Odpoveď: Vyvlastnenie pozemku a stavebné povolenie ?
Dobrý deň, ďakujeme za otázku, ku ktorej zaujímame nasledovný právny názor :
1./ Treba vedieť, že samotné označenie pozemku pojmom "stavebný pozemok" zo zákona priamo neznamená, že musí byť vydané stavebné povolenie pre konkrétnu stavbu.
2./ Základná právna úprava je obsiahnutá v ust. stavebného poriadku a ust. vykonávacích predpisov, ktorými sú hlavne vyhl. č. 453/2000 Z. z. ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona.
3./ Je všeobecne známe, že pokiaľ vlastník pozemku nemá k svojmu pozemku priamy prístup z verejnej komunikácie – teda ak k nemu nevedie prístupová cesta, predstavuje to často problém, ktorý však nie je neriešiteľný. Jednou z mnohých otázok, ktorú musí vlastník pozemku pri príprave realizácie stavby vyriešiť je práve zaistenie prístupu či príjazdu k pozemku z miestnej komunikácie resp. inej verejnej komunikácie (ďalej len „príjazdová cesta“).
Aj keď stavebný poriadok vyslovene nehovorí o tom, že pred začatím výstavby musí byť zabezpečený priamy prístup k stavebnému pozemku vo forme príjazdovej cesty resp. komunikácie, z viacerých ustanovení stavebného poriadku vyplýva povinnosť stavebníka mať zabezpečený prístup na vlastný stavebný pozemok :
I./ Podľa § 47 stav. poriadku "stavby sa musia navrhovať tak, aby boli po celý čas životnosti v súlade so základnými požiadavkami na stavby, so zastavovacími podmienkami a aby boli zhotovené z vhodných stavebných výrobkov a pritom aby
a) stavba bola začlenená do územia v súlade s urbanistickými, architektonickými a environmentálnymi zásadami a požiadavkami ochrany prírody a krajiny a pamiatkovej starostlivosti tak, aby sa vylúčili negatívne účinky stavby na okolie z hľadiska ochrany zdravia a životného prostredia, prípadne aby sa obmedzili na prípustnú mieru,
b) stavba bola prístupná z cesty, miestnej komunikácie alebo z účelovej komunikácie, atď."
II./ Podľa § 59 "účastníkmi stavebného konania sú :
a) stavebník,
b) osoby, ktoré majú vlastnícke alebo iné práva k pozemkom a stavbám na nich vrátane susediacich pozemkov a stavieb, ak ich vlastnícke alebo iné práva k týmto pozemkom a stavbám môžu byť stavebným povolením priamo dotknuté."
III./ Podľa ust.§ 135 stav. poriadku "na uskutočnenie stavby alebo jej zmeny a na uskutočnenie nevyhnutných úprav udržiavacich alebo zabezpečovacích prác a na odstránenie stavby môže stavebný úrad uložiť tým, ktorí majú vlastnícke alebo iné práva k susedným pozemkom alebo stavbám, aby trpeli vykonanie prác zo svojich pozemkov alebo stavieb.
Ten, v prospech ktorého uložil stavebný úrad opatrenie podľa odseku 1, je povinný dbať, aby čo najmenej rušil užívanie susedných pozemkov alebo stavieb a aby vykonávanými prácami nevznikli škody, ktorým možno zabrániť; po skončení je povinný uviesť susedný pozemok alebo stavbu do pôvodného stavu, a ak to nie je možné alebo hospodársky účelné, poskytnúť vlastníkovi náhradu podľa všeobecných predpisov o náhrade škody."
T.j. : Nie je úlohou stavebného úradu, aby túto situáciu - príjazdovú cestu k budúcej stavby riešil sám z vlastnej iniciatívy.
IV./ Podľa ust. § 8 vyhl. č. 453/2000 Z. z. ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona platí, že "k žiadosti o stavebné povolenie sa prikladajú okrem iných aj doklady o rokovaniach s účastníkmi stavebného konania, ak sa konali pred podaním žiadosti (viď vyššie bod 2.)."
V./ Podľa ust. § 13 vyhl. č. 532/2002 Z. z. ktorou sa ustanovujú podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu platí, že
"stavenisko treba zariadiť, usporiadať a vybaviť prístupovými cestami na dopravu materiálu tak, aby sa stavba mohla riadne a bezpečne uskutočňovať alebo odstraňovať v súlade s osobitnými predpismi."
