Ako uviesť spôsob platenia v kúpnej zmluve? 3.časť

ÚHRADA KÚPNEJ CENY BANKOVOU VINKULÁCIOU A NOTÁRSKOU ÚSCHOVOU

Toto je tretia časť 3-dielnej série článkov na tému formulácie úhrady kúpnej ceny v kúpnej zmluve.

Záverečná, tretia časť článku s názvom ako správne formulovať platobné podmienky v kúpnej zmluve je zameraná na prípady, keď sa kúpna cena alebo jej časť uhrádza z prostriedkov vinkulovaných na vinkulovanom účte v banke alebo z prostriedkov zložených do notárskej úschovy peňazí.

1. ÚHRADA KÚPNEJ CENY BANKOVOU VINKULÁCIOU

Predovšetkým v prípadoch, ak chce kupujúci uhradiť kúpnu cenu (resp. jej časť) zo svojich finančných prostriedkov, ich úhrada na účet po uzavretí kúpnej zmluvy by ho stavala do značne nevýhodnej pozície. V takomto prípade by totiž v čase, keď už uhradil kúpnu cenu, nemusel byť stále vlastníkom nehnuteľnosti. Rovnako, ak si zmluvné strany napríklad dohodli, že odovzdanie nehnuteľnosti sa uskutoční napr. do 7 dní po povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností v prospech predávajúceho, v čase, keď už kupujúci uhradil kúpnu cenu by danú nehnuteľnosť nemohol ani užívať.

Preto v týchto prípadoch možno ako spôsob úhrady kúpnej ceny (resp. jej časti) odporučiť využitie bankovej vinkulácie alebo notárskej úschovy.

Banková vinkulácia spočíva v tom, že kupujúci uzavrie s bankou zmluvu o bankovej vinkulácii, ktorej predmetom bude záväzok kupujúceho nenakladať s finančnými prostriedkami na vinkulovanom účte počas dohodnutej doby a záväzok banky držať na vinkulovanom účte uvoľniť peňažné prostriedky a uvoľniť ich buď predávajúcemu, avšak len za predpokladu, že budú splnené podmienky uvoľnenia finančných prostriedkov z vinkulovaného účtu alebo po uplynutí trvania bankovej vinkulácie ich vrátiť kupujúcemu. Tieto podmienky je možné dohodnúť s predávajúcim akokoľvek, najčastejšie sa však viaže uvoľnenie finančných prostriedok z vinkulovaného účtu na účet predávajúceho na nadobudnutie vlastníckeho práva kupujúceho k prevádzanej nehnuteľnosti. Spravidla sa preto kupujúci s bankou dohodne, že finančné prostriedky uvoľní a prevedie na účet predávajúceho v určitej dobe po tom, ako banke kupujúci alebo predávajúci predloží výpis z listu vlastníctva použiteľný na právne úkony, v ktorom bude ako vlastník zapísaný kupujúci a nebudú na ňom zapísané žiadne ťarchy (prípadne len tie, ktoré boli uvedené v zmluve o bankovej vinkulácii).

Aby mal predávajúci istotu, že finančné prostriedky vo výške kúpnej ceny (resp. jej časti) boli naozaj na vinkulovaný účet zložené a že podmienky ich uvoľnenia predávajúcemu zodpovedajú dohode s kupujúcim, je dôležité, aby bolo v kúpnej zmluve ustanovená povinnosť kupujúceho predložiť najneskôr v deň podpisu kúpnej zmluvy doklad preukazujúci vznik bankovej vinkulácie (najčastejšie zmluvu o bankovej vinkulácii) spolu s dokladom preukazujúcim úhradu sumy na vinkulovaný účet, ak k nej nedošlo pri uzavretí zmluvy o bankovej vinkulácii.

Týmto podmienkam uvoľnenia sumy z vinkulovaného účtu v prospech predávajúceho ako aj povinnosť kupujúceho zložiť kúpnu cenu alebo jej časť na vinkulovaný účet a záväzok s touto sumou v dohodnutej lehote nijakým spôsobom nenakladať musia byť prispôsobené aj platobné podmienky uvedené v kúpnej zmluve. Musí byť jednoznačné, že plnenie poskytnuté z bankovej vinkulácie predstavuje úhradu kúpnej ceny a nejde o úhradu akéhokoľvek iného záväzku kupujúceho, ktorý by mohol mať voči kupujúcemu.

