Otázka: Práca v realitnej kancelárii

Dobrý deň, potrebovala by som poradiť. Pred dvoma mesiacmi som pracovala v realitnej kancelárii v Čadci, kde som predala dom. Mali sme ústnu dohodu, že po predaji mi vyplatia províziu 18 percent z ceny predaja, aj keď som už v tom čase pre nich nepôsobila. Odvtedy sa mi však neozvali, nezdvíhajú telefóny a nereagujú na žiadne moje pokusy o kontakt. Naša dohoda bola iba ústna, ale mám doklad o obhliadke domu s kupujúcimi. Mohli by ste mi, prosím, poradiť? Ďakujem za skorú odpoveď.

Odpoveď: Práca v realitnej kancelárii

Dobrý deň.

Napriek tomu, že ste s realitnou kanceláriou neuzavreli písomnú zmluvu o sprostredkovaní, máte nárok na províziu, ak sú splnené zákonom stanovené podmienky. 

Zmluva o sprostredkovaní

Ktorým právnym predpisom sa bude spravovať Váš právny vzťah záleží od toho, či ste ju uzatvárali ako podnikateľ alebo ako nepodnikateľ. 

Ak účastníkmi zmluvy o sprostredkovaní sú podnikatelia (§ 2 ods. 2 Obchodného zákonníka) a ak s prihliadnutím na všetky okolnosti ich záväzkového vzťahu je zrejmé, že sa týka ich podnikateľskej činnosti (§ 261 ods. 1 Obchodného zákonníka), zmluvou o sprostredkovaní sa zakladá tzv. relatívny obchodný záväzkový vzťah (§ 261 ods. 6 Obchodného zákonníka), ktorý sa bude spravovať Obchodným zákonníkom.

Ak účastníci zmluvy o sprostredkovaní alebo niektorí z nich nie je podnikateľom alebo ak sa tento záväzkový vzťah netýka ich podnikateľskej činnosti, pôjde o občianskoprávny vzťah, ktorý je upravený sprostredkovateľskou zmluvou podľa ustanovení § 774 až 777 Občianskeho zákonníka, pokiaľ sa zmluvné strany podľa ustanovenia § 262 ods. 1 Obchodného zákonníka nedohodnú, že tento ich vzťah sa bude spravovať Obchodným zákonníkom.

Zmluvou o sprostredkovaní v zmysle § 642 Obchodného zákonníka sa sprostredkovateľ zaväzuje, že bude vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby záujemca mal príležitosť uzavrieť určitú zmluvu s treťou osobou, a záujemca sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi odplatu (províziu).

Sprostredkovateľskou zmluvou v zmysle § 774 Občianskeho zákonníka sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.

Takáto zmluva bez ohľadu na to, ktorým právnym režimom sa riadi, nemusí byť písomná a stačí v nej vymedziť všeobecnejšie obsah sprostredkovávanej zmluvy, avšak i z tohto vymedzenia musí byť zrejmé, čo má byť sprostredkované.

Nárok na odmenu

Je vecou zmluvných strán, akým spôsobom dohodnú výšku provízie v zmluve o sprostredkovaní. Výška provízie môže byť dohodnutá napríklad určitým percentom z hodnoty plnenia podľa sprostredkúvanej zmluvy, konkrétnou sumou a pod.

Občianskoprávny vzťah

Sprostredkovateľovi v zmysle § 775 Občianskeho zákonníka patrí odmena v dohodnutej výške; odmenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a. Sprostredkovateľovi patrí okrem odmeny náhrada nákladov iba vtedy, ak je to výslovne dohodnuté; pri pochybnostiach, len ak mu vznikol nárok na odmenu.

Dohoda o určení výšky odmeny je spravidla súčasťou obsahu sprostredkovateľskej zmluvy. Keďže ani sprostredkovateľská zmluva nie je viazaná na určitú formu, nevyžaduje sa určitá forma ani na dohodu o určení výšky odmeny. Právo na odmenu je viazané na dosiahnutie výsledku sprostredkovateľskej zmluvy pričinením sprostredkovateľa, odmena sa stane splatnou až dosiahnutím výsledku.

