Vlastník nehnuteľnosti bez pozemku

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

v prípade, že ste vlastníkom nehnuteľnosti (napríklad stavby), ale pozemok pod touto stavbou a v jej okolí nevlastníte celý, ale len podielovo spolu s ďalšími spoluvlastníkmi, je potrebné rozlišovať medzi vlastníctvom stavby a vlastníctvom pozemku.

Podľa Občianskeho zákonníka platí zásada, že stavba môže byť samostatným predmetom vlastníctva, ak nie je v tom istom vlastníctve ako pozemok. To znamená, že vlastníctvo stavby a vlastníctvo pozemku môžu byť oddelené. Predaj stavby (nehnuteľnosti) je teda možný aj v prípade, ak nevlastníte celý pozemok pod stavbou, ale len podiel na ňom.

Pri predaji takejto nehnuteľnosti však odporúčam kupujúceho riadne informovať o tejto skutočnosti, pretože nový vlastník stavby získa rovnaké práva a povinnosti k pozemku, aké ste mali vy – teda bude podielovým spoluvlastníkom pozemku spolu s ostatnými. Kupujúci by mal byť oboznámený s tým, že nebude mať výlučné právo k pozemku pod stavbou, čo môže mať vplyv na užívanie a nakladanie s nehnuteľnosťou.

Z právneho hľadiska nie je potrebné pred predajom stavby vysporiadať vlastnícke vzťahy k pozemku, teda nie je povinnosťou vlastníka stavby odkúpiť celý pozemok alebo inak vysporiadať podiely na pozemku pred predajom stavby. Predaj je možný aj bez toho, aby ste boli výlučným vlastníkom pozemku pod stavbou.

Predaj stavby je možný aj v prípade, ak vlastník stavby nie je výlučným vlastníkom pozemku pod stavbou, pričom kupujúci vstupuje do rovnakého právneho postavenia vo vzťahu k pozemku, aké mal predávajúci .

Zároveň však upozorňujem, že v praxi môže mať takýto stav vplyv na hodnotu nehnuteľnosti a jej využiteľnosť, preto odporúčam túto skutočnosť zohľadniť pri rokovaniach s kupujúcim.

Ak by ste chceli, aby kupujúci mal plnú kontrolu nad pozemkom pod stavbou, bolo by potrebné vysporiadať podiely na pozemku, napríklad dohodou so spoluvlastníkmi alebo prostredníctvom vysporiadania podielového spoluvlastníctva podľa § 141 a nasl. Občianskeho zákonníka.

Záverom, predaj nehnuteľnosti je možný aj bez vysporiadania pozemku, avšak odporúčam kupujúceho o tejto skutočnosti informovať a zvážiť všetky praktické dôsledky takéhoto postavenia.