Vysporiadanie spoluvlastnickeho podielu medzi surodencami

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

Vaša otázka sa týka dvoch hlavných oblastí: 1) či má mamin brat právo predať celý dom bez jej súhlasu, a 2) či existuje nejaká lehota alebo zákonná povinnosť pre odpoveď na návrh vysporiadania spoluvlastníckeho podielu.

1. Mamin brat nemôže predať celý dom bez súhlasu mami, pretože obaja sú spoluvlastníkmi nehnuteľnosti. Podľa slovenského práva môže spoluvlastník predať len svoj podiel na nehnuteľnosti, nie fyzicky celý dom. Musí ale rešpektovať predkupné právo druhého spoluvlastníka. Pri podielovom spoluvlastníctve každý z vlastníkov vlastní tzv. ideálny podiel na celej veci, čo znamená, že každý vlastní určitý pomerný podiel na celej nehnuteľnosti, nie konkrétnu fyzickú časť.

Ak by brat chcel predať svoj podiel na nehnuteľnosti, je povinný ponúknuť ho najprv ostatným spoluvlastníkom (v tomto prípade Vašej mame) za rovnakých podmienok ako tretej osobe, čo vyplýva z predkupného práva spoluvlastníkov podľa § 140 Občianskeho zákonníka.

2. Pokiaľ ide o odpoveď na návrh vysporiadania spoluvlastníckeho podielu, zákon konkrétnu lehotu nestanovuje. Dôvodom je, že spoluvlastníci sa môžu dohodnúť na rozumnom čase alebo prípadne spoločne žiadať súd o vysporiadanie podielového spoluvlastníctva. V prípade nezhody by mohol jeden zo spoluvlastníkov podať návrh na súd, ktorý by rozhodol o spôsobu vysporiadania podielového spoluvlastníctva, čo môže zahŕňať aj príkaz na predaj nehnuteľnosti a rozdelenie výťažku podľa podielov.

Vzhľadom na mimosúdny charakter riešenia, ktoré obaja preferujú (podľa vašich slov nechcú ísť na súd), by bolo najlepšie pokračovať v rokovaniach a prípadne zahrnúť do nich advokáta, ktorý im môže pomôcť dosiahnuť dohodu.

Je dôležité, aby si obe strany uvedomili právne a ekonomické dôsledky prípadného súdneho riešenia a zvažovali dohody tak, aby boli pre obe strany čo najprijateľnejšie a spravodlivé.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, na Vami položenú otázku uvádzame, že ak chcete sestru vyplatiť, štandardne sa vychádza z trhovej hodnoty domu ku dňu vyporiadania, teda aj po opravách a investíciách.

Z otázky predpokladáme, že ste spísomný súhlas sestry na investície do domu nemali, preto najjednoduchším a právne čistým riešením by bolo, aby ste si dali vypracovať znalecký posudok súdnym znalcom, v ktorom bude pri stanovení trhovej hodnoty nehnuteľnosti braný do úvahy stav nehnuteľnosti pred investíciami, resp. bude uvedené porovanie - výpočet, ako tieto investície môžu resp. mohli ovplyvniť ohodnotenie nehnuteľnosti z hľadiska ceny.

Následne na základe uvedeného znaleckého posudku by ste uzatvorili dohodu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva v zmysle ust. § 141 Občianskeho zákonníka s dohodou o úharde ceny vrátane dátumu. V samotnej dohode môžete súčsne vyporiadať finančné nároky pokiaľ ide o Vaše užívanie nehnuteľnosti ako celku, teda aj podielu Vašej sestry.

Ak sa nedohodnete,  budete musieť podať žalobu na súd  o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva; súd spravidla prikáže dom jednému spoluvlastníkovi za primeranú náhradu a určí aj lehotu na zaplatenie.

K investíciám uvádzame, že ak ste strechu/kotol/kanalizáciu robili so súhlasom sestry (aj mlčky, napr. vedela a nenamietala), máte voči nej nárok, aby Vám uhradila časť nákladov podľa jej podielu. Ak to bolo bez súhlasu, viete sa domáhať vydania bezdôvodného obohatenia z titulu zhodnotenia jej podielu (typicky rozdiel hodnoty „pred a po“) .

