Vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

Dobrý deň,  vo veci Vami položenej otázky uvádzame, že pri daroch platí, že ak boli obdarovaní obaja manželia počas trvania manželstva, nejde o vec patriacu do BSM, ale o podielové spoluvlastníctvo manželov.

Samotný rozvod nemá vplyv na existenciu podiel. spoluvlastníctva a toto trvá aj naďalej pokiaľ sa nedohodnete inak alebo pokiaľ súd nerozhodne o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva.

Prakticky máte najmä tieto možnosti a to s manželom  sa dohodnúť, že dom zostane jednému z Vás a druhý dostane finančné vyrovnanie. Môžete sa dohodnúť na predaji domu tretej osobe a rozdelení kúpnej ceny podľa podielov. Ak sa nedohodnete, môžete podať žalobu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.

Vecné bremeno v prospech Vašej mamy rozvodom nezaniká. Ak je na liste vlastníctva zapísané doživotné právo bývania, ide o právo, ktoré zaťažuje nehnuteľnosť. Pri zmene vlastníctva prechádza povinnosť z vecného bremena na nadobúdateľa zaťaženej nehnuteľnosti, teda nový alebo výlučný vlastník domu /teda Vy alebo Váš bývalý manžel/ musí toto právo rešpektovať, keďže vecné bremeno zo zákona prechádza na nového vlastníka nehnuteľnosti.

Pre Vás to znamená, že ak by dom pripadol Vám, budete povinná strpieť mamine doživotné bývanie. Ak by dom pripadol manželovi, rovnakú povinnosť bude mať on. Ak by ste dom predali, kupujúci musí počítať s tým, že kupuje dom zaťažený vecným bremenom, čo sa spravidla premietne aj do praktickej využiteľnosti a hodnoty domu /kúpna cena bude nižšia/. Vecné bremeno doživotného bývania nemožno odstrániť len preto, že sa rozvádzate. 

Pri vyporiadaní bytu napr. dohodou sa môžete dohodnúť písomne s mamou, že vecné bremeno sa zrušuje napr. aj za primeranú finančnú jáhradu prípadne bezodplatne.

Odporúčam vec riešiť s manželom dohodou o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva; ak dohoda nebude možná, prichádza do úvahy samostatné súdne konanie o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.

Môžete nás v uvedenej veci kontaktovať.

Dobrý deň,

keďže byt ste nadobudli pred manželstvom a máte ho v podielovom spoluvlastníctve 1/2 a 1/2, nejde o vyporiadanie BSM, ale o podielové spoluvlastníctvo. Rozvod nemá vplyv na podielového spoluvlastníctvo.

Váš bývalý manžel teda je spoluvlastníkom bytu, ale to neznamená, že môže svojvoľne a bez ohľadu na Vás a deti kedykoľvek obnoviť spoločné bývanie tak, akoby rozvod a doterajší stav neexistovali.

Ako spoluvlastníci máte obaja právo byt užívať, ale výkon vlastníckeho práva nesmie neprimerane zasahovať do práv druhého spoluvlastníka. Pri rovnakých podieloch sa o spôsobe užívania musíte dohodnúť. Ak dohoda nie je možná, riešením je súd, ktorý môže rozhodnúť o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva; v obdobných prípadoch sa odporúča podať žalobu na zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva, ak dohoda zlyhá. Súd potom môže byt prikázať jednému z Vás za náhradu, prípadne rozhodnúť o predaji, ak ho nechce alebo nevie prevziať ani jeden spoluvlastník .

Nevera ako dôvod rozvodu nerozhoduje o vlastníckom práve k bytu. Dôležité však je, že v byte bývate s deťmi, bývalý manžel sa odsťahoval a dlhodobo býva inde. Ak by sa nasťahoval spôsobom, ktorý by vyvolával konflikty, psychický nátlak alebo ohrozoval deti, odporúčam situáciu okamžite riešiť.

Pri vyhrážkach, násilí alebo obave o bezpečnosť volajte políciu a následne možno žiadať neodkladné opatrenie, napríklad zákaz vstupu do bytu alebo zákaz približovania.

K platbám: energie a služby spotrebované užívaním bytu má znášať najmä ten, kto byt reálne užíva; platby, ktoré vznikajú bez ohľadu na užívanie, majú niesť obaja spoluvlastníci podľa podielov /poistenie bytu, daň z nehnuteľností/.

Odporúčam mu písomne oznámiť, že s jeho návratom nesúhlasíte, navrhnúť vyporiadanie bytu tak, že byt nadobudnete Vy a vyplatíte bývalého manžela.

Ak sa nedohodnete, podajte žalobu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.

Dobrý deň, vo veci Vami položenej otázky uvádzame, že ako podielový spoluvlastník máte právo žiadať od sestry finančnú náhradu, ak rodičovský dom užíva sama alebo v rozsahu väčšom, než zodpovedá jej spoluvlastníckemu podielu.

Právne nejde vždy o „nájomné“ v pravom zmysle, keďže sestra je tiež spoluvlastníčka, ale o vydanie bezdôvodného obohatenia podľa § 451 a nasl. Obč. zákonníka, ktorého výška zodpovedá výške nájmu za obdobnú nehnuteľnosť v mieste a čase.

Odporúčam najskôr zistiť obvyklé nájomné v mieste, napríklad podľa realitných ponúk alebo znaleckého posudku. Následne sestre pošlite doporučenú písomnú výzvu, v ktorej uvediete, že žiadate buď umožnenie reálneho užívania domu aj Vám, alebo platenie mesačnej náhrady vo výške zodpovedajúcej Vášmu podielu. Vo výzve určite konkrétnu sumu, obdobie, číslo účtu a primeranú lehotu na reakciu.

