Kto kontroluje správcu bytového domu?


Online právna poradňa
Oblasť práva: Občianske právo, Prešovský
Odpovedá: advokát Prešov
Odpovedané dňa: 9. 11. 2015

Otázka: Kto kontroluje správcu bytového domu?

Prosím o radu. Kto kontroluje správcu bytov a nebytových priestorov? Ten náš nerobí žiadne schôdze a bez rozhodnutia väčšiny vlastníkov bytov rozdeľuje finančné prostriedky, ktoré sú určené na fond opráv prostredníctvom vchodových dôverníkov bez toho, aby bol v dome vytvorený nejaký plán údržby a opráv. Správca sa v ničom neriadi podľa zákona č. 182/1993 Z.z, absolútne sa nestará o správu bytov, len rozdeľuje peniaze a dôverníci ich používajú na čo sa im zachce. Pre nezhody už odstúpil dôverník nášho vchodu, už sa nemohol na to pozerať. Správca nerobí schôdzu ani k vyučtovaniu, ani k vytvoreniu plánu údržby a opráv, tak aby sa hospodárilo s finančnými prostriedkami ako stanovuje zákon. Na koho sa treba v tomto smere obrátiť, aby sa zjednala náprava? Ďakujem

Odpoveď: Kto kontroluje správcu bytového domu?

Dobrý deň, v zmysle § 8 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z.o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, je správcom právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá vykonáva činnosti správy a údržby bytového fondu. Správcom je spravidla bytové družstvo, ale môže ňou byť aj iná osoba, ak s ňou vlastníci bytov uzavreli zmluvu o výkone správy k bytovému domu. Predpokladám preto, že minimálne nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov uzatvorila so správcom predmetnú zmluvu, na základe ktorej je správca povinný plniť si všetky povinnosti z nej vyplývajúce a taktiež povinnosti, ktoré mu ukladá zákon. Pokiaľ správca svoje povinnosti neplní, máte právo vypovedať zmluvu. Podľa § 8a ods. 6 zákona, vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu vypovedať zmluvu o výkone správy len na základe rozhodnutia podľa § 14. Výpovedná lehota je tri mesiace, ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodnú inak. V zmysle § 11a a 14 zákona, ak hlasovanie schôdze vlastníkov nezvolá správca do 15 dní od doručenia žiadosti, právo zvolať schôdzu ma štvrtina vlastníkov bytov. Na vypovedanie zmluvy o správe je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov.

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:



JUDr. Milan Ficek, advokát

online právna poradňa zadarmo



Podotázka: Kto kontroluje správcu bytového domu? (Občianske právo)

Dobrý deň, pán doktor.
Potrebujem prosím poradiť s dvomi otázkami.
1.Na zhromaždení VB v roku 2018 sme si odsúhlasili a uzniesli sa, že v osobomesiacoch sa nebudú odrátavať dovolenky a stanovili sme si, ako sa budú iba ospravedlňovať osobomesiace, v akých prípadoch. Ako predsedníčka Rady SVB som si vyžiadala na kontrolu od SBD, s ktorou mame uzatvorenú MZoVS, aby mi poslali osobomesiace, ktoré mi nás predseda SVB neposkytol.
Po vykonaní kontroly som reklamovala na SBD, aby opravili osobomesiace v troch prípadoch, pretože sme si to odhlasovali. Napísali mi, že to bude tak, ako to odovzdal predseda SVB, že iba on to môže zmeniť, nakoľko je iba on pre nich hlavný partner na komunikáciu s nimi.
Požiadala som nášho predsedu SVB, aby upravil osobomesiace a reklamoval na SBD. Povedal mi, že on nič nebude opravovať, že tak sú podpísaní VB, a tak to aj zostane.
Pýtam sa: "Akým pravom ma nás predseda SVB zrušiť uznesenie? "
2. Mali sme veľké problémy s bývalým predsedom SVB, tak sme si k Zmluve o spoločenstve VB a NP odhlasovali Dodatok č.3. V, ktorom sa hovorí:
"predseda SVB nemôže sám bez schválenia druhou poverenou osobou manipulovať s účtom vlastníkov bytov".
Predseda ma nijako neinformuje, že ide niečo kupovať, niekomu preplácať.
Otázka: Akým pravom zasahuje predseda SVB do spoločného účtu?
Ďakujem za odpoveď, LILI.

