Ukončenie nájomného vzťahu

Odpoveď advokáta

Dobrý deň. V zásade platí, že pokiaľ trvá nájomný vzťah, nájomník má právo predmet nájmu užívať. Preto ak ide napr. o nájom bytu, po skončení nájomného vzťahu by sa mal nájomník odsťahovať.

Pokiaľ sa dáva výpoveď, tak platí, že nájom, prípade iný záväzkový vzťah, konči uplynutím výpovednej doby. Po uplynutí výpovednej doby by mal teda nájomník prestať predmet nájmu užívať. Ak dáva prenajímateľ nájomcovi výpoveď, pričom predmetom nájmu je byt a nejde o krátkodobý nájom bytu, výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Len pre úplnosť dodávam, že prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu aj výpovednú lehotu.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

pokiaľ ide o prechod nájmu bytu po smrti nájomcu, tu sa aplikujú ustanovenia § 706 a nasl. Občianskeho zákonníka. Podľa tohto ustanovenia platí, že "Ak nájomca zomrie a ak nejde o byt v spoločnom nájme manželov, stávajú sa nájomcami (spoločnými nájomcami) jeho deti, vnuci, rodičia, súrodenci, zať a nevesta, ktorí s ním žili v deň jeho smrti v spoločnej domácnosti a nemajú vlastný byt. Nájomcami (spoločnými nájomcami) sa stávajú aj tí, ktorí sa starali o spoločnú domácnosť zomretého nájomcu alebo na neho boli odkázaní výživou, ak s ním žili v spoločnej domácnosti aspoň tri roky pred jeho smrťou a nemajú vlastný byt."

Ak predmetnú podmienku nespĺňate, potom sa môžete dohodnúť s prenajímateľom na ukončení nájmu vzhľadom na smrť nájomcu. Občiansky zákonník nepozná ako dôvod zániku nájmu smrť nájomcu. Pokiaľ ide o nedoplatky na nájomnom alebo službách spojených  s užívaním bytu, tieto môžete vyplatiť rovným dielom aj teraz. Nemusíte čakať na otvorenie dedičského konania. Tieto totiž nezaniknú a súčasne veritelia si túto pohľadávku ani nemusia do dedičského konania prihlásiť. Totiž platí, že aj keby si ju neprihlásili, táto nezanikne a môžu si ju od dedičov poručiteľa vymáhať aj súdnou cestou. Naopak, ak by si ju prihlásil, budete dediť ako majetok tak aj dlhy, za dlhy poručiteľa však každý dedič bude zodpovedať do výšky ceny ním nadobudnutého dedičstva po poručiteľovi. Toto platí aj v prípade, ak by voči vám veriteľ viedol súdne konanie. Vždy zodpovedáte len do hodnoty vami nadobudnutého dedičstva. 

Súčasne OZ hovorí v prípade, že sa jednalo o družstevný byt, že "Ak zomrie nájomca družstevného bytu a ak nejde o byt v spoločnom nájme manželov, prechádza smrťou nájomcu jeho členstvo v družstve a nájom bytu na toho dediča, ktorému pripadol členský podiel."

Vyššie uvedené ustanovenia však neplatia pre byty trvale určené ako služobné byty, pre byty osobitného určenia a pre byty v domoch osobitného určenia. 

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, nepoznáme presné obsahové znenie Vami podpísanej nájomnej zmluvy, ale postup ten, že máte dať vedieť dva mesiace vopred, že odchádzate, je nie celkom obvyklý, a to z dôvodu, že nájomnú zmluvu ste mali uzatvorenú na dobu určitú.
Podľa znenia časti nájomnej zmluvy v podstate o zmluvnej pokute pokiaľ ide o nevrátenie peňažnej zábezpeky, k tomu uvádzame, že zmluvnú pokutu rieši ust. § 544 a nasl. Obč. zákonníka :

"(1) Ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda. (2) Zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia. (3) Ustanovenia o zmluvnej pokute sa použijú aj na pokutu určenú pre porušenie zmluvnej povinnosti právnym predpisom (penále).   Podstatné vo vašom prípade je znenie ust. § 545a Obč. zákonníka :   "Neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti. Ak veriteľ nie je oprávnený požadovať náhradu škody spôsobenej porušením povinnosti, na ktorú sa zmluvná pokuta vzťahuje, súd prihliadne aj na výšku škody, ktorá porušením povinnosti vznikla, a na to, o koľko zmluvná pokuta presahuje rozsah vzniknutej škody." Podstatné pre to, že Vám nebola vrátená peňažná zábezpeka je posúdenie samotnej nájomnej zmluvy a v nadväznosti na to samozrejme aj na zmluvnú pokutu. Odporúčam poslať prenajímateľovi výzvu k vráteniu peňažnej zábezpeky v lehote v zmysle ust. nájomnej zmluvy. V prípade, že k vráteniu nedôjde, odporúčam kontaktovať advokáta aj s dokladmi /nájomná zmluvy, výzvy z Vašej strany/.   Vo veci následne môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,
nepoznáme obsah Vašej zmluvy o nájme nebyt. priestorov.

Podľa ust. § 10 a nasl. zákona o nájme a podnájme nebyt. priestorov platí :

"§ 10 : Ak sa nájom uzavrie na neurčitý čas, sú prenajímateľ i nájomca oprávnení vypovedať zmluvu písomne bez udania dôvodu, ak nie je dohodnuté inak.
§ 11 : Prenajímateľ je povinný vypovedať zmluvu, ak sa mu uložila povinnosť uzavrieť zmluvu s prikázaným nájomcom.
§ 12 : Výpovedná lehota je tri mesiace, ak nebolo dohodnuté inak; počíta sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede."

Z uvedeného zák. ustanovenia § 12 vyplýva, že výpovedná lehota začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. Deň zaslania zásielky na poštovú prepravu neznamená, že nasledujúcim dňom, resp. prvým dňom nasledujúceho mesiaca začne plynúť výpovedná lehota.