Sprostredkovanie prevodu nehnuteľnosti podľa Občianskeho a/alebo Obchodného zákonníka

Duplicitná právna úprava a spotrebiteľ

Vďaka súčasnej existencii Občianskeho a Obchodného zákonníka (ďalej len „OZ“ a „OBZ“) vzniká v našom právnom poriadku často situácia, kedy je určitá zmluva upravená duplicitne v oboch zákonníkoch. V takých prípadoch vyvstáva otázka kedy uzatvoriť zmluvu podľa ktorého zákonníka. Tomuto problému sa nevyhla ani sprostredkovateľská zmluva, ktorá je tiež upravená duplicitne v oboch zákonníkoch. Ich úprava v oboch zákonníkoch sa líši vo viacerých bodoch, pričom práve ich odlišnosť môže lákať zmluvné strany uzatvoriť sprostredkovateľskú zmluvu podľa OZ alebo OBZ.

Ustanovenie § 262 ods. 1 OBZ umožňuje, aby zmluvný vzťah bol podriadený režimu OBZ aj v tých prípadoch, kedy právny vzťah zmluvných strán nespadá pod ustanovenie § 261 OBZ, t.j. zmluvy medzi nepodnikateľmi. Pri sprostredkovaní prevodu nehnuteľností vo väčšine prípadov ako sprostredkovateľ vystupuje realitná kancelária alebo podnikateľ oprávnený vykonávať takúto činnosť. Druhou zmluvnou stranou (na strane záujemcu) je najčastejšie fyzická osoba, ktorá má v tomto právnom vzťahu postavenie spotrebiteľa. Tzn. že v takýchto prípadoch ide o spotrebiteľský vzťah, ktorý má v našom právnom poriadku osobitné postavenie a vo viacerých smeroch sa riadi osobitnou právnou úpravou.

K tejto problematike si dovoľujem poukázať na rozhodnutie Krajského súdu v Trenčíne sp. zn. 6Co/705/2014, v ktorom sa súd argumentačne oprel o české súdne rozhodnutia: „ ...súd poukázal na to, že v zmysle rozhodnutia Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 23Cdo/2589/2010 po posúdení dopadu Občianskeho či Obchodného zákonníka, ktorých ustanovenia upravujúce zmluvu o sprostredkovaní sú v českom i slovenskom právnom poriadku totožné, v danom prípade voľba Obchodného zákonníka pre úpravu zmluvy o sprostredkovaní uzatvorenej s fyzickou osobou smeruje k zhoršeniu právneho postavenia účastníka zmluvy, ktorý nie je podnikateľom. Voľba Obchodného zákonníka podľa § 262 ods. 1 Obchodného zákonníka je teda neplatná a sprostredkovateľská zmluva sa spravuje Občianskym zákonníkom.“ Z tohto rozhodnutia vyplýva, že fyzická osoba nemôže s podnikateľom (realitnou kanceláriou) uzatvoriť sprostredkovateľskú zmluvu v režime OBZ. Každá sprostredkovateľská zmluva uzatvorená medzi podnikateľom a fyzickou osobou musí byť uzatvorená podľa OZ.

Podstatné obsahové náležitosti sprostredkovateľskej zmluvy

Vo všeobecnosti je možné povedať, že sprostredkovateľská zmluva má tieto podstatné obsahové náležitosti:

• záväzok sprostredkovateľa obstarať uzatvorenie zmluvy,
• záväzok záujemcu zaplatiť odmenu za sprostredkovanie uzatvorenia zmluvy.

Právna úprava sprostredkovateľskej zmluvy podľa OZ a OBZ sa výrazne líši už pri samotnej definícii podstatných náležitostí sprostredkovateľskej zmluvy. Podľa ustanovenia § 774 OZ sa sprostredkovateľ zaväzuje pre záujemcu obstarať za odmenu uzatvorenie zmluvy. Podľa ustanovenia § 642 OBZ sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať pre záujemcu príležitosť uzatvoriť určitú zmluvu s treťou osobou. Rozdiel pri vymedzení základnej povinnosti sprostredkovateľa v sprostredkovateľskej zmluve je výrazný už na prvý pohľad. Kým podľa úpravy obsiahnutej v OZ sa sprostredkovateľ zaväzuje pre záujemcu o obstarať uzatvorenie zmluvy, podľa OBZ má sprostredkovateľ povinnosť „iba“ obstarať pre záujemcu príležitosť uzatvoriť určitú zmluvu.