Odpoveď: Kto kontroluje správcu bytového domu?

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 19.02.2020)

Dobrý deň,
možno bude naša odpoveď všeobecná, ale sme názoru, že je treba vychádzať z ust. zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a využiť právne prostriedky, ktoré umožňuje ako citovaný zákon, tak aj ostatné zákony SR.

Citujeme z ust. zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov :
"§ 7b/ ods. 3 :
Spoločenstvo je povinné najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je povinné vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome.

 

§ 7c/ ods. 3 :

Predsedu odvoláva zhromaždenie. Funkčné obdobie predsedu sa skončí dňom, keď zanikne vlastnícke právo predsedu k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome. Ak je predseda odvolaný alebo sa skončilo funkčné obdobie predsedu z dôvodu zániku jeho vlastníckeho práva k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome a nie je súčasne zvolený nový predseda, ak sa predseda vzdá funkcie alebo ju nie je schopný vykonávať z iných dôvodov najmenej po dobu troch po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, do zvolenia nového predsedu vykonáva funkciu predsedu člen rady určený radou.

 

§ 7c/ ods 6 :

Rada má najmenej troch členov. Členom rady môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Členom rady nemôže byť predseda. Funkčné obdobie rady je tri roky. Na platné rozhodnutie rady je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny jej členov. Členovia rady sú oprávnení nahliadať do všetkých dokladov a záznamov týkajúcich sa činnosti spoločenstva a kontrolujú, či spoločenstvo vykonáva činnosť v súlade s týmto zákonom, zmluvou o spoločenstve alebo stanovami spoločenstva. Rada sa nezriaďuje v domoch, v ktorých je najviac osem bytov a nebytových priestorov; v takom prípade kompetencie rady vykonáva zhromaždenie.

§ 9 ods. 5 :
(5)Spoločenstvo a správca sú povinní
a)evidovať a uchovávať všetky prijaté rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vrátane zápisníc zo zhromaždení, schôdzí vlastníkov a výsledkov písomných hlasovaní vrátane hlasovacích listín,
b)viesť zoznam a dokumentáciu súdnych sporov týkajúcich sa domu,
c)priebežne aktualizovať evidenciu rozhodnutí vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome; predseda alebo správca zodpovedá aj za správnosť evidencie,
d)umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie alebo môžu na náklady vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome vyhotoviť z nich kópie; pri poskytovaní týchto informácií je predseda alebo správca povinný zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa osobitného predpisu,12f)
e) uplatňovať práva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vyplývajúce zo zodpovednosti za vady domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva, pozemku zastavaného domom a priľahlého pozemku voči tretím osobám.
§ 11 ods. 6 : 
Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv a robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie."

Naša poznámka :
Neúčtovanie niektorých položiek za služby spojené s užívaním bytu, ktoré vychádzajú z osobomesiacov  a ich neúčtovanie z dôvodu dovolenky nemá žiadnu oporu ako v zákone o vlastníctve bytov, tak aj v nijakom inom zákone. Neúčtovanie položky vlastníkovi bytu za určité obdobie napr. z dôvodu čerpania dovolenky je nevykonateľné predovšetkým z dôvodu, že vlastník bytu a spolužijúce osoby nie sú povinné nahlasovať dovolenku SVB alebo SBD, ide o pracovnoprávny nárok, a to že niekto má dovolenku, neznamená, že nebude doma. Nevieme aké ďalšie dôvody neúčtovania určitej položky na základe osobomesiacov myslíte v samotnej otázoke, keďže ich neuvádzate (môže ísť napr. o podiel na spotrebe el. energie spoločných priestorov pre byty na prízemí alebo podobne).

