Ako uvádzať predmet prevodu pri nehnuteľnosti? 2.časť

Táto druhá časť článku na tému ako správne uvádzať predmet prevodu v kúpnej zmluve bude zameraná na ďalšie náležitosti popisu bytu a nebytového priestoru (teda okrem všeobecných náležitostí popisu každej nehnuteľnosti, ktoré boli uvedené v prvej časti článku).

BYT alebo NEBYTOVÝ PRIESTOR

Ak je predmetom prevodu byt alebo nebytový priestor, označenie bytualebo nebytového priestoru musí okrem vyššie uvedeného označenia katastrálneho územia a veľkosti (spolu)vlastníckeho podielu na nehnuteľnosti (byte alebo nebytovom priestore) obsahovať aj:

• číslo bytu alebo nebytového priestoru,
• číslo poschodia,
• číslo vchodu,
• veľkosť spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku,
• súpisného čísla stavby (bytového domu),
• parcelného čísla pozemku, na ktorom je dom postavený.

Pri označovaní bytu alebo nebytového priestoru je potrebné upozorniť na skutočnosť, že v tomto prípade sa jednak vyznačí veľkosť (spolu)vlastníckeho podielu na byte alebo nebytovom priestore (čo je jedna z dvoch náležitostí označenia každej nehnuteľnosti) a súčasne aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku.

Ak je predmetom kúpnej zmluvy prevod vlastníckeho práva k bytu alebo k nebytovému priestoru, katastrálny zákon ustanovuje v porovnaní s pozemkom alebo stavbou oveľa širší okruh údajov, ktorými je nutné byt alebo nebytový priestor v zmluve označiť.

Byt alebo nebytový priestor je nutné v kúpnej zmluve označiť napríklad nasledovným spôsobom:

Predávajúci vyhlasuje, že je výlučným vlastníkom o veľkosti podielu 1/1 / podielovým spoluvlastníkom o veľkosti podielu ___/___ / bezpodielovým spoluvlastníkom o veľkosti podielu 1/1 nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v katastrálnom území: ______, obec: ______, okres: ______ a to:

• bytu/ nebytového priestoru č.___na___p. bytového domu so súpisným číslom: ___, vchod: ___, bytový dom je postavený na pozemku parcele registra „C“ / „E“ č. ______,zapísaného na liste vlastníctva č. ______

Následne je potrebné rozlišovať, či je predmetom prevodu aj spoluvlastnícky podiel na príslušenstve domu (pozor – je potrebné rozlišovať medzi príslušenstvom bytu, ktorým môže byť napríklad kuchyňa, pivnica a pod. a ktoré je predmetom prevodu vždy a príslušenstvom bytového domu, ktorým je napr. oplotenie, či prístrešok, ktoré je predmetom prevodu len vtedy, ak k bytovému domu nejaké príslušenstvo prislúcha). Informáciu o tom, či k bytovému domu prislúcha aj príslušenstvo alebo nie, nie je možné získať na rozdiel od ostatných informácií z listu vlastníctva. Je ju ale možné získať napríklad z predchádzajúceho nadobúdacieho titulu, ktorým je spravidla zmluva, na základe ktorej nadobudol vlastnícke právo k bytu alebo nebytovému priestoru súčasný vlastník – teda na účely kúpnej zmluvy predávajúci. Ak aj predávajúci týmto nadobúdacím titulom – zmluvou (kúpnou, darovacou či zámennou) už nedisponuje z dôvodu, že ho napríklad stratil, môže si vyžiadať jej kópiu zo zbierky listín vedenej príslušným katastrálnym odborom okresného úradu.