Ak sestra odmietne platiť alebo Vám neumožní dom užívať, môžete podať žalobu na súd o zaplatenie náhrady za užívanie nehnuteľnosti. Vydanie náhrady za užívanie Vášho podielu môžete žiadať aj spätne  avšak len za dva roky, lebo platí premlčacia doba podľa ust.  Obč. zákonníka.

Ak sa dlhodobo neviete dohodnúť, zvážte aj žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva podľa § 142 Občianskeho zákonníka. Súd bude skúmať, či sa dom dá reálne rozdeliť; ak nie, môže ho prikázať jednému spoluvlastníkovi za náhradu alebo nariadiť predaj a rozdelenie výťažku podľa podielov.

Vo veci môžete kontaktovať, aby sme Vám s celým procesom pomohli.

Dobrý deň, podľa toho, čo uvádzate, exmanžel nemá automatický nárok, aby sa mu pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva započítala suma 110 000 EUR len preto, že jeho matka s manželom kedysi rekonštruovali dom, resp. on od nich dostal darom uvedneú sumu na rekonštrukciu.

Dom ste nadobudli pred manželstvom do podielového spoluvlastníctva, preto nejde o vyporiadanie BSM, ale o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva podľa Občianskeho zákonníka. Pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva sa spravidla vychádza z aktuálnej trhovej hodnoty nehnuteľnosti a z veľkosti podielov, teda u Vás 3/4 a u exmanžela 1/4 .

Ak by jeden spoluvlastník tvrdil, že do spoločnej veci investoval, musel by preukázať právny dôvod, výšku investície,a koa j preukázanie investície konrkténymi prácami a výrobkami, jej charakter a súvis s reálnym zhodnotením nehnuteľnosti.

Vo Vašom prípade však investície podľa opisu nevynaložil exmanžel, ale jeho matka a jej manžel. Nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia by teda zásadne patríl im ako osobám, ktoré investovali do cudzej nehnuteľnosti, nie automaticky exmanželovi.

Pri investícii do cudzej nehnuteľnosti vzniká bezdôvodné obohatenie vlastníkovi v rozsahu zhodnotenia v čase, keď k zhodnoteniu došlo.

Ak rekonštrukcia prebehla pred 18 rokmi, odporúčam výslovne namietnuť premlčanie. Pri tak starých investíciách bude nárok veľmi pravdepodobne premlčaný, najmä ak išlo o investície tretej osoby bez písomnej dohody s vlastníkmi. Samotné tvrdenie, že dnes ide o „dar 110 000 EUR“, nestačí. Exmanžel by musel preukázať darovanie, jeho predmet, čas, hodnotu a právnu súvislosť s vyporiadaním Vášho spoluvlastníctva.

Dôležité je aj to, že ako väčšinová spoluvlastníčka ste neboli informovaná a nemali ste prístup k nehnuteľnosti. Spoluvlastník má právo podieľať sa na užívaní spoločnej veci podľa veľkosti svojho podielu; ak mu to pomery neumožňujú, patrí mu primeraná náhrada vo sume, ktorá sa rovná nájmu za obdobnú nehnuteľnosť v mieste a čase, teda nie na nájomné, lebo nájomná zmliuva uzatvorená nebola.

Ak dom dlhodobo bez zmluvy užívali tretie osoby /manželova matka a jej manžel/, treba preveriť, či nevznikol aj Váš nárok na náhradu za obmedzenie užívania, minimálne za nepremlčané obdobie /posledné tri roky/.

Odporúčam exmanžela písomne vyzvať, aby predložil darovaciu zmluvu, doklady o investíciách, znalecké určenie zhodnotenia a prípadnú zmluvu o postúpení nároku od matky na neho v písomnje forme.

Bez toho jeho požiadavku neuznávajte. V dohode ani v súdnom konaní neodporúčam súhlasiť so započítaním 110 000 EUR bez dôkazov a bez posúdenia premlčania. Bez porady s advokátom bývalému manželoiv nič nepodpisujte.

Odporúčam Vám vo veci zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva kontaktovať advokáta. Môžete nás v uvedenej veci kontaktovať.

Dobrý deň, z otázky predpokladáme, že išlo o dedičské konanie, ktoré je právoplatne ukončené a to s tým, že jediným vlastníkom domu sa stal Váš synovec - vnuk Vašej matky, pričom matka sa vzdala svojho podielu na dome v prospech synovca s tým, že jej má vyplatiť určitú sumu v súčasne uvedenej lehote v zmysle dedičského uznesenia.

Ak je náš predpoklad správny, potom samotné dedičské uznesenie je exekučným titulom a Vaša mama môže podať návrh na vykonanie exekúcie, ktorý návrh spíše ktorýkoľvek súdny exekútor.

Druhou možnosťou je, že Vaša mama je podielovým spoluvlastníkom domu a preto ak so synovcom nedôjde k dohode o zrušení a vyporiadaní podiel. spoluvlastníctva, na základe ktorej by v podstate synovec odkúpil podiel Vašej matky, je podanie návrhu na súd podľa § 142 Obč. zákonníka o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Ak je tento náš predpoklad  správny a výlučným užívateľom domu napriek podiel. spoluvlastníctvu je Váš synovec, Vaša mama môže požadavať, aby jej uhradil nájomné v rozsahu jej podielu vo forme vydania bezdôvodného obohatenia podľa § 451 a nasl. Obč zákonníka keďže nájomná zmluva nie je spísaná.

Ak by ste chceli, aby sme Vás v uvedenej veci zastupovali, odporúčam začať kontrolou dokumentov a predžalobnou výzvou; často už správne formulovaná výzva protistranu prinúti rokovať bez súdu a vec vyporiadať právne aj finančne.

Môžete nás v uvedenej veci kontaktovať.