Musí byť sprostredkovateľská zmluva písomná? 1.časť

Prečo musí byť zmluva o sprostredkovaní písomná (1. časť)?

Základná právna úprava sprostredkovateľskej zmluvy je pomerne stručná a je obsiahnutá v ustanoveniach § 774 až 777 Občianskeho zákonníka. Podľa § 774 Občianskeho zákonníka sa sprostredkovateľskou zmluvou sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.

Hoci zo základnej úpravy sprostredkovateľskej zmluvy obsiahnutej v Občianskom zákonníku nevyplýva povinnosť uzatvárať túto zmluvu v písomnej forme, napriek tomu by neuzavretie zmluvy v písomnej forme mohlo mať pre sprostredkovateľa, ktorého predmetom činnosti je sprostredkovanie predaja, kúpy, nájmu či podnájmu nehnuteľnosti, závažné právne následky, z ktorých za tri najdôležitejšie možno označiť:

• porušenie legislatívy o ochrane spotrebiteľa,
• porušenie legislatívy o ochrane pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti,
• neunesenie dôkazného bremena v súdnom alebo inom správnom konaním.

Táto časť bude zameraná na prvý závažný dôsledok neuzavretia sprostredkovateľskej zmluvy v písomnej forme, ktorým je porušenie legislatívy o ochrane spotrebiteľa a s tým spojené nepriaznivé právne následky.

OCHRANA SPOTREBITEĽA V ZMLUVNÝCH VZŤAHOCH S REALITNOU KANCELÁRIOU

V oblasti sprostredkovania realít je jedným z najvýznamnejších právnych predpisov, ktoré majú vplyv na uzatváranie zmlúv medzi realitnou kanceláriou a záujemcom o sprostredkovanie kúpy, predaja, nájmu či podnájmu nehnuteľnosti zákon č. 102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho v aktuálne účinnom znení (ďalej len „Zákon č. 102/2014 Z. z.).

a) Vymedzenie základných pojmov

Pred ďalším výkladom je potrebné najskôr vymedziť základné pojmy ako sú spotrebiteľ a dodávateľ (resp. predávajúci) a priradiť ich k základnému označeniu subjektov s realitných sprostredkovateľských zmluvách – teda sprostredkovateľovi a záujemcovi.

Dodávateľom je podľa § 52 ods. 3 Občianskeho zákonníka osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej obchodnej a podnikateľskej činnosti.

Keďže predmetom činnosti realitných kancelárií je sprostredkovanie v oblasti predaja, kúpy, nájmu či podnájmu, realitná kancelária koná pri uzatváraní a plnení sprostredkovateľskej zmluvy v rámci predmetu svojej obchodnej a podnikateľskej činnosti. Realitná kancelária teda spĺňa všetky uvedené zákonné znaky a v rámci spotrebiteľského práva je dodávateľom. Niektoré pramene spotrebiteľského práva označujú dodávateľa aj ako predávajúceho, ide však čisto o formálny rozdiel, ktorý nemení nič na postavení realitnej kancelárie ako silnejšieho subjektu, ktorý mu tieto právne predpisy priznávajú, v porovnaní so spotrebiteľom ako slabšou stranou.

Spotrebiteľom je podľa § 52 ods. 4 Občianskeho zákonníka fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej činnosti.

Z uvedenej definície možno vyvodiť, že spotrebiteľom bude takmer výlučne vždy fyzická osoba – nepodnikateľ. Fyzická osoba – podnikateľ (napr. fyzická osoba podnikajúca na základe živnostenského oprávnenia) bude spotrebiteľom vtedy, ak nebude pri uzatváranom zmluvnom vzťahu konať v rámci predmetu svojej podnikateľskej činnosti.

Právnická osoba nebude nikdy v postavení spotrebiteľa a preto sprostredkovateľ nebude pri uzatváraní zmlúv s právnickou osobou spĺňať všetky podmienky vymedzené prameňmi spotrebiteľského práva.

Tretím dôležitým pojmom ktorý je potrebné vymedziť na účely Zákona č. 102/2014 Z. z. je pojem zmluva uzavretá mimo prevádzkových priestorov predávajúceho.

Zmluvou uzavretou mimo prevádzkových priestorov predávajúceho sa podľa § 2 ods. 2 Zákona č. 102/2014 Z. z. rozumie (každá) zmluva medzi predávajúcim a spotrebiteľom ktorá spĺňa aspoň jednu z nižšie uvedených podmienok:

a)    je uzavretá za súčasnej fyzickej prítomnosti predávajúceho a spotrebiteľa na mieste, ktoré nie je prevádzkovým priestorom predávajúceho (teda napr. aj pri obhliadke nehnuteľnosti a pod.)

b)    na ktorej uzavretie dal návrh predávajúcemu spotrebiteľ na mieste, ktoré nie je prevádzkovým priestorom predávajúceho,

c)    uzavretá v prevádzkových priestoroch predávajúceho alebo prostredníctvom prostriedkov diaľkovej komunikácie bezprostredne po individuálnom a osobnom oslovení spotrebiteľa na mieste, ktoré nie je prevádzkovým priestorom predávajúceho, alebo

d)    uzavretá počas predajnej akcie alebo v súvislosti s ňou.

