Dobrý deň, pri predaji pozemku, na ktorý máte nájomnú zmluvu na poľnohospodárske účely, budete musieť dodržať určité kroky vzhľadom na existujúce právne vzťahy. Nájomná zmluva na poľnohospodárske využitie nezaniká samým predajom pozemku, ale nového vlastníka pozemku zaväzuje, aby sa stal novým prenajímateľom.

Tu sú kroky, ktoré potrebujete zvážiť:

1. Informovať nájomcu: Najprv by ste mali informovať nájomcu o zamýšľanom predaji. Skutočnosť, že pozemok je predmetom nájomného vzťahu, bude pre nového vlastníka dôležitá informácia.

2. Predkupné právo: Ak má nájomca zmluvné predkupné právo, musíte mu umožniť ho uplatniť. Toto predkupné právo by malo obsahovať všetky podmienky, za akých má byť kúpa pozemku uzavretá. Ale nemusí byt v zmluve uvedené 

Po predaji sa nový vlastník stáva prenajímateľom. Nájomná zmluva pokračuje za rovnakých podmienok. Nový vlastník a tiež nájomca majú právo ukončiť nájom len podľa podmienok uvedených v zmluve.

Pokiaľ chcete nájomnú zmluvu vypovedať pred predajom, je potrebné dodržať podmienky zmluvy alebo zákona o výpovedných dôvodoch a lehotách. Ak je zmluva na dobu určitú, môže byť potrebné dojednať dohodu s nájomcom.

Prenos nájomného: Ak je pozemok predávaný, k prenajatej veci sa viaže aj právo nového vlastníka požadovať plnenie záväzkov z nájomnej zmluvy, teda aj platenie nájomného.

Pozor, ak ide o pozemky v pozemkových spoločenstvách, tak tie majú osobitné podmienky. 

Dobrý deň,

predaj pozemku na určitý čas nie je štandardnou praktikou, avšak existujú možnosti, ako dočasne umožniť užívanie pozemku.

Ak sused potrebuje určitú časť Vášho pozemku pre účely vydania stavebného povolenia, tak v zmysle ust. § 58 ods. 1 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon): 

"Stavebník musí preukázať, že je vlastníkom pozemku alebo že má k pozemku iné právo podľa § 139 ods. 1 tohto zákona, ktoré ho oprávňuje zriadiť na ňom požadovanú stavbu. Stavebník významnej investície, diaľnice, rýchlostnej cesty alebo železničnej dráhy preukazuje, že je vlastníkom pozemku alebo že má k pozemku iné právo podľa § 139 ods. 1 pred vydaním stavebného povolenia. To neplatí, ak tieto skutočnosti preukázal v územnom konaní a po právoplatnosti územného rozhodnutia nedošlo k zmene."

Iným právom podľa § 139 ods. 1 sa rozumie napríklad uzavretie nájomnej zmluvy, zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, zmluvy o budúcej zmluve o zriadení vecného bremena alebo zmluve o zriadení vecného bremena.

Dôležité je zvážiť, či sused bude skutočne využívať pozemok len po určitý čas, keď na ňom plánuje stavbu. 

Pre dočasné užívanie pozemku treťou osobou je jednou z možností uzavrieť zmluvu o nájme, ktorá by detailne stanovila dobu nájmu a podmienky užívania pozemku susedom. 

Ďalšou alternatívou je zriadenie vecného bremena. V zmysle Občianskeho zákonníka môžete zriadiť vecné bremeno na prechod cez váš pozemok. Toto vecné bremeno by bolo časovo ohraničené napríklad na dobu jednoho roka a v zmluve by malo byť jasne uvedené, že po splnení určitých podmienok, napríklad získaní stavebného povolenia, bude vecné bremeno zrušené. Vecné bremeno možno zrušiť na základe dohody, avšak treba počítať s tým, že ak by nebol prístup inak možný, sused by sa mohol domáhať jeho zriadenia súdnou cestou.

