Otázka: Mám právo na vyplatenie preplatku?

Dobrý deň, rada by som Vás požiadala o radu týkajúcu sa vyplatenia vyúčtovania nákladov na bývanie za minulý rok. Vo vyúčtovaní mám preplatok 1220,03 EUR. Avšak, tento preplatok mi ešte nebol vrátený. Po telefonickej urgencii mi bolo zo strany SBD oznámené, že mi vrátia iba 600 EUR, pričom zvyšok mi bude vyplatený pri budúcoročnom zúčtovaní. To zdôvodňovali tým, že som byt predala a nájom ukončila k 15. marcu 2017. Pridávam, že všetky zálohové platby k tomuto dátumu sú uhradené v plnej výške. Tento postup však odôvodňujú tým, že si peniaze zadržiavajú pre prípad, že by vytvoril nedoplatok. Suma, ktorú si zadržiavajú, sa mi však zdá neprimerane vysoká. Môžete mi prosím poradiť, či majú na takéto konanie právo? Ďakujem.

Odpoveď: Mám právo na vyplatenie preplatku?

Dobrý deň. 

Správu bytového domu môže vykonávať správca alebo bytové spoločenstvo. Vo Vašom prípade je potrebné na začiatku preštudovať zmluvu, ktorú ste podpisovali, či už zmluvu o výkone správy alebo zmluvu o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Kto je správca?

V súlade s § 8 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov správcom môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá má v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu; správca, ktorý spravuje bytové domy, musí spĺňať aj podmienky podľa osobitného predpisu.

Činnosť správcu môže byť vykonávaná len podľa uvedeného zákona.

Ust. § 8 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov stanovuje, že správca je povinný viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom, ktorý spravuje.

Prostriedky získané z úhrad za plnenia od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv (ďalej len „majetok vlastníkov“) musí správca viesť oddelene od účtov správcu v banke, a to osobitne pre každý spravovaný dom.

Majiteľom účtu domu zriadeného správcom v banke sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome; správca je príslušný disponovať s finančnými prostriedkami na účte domu a vykonávať k tomuto účtu práva a povinnosti vkladateľa podľa osobitného zákona o ochrane vkladov.

Majetok vlastníkov nie je súčasťou majetku správcu. Majetok vlastníkov nesmie správca použiť na krytie alebo úhradu záväzkov, ktoré bezprostredne nesúvisia s činnosťou spojenou so správou domu. Správca nesmie využiť majetok vlastníkov vo vlastný prospech alebo v prospech tretích osôb.

Správca v zmysle § 8 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov zodpovedá vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome za všetky škody vzniknuté v dôsledku neplnenia alebo nedostatočného plnenia svojich povinností vyplývajúcich z tohto zákona alebo zo zmluvy o výkone správy.

Podľa § 8a ods. 2 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je správca povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu.

Zároveň je povinný vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome.

Zákon neustanovuje presnú lehotu, dokedy majú byť preplatky alebo nedoplatky vyrovnané .

Lehota je obvykle dohodnutá v zmluve o výkone správy a mala by byť uvedená na samotnom vyúčtovaní. Lehota sa spravidla pohybuje v rozpätí od 15 do 30 dní od doručenia vyúčtovania.

Žiadny právny predpis neoprávňuje správcu svojvoľne zadržiavať určitú časť preplatku pre prípad vzniku možných budúcoročných nedoplatkov.

Zmluva o výkone správy

Takéto oprávnenie mu však mohlo vzniknúť na základe zmluvy o výkone správy v zmysle § 8a ods. 1 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý stanovuje, že vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy.

Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo jej zánik sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Schválená zmluva o výkone správy alebo jej zmena, alebo jej zánik je záväzný pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak je podpísaný nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcom. Správca je povinný schválenú zmluvu alebo jej zmenu doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome. Na doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis.

Zmluva o výkone správy obsahuje najmä

a) vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu,

b) spôsob výkonu správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku,

c) zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi,

d) zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi,

Výpočet je príkladný, pričom zmluva o výkone správy môže upravovať oprávnenie správcu zadržať Vám časť preplatku na účely prípadných nedoplatkov vzniknutých z vyúčtovania za stanovených podmienok.

Na základe uvedeného Vám odporúčame si zmluvu o výkone správy podrobne preštuduvať aj čo sa týka výpočtu výšky sumy, ktorú by bol správca oprávnený zadržať, lehotu jej splatnosti a taktiež úpravu lehoty povinnosti správcu vykonať vyúčtovanie v prípade predaja bytu.

Zmluva o výkone správy môže byť podobného znenia ako zmluva o spoločenstve vlastníkov bytov, preto ako sme už vyššie uvádzali je potrebné na začiatku zistiť, či ide o zmluvu o výkone správy, alebo o zmluvu o spoločenstve vlastníkov bytov  a nebytových priestorov. Podľa toho usúdite, či správu vo Vašom bytovom dome vykonáva správca a vzťahujú sa na neho povinnosti správcu v zmysle zákona alebo ide o spoločenstvo ktoré riadi predseda a ktoré á tiže povinnosti upravené zákonom. 

Bezdôvodné obohatenie zo strany správcu alebo spoločenstva v prípade neoprávneného zadržiavania finančných prostriedkov.

Ak zmluva o výkone správy, prípadne zmluva o spoločenstve vlastníkov bytov neustanovuje inak a nakoľko je dôvodné predpokladať, že lehota stanovená na vrátenie preplatku už uplynula, pričom správca (spoločenstvo) svoju povinnosť dobrovoľne nesplnil, odporúčame Vám obrátiť sa na súd o vydanie bezdôvodného obohatenie v zmysle § 451 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb., Občianskeho zákonníka.

Na súd sa môžete obrátiť prostredníctvom žaloby o vydanie bezdôvodného obohatenia, alebo v skrátenom konaní návrhom na vydanie platobného rozkazu v mysle § 265 ods. 1 zákona č. 160/2015 Z. z., Civilného sporového poriadku, podľa ktorého platí, že ak je možné vo veci samej alebo o jej časti rozhodnúť na základe skutočností tvrdených žalobcom, o ktorých súd nemá pochybnosti, najmä ak tieto skutočnosti vyplývajú z listinných dôkazov, možno o žalobe rozhodnúť bez vyjadrenia žalovaného a bez nariadenia pojednávania aj platobným rozkazom, v ktorom sa žalovanému uloží, aby do 15 dní od doručenia zaplatil uplatnenú peňažnú pohľadávku alebo jej časť a nahradil trovy konania alebo aby v tej istej lehote podal odpor.

Výrok o trovách konania sa na účely konania o platobnom rozkaze považuje za uznesenie.

Premlčanie

Upozorňujeme, že podľa § 107 ods. 1 Občianskeho zákonníka sa právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia premlčí za dva roky odo dňa, keď sa oprávnený dozvie, že došlo k bezdôvodnému obohateniu a kto sa na jeho úkor obohatil.

Podľa § 107 ods. 2 Občianskeho zákonníka platí, že najneskôr sa právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia premlčí za tri roky, a ak ide o úmyselné bezdôvodné obohatenie, za desať rokov odo dňa, keď k nemu došlo.