Ak má byť uhradená kúpna cena (alebo jej časť) prostredníctvom bankovej vinkulácie, možno odporučiťnapríklad nasledovné znenie platobných podmienok v kúpnej zmluve:

Kúpna cena vo výške ____________ € (slovom: ____________ eur) bude uhradená prostredníctvom bankovej vinkulácie realizovanej bankou: ____________, a.s. ( ďalej len „Vinkulujúca banka“) na základe Zmluvy o bankovej vinkulácii uzavretej medzi Kupujúcim a Vinkulujúcou bankou s dobou platnosti (trvania vinkulácie) najmenej do ____________, v ktorej sa banka zaviaže, že finančné prostriedky vo výške kúpnej ceny podľa tejto Zmluvy uvoľní v prospech účtu Predávajúceho IBAN: ____________ (ďalej len „Účet predávajúceho“) do 5 dní odo dňa, kedy bude banke ktorýmkoľvek z účastníkov tejto Zmluvy alebo jeho splnomocneným zástupcom predložený nasledovný dokument:

- originál výpisu z listu vlastníctva č. ____________ pre k.ú. ____________ použiteľný na právne úkony, v ktorom bude v časti B zapísaný ako vlastník Kupujúci a v časti „C“ (Ťarchy) nebudú uvedené žiadne ťarchy k Predmetu prevodu,ak nie je v tejto Zmluve ustanovené inak (ďalej len „Banková vinkulácia“).

Banková vinkulácia bude (trvať) najmenej do času uvedeného v predchádzajúcom odseku s tým, že ak do toho času nebudú splnené podmienky pre jej uvoľnenie v prospech Predávajúceho, Banková vinkulácia sa skončí a banka bezodkladne uvoľní vinkulované finančné prostriedky v prospech účtu, z ktorého boli tieto finančné prostriedky prevedené na vinkulovaný účet alebo ich odovzdá Kupujúcemu alebo umožní Kupujúcemu voľnú dispozíciu s nimi.

Kupujúci sa zaväzuje, že najneskôr v deň podpisu tejto zmluvy:

a) osobne predloží alebo doručí Predávajúcemu (poštou, elektronickou poštou alebo inak) kópiu listiny preukazujúcej vznik Bankovej vinkulácie a potvrdenie o úhrade kúpnej ceny na vinkulovaný účet,

b) umožní Predávajúcemu nahliadnuť do originálu alebo overenej fotokópie listiny podľa písm. a) tohto bodu tejto Zmluvy a urobiť si z nej overenú fotokópiu.

V prípade, ak si Kupujúci nesplní povinnosť uvedenú pod písm. a) v tomto bode tejto Zmluvy ani v dodatočnej trojdňovej lehote, je Predávajúci oprávnený od tejto zmluvy odstúpiť.

Je veľmi dôležité, aby súčasťou kúpnej zmluvy pri tomto spôsobe úhrady kúpnej ceny (alebo jej časti) bolo právo predávajúceho odstúpiť od kúpnej zmluvy, ak by mu kupujúci nevedel preukázať vznik bankovej vinkulácie a potvrdenie o úhrade príslušnej sumy na vinkulovaný účet.

Zmluvné strany sa dohodli, že Kupujúci zaplatí všetky poplatky spojené s Bankovou vinkuláciou.

Vhodným je aj uvedenie dohody zmluvných strán o tom, kto bude hradiť poplatky spojené s bankovou vinkuláciou. Spravidla to býva kupujúci, keďže jednak on uzatvára s bankou zmluvu o bankovej vinkulácii a súčasne tento inštitút poskytuje ochranu práve jemu.