Odporúčam konzultovať vec s právnikom, aby bola zmluva pripravená správne a všetky podmienky jasne dohodnuté. 

Dobrý deň,

1. Predkupné právo spoluvlastníkov: Keďže ide o podielové spoluvlastníctvo, ostatní spoluvlastníci majú predkupné právo na váš podiel, s výnimkou prevodu na blízku osobu (§ 140 OZ). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov. V prípade, že žiadny zo spoluvlastníkov neprejaví záujem o kúpu vášho podielu, môžete ho predať tretej osobe, ale je vhodné mať od spoluvlastníkov písomné vyjadrenie, že svoje predkupné právo nevyužívajú, aby v budúcnosti nemohli napadnúť platnosť zmluvy.

2. Prevod nehnuteľnosti: Podľa zákona musí byť právny prevod nehnuteľnosti uskutočnený písomnou formou a mal by byť evidovaný v katastri nehnuteľností. Ak predávate svoj podiel, kúpna zmluva musí obsahovať potrebné náležitosti a musí byť podaná na kataster nehnuteľností na vloženie do katastra.

3. Prevádzanie nevytýčených pozemkov: Ak parcela nie je vymeraná a vytýčená, odporúča sa predaja kontaktovať geodeta na vypracovanie geometrického plánu, ktorý bude základom pre rozdelenie parcely a následné právne prevody. To je dôležité aj pre zameranie pozemku a zamedzenie možných budúcich sporov ohľadom hraníc parcely.

4. Právne kroky cez advokátsku kanceláriu: Pokiaľ ide o pomoc advokátskej kancelárie pri predaji spoluvlastníckeho podielu, môže byť táto služby veľmi užitočná. Advokátska kancelária Vám pomôže s prípravou kúpnej zmluvy, zabezpečením písomných súhlasov ostatných spoluvlastníkov, a podaním návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Váš podiel môže byť prevedený tretej osobe, ak predkupné práva nebudú využité, a všetky právne náležitosti budú splnené.

Dobrý deň,

pokiaľ ide prevod pozemku, nakoľko je to nehnuteľnosť, bude potrebné vyhotoviť písomnú zmluvu a návrh na vklad vlastníckeho práva, keďže vlastnícke právo k nehnuteľnostiam sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností. Zmluvu je potrebné vyhotoviť v štyroch origináloch, dve sú určené pre každú zo strán (jedna pre predávajúceho a jedna pre kupujúceho) a dve na účely katastrálneho konania pre príslušný Okresný úrad, katastrálny odbor. Tieto sú prílohou návrhu na vklad. Zmluvu spolu s návrhom Vám vie vypracovať ktorýkoľvek advokát alebo notár. Podpisy prevodcov (predávajúcich) je nevyhnutné na zmluve úradne overiť. Katastrálne konanie je spoplatnené sumou 66,- EUR (v prípade elektronického podania návrhu na vklad, sumou 33,- EUR). Ak by ste chceli zrýchlený vklad (do 15 dní), potom je suma správneho poplatku 266,- EUR (elektronická forma zrýchleného katastrálneho konania 133,- EUR). 

Pokiaľ ide o splnomocnenie, nakoľko vy by ste boli kupujúci, nemôžete babku zastupovať pri prevode, ktorá je predávajúcim, jednalo by sa o konflikt záujmov. Babka by však mohla splnomocniť dedka, ktorý by zmluvu podpísal za ňu. Avšak aj v tomto prípade by sa vyžadovalo, aby jej podpis na splnomocnení ako splnomocniteľky bol úradne overený. Čiže splnomocňovanie v tomto prípade nedáva veľmi zmysel. Ak má babka napr. zdravotné problémy, ktoré jej znemožňujú dostaviť sa k notárovi, potom môžete požiadať notára, aby prišiel k vám, resp. k babke a dedkovi a aby tam jej podpis na zmluve overil. 