Z uvedenej definície zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov sprostredkovateľa vyplýva, že zo zmlúv v oblasti realitnej činnosti pôjde o takmer všetky sprostredkovateľské zmluvy, keďže tieto zmluvy sú spravidla uzatvárané výlučne mimo prevádzkových priestorov realitnej kancelárie (prevádzkovým priestorom je napríklad sídlo realitnej kancelárie a pod.). Sprostredkovateľské zmluvy sú však najčastejšie uzatvárané mimo týchto priestorov – napr. pri obhliadke nehnuteľnosti a pod.

b) Povinnosť uzatvárať sprostredkovateľskú zmluvu výlučne v písomnej forme

Všetky sprostredkovateľské zmluvy uzatvorené medzi realitnou kanceláriou a záujemcom – spotrebiteľom mimo prevádzkových priestorov realitnej kancelárie musia byť uzatvárane podľa § 6 ods. 2 Zákona č. 102/2014 Z. z. výlučne v písomnej forme.

Uvedená povinnosť je výslovne ustanovená v § 6 ods. 2 Zákona č. 102/2014 Z. z., podľa ktorého predávajúci je povinný bezodkladne po uzavretí zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho odovzdať spotrebiteľovi v listinnej podobe alebo so súhlasom spotrebiteľa na inom trvanlivom nosiči:

1. vyhotovenie uzavretej zmluvy alebo potvrdenie o uzavretí zmluvy,
2. potvrdenie o výslovnom súhlase spotrebiteľa a vyhlásení podľa § 4 ods. 6 písm. b) alebo ods. 8 písm. b), ak boli poskytnuté.

V prípade ak by sprostredkovateľ porušil vyššie uvedenú povinnosť, dopustil by sa podľa § 15 ods. 1 písm. b) Zákona č. 102/2014 Z. z. správneho deliktu, za ktorý orgán dohľadu uloží sprostredkovateľovi pokutu od 300 € do 16.500 €. Z gramatického výkladu predmetných ustanovení pritom súčasne jednoznačne vyplýva, že orgán, ktorý vykonáva dohľad nad dodržiavaním Zákona č. 102/2014 Z. z. nemá len právo v prípade, ak zistí, že sa sprostredkovateľ dopustil správneho deliktu, uložiť pokutu, ale pokutu uložiť musí.

Súčasne podľa § 15 ods. 4 Zákona č. 102/2014 Z. z. horná hranica sadzby pokuty podľa odseku 2 (v danom prípade porušenia povinnosti podľa § 6 ods. 2 Zákona č. 102/2014 je horná hranica sadzby pokuty 16.500 €) sa zvyšuje na dvojnásobok, ak predávajúci opakovane poruší tú istú povinnosť, za porušenie ktorej mu už bola uložená pokuta orgánom dohľadu, počas 12 mesiacov odo dňa právoplatnosti predchádzajúceho rozhodnutia o uložení pokuty.

Teda aj keby sprostredkovateľ z veľkého množstva sprostredkovateľských zmlúv neuzavrel napríklad len dve v písomnej forme, orgán dohľadu by mu už za druhé a každé ďalšie porušenie uvedenej povinnosti ukladal pokutu stanovenú z rozmedzia 300 € až 33.000 €.

c) Vyhlásenia spotrebiteľov o začatí poskytovania sprostredkovateľských služieb

Okrem vyššie uvedenej výslovnej zákonnej povinnosti uzatvárať sprostredkovateľskú zmluvu so záujemcom – spotrebiteľom mimo prevádzkových priestorov realitnej kancelárie je písomná forma sprostredkovateľskej zmluvy dôležitá aj z nasledovného dôvodu:

Predmetom sprostredkovateľskej zmluvy je poskytovanie sprostredkovateľských služieb. Je prirodzené, že spravidla začínajú zmluvné strany plniť svoje záväzky zo zmluvy vyplývajúce po tom, čo zmluva nadobudne účinnosť.

V prípade sprostredkovateľských zmlúv, na ktoré sa vzťahuje režim Zákona č. 102/2014 Z. z. má spotrebiteľ právo v lehote 14 dní odo dňa uzavretia sprostredkovateľskej zmluvy právo od zmluvy odstúpiť, a to aj bez uvedenia dôvodu.

Toto oprávnenie spotrebiteľa vyplýva z § 7 ods. 1 písm. b) Zákona č. 102/2014 Z. z. podľa ktorého ak predávajúci včas a riadne poskytol spotrebiteľovi informácie o práve odstúpiť od zmluvy podľa § 3 ods. 1 písm. h), spotrebiteľ je oprávnený aj bez uvedenia dôvodu odstúpiť od zmluvy uzavretej na diaľku alebo od zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho do 14 dní odo dňa uzavretia zmluvy o poskytovaní služieb.