2. ÚHRADA KÚPNEJ CENY NOTÁRSKOU ÚSCHOVOU

Spôsob úhrady kúpnej ceny (resp. jej časti) prostredníctvom notárskej úschovy funguje na rovnakom princípe ako banková vinkulácia. Jediný rozdiel je v subjekte, ktorý úschovu sumy vykonáva. V tomto prípade ním nie je banka, ale notár. Notárska úschova peňazí spočíva ich zložení spravidla na účet notára a to spravidla pri vydaní zápisnice o úschove peňazí. Ak majú byť peniaze u notára zložené až po spísaní notárskej zápisnice o úschove peňazí, notár vydá o takomto dodatočnom zložení peňazí potvrdenie. Preto aj potrebné obdobne ako pri bankovej vinkulácií aby sa predávajúci s kupujúcim dohodol v kúpnej zmluve na tom, že v prípade, ak neboli pri spísaní zápisnice o úschove peňazí peniaze zložené, je povinný predložiť predávajúcemu nielen zápisnicu o úschove peňazí ale aj potvrdenia notára o prijatí peňazí do úschovy.

Vzhľadom na vyššie uvedené sú ustanovenia kúpnej zmluvy týkajúcej sa spôsobu zaplatenia kúpnej ceny prostredníctvom notárskej úschovy v zásade veľmi podobné tým, ktoré sa používajú pri bankovej vinkulácii.

Ako príklad možno uviesť nasledovné:

Kupujúci svojim podpisom potvrdzuje, že zložil kúpnu cenu vo výške ____________ € (slovom: ____________eur) do notárskej úschovy notára ____________, so sídlom ____________, na účet notára IBAN: ____________s označením notárska úschova. Uvedenú skutočnosť Kupujúci preukazuje Predávajúcemu v deň podpisu tejto Zmluvy zápisnicou o úschove peňazí a v prípade, ak boli peniaze zložené na účet notára až po spísaní zápisnice o úschove peňazí, tak Kupujúci preukazuje predávajúcemu v deň podpisu tejto Zmluvy aj potvrdenie notára o prijatí peňazí do úschovy.

Kupujúci ako zložiteľ peňazí do notárskej úschovy sa vzdal dispozičného práva nakladať s finančnými prostriedkami, ktoré sú predmetom úschovy po dobu úschovy uvedenej v zápisnici o úschove peňazí uvedenej v predchádzajúcom odseku a prehlasuje, že súhlasí s tým, aby kúpnu cenu z notárskej úschovy uvedenej v predchádzajúcom odseku vyplatil notár z notárskej úschovy Predávajúcemu ako príjemcovi notárskej úschovy na jeho bankový účet IBAN: ____________ a to do 5 dní odo dňa, kedy bude notárovi ktorýmkoľvek z účastníkov tejto Zmluvy alebo jeho splnomocneným zástupcom predložený nasledovný dokument:

- originál výpisu z listu vlastníctva č. ____________ pre k.ú. ____________ použiteľný na právne úkony, v ktorom bude v časti B zapísaný ako vlastník Kupujúci a v časti „C“ (Ťarchy) nebudú uvedené žiadne ťarchy k Predmetu prevodu,ak nie je v tejto Zmluve ustanovené inak (ďalej len „Banková vinkulácia“).

Notárska úschova bude trvať najmenej do času uvedeného v zápisnici o úschove peňazí s tým, že ak do toho času nebudú splnené podmienky pre jej uvoľnenie v prospech Predávajúceho, notárska úschova sa skončí a notár bezodkladne uvoľní peňažné prostriedky zložené do úschovy v prospech účtu, z ktorého boli tieto peňažné prostriedky prevedené do notárskej úschovy alebo ich odovzdá Kupujúcemu alebo umožní Kupujúcemu voľnú dispozíciu s nimi.

Kupujúci sa zaväzuje, že najneskôr v deň podpisu tejto zmluvy:

a) osobne predloží alebo doručí Predávajúcemu (poštou, elektronickou poštou alebo inak) kópiu listiny preukazujúcej vznik Bankovej vinkulácie a potvrdenie o úhrade kúpnej ceny na vinkulovaný účet,

b) umožní Predávajúcemu nahliadnuť do originálu alebo overenej fotokópie listiny podľa písm. a) tohto bodu tejto Zmluvy a urobiť si z nej overenú fotokópiu.

V prípade, ak si Kupujúci nesplní povinnosť uvedenú pod písm. a) v tomto bode tejto Zmluvy ani v dodatočnej trojdňovej lehote, je Predávajúci oprávnený od tejto zmluvy odstúpiť.

Zmluvné strany sa dohodli, že Kupujúci zaplatí všetky poplatky spojené s notárskou úschovou peňazí.

Autor
JUDr. Milan Ficek, advokát