Záver

Pokiaľ ako spoločenstvo vlastníkov bytov máte odsúhlasený postup pri úhrade rôznych nákladov a že tieto budú preplatené len po odsúhlasení dvoma členmi rady, je treba vychádzať zo zmluvy o spoločenstve a možno uvažovať o odvolaní predsedu rady, umožniť vlastníkom bytov nahliadnuť do dokladov, ktorí vlastníci v konečnom dôsledku majú oprávnenie pýtať sa na dôvod a oprávnenosť nákladov a následne po doručení vyúčtovania za prísl. kalendárny rok môžu podať ako reklamáciu vyúčtovania a položku žiadať vylúčiť, teda neuhradiť  z fondu prevádzky. Ak reklamácia nebude vybavená radou  SVB prípadne SBD, podať žalobu na súd. 


 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Kto kontroluje správcu bytového domu? (Občianske právo)

Pozdravujem Vás doktor Ficek (a spol.)
Verím, že z nasledovného, aj keď len stručného popisu veci pochopíte súvislosť z protiprávnym jednaním SBD a poradíte mi v zmysle môjho cieľa.
Z dôvodu prieťahov v súdnom konaní o dedičstve ale hlavne chybou brata spoludediča nebolo zaplatené 4 roky "nájomné" bytu v os. vl. 8 mesiacov pred vydaním ded. Osvedčenia hneď po priznaní sa brata, že neplatil lebo nevie, či bude dedič (. ), sme zašli za správcom nech vyčísli dlžnú sumu, penále a náhradu nákladov na juru. Sumu nám nepovedali, právnicka spoločnosti, na ktorú nás odkázali taktiež neposkytla potrebné údaje bez, ktorých sme nemohli úhradu vykonať ani bankové koordináty kam. Na následnú písomnú výzvu k vyčísleniu celkovej sumy zahrňujúcej všetky skutočne náklady teda aj odmeny za právne zastupovanie správca nereagoval. Druhopis mame recepciou správcu opečiatkovaný ako "predložené osobne". Toto sa odohralo v marci min.roku. V decembri s ded. Rozhodnutím v ruke som navštívil správcu, tentokrát som vyčíslenie dostal a to vo forme excel tabuľky kde ani pri právnych službách nebol komentár k jednotlivým položkám, iba suma sumárum. Napriek tomu, že jura je iba zastúpenie a za konanie spoločnosti nesie zodpovednosť konateľ(ktorého ale nie je jednoducho možné primát prísť a viesť dialóg) som právnické oznámil, že zaplatím vyčíslenú sumu mínus náklady na právne úkony vykonané po marci minulého roku, nakoľko bezdôvodne zmarili zaplatenie dlžoby tým, že nám teda aj bratovi ako dlžníkovi neposkytli potrebné údaje, čím nebolo možné "sekeru"zaplatiť. Dokonca ani neprejavili záujem dlžnú sumu obdržať, aj keď konajú v zastúpení vlastníkov bytov, v ktorých fonde opráv ai. Tieto peniaze chýbajú. Pokiaľ je vo veci čokoľvek na čo ešte majú nárok tak jediné zákonné ale aj logické riešenie je komunikácia, resp. Aspoň danie na vedomie. Spôsob nepovedať povinnému koľko je dlžný a potom žiadať zaplatiť právnika, aby to "z neho dostal" nemá v zákone oporu. Správca medzitým zriadil záložné právo. Ich postoj k veci vykazuje znaky zneužitia zákonného práva pomaly až vydierania nakoľko na žiadnu ani písomnú komunikáciu nereagujú iba ak "zaplatili ste? Ak áno potom sa môžeme baviť! " Posledné. Zomrela matka si požičala peniaze, mi chceme započítať pohľadávku s jej veriteľom odpredajom bytu jemu. Správca nás blokuje. Pod týmto tlakom ale z nechuťou som všetko uhradil čo požadovali. Dokument o neexistencii dlžoby na byte u správcu som nedostal lebo chceli ešte zaplatiť nasledovne nájomné. Zaplatil som. Dokument stále nemám, ako posledné zatiaľ! Povedali, že ešte 1200 €. Bez komentáru za čo. A tu už mi vrie krv. Pretože už tretí krát sú čísla z počítača správcu iné. Z vysokou pravdepodobnosťou sa jedna o zámer zodrať ma koľko len pôjde lebo ma majú v hrsti, keďže nutné a rýchlo potrebujem ČISTÉ LV. Už teraz budem platiť 800 omeškanie v mojej veci.
Takže cieľ je, aby správca, keďže jeho právo zastavovať majetok uhradením dlžoby zaniklo(čo do minulosti) zrušil plombu na katastri a napriek tomu, že mienim pod nátlakom zaplatenú sumu za právne služby od doby kedy správca vlastným konaním znemožnil sumu zaplatiť, vyžadovať súdnou cestou vrátiť, vydal mi potvrdenie o vyrovnanosti záväzkov alebo bezodkladne zrušil blokovanie nášho vlastníctva v katas. registri. Keďže matka dlžnú a to dosť veľkú pôžičku skoro 5 rokov nevrátila a ja by som musel chodiť po občianskoprávnych pojednávaniach možno rok alebo aj 10 rokov podľa šikovnosti ich právnický, ktorej čas hraje do kariet, nevymotal by som sa z penálov na penále. Čo mám podľa Vás pán doktor urobiť? Ďakujem. Napísal so túto vec do tejto rubriky, keďže aj toto je varianta nelegitímnych konaní správcov bytových domov. Prajem Vám aj čitateľom mnoho úspechov a príjemné dni.