Obchodnoprávny vzťah

Sprostredkovateľovi v zmysle § 644 a § 645 Obchodného zákonníka vzniká nárok na províziu, ak je uzavretá zmluva, ktorá je predmetom sprostredkovania. Ak zo zmluvy vyplýva, že sprostredkovateľ je povinný len zaobstarať pre záujemcu príležitosť uzavrieť s treťou osobou zmluvu s určitým obsahom, vzniká sprostredkovateľovi nárok na províziu už zaobstaraním tejto príležitosti.

Hoci zmluvné strany nie sú povinné v zmluve dohodnúť konkrétnu výšku provízie, v záujme právnej istoty účastníkov zmluvy o sprostredkovaní treba odporučiť, aby takúto dohodu uzavreli. 

Ak by však zo strany realitnej kancelárie bola výška provízie namietaná, t.j. realitná kancelária by tvrdila, že ste si výšku provízie nedohodli, tak aj na túto skutočnosť myslí ustanovenie § 647 Obchodného zákonníka:

"Sprostredkovateľ má nárok na dojednanú províziu, inak obvyklú za sprostredkovanie obdobných zmlúv v čase uzavretia zmluvy o sprostredkovaní. Sprostredkovateľovi však nevzniká nárok na províziu, ak zmluva s treťou osobou bola uzavretá bez jeho súčinnosti alebo ak v rozpore so zmluvou bol činný ako sprostredkovateľ tiež pre osobu, s ktorou sa uzavrela sprostredkúvaná zmluva."

"Nárok na úhradu nákladov spojených so sprostredkúvaním má sprostredkovateľ popri provízii, len keď to bolo výslovne dojednané, a pri pochybnostiach len pri vzniku nároku na províziu."

Na základe vyššie uvedených skutočností Vám nárok na odmenu vznikne až uzavretím kúpnej zmluvy, ktorú ste pre realitnú spoločnosť sprostredkovali. Ak ste si dohodli výšku provízie, máte nárok na dohodnutú výšku, inak na obvyklú výšku provízie, ktorá sa v čase Vášho konania za sprostredkovanie obdobných zmlúv dojednávala.

Zánik zmluvy o sprostredkovaní

Obchodný zákonník v ustanovení § 650 rieši zánik zmluvy o sprostredkovaní a s ním spojené účinky nasledovne:

"Zmluva o sprostredkovaní zaniká, ak zmluva, ktorá je predmetom sprostredkovania, nie je uzavretá v čase určenom v zmluve o sprostredkovaní. Ak nie je tento čas takto určený, môže ktorákoľvek strana zmluvu ukončiť tým, že to oznámi druhej strane."

Ak sa zmluvné strany v zmluve o sprostredkovaní dohodli na lehote pre uzavretie sprostredkúvanej zmluvy, zmluva o sprostredkovaní zanikne uplynutím tejto lehoty, a to bez ohľadu na to, či sprostredkúvaná zmluva bola po zániku zmluvy o sprostredkovaní s treťou osobou uzavretá.

Ak záujemca a sprostredkovateľ čas uzavretia sprostredkúvanej zmluvy neurčili, ktorákoľvek zo zmluvných strán môže zmluvu o sprostredkovaní zrušiť tým, že to oznámi druhej strane. Oznámenie nemusí mať písomnú formu. K zrušeniu zmluvy o sprostredkovaní dochádza okamihom vedomosti druhej strany o takomto zrušovacom prejave.

Vzniku práva sprostredkovateľa na províziu v zmysle § 651 Obchodného zákonníka nebráni skutočnosť, že až po zániku zmluvy o sprostredkovaní je s treťou osobou uzavretá zmluva ( § 644), prípadne splnená zmluva ( § 646), na ktorú sa vzťahovala jeho sprostredkovateľská činnosť.

V tomto prípade ide o vznik práva na províziu zo zákona, pričom podmienkou je, že k uzavretiu sprostredkúvanej zmluvy, prípadne k jej splneniu, došlo pričinením sprostredkovateľa jeho predchádzajúcou sprostredkovateľskou činnosťou.

Záverom

V prípade, že boli splnené podmienky stanovené zákonom a vznikol Vám nárok na províziu, odporúčam písomne vyzvať realitnú kanceláriu na úhradu provízie v stanovenej lehote. Ak realitná kancelária v stanovenej lehote províziu nevyplatí, tak máte právo obrátiť sa so svojim nárokom na súd. Na súde budete musieť preukázať uzavretie zmluvy a vznik nárok na províziu, či už písomnými dokladmi alebo svedeckými výpoveďami.