Podľa OZ sprostredkovateľ splní svoju povinnosť až uzatvorením zmluvy medzi záujemcom a treťou osobou, v zmysle OBZ sprostredkovateľ splní svoju zmluvnú povinnosť už aj sprostredkovaním príležitosti uzatvoriť zmluvu s treťou osobou (bez ohľadu na to, či k uzatvoreniu zmluvy dôjde alebo nie). Práve takáto úprava môže viacerých podnikateľov (maklérov) lákať k uzatvoreniu sprostredkovateľskej zmluvy podľa OBZ, aby už samotným obstaraním príležitosti na uzatvorenie zmluvy s treťou osobou bola ich povinnosť zo sprostredkovateľskej zmluvy splnená. V zmysle vyššie citovaného súdneho rozhodnutia je však takéto uzatvorenie sprostredkovateľskej zmluvy neplatné a zmluva by sa riadila úpravou obsiahnutou v OZ.

Takto vymedzená povinnosť sprostredkovateľa podľa OZ alebo OBZ má následne výrazný vplyv aj na splatnosť odmeny za sprostredkovanie uzatvorenia (príležitosti na uzatvorenie) zmluvy. Druhou podstatnou náležitosťou sprostredkovateľskej zmluvy je práve záväzok záujemcu zaplatiť odmenu za sprostredkovanie uzatvorenia zmluvy. Takáto odmena je v OZ označená pojmom „odmena“, pričom v OBZ je označená pojmom „provízia“. Práve tento pojem sa v praxi najčastejšie používa, aj keď sa sprostredkovateľská zmluva uzatvára podľa OZ. Bližšie k odmene upravenej v sprostredkovateľskej zmluve nájdete v článku, ktorý sa venuje výlučne tejto problematike.

K forme uzatvorenia sprostredkovateľskej zmluvy

Vychádzajúc zo základných zásad súkromného práva, a to zásady zmluvnej voľnosti a zásady neformálnosti, je možné konštatovať, kým zákon nevyžaduje uzatvorenie akejkoľvek zmluvy v písomnej forme, je možné ju uzatvoriť aj ústne. To sa vzťahuje aj na sprostredkovateľskú zmluvu. OZ ani OBZ neupravuje, že by musela byť sprostredkovateľská zmluva uzatvorená písomne, inak je neplatná. Vo všeobecnosti je možné povedať, že je možné sprostredkovateľskú zmluvu uzatvoriť aj ústne.

V tomto smere je potrebné upozorniť na spotrebiteľské právne vzťahy, ktoré sa aj v tomto ohľade riadia osobitnou právnou úpravou. Vychádzajúc zo zákona č. 102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho je potrebné uviesť, že sprostredkovateľské zmluvy uzatvorené so spotrebiteľom mimo prevádzkových priestorov maklérov musia byť uzatvorené v písomnej forme. Uzatvorenie sprostredkovateľskej zmluvy v písomnej forme je z hľadiska právnej istoty vhodnejšie aj keď nejde o spotrebiteľský vzťah (povinnosti vyplývajúce zo zákona o ochrane pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti a ochrane pred financovaním terorizmu, z účtovných a daňových zákonov...).

Práva a povinnosti zmluvných strán

Okrem vyššie uvedených základných povinností zmluvných strán (povinnosti sprostredkovať uzatvorenie zmluvy a povinnosť zaplatiť odmenu za sprostredkovanie) upravuje ustanovenie § 777 OZ vzájomnú informačnú povinnosť zmluvných strán. Zmluvné strany sú si navzájom povinné oznamovať všetky dôležité okolnosti súvisiace so sprostredkovaním, najmä okolnosti, ktoré môžu ovplyvniť rozhodnutie záujemcu uzatvoriť sprostredkúvanú zmluvu. Obsahovo totožnú povinnosť upravuje aj ustanovenia § 643 OBZ, aj keď je samotné ustanovenie naformulované odlišne. Cieľom tohto ustanovenia je upraviť povinnosť zmluvných strán navzájom si poskytnúť všetky potrebné informácie, aby došlo k uzatvoreniu zmluvy podľa predstáv záujemcu. Tzn. záujemca je povinný informovať sprostredkovateľa o skutočnostiach podstatných pre uzatvorenie zmluvy (napr. o zmene požadovanej kúpnej ceny za nehnuteľnosť).

Druhá veta ustanovenia § 777 OZ upravuje osobitný režim konania sprostredkovateľa za záujemcu. Podľa tohto ustanovenia je sprostredkovateľ oprávnený za záujemcu konať alebo prijímať čokoľvek, len ak bol na to splnomocnený písomným plnomocenstvom. V rámci sprostredkovanie prevodu nehnuteľnosti môže ísť najmä o prípady prevzatia zálohy na kúpnu cenu nehnuteľnosti od tretej osoby alebo podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností namiesto zmluvných strán kúpnej zmluvy. OBZ takéto ani obdobné ustanovenie neobsahuje, avšak i bez toho je možné konštatovať, že sprostredkovateľ len na základe sprostredkovateľskej zmluvy nie je oprávnený čokoľvek konať v mene alebo na účet záujemcu.