V praxi odporúčam pripraviť si všetky faktúry, zmluvy, výpisy z účtu, fotodokumentáciu a zoznam prác, a v dohode (alebo v žalobe) navrhnúť započítanie týchto nárokov oproti sume, ktorou ju vyplácate.

K nájmu uvádzame, že keďže ste so sestrou nemali spísanpú nájomnp zmluvu na jej podiel, nájomné od Vás žiadať nemôže, ale môže žiadať vydanie bezôdovného obohatenia v zmysle ust. § 451 a nasl. Občianskeho zákonníka, ktrého výška zodpovedá výške nájmu za obdobnú nehnuteľnosť v mieste a čase. Vzľadom na skutočnosť, že nájomnú zmluvu uzatvorenú nemáte, sestra môže žiadať len vydanie bezdôvodného obohatenia.

Tento nárok vzniká, keď jej reálne neumožňujete užívať dom v rozsahu jej podielu (nie je rozhodujúce, prečo ona dom neužíva) . Preto si zároveň strážte, aby ste vedeli preukázať, že ste jej užívanie umožňovali (napr. ponuka kľúčov, režim užívania), alebo že ste sa dohodli, že budete užívať dom Vy.

Ak chcete, pripravím Vám návrh písomnej výzvy sestre (dohoda/ponuka na vyplatenie + započítanie investícií), prípadne dohodu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva  a zoznam dôkazov, ktoré si máte nachystať pre prípad súdu.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

vo Vašej situácii ide o kombináciu spoluvlastníctva nehnuteľnosti a špecifickej situácie, keď druhý spoluvlastník (Vaša sestra) je obmedzený vo svojprávnosti a navyše má exekúcie. Vysvetlím Vám, aké máte možnosti a na čo si dať pozor.

V prvom rade, ak je Vaša sestra obmedzená vo svojprávnosti, v právnych úkonoch ju zastupuje opatrovník, ktorého určil súd (často je to príbuzný alebo obec). Ak chcete riešiť prevod jej podielu na nehnuteľnosti, musíte komunikovať výlučne s týmto opatrovníkom, nie priamo so sestrou. Opatrovník môže konať len v rozsahu, ktorý mu určil súd, a na niektoré úkony (napr. predaj nehnuteľnosti alebo jej podielu) potrebuje vždy predchádzajúci súhlas súdu podľa § 192 a nasl. Civilného mimosporového poriadku (zákon č. 161/2015 Z.z.).

Ak je na podiel Vašej sestry uvalená exekúcia, znamená to, že exekútor môže tento podiel predať v dražbe na uspokojenie pohľadávok veriteľov. Ako spoluvlastník máte v tomto prípade právo zabrániť predaju veci, ak najneskôr do začiatku dražby zložíte u exekútora v hotovosti alebo šekom na účet exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť. 

V prípade však, že k exúcií nedôjde a s opatrovníkom sa nedohodnete, môžete podať návrh na zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva na súde. Súd môže rozhodnúť o rozdelení nehnuteľnosti (ak je to možné), pokiaľ však rozdelenie nie je možné, rozhodne o prikázaní podielu Vám za náhradu.

Odporúčam kontaktovať advokáta, ktorý Vás môže zastupovať v komunikácii s opatrovníkom, exekútorom aj na súde. V prípade potreby Vám viem odporučiť konkrétne kroky alebo pripraviť návrhy na súd.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

darovanie nehnuteľnosti, vrátane poľnohospodárskej pôdy, v kontexte dedičstva môže mať rôzne dôsledky v závislosti od predchádzajúcej dohody medzi dedičmi a podmienok stanovených pri dedičskom konaní.

Ak bolo v pôvodnom dedičskom rozhodnutí určené, že vaša teta musí vyplatiť svojich súrodencov, ak by pôdu predala, neznamená to automaticky, že rovnaké pravidlá platia aj pre darovanie.

Pokiaľ chcete, aby bolo všetko právne v poriadku, odporúčam konzultovať tento zámer s našim právnikom, ktorý sa špecializuje na dedičské právo, aby ste mali konkrétne posúdenie daného prípadu, potrebujeme však vidieť to dedičské rozhodnutie (v tom čase by to malo byť osvedčenie o dedičstve).