Spotrebiteľ sa ale môže podľa § 4 ods. 6 Zákona č. 102/2014 Z. z. so sprostredkovateľom v sprostredkovateľskej zmluve dohodnúť na tom, že sprostredkovateľ začne služby poskytovať ihneď po uzavretí sprostredkovateľskej zmluvy. Takéto vyhlásenie má obzvlášť pri realitnom sprostredkovaní veľký význam, pretože následkom takéhoto vyhlásenia spotrebiteľa je, že ak už v čase 14 dní odo dňa uzavretia sprostredkovateľskej zmluvy služba úplne poskytnutá (napr. uzavretím kúpnej zmluvy, nájomnej zmluvy či zmluvy o podnájme a pod.), spotrebiteľ už nemôže po tomto úplnom poskytnutí služby odstúpiť.

Vďaka takémuto vyhláseniu je teda sprostredkovateľ chránený, pretože ak ho spotrebiteľ urobil a sprostredkovateľ už úplne službu poskytol, nemôže už spotrebiteľ po úplnom poskytnutí služby od zmluvy sprostredkovateľskej zmluvy odstúpiť.

Odstúpením od zmluvy totiž zaniká nárok sprostredkovateľa na províziu. Ak by sa spotrebiteľ so sprostredkovateľom nedohodol na poskytovaní služieb ihneď po uzavretí sprostredkovateľskej zmluvy a sprostredkovateľ by službu úplne poskytol v lehote prvých 14 dní, spotrebiteľ by mohol napr. v posledný deň 14-dňovej lehoty od zmluvy odstúpiť a sprostredkovateľovi by nevznikol nárok na províziu napriek tomu, že si už splnil všetky záväzky, ktoré mu vyplývali zo sprostredkovateľskej zmluvy (teda už sprostredkoval uzavretie príslušnej kúpnej či inej dohodnutej zmluvy). Odstúpením od zmluvy zaniká zmluva od počiatku.

Podľa § 4 ods. 6 Zákona č. 102/2014 Z. z. ak sa má na základe zmluvy o službách (ktorou je aj sprostredkovateľská zmluva) začať poskytovanie služby pred uplynutím lehoty na odstúpenie od zmluvy alebo ak spotrebiteľ o poskytovanie služby pred uplynutím lehoty na odstúpenie od zmluvy požiada, predávajúci je povinný:

1. poučiť spotrebiteľa o tom, že udelením súhlasu so začatím poskytovania služby pred uplynutím lehoty na odstúpenie od zmluvy stráca po úplnom poskytnutí služby právo na odstúpenie od zmluvy, a
2. vyžiadať od spotrebiteľa výslovný súhlas so začatím poskytovania služby pred uplynutím lehoty na odstúpenie od zmluvy a vyhlásenie o tom, že spotrebiteľ bol riadne poučený podľa písmena a).

V zákone sa priamo uvádza, že:

Spotrebiteľ nie je povinný platiť za

a) služby poskytnuté počas plynutia lehoty na odstúpenie od zmluvy bez ohľadu na rozsah poskytnutého plnenia, ak

1. predávajúci neposkytol spotrebiteľovi informácie podľa § 3 ods. 1 písm. h) alebo písm. j),

2. spotrebiteľ neudelil predávajúcemu výslovný súhlas so začatím poskytovania služby podľa § 4 ods. 6,

Bez ohľadu na rozsah poskytnutej služby, ak nebude správne spotrebiteľ poučený, potom realitná kancelária sa nedomôže svojej odmeny.

Bez sprostredkovateľskej zmluvy v písomnej forme by ale sprostredkovateľ nevedel preukázať ani výslovný súhlas so začatím poskytovania služby pred uplynutím lehoty na odstúpenie od zmluvy a ani vyhlásenie o tom, že spotrebiteľ bol riadne poučený podľa § 4 ods. 6 písm. a) Zákona č. 102/2014 Z. z. Na základe uvedeného preto možno jednoznačne konštatovať, že súčasťou písomnej sprostredkovateľskej zmluvy musí byť aj písomný výslovný súhlas spotrebiteľa a písomné vyhlásenie o jeho poučení o následkoch udelenia súhlasu so začatím poskytovania služby pred uplynutím lehoty na odstúpenie od zmluvy.

Naviac, porušenie uvedenej povinnosti ustanovenej v § 4 ods. 6 Zákona č. 102/2014 Z. z. je podľa § 15 ods. 1 písm. b) samostatným správnym deliktom, za ktorý hrozia rovnaké pokuty ako v prípade, keď nie je sprostredkovateľská zmluva uzavretá v písomnej forme.

Autor
JUDr. Milan Ficek, advokát