Dobrý deň,

z internetu sa určite dá stiahnuť vzor kúpnej zmluvy, dajte si však pozor pri jej vypĺňaní, nakoľko táto musí mať presné náležitosti a správne opísanú stavbu aj pozemok. Súčasne platí, že nakoľko sa jedná o predaj nehnuteľnosti, vlastnícke právo k nej sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností. Preto je nevyhnutné vypracovať aj návrh na vklad, na základe ktorého príslušný Okresný úrad, katastrálny odbor vklad vlastníckeho práva svojím rozhodnutím povolí. Kataster je napokon ten kto bude preskúmavať kúpnu zmluvu. Ak v nej nájde nejasnosti, konanie o povolenia vkladu preruší a zmluvu vám vráti na opravu. Ak ju neopravíte, konanie zastaví a vklad de facto nepovolí.  Preto si na jej vypracovaní dajte skutočne záležať. Vie vám s tým pomôcť buď advokát alebo notár. Navyše za vklad sa platí súdny poplatok min. vo výške 33,- EUR (ak je návrh podaný elektronicky). 

Dobrý deň,

nie, na návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností  nie je potrebné overovať podpisy. Podpis musí byť overený len na kúpnej zmluve, a aj to len na strane predávajúceho.

Dobrý deň,
existujúci nájomný vzťah na nehnuteľnosti nie je prekážkou pre zmenu vlastníckeho práva na strane prenajímateľa.

Rovnako nie je problém, že ste sa vydali, hoci na LV ste evidovaná ešte s priezviskom za slobodna. V kúpnej zmluve musia byť zo zákona uvedené aj tak také identifikačné údaje, cez ktoré Vás bude môcť kataster dostatočne identifikovať a vykonať prepis vlastníckeho práva k nehnuteľnosti v katastri nehnuteľností.

Odporúčame Vám v kúpnej zmluve vyslovene uviesť a informovať predávajúceho, že na nehnuteľnosti viazne nájomný vzťah, aby to neskôr nemohol namietať ako právnu vadu a odstupovať kvôli tomu od zmluvy.

Dobrý deň, pokiaľ chcete, aby bolo všetko v poriadku po právnej stránke, nechajte si zmluvu vypracovať advokátom. Vypracovanie zmluvy iba na pozemok nie je príliš nákladné. 

Dobrý deň, údaje zapísané v katastri nehnuteľností sú záväzne len dovtedy, pokiaľ sa nepreukáže opak. Vášmu otcovi teda mohlo svedčiť výlučné vlastníctvo k pozemku podľa listu vlastníctva, aj keď v skutočnosti pozemok patril do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Ak bol rodinný postavený pričinením oboch manželov za trvania manželstva a rovnako tak, ak boli pozemky nadobudnuté za spoločné prostriedky, patrili do BSM. Preto aj kúpna cena získaná za tieto nehnuteľnosti patrí do BSM. Pri vysporiadaní BSM sa vychádza zo základnej zásady, podľa ktorej podiely oboch manželov sú rovnaké. 

Dobrý deň, na platný prevod nehnuteľnosti sa nevyžaduje súhlas vlastníka susediacej nehnuteľnosti, a to aj v prípade ak predmetná budova je postavená z časti aj na susediacom pozemku. Podľa § 120 ods. Občianskeho zákonníka, stavby, vodné toky a podzemné vody nie sú súčasťou pozemku. To znamená, že stavba ako aj pozemok sú samostatnými vecami, pričom vlastníkom stavby môže byť aj osoba odlišná od vlastníka pozemku, na ktorom je postavená. Vzhľadom na uvedené, keďže nie ste vlastníkom stavby, nemáte právo s ňou disponovať napr. spôsobom, ktorým ju zbúrate. Vzhľadom na uvedený stav, nie je vylúčené, aby ste domáhali peňažnej náhrady za to, že nemôžete užívať časť pozemku, ktorý Vám bol zastavaný stavbou vo vlastníctve inej osoby.