Odpoveď: Kto kontroluje správcu bytového domu?

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 03.02.2020)

Dobrý deň,
z otázky predpokladáme, že ste správcovi byt. domu (SBD) oznámili písomne, že došlo k zmene vlastníctva bytu.

1./ V otázke uvádzate, že po dedič. konaní ste SBD uhradzovali rôzne nedoplatky, pričom ste doteraz neobdržali ani zálohový predpis a z otázky predpokladáme, že nemáte ani vyúčtovania za predchádzajúce cca 4 roky.
Podľa § 8a ods. 2 zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov platí :
"Správca je povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je povinný vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome."
Z uvedeného vyplýva, že SBD bol povinný Vám zaslať vyúčtovania bez ohľadu na to, či dlhy máte alebo nemáte a bez ohľadu na to, či byt užívate alebo nie. Je to zákonná povinnosť SBD.

V otázke uvádzate úhradu nekonečného množstva úhrad, pričom nemáte žiadne doklady. Riešenie je pomerne jednoduché : Vyzvať SBD písomne, aby Vám predložil zálohový predpis a vyúčtovania aj za predchádzajúce roky a súčasne, teda nie následne po poskytnutí nejakej lehoty z Vašej strany, toto konanie SBD oznámiť písomne Slov. obchodnej inšpekcii, keďže zo strany SBD došlo k porušeniu ust. zákona o vlastníctve bytov, ako aj zákona o ochrane spotrebiteľa a je možné, že takto postupujú aj voči iným vlastníkom bytov.

2./ Záložné právo : Podľa ust. § 15 zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov platí, že k bytu zo zákona sa zriaďuje zákonné záložné právo, ktoré nie je možné vymazať počas existencie bytu (citujeme) :
"(1) Na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo16) v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Existencia záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností17) a nemožno ho vymazať počas existencie predmetu záložného práva."

3./ Pôžička : V závere otázky sa zmieňujete o pôžičke Vašej matky, po ktorej zrejme bolo dedič. konania, nepíšete však  konkrétnosti. Treba vedieť, že v zmysle ust. § 470 Obč. zákonníka dedič zodpovedá  za primerané náklady spojené s pohrebom a za dlhy poručiteľa do výšky ceny  majetku nadobudnutého dedením.
Zrejme ide o nejaký spotreb. úver u nebank. spoločnosti, preto pošlite kópiu zmluvy na Komisiu pre posudzovanie podmienok spotreb. zmlúv na Ministerstvo spravodlivosti SR. Nebankovej spoločnosti nepodpisujte žiadne uznanie, dohodu o splátkach alebo dohodu o zrážkach, lebo by ste uznali zrejme aj premlčaný dlh.
O nebank. spoločnostiach a vymáhaní pohľadávok aj v nadväznosti na dedič. konanie sa venujeme v mnohých našich odpovediach, ktoré môžu byť pre Vás nápomocné. 


