Ako neprísť o províziu pre chybu v zmluve

Ak realitná kancelária uzatvára so spotrebiteľom sprostredkovateľskú zmluvu mimo svojich prevádzkových priestorov, spotrebiteľ musí byť písomne poučený o približne 20 skutočnostiach. Nesplnenie povinnosti má svoje negatívne následky pre realitnú kanceláriu.

Vedeli ste, že až takmer 90 % zmlúv, ktoré realitné kancelárie používajú sa týkajú spotrebiteľského práva. Aké to má právne dôsledky pre realitné kancelárie a čo to je „spotrebiteľské právo“?

Pokiaľ realitná kancelária pracuje s vlastníkmi nehnuteľností (fyzickými osobami nepodnikateľmi), tieto osoby sú vo vzťahu k nej spotrebiteľmi.

Pokiaľ sprostredkovateľská zmluva so spotrebiteľom neobsahuje zákonné poučenia, môže sa veľmi jednoducho stať, že realitná kancelária nedostane províziu za sprostredkovanie predaja/kúpy nehnuteľnosti.

Uvedieme modelový prípad: Realitná kancelária ponúka na predaj nehnuteľnosť. S predávajúcim uzatvorila štandardnú sprostredkovateľskú zmluvu mimo svojich prevádzkových priestorov. Prihlási sa záujemca o kúpu, rozhodne sa ju kúpiť. Realitná kancelária pripraví zmluvy o prevode vlastníctva, vybaví vklad do katastra.

Predávajúci sa ale po 6 mesiacoch rozhodne (z akéhokoľvek dôvodu), že od zmluvy o sprostredkovaní odstúpi a bude požadovať vrátenie provízie. Napríklad z dôvodu, že bude mať za to, že realitná kancelária nič neurobila a nemá nárok na „takú vysokú“ odmenu. Výsledok: Na súde by uspel a realitná kancelária by musela vrátiť províziu.

Ako je možné, že realitná kancelária nemá nárok na svoju odmenu hoci zrealizovala predaj?

V roku 2014 bol prijatý zákon č. 102/2014 Z. z. „o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho a o zmene a doplnení niektorých zákonov“.

Tento zákon podstatne sťažil realitným kanceláriám „fungovanie“, ak uzatvárajú zmluvy mimo prevádzkových priestorov svojej kancelárie.

Vedeli ste, že spotrebiteľovi je nutné poskytnúť približne 20 rôznych poučení podľa § 3 zákona č. 102/2014 Z. z. (§ 3 ods. 1 písm. a/ až t/), stačí ak zmluvu uzatvoríte mimo prevádzkových priestorov realitnej kancelárie? Ideálne riešenie je, ak klient podpíše „Potvrdenie o poučení spotrebiteľa“.

Podľa § 3 ods. 2 zákona č. 102/2014 Z. z. informácie sa spotrebiteľovi musia poskytnúť v prípade zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov v listinnej podobe alebo so súhlasom spotrebiteľa v podobe zápisu na inom trvanlivom nosiči.

Podľa § 10 ods. 6 zákona č. 102/2014 Z. z. spotrebiteľ nie je povinný platiť za služby poskytnuté počas plynutia lehoty na odstúpenie od zmluvy bez ohľadu na rozsah poskytnutého plnenia, ak

1. predávajúci neposkytol spotrebiteľovi informácie podľa § 3 ods. 1 písm. h) alebo písm. j),

2. spotrebiteľ neudelil predávajúcemu výslovný súhlas so začatím poskytovania služby podľa § 4 ods. 6.

Vyššie uvedené znamená, že ak realitná kancelária poskytne službu (sprostredkovania predaja nehnuteľnosti) spotrebiteľovi mimo prevádzkových priestorov a on odstúpi od zmluvy počas plynutia lehoty na odstúpenie, tak potom nie je povinný zaplatiť províziu (lehota na odstúpenie od zmluvy pritom môže byť 14-dňová ale aj viac ako 12 mesačná, a to práve v závislosti od toho, či bol spotrebiteľ poučený).

Podľa § 3 ods. 1 písm. h) je povinnosťou realitnej kancelárie poskytnúť klientovi informáciu o práve spotrebiteľa odstúpiť od zmluvy, podmienkach, lehote a postupe pri uplatňovaní práva na odstúpenie od zmluvy a zároveň mu poskytnúť formulár na odstúpenie od zmluvy podľa prílohy č. 3 zákona č. 102/2014 Z. z..

Ak sprostredkovateľ neposkytne tieto informácie spotrebiteľovi ani v dodatočnej lehote, lehota na odstúpenie od zmluvy uplynie po 12 mesiacoch a 14 dňoch odo dňa začatia plynutia lehoty na odstúpenie od zmluvy podľa odseku 1.

To znamená, že sprostredkovateľ sprostredkuje predaj nehnuteľnosti a bez ohľadu na rozsah poskytnutej služby (teda aj vo výške 100 %), nebude mať sprostredkovateľ nárok na províziu, ak klient (záujemca) odstúpi od zmluvy.

Ako zabrániť odstúpeniu spotrebiteľa od zmluvy po realizácii sprostredkovania

Tomu, aby spotrebiteľ nemohol odstúpiť od sprostredkovateľskej zmluvy sa dá zabrániť tak, že spotrebiteľ vyhlási, že sa poskytovanie služieb sprostredkovania začalo s jeho výslovným súhlasom a zároveň vyhlási, že bol ako spotrebiteľ riadne poučený o tom, že vyjadrením tohto súhlasu stráca právo na odstúpenie od zmluvy po úplnom poskytnutí služby. Túto formuláciu je vhodné vložiť priamo do sprostredkovateľskej zmluvy.

Ak by došlo k odstúpeniu od zmluvy (pričom spotrebiteľ nebol riadne poučený), potom je podľa § 9 ods. 1 zákona č. 102/2014 Z. z. predávajúci povinný bez zbytočného odkladu, najneskôr do 14 dní odo dňa doručenia oznámenia o odstúpení od zmluvy vrátiť spotrebiteľovi všetky platby, ktoré od neho prijal na základe zmluvy alebo v súvislosti s ňou, vrátane nákladov na dopravu, dodanie a poštovné a iných nákladov a poplatkov.

V ďalších článkoch poskytneme spracované „Potvrdenie o poučení spotrebiteľa“ a vzorové zmluvy.

Autor
JUDr. Milan Ficek, advokát