OZ už neobsahuje žiadne ďalšie ustanovenie týkajúce sa zákonnej úpravy sprostredkovateľskej zmluvy. V zmysle zásady zmluvnej slobody to však neznamená, že si zmluvné strany nemôžu nad rámec zákona upraviť ďalšie práva a povinnosti vyplývajúce zo sprostredkovateľskej zmluvy. Takýto postup je výlučne na vôli zmluvných strán a ich vzájomnej dohode.

Naproti tomu OBZ upravuje ďalšie práva a povinnosti zmluvných strán, ktoré nie je možné ponechať bez povšimnutia. Nad rámec úpravy obsiahnutej v OZ upravuje OBZ povinnosť sprostredkovateľa uschovať doklady pre potreby záujemcu. Pôjde najmä o doklady, ktoré sprostredkovateľ nadobudol v súvislosti so sprostredkovaním uzatvorenia zmluvy záujemcovi. Zákon zároveň upravuje aj lehotu, počas ktorej trvá táto povinnosť sprostredkovateľa. Lehota nie je určená pevne, ale je uvedená odkazom na dobu, po ktorú môžu mať tieto doklady význam pre ochranu záujmov záujemcu. Vo všeobecnosti je možné uviesť, že by malo ísť aspoň o lehotu v trvaní premlčacej doby. Z pohľadu oboch zmluvných strán je vhodné, aby dĺžka takejto lehoty bola v zmluve uvedená výslovne.

Významným ustanovením pre ochranu záujmov sprostredkovateľa aj záujemcu je ustanovenie § 696 OBZ. Podľa tohto ustanovenia na jednej strane sprostredkovateľ neručí za záväzky tretích osôb, s ktorými sprostredkoval uzatvorenie zmluvy. Na druhej strane však nemôže sprostredkovateľ záujemcovi navrhnúť uzatvorenie zmluvy s osobou, o ktorej vie alebo musí vedieť, že je dôvodná pochybnosť, že splní riadne a včas svoje záväzky zo sprostredkovanej zmluvy. Podľa ods. 2 tohto paragrafu je sprostredkovateľ povinný záujemcovi oznámiť údaje potrebné na posúdenie dôveryhodnosti osoby, s ktorou sprostredkovateľ navrhuje uzatvoriť zmluvu. V praxi môžu v tomto smere vzniknúť problémy najmä pri sprostredkovaní uzatvorenia zmluvy s fyzickými osobami.

Pri právnických osobách je možné z rôznych verejných registrov zistiť, či si konkrétna právnická osoba plní aspoň svoje zákonné povinnosti (zoznam dlžníkov Sociálnej poisťovne, zdravotných poisťovní...). Pri fyzických osobách však žiadne takéto registre nie sú vedené a vopred nie je možné posúdiť solventnosť a dôveryhodnosť osoby. Tak ako je uvedené vyššie, aj keď OZ podobné ustanovenie neobsahuje, nevylučuje to, aby si zmluvné strany v sprostredkovateľskej zmluve takéto ustanovenie dohodli. Rovnako, nakoľko ide o dispozitívnu právnu úpravu, zmluvné strany sa môžu dohodnúť, že sa toto ustanovenie na ich právny vzťah neuplatní a sprostredkovateľovi takáto povinnosť nevznikne.

Zákonná úprava sprostredkovateľskej zmluvy v OBZ upravuje aj spôsoby zániku zmluvy. Podľa tohto ustanovenia sprostredkovateľská zmluva zanikne, ak nie je sprostredkovávaná zmluva uzatvorená v čase určenom zmluvou. V prípade, ak bola sprostredkovateľská zmluva uzatvorená na dobu neurčitú, môže ktorákoľvek zmluvná strana oznámiť druhej zmluvnej strane, že chce ukončiť sprostredkovateľskú zmluvu. V zmysle tohto ustanovenia dochádza k zániku sprostredkovateľskej zmluvy už samotným oznámením jeho ukončenia druhej zmluvnej strane. Vzhľadom na častokrát zložité zmluvné vzťahy vznikajúce zo sprostredkovateľských zmlúv je vhodné, aby pre prípad takto ukončenej zmluvy bola dohodnutá výpovedná lehota (napr. v trvaní 30 dní, 2 mesiacov...).

Autor
JUDr. Milan Ficek, advokát