4./ K plateniu poplatkov právničke SBD nie ste povinný. Ak by išlo o advokáta, žiadajte ho písomne, aby požiadavky voči Vám vzniesol písomne. Ak správca byt. domu od Vás žiada uhradiť poplatky svojej právničke, toto nemá oporu v zákone o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov, keďže ide o jeho zamestnanca, ktorý za svoju prácu dostáva mzdu.
Ak by išlo o advokáta, komunikujte s ním písomne. 
Prípadné trovy konania ste povinný uhradiť len na základe rozhodnutia súdu. Či vo veci je vedené nejaké súdne konanie, zistite na prísl. okresnom súde podľa miesta Vášho trvalého pobytu, prípadne trvalého pobytu Vašej matky v čase úmrtia.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Kto kontroluje správcu bytového domu? (Občianske právo)

Vážený pán doktor Ficek, Prosím Vás o radu.
Bývam v 12. posch. panel. Dome - 96 bytov. Dlhodobo- niekoľko rokov- nemáme vo vchode/ vestibule /- žiadne rohože na čistenie obuvi / patrili by tam 2-3 veľkoplošné /. Ak je mokro -, a teda dlažba vo vestibule je šmykľavá, hrozí úraz pádom - pošmyknutím, niekoľko krát som tam skoro spadol. Ak aj nie je mokro- roznáša sa prach a špina z ulice do výťahov / mame 2 /- odtiaľ na jednotlivé poschodia až k jednotlivým bytom.
So zast. Vlastníkov bytov nekomunikujem, nakoľko ma arogantné urážlivé chovanie a na otázky, ktoré mu kladie Správca obj. - nereaguje, resp. len na niektoré. Tak ma inf. správca obj. - pred týždňom. Keď sa ho aj manželka na niečo spýta, povie, že sa na to pozrie- ale odpoveď-ani po viac ako mesiaci žiadna. Komunikujem v tejto veci so Správcom- mailom aj osobne- ale zatiaľ bez výsledku.
Prosím Vás o radu- pomoc- na koho sa v tejto veci môžem obrátiť, resp., či môže zabezpečiť veľkoplošné rohože do vchodu sám Správca domu- a to bez súhlasu zast. vlasť. bytov- nakoľko sa jedna o riziko úrazu pádom na mokrej dlažbe a pod.- a to bezodkladne.
Ďakujem Vám za skorú odpoveď K.

Odpoveď: Kto kontroluje správcu bytového domu?

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 29.01.2020)

Dobrý deň, riešenie Vami uvedenej situácie je jednoduché :

Odporúčame, ak máte emailový kontakt na zástupcu vlastníkov bytov, na samotného správcu bytového domu určite tento kontakt máte, napísať im, aby zabezpečili z prostriedkov fondu prevádzky a údržby koberce - tzv. čistiacu zónu s  upozornením, ako uvádzate v otázke, teda že Vami uvedené miesta vchodu bytového domu sú často mokré, špinavé a takýmto jednoduchým spôsobom sa môže zabezpečiť ako bezpečnosť obyvateľov bytového domu, tak aj návštevníkov, ako aj väčšia čistota. Uvedenú službu zabezpečenia koberca určite ocení aj osoba, ktorá zabezpečuje upratovanie. Môžete ich tiež upozorniť aj na možnosť vzniku poškodenia zdravia, za ktoré v prípade jeho vzniku bude môcť niesť zodpovednosť aj správca byt. domu.

