Odpoveď: Zmluva o sprostredkovaní - písomná ?
Dobrý deň, ďakujeme za otázku, na ktorú odpovedáme nasledovne :
ROZBOR OTÁZKY A PRAVNA ÚPRAVA
V otázke sa pýtate na sprostredkovateľskú zmluvu.
Právna úprava zmluvy o sprostredkovaní je upravená jednak v ustanoveniach §§ 774 a nasl. Občianského zákonníka (ďalej iba "OZ"), kde platí, že ust. Obč. zákonníka sa v podstate použijú pre oblasť majetkových vzťahov fyzických a právnických osôb, majetkových vzťahov medzi týmito osobami a štátom.
Pre oblasť obchodnoprávnych vzťahov je upravená v ustanoveniach §§ 642 a nasl. Obchodného zákonníka /napr. zmluva uzatváraná medzi podnikateľmi navzájom, resp. účastníkmi podľa ust. § 261 Obchod. zákonníka ako je napr. obec, VÚC, štát a podobne.
Právna úprava zmluvy o sprostredkovaní obsiahnutá v ust. §§ 774 a nasl. Obč. zákonníka je pomerne stručná (citujeme) :
"Sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.
Sprostredkovateľovi patrí odmena v dohodnutej výške; odmenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a.
Sprostredkovateľovi patrí okrem odmeny náhrada nákladov iba vtedy, ak je to výslovne dohodnuté; pri pochybnostiach, len ak mu vznikol nárok na odmenu.
Záujemca a sprostredkovateľ sú povinní oznamovať si navzájom všetky dôležité okolnosti súvisiace so sprostredkovaním, najmä okolnosti, ktoré môžu ovplyvniť rozhodnutie záujemcu uzavrieť sprostredkúvanú zmluvu. Sprostredkovateľ je oprávnený za záujemcu konať alebo prijímať čokoľvek, len ak bol na to splnomocnený písomným plnomocenstvom."
Otázka písomnej formy zmluvy o sprostredkovaní :
1./ Zo všeob. ustanovení OZ vyplýva, že záväzkovým vzťahom je právny vzťah, z ktorého veriteľovi vzniká právo na plnenie (pohľadávka) od dlžníka a dlžníkovi vzniká povinnosť splniť záväzok. Záväzky vznikajú z právnych úkonov, najmä zo zmlúv, ako aj zo spôsobenej škody, z bezdôvodného obohatenia alebo z iných skutočností uvedených v zákone.
Vznik zmlúv, ktorými sa zakladajú záväzky, sa spravuje ustanoveniami § 43 OZ, z ktorého vyplýva, že účastníci sú povinní dbať, aby sa pri úprave zmluvných vzťahov odstránilo všetko, čo by mohlo viesť k vzniku rozporov.
Ďalej platí dôležité ust. § 46 OZ (citujeme) :
Písomnú formu musia mať zmluvy o prevodoch nehnuteľností, ako aj iné zmluvy, pre ktoré to vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov.
Pre uzavretie zmluvy písomnou formou stačí, ak dôjde k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu. Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, musia byť prejavy účastníkov na tej istej listine.
Podľa nášho názoru nie je problém dodržať písomnú formu zmluvy o sprostredkovaní.
Pri zmluve o sprostredkovaní podľa OZ vyberáme z rozhodnutí súdov :
OS NZ 13C/268/2011, v tomto prípade nebola uzatvorená zmluva o sprostredkovaní v písomnej forme a súd nárok realitnej kancelárie zamietol hlavne z dôvodu, že RK neniesla dôkazné bremeno pokiaľ sa jedná o obsah zmluvy (skrátené) :
" Konateľka navrhovateľa vo svojej výpovedi uviedla, že s odporcami uzavreli ústnu zmluvu o sprostredkovaní, písomnú zmluvu odporca nechcel, poukázal na to, že sa poznajú a nechal im kľúče od domu, nehnuteľnosť prezentovali na internete, vo výkladoch v meste a vlastných realitných novinách, pričom sa dohodli na tom, že nehnuteľnosť budú predávať za sumu xz korún, provízia bude 150 000.-Sk a zmluva mala platiť
do konca roka 2008, dohodli si všetky obvyklé podmienky ako mávajú v písomných zmluvách, teda na výhradnom zastúpení. .....
Z vykonaného dokazovania mal súd preukázané, že návrh ako nedôvodný je potrebné zamietnuť z dôvodu, že navrhovateľ neuniesol svoje dôkazné bremeno a nepreukázal skutočnosti, ktoré tvrdil a tým nepreukázal, že by odporcovia boli porušili zmluvu, na ktorej sa s právnym zástupcom navrhovateľa dohodli a tým nepreukázal, že by mu bol vznikol nárok na zaplatenie provízie, ktorej zaplatenia sa voči odporcom domáha. .... Taktiež nebolo preukázané aká bola dohodnutá výška provízie pre realitnú kanceláriu ( a tiež to za akú cenu sa mala nehnuteľnosť predávať ), čo je nepochybne zásadnou otázkou pre prípadné priznanie nároku navrhovateľa, ktorú skutočnosť taktiež nedokázal preukázať pre sporný obsah dohody medzi účastníkmi a súd poukazuje i na skutočnosť, že nie je zrejmé, či predmetom tejto dohody bolo len sprostredkovanie záujemcu o kúpu alebo aj ďalšie úkony s uzavretím kúpy nehnuteľnosti zákonite spojené ( písomná kúpna zmluvy, návrh na vklad a podobne ), ktoré úkony preukázateľne právny predchodca nevykonal a to taktiež pre nejasnosti o obsahu dohody."
NS SR z 31. 01. 2011, sp. zn. 4 Cdo 148/2010 :
"Podstatnými obsahovými náležitosťami sprostredkovateľskej zmluvy sú a/ záväzok sprostredkovateľa obstarať záujemcovi príležitosť k uzavretiu zmluvy, b/ záväzok záujemcu poskytnúť sprostredkovateľovi odmenu, ak bude výsledok dosiahnutý zásluhou sprostredkovateľa. Takáto zmluva nemusí byť písomná a stačí v nej vymedziť všeobecnejšie obsah sprostredkovávanej zmluvy, avšak i z tohto vymedzenia musí byť zrejmé, čo má byť sprostredkované."
ODPORÚČANIE
V zásade platí v zmysle ust. Obč. zákonníka , že ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov, je neplatný. Písomne uzavretá dohoda sa môže zmeniť alebo zrušiť iba písomne. Písomný právny úkon je platný, ak je podpísaný konajúcou osobou; ak právny úkon robia viaceré osoby, nemusia byť ich podpisy na tej istej listine, ibaže právny predpis ustanovuje inak. Podpis sa môže nahradiť mechanickými prostriedkami v prípadoch, keď je to obvyklé.
Platí, že písomná forma je zachovaná, ak je právny úkon urobený telegraficky, ďalekopisom alebo elektronickými prostriedkami, ktoré umožňujú zachytenie obsahu právneho úkonu a určenie osoby, ktorá právny úkon urobila. Písomná forma je zachovaná vždy, ak právny úkon urobený elektronickými prostriedkami je podpísaný zaručeným elektronickým podpisom alebo zaručenou elektronickou pečaťou.
Vychádzať je potrebné z postavenia účastníkov zmluvy a či neuzatvorením zmluvy v písomnej forme nedôjde k nepriaznivým dôsledkom, ktoré môžu mať za následok jej neplatnosť. Aj keď OZ nehovorí o písomnej forme zmluvy o sprostredkovaní ako o podmienke jej platnosti, je potrebné myslieť aj na možné prípadné spory a nedorozumenia, ktoré zo sebou prináša ústna forma a preukazovanie jej obsahu v prípade súdneho sporu. Príkladom je zmluva o sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti uzatvorená s realitnou kanceláriou, kde platí, že neprijateľné podmienky upravené v spotrebiteľských zmluvách sú neplatné. Vzniká otázka : Neprijateľné podmienky v ústnej forme ? Samotný zákon č. 102/2014 Z.z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho uvádza, že nedodržaním podmienok uvedených v zákona /v našom prípade RK ako sprostredkovateľ / sa dopúšťa správneho deliktu v možnosťou uloženia pokuty. O uvedenej problematike píše pán JUDr. Ficek v článku Čo nevedia makléri.
Stále platí stará zásada rímskeho práva :
Jasné zmluvy robia dobrých priateľov.
Dúfame, že sme Vám pomohli.
©
Projekt podporili:
