetu ako prostriedku diaľkovej komunikácie. Poukazujeme na to, že v zmysle ust. §  zákona o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho bolo povinnosťou realitnej maklérky Vás poučiť o Vašich právach z tohto právneho vzťahu, ktoré sa týkajú aj možnosti odstúpenia od zmluvy s realitnou maklérkou, lebo Vy v tomto prípade vystupujete ako spotrebiteľ. AK by zmluva s realitnou maklérkou bola podpísaná mimo priestorov sídla RK alebo prostredníctvom internetu, a neboli ste nijako informovaná o možnosti odstúpenia od zmluvy, naďalej máte túto možnosť odstúpiť od zmluvy s realitnou maklérkou.

Odporúčam vo veci kontaktovať advokáta, aby preštudoval Vami podpísanú zmluvu a našiel riešenie na ukončenie zmluvného vzťahu.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň,

pokiaľ niekto užíva cudzí pozemok bez právneho titulu a ani na výzvu na vypratanie nereaguje, je možnosť podať žalobu na vypratanie nehnuteľnosti. Tiež za čas, kedy sa pozemok užíval bez právneho dôvodu vzniklo užívateľovi bezdôvodné obohatenie. To môžete žiadať spätne s tým, že zistíte cenu bežného nájomného za porovnateľný pozemok v danom mieste a čase a následne si takto zistenú sumu uplatníte za dva roky spätne. Viac by som neodporúčal, lebo potom by hrozilo vznesenie námietky premlčania.

Dobrý deň, nepoznáme obsah vami podpísanej zmluvy, ale podstatné je to, že ste uviedli, že zmluva s RK bola podpísaná pri prehliadke bytu, a teda mimo prevádzkových priestorov realitnej kancelárie. Zmluvu s RK ste podpísali 6.8.2022.

Uvádzame, že v tejto zmluve z hľadiska práva vy vystupujete ako spotrebiteľ a realitná kancelária ako predávajúci a predávajúci vzhľadom na miesto uzatvorenia zmluvy vás mal poučiť o vašich právach v zmysle zákonov o ochrane spotrebiteľa /je ich cca 20/, a rovnako o právach a povinnostiach realitnej kancelárie, a to vrátane možnosti odstúpenia od zmluvy s realitnou kanceláriou.

Podľa ust. §  7 zákona o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho platí vzhľadom na okolnosť, že zmluva s realitnou kanceláriou bola uzatvorená mimo jej prevádzkových priestorov, právo odstúpiť od zmluvy a to do 14 kalendárnych dní a to aj bez uvedenia dôvodov. Nevieme podľa textu otázky či ste sumu 500 € už aj uhradili.

Vzhľadom na okolnosť, že nepoznáme text zmluvy, odporúčam odstúpenie od zmluvy s realitnou kanceláriou konzultovať s advokátom. Realitnej kancelárii resp. jej maklérke nič viac nepodpisujte, so záujemcom nájdeným realitnou kanceláriou tiež nepodpisujte žiadnu zmluvu.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.