V samotnej zmluve o výkone  správy máte určite uvedené v akom rozsahu z hľadiska finančného vyjadrenia je oprávnený s fin. prostriedkami nakladať zástupca vlastníkov bytov a teda nebude potrebné žiadne hlasovanie ani zhromaždenie vlastníkov bytov. Ide o zanedbateľnú položku.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Kto kontroluje správcu bytového domu? (Občianske právo)

Dobrý deň,
správca bytového domu a predseda pracovnej komisie k obnove bytového domu odmietajú sprístupniť zápisnice z pracovného stretnutia členov komisie. Otázka : Môžem podať určovaciu žalobu t.j. žalobu na uloženie povinnosti sprístupniť zápisnice z pracovného stretnutia členov komisie k obnove bytového domu. Ďakujem.

Odpoveď: Kto kontroluje správcu bytového domu?

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 05.01.2020)

Dobrý deň,

podľa ust. § 9 ods. 5 písm. d/  zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov platí, že spoločenstvo a správca sú povinní okrem iných umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie alebo môžu na náklady vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome vyhotoviť z nich kópie; pri poskytovaní týchto informácií je predseda alebo správca povinný zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa osobitného predpisu.

V otázke uvádzate, že chcete sprístupiť správu z prac. rokovania komisie na obnovu byt. domu. 

Samotná zápisnica z rokovania prac. komisie nie je pre Vás ako vlastníka bytu záväzná v tom smere, že by z nej pre Vás vyplývali práva a povinnosti.
Sme názoru, že táto z rokovania prac. komisie nespadá  pod pojem dokladov týkajúcich sa správy BD. Ak by pre bytový dom a vlastníkov bytov v ňom mali v tejto veci vyplývať nejaké závery podľa výsledkov práce komisie, teda napr. schválenie žiadosti o poskytnutie úveru, zvýšenie úhrad do fondu prevádzky, údržby a opráv, a pod. potom sa o tomto bude hlasovať  v súlade s ust. § 14 a nasl. zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov, konkrétne schválenie žiadosti o úver § 14b/ ods. 2 písm. / cit. zákona, a v prípade, že nebudete spokojný s výsledkom hlasovania, budete sa môcť obrátiť na súd v zmysle ust. § 14a/ ods. 8 zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov v lehote do 30 dní.

Preto  určovacia žaloba o sprístupnenie zápisnice nie je  riešením a žaloba by zamietnutá v celom rozsahu.
 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Kto kontroluje správcu bytového domu? (Občianske právo)

Na schôdzi vlastníkov som bol neočakávane zvolený za zapisovateľa. Bez predošlej skúsenosti so záznamom som skusmo aktivoval záznam svojho mobilného telefónu. Keďže som nevedel, či to bude fungovať, nikomu som pokus o zaznamenanie priebehu schôdze neoznámil. Napriek negatívnemu očakávaniu záznam fungoval, a tak som ho využil - popri svojich poznámkach - k napísaniu zápisnice. Prekvapivo jeden z troch overovateľov so znením zápisnice nesúhlasí a podal námietku.
1) je takto zhotovený zvukový záznam použiteľný v reakcií na námietku, alebo je pre mňa nutné - bezpečnejšie ho zatajiť a zničiť?
2) overovateľ spochybnil výhradne tie body zápisnice, ktoré sa týkajú jeho príspevku ako vlastníka. Je to možné považovať za konflikt záujmov ? (napríklad, že overovateľ by nemal overovať svoje príspevky)
3) Zákon o bytoch a nebytových priestoroch zrejme neupravuje spôsob riešenia námietok overovateľov. Ktorý orgán je oprávnený / povinný k riešeniu takéhoto sporu (schôdza vlastníkov, zástupca vlastníkov, správca, súd) ?
4) je riešením takéhoto sporu dotknutá povinná doba zverejnenia zápisnice (7 dni)?
5) ako môžem byt - ako zapisovateľ postihovaný -, keď ostatným vlastníkom poviem nech mi s tým "vylezú na hrb", zápisnicu zničím a odmietnem ďalšie aktivity (takže zrejme budú nútení schôdzu zopakovať)?

Odpoveď: Kto kontroluje správcu bytového domu?

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 06.01.2020)

Dobrý deň, podