Darovanie spoluvlastníckeho podielu nehnuteľnosti synovi

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

matka môže darovať svoj podiel na nehnuteľnosti synovi aj bez vedomia a súhlasu svojej dcéry, ktorá vlastní druhú polovicu nehnuteľnosti. Podielový spoluvlastník má právo nakladať so svojím vlastníctvom podľa svojho uváženia, teda ho môže darovať, predať alebo inak previesť, pokiaľ to zákon alebo príslušné dohody neobmedzujú. V prípade, že sa darovanie realizuje medzi blízkymi osobami, ako je matka a syn, predkupné právo druhej spoluvlastníčke (dcéry) sa neuplatňuje.

Dôležité je dodržať formálne náležitosti darovacej zmluvy, ako je písomná forma a úradne overené podpisy, aby bola zmluva právne platná a mohla byť zapísaná v katastri nehnuteľností.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

pri vyhotovení darovacej zmluvy je dôležité presne špecifikovať, čo je predmetom darovania. Predmetom darovania bude spoluvlastnícky podiel vo veľkosti 1/2 na nehnuteľnosti (byte), ktorý je v súčasnosti vo výlučnom vlastníctve Vašej mamy. Po prevode tejto polovice na Vás budete vlastníkom celého bytu, teda 1/1, ale v darovacej zmluve sa uvádza len to, čo je predmetom prevodu – teda spoluvlastnícky podiel 1/2.

Do darovacej zmluvy preto odporúčam uviesť, že Vaša mama Vám daruje „spoluvlastnícky podiel o veľkosti 1/2 na nehnuteľnosti – byte č. ... zapísanom na LV č. ... v katastrálnom území ...“.
Po zápise do katastra nehnuteľností budete už jediným vlastníkom celého bytu (1/1), ale v zmluve sa uvádza len prevádzaný podiel, nie výsledný stav po prevode.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

ak vlastníte podiel na nehnuteľnosti (napríklad na pozemku), znamená to, že ste podielovým spoluvlastníkom spolu s ďalšími osobami. Váš podiel je ideálny, čo znamená, že nie je fyzicky určené, ktorá konkrétna časť nehnuteľnosti vám patrí. Ak svoj podiel darujete synovi, stane sa on podielovým spoluvlastníkom namiesto vás, ale stále len v rámci toho istého ideálneho podielu. Kataster zapíše zmenu vlastníka podielu, ale podiel ostáva naďalej len podielom, nie konkrétnou vymeranou časťou pozemku.

Ak je na nehnuteľnosti veľa spoluvlastníkov (ako uvádzate, 104), každý z nich má len svoj ideálny podiel a nemá právo na konkrétnu časť pozemku. Z tohto dôvodu váš syn nebude môcť sám rozhodovať o užívaní konkrétnej časti pozemku, pokiaľ sa spoluvlastníci nedohodnú inak.

Ak chcete, aby váš syn vlastnil konkrétnu časť pozemku (aby sa „vymeral“ jeho podiel), je potrebné uskutočniť zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva rozdelením veci. To sa dá dosiahnuť:

1. Dohodou všetkých spoluvlastníkov – všetci sa musia dohodnúť, ako sa pozemok rozdelí na konkrétne časti, ktoré budú patriť jednotlivým osobám. Táto dohoda musí byť písomná a musí byť podkladom pre zápis do katastra nehnuteľností. V praxi je však pri veľkom počte spoluvlastníkov (ako vo vašom prípade) takáto dohoda veľmi ťažko dosiahnuteľná.

2. Súdnym rozhodnutím – ak sa spoluvlastníci nedohodnú, môže sa ktorýkoľvek z nich obrátiť na súd s návrhom na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd môže rozhodnúť o rozdelení pozemku na reálne časti, ak je to technicky možné a účelné. Ak rozdelenie nie je možné, súd môže nariadiť predaj veci a rozdelenie výťažku alebo prikázať vec jednému zo spoluvlastníkov za primeranú náhradu ostatným.

Podľa § 141 a nasl. Občianskeho zákonníka platí, že každý spoluvlastník má právo žiadať zrušenie podielového spoluvlastníctva, pričom rozdelenie veci je preferovaným spôsobom, ak je to možné. Ak rozdelenie nie je možné, prichádzajú do úvahy ďalšie spôsoby vyporiadania.

Súčasne je nevyhnutné uviesť, že pre poľnohospodárske a lesné pozemky platí zákaz drobenia, ktorý v prípade zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastcnítva (ako mimosúdneho tak aj súdneho) musí byť rešpektovaný.