V prípade, ak je predmetom prevodu aj príslušenstvo bytového domu, vyššie uvedené ustanovenie bude doplnené o nasledovnú časť:

vrátane spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu a príslušenstve domu o veľkosti ____/____

V prípade, ak predmetom prevodu nie je príslušenstvo bytového domu, pod opisom bytu bude uvedené nasledovné ustanovenie:

vrátane spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu o veľkosti ____/____

Ďalej je dôležité rozlišovať, čije predmetom prevodu aj spoluvlastnícky podiel na pozemku, resp. priľahlom pozemku (predmetom prevodu bude aj pozemok pod bytovým domom, resp. k nemu priľahlý pozemokvždy vtedy, ak je predávajúci spoluvlastníkom aj tohto pozemku, resp. týchto pozemkov).Ak bude predmetom prevodu vlastníckeho práva aj spoluvlastnícky podiel k pozemku, bude pod uvedením veľkosti spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu (resp. na príslušenstve domu) uvedené napríklad toto ustanovenie:

a vrátane spoluvlastníckeho podielu na pozemkuparcely registra „C“ / „E“ č. ______, zapísaného na liste vlastníctva č. ______, o veľkosti ____/____.

Ak predmetom prevodu nebude spoluvlastnícky podiel k pozemku, pod uvedením veľkosti spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu už nebude uvedené nič. V takomto prípade musí byť ale v kúpnej zmluve (odporúčame na to samostatný článok zmluvy) uvedené, že predmetom prevodu nie je spoluvlastnícky podiel k pozemku, a tento pozemok, na ktorom je bytový dom postavený, je potrebné v tomto samostatnom článku zmluvy nazvanom Úprava práv k pozemkom, označiť tak, ako je uvedené vyššie v časti týkajúcej sa označovania pozemku. Tento článok je potrebné uviesť aj v tých kúpnych zmluvách, pri ktorých je predmetom prevodu aj spoluvlastnícky podiel k pozemku, a to aj keď je tento podiel k pozemku už opísaný v článku týkajúcom sa predmetu zmluvy.

Ak bude spoluvlastnícky podiel k pozemku predmetom prevodu, článok Úprava práv k pozemkom bude znieť napríklad:

Spoluvlastnícky podiel k pozemku pod bytovým domom a k priľahlému pozemku je vo vlastníctve predávajúceho a je predmetom prevodu podľa tejto Zmluvy. Výška spoluvlastníckeho podielu na tomto pozemku je uvedená v časti zmluvy, v ktorej je popísaný predmet prevodu.

Ak nebude spoluvlastnícky podiel k pozemku predmetom prevodu, článok Úprava práv k pozemkom bude obsahovať napríklad nasledovné ustanovenie:

Predmetom prevodu podľa tejto zmluvy nie je prevod spoluvlastníckeho podielu k pozemku zastavanom bytovým domom a ani k priľahlému pozemku.

Pri bytoch alebo nebytových priestoroch sa na liste vlastníctva v časti A – majetková podstata uvádza len stavba a prípadne pozemky, na ktorých je bytový dom postavený (resp. spolu s priľahlými pozemkami). Jednotlivé byty, prípadne nebytové priestory, vrátane údajov o právach k nim sa uvádzajú na liste vlastníctva v časti B.

Ak je predmetom kúpnej zmluvy byt či nebytový priestor, okrem vyššie uvedených náležitostí na ich popis ustanovených katastrálnym zákonom, ustanovuje ďalšie náležitostí týkajúce sa ich popisu zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v účinnom znení (ďalej len „zákon č. 182/1993 Z. z.).

Každá kúpna zmluva, ktorej predmetom je aj byt alebo nebytový priestor, musí pre svoju platnosť povinne v každom prípade obsahovať aj:

• popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstvo bytu
• určenierozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu alebo nebytového priestoru v dome,
• určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva (príslušenstvo domu sa popisuje len za predpokladu, že k domu určité príslušenstvo patrí) a priľahlého pozemku,
• úpravu práv k pozemkom (vzhľadom na úzky súvis tejto náležitosti kúpnej zmluvy so základným vymedzením predmetu prevodu sú bližšie informácie k tejto obsahovej náležitosti zmluvy uvedené vyššie pri vymedzení predmetu prevodu podľa katastrálneho zákona),
• identifikáciu subjektu vykonávajúceho správu domu (konkrétne určenie správcu alebo spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome) a vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.

Pre lepšiu prehľadnosť z praktického hľadiska možno odporučiť, aby všetky tieto ďalšie náležitosti kúpnej zmluvy, ktorej predmetom je prevod vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru, vyplývajúce zo zákona o vlastníctve bytov a nebytových boli uvedené v samostatnom článku kúpnej zmluvy, pomenovanej napríklad Popis bytu, resp. Popis nebytového priestoru.

Článok kúpnej zmluvy s takýmto názvom, ktorý bude spĺňať vyššie uvedené náležitosti vyplývajúce zo zákona, bude obsahovať napríklad nasledovné ustanovenia (za predpokladu, že úprava práv k pozemku, tak ako je uvedené vyššie, bude predmetom samostatného článku kúpnej zmluvy):

1. Prevádzaný byt pozostáva z 2 obytných miestností a príslušenstva.

2. Príslušenstvom bytu je: kuchyňa, predsieň, kúpeľňa, WC, pivničná kobka.

3. Celková výmera podlahovej plochy bytu, vrátane príslušenstva, je 43,39 m²; do tejto plochy sa nezapočítava plocha loggie o veľkosti 9,02 m² a plocha pivnice o veľkosti 1,21 m². K bytu patrí loggia so vstupom z obývacej izby a kuchyne.

4. Súčasťou bytu je jeho vnútorné vybavenie: všetka vnútorná inštalácia (potrubné rozvody vody, ústredného kúrenia, elektroinštalácie a kanalizácie) okrem stúpacích vedení, ktoré sú určené na spoločné užívanie, kuchynská linka, poštová schránka, rozvod spoločnej televíznej antény (STA), prípojka káblovej televízie, vodovodné batérie, vaňa, umývadlo, radiátory, záchodová misa so splachovacím zariadením, pracka, plynový sporák. V kúpeľni sa nachádza na stenách obklad, v kúpeľni, kuchyni a na WC je na podlahe dlažba, v ostatných miestnostiach sa nachádzajú drevené repasované parkety. Okná sú plastové, vstupné dvere bezpečnostné, interiérové dvere hladké drevené, osadené do kovových zárubní. Súčasťou vybavenia je rolldoor so zrkadlom nachádzajúcim sa v obývačke, drevený vešiak so skrinkou v predsieni.

5. Vlastníctvo bytu, vrátane jeho vybavenia a príslušenstva je ohraničené vstupnými dverami do bytu a do príslušenstva umiestneného mimo bytu, vrátane zárubní a hlavnými uzavieracími ventilmi prívodu teplej a studenej vody, plynu a elektrickými poistkami pre byt. S vlastníctvom bytu je spojené spoluvlastníctvo spoločných častí a spoločných zariadení domu. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu, a za predpokladu, že to vyplýva z popisu predmetu prevodu uvedeného v tejto zmluve, tak aj na príslušenstve bytového domu a pozemku je daná podielom podlahovej plochy bytu k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.

6. Spoločnými časťami domu sú základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.

7. Spoločnými zariadeniami domu sú výťah, spoločné televízne antény, bleskozvody, vzduchotechnické zariadenia a vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky.

Príslušenstvom domu sú kanalizačná a vodovodná šachta, prístrešok regulátora plynu. [- táto časť sa uvedie len v prípade, ak k domu prislúcha určité príslušenstvo]

8. Predávajúci oboznámil Kupujúceho, že správu bytového domu, v ktorom sa nachádza byt, ktorý je vymedzený v predmete prevodu, zabezpečuje _(tu bude uvedené obchodné meno správcu bytového domu alebo názov spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov tak, ako je zapísaný v registri spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov, prístupný na http://www.ives.sk/registre/startsvb.do)_, IČO: _____________, sídlo: _____________, Slovenská republika. Kupujúci vyhlasuje, že pristupuje k zmluve o výkone správy domu podpisom tejto Zmluvy.

Autor
JUDr. Milan Ficek, advokát