Tu odkazujeme na ust. § 43i/ stavebného poriadku podľa ktorého "stavenisko je priestor, ktorý je počas uskutočňovania stavby určený na vykonávanie stavebných prác na stavbe, na uskladňovanie stavebných výrobkov a dopravných a iných zariadení potrebných na uskutočňovanie stavby a na umiestnenie zariadenia staveniska; zahŕňa stavebný pozemok, prípadne v určenom rozsahu aj iné pozemky alebo ich časti."
Stavenisko musí mať zriadené o.i. vjazd a výjazd z miestnej komunikácie alebo z účelovej komunikácie na prísun stavebných výrobkov, na odvoz zeminy a stavebného odpadu a na prístup vozidiel zdravotníckej pomoci a požiarnej ochrany, ktorý sa musí čistiť, ďalej musí mať zabezpečený odvoz alebo likvidáciu odpadu."
Teda aj keď stav. zákon vyslovene nehovorí o tom, že podmienkou vydania stav. povolenia je existencia prístupovej cesty, nie je úlohou stavebného úradu otázku prístupu riešiť nielen až rámci kolaudačného konania, nakoľko aj proces výstavby má svoje pravidlá, ktoré v prípade neakceptovania zákona nie je povinný vlastník susedného pozemku rešpektovať a to len na základe realizácie stavby na susednom pozemku.
Možností vo Vašom prípade je niekoľko a nejedná sa ani v jednom prípade o vyvlastnenie, ktoré možno realizovať len vo verejnom záujme (napr. verejnoprospešné stavby) :
a/ Odkúpenie potrebného pozemku pre prístup k vlastnému stavebnému pozemku, na ktorom sa bude realizovať stavba.
b/ Nájomná zmluva s vlastníkom susedného resp. priľahlých pozemkov, cez ktoré sa bude realizovať prístup k vlastnému stavebnému pozemku na dovoz stavebného materiálu a podobne. Treba však uviesť, že samotná zmluva o nájme resp. zriadenie vecného bremena spočívajúce v práve prejazdu a prechodu neznamená automaticky aj súhlas na uloženie inžinierských sietí /elektrina, voda, plyn, kanalizácia) . Preto pred samotnou kúpou pozemku a zamýšľanou výstavbou je dobré preveriť si možností a dostupnosť riešení.
c/ Najjednoduchšie, najrýchlejšie a najmenej nákladné riešenie je dohodnúť sa s vlastníkom susedného pozemku na využívaní prístupovej cesty a to buď na odkúpení časti susedného pozemku potrebného pre cestu, na zriadení vecného bremena spočívajúceho v práve prechodu či prejazdu (najčastejšie za odplatu) alebo na dlhodobom prenájme potrebnej časti pozemku.
d/ Poslednou možnosťou je nájom susedného pozemku alebo jeho časti, čo je síce o právneho hľadiska najmenej náročné, keďže pri tomto úkone sa nevyžaduje vyhotovenie geometrického plánu ani vklad do katastra nehnuteľností, avšak z právneho hľadiska poskytuje najmenšie záruky, nakoľko sa jedná len o dočasné riešenie. Sme názoru, že toto riešenie má význam len v prípade, ak je potrebné prístup k (stavebnému, neskôr zastavanému) pozemku zabezpečiť len dočasne.
Keďže nepoznáme samotné umiestnenie Vášho stavebného pozemku, ako aj Vami spomínané vecné bremená v práve prechodu resp. prejazdu, vo veci odporúčame kontaktovať geodeta za prítomnosti zástupcu stavebného úradu a projektanta stavby pre nájdenie vhodného riešenia.
K otázke komunikácie so súdnou exekútorkou uvádzame, že v prípade exekučného konania nie ste účastníkom konania, preto nie je povinná s Vami ani komunikovať.
Odporúčame ohľadom pozemku, na ktorom je zriadené exekučné záložné právo, túto otázku prebrať so samotným povinným a s ním sa pokúsiť nájsť riešenie prípadne aj tým, že predmetnú časť pozemku by ste získali v rámci exekučného konania prípadne požičaním sumy povinnému na úhradu jeho dlhu v exek. konaní, aby pozemok bol právne voľný a mohli by ste otázku prechodu a prejazdu vyriešiť zmluvne bez účasti súdu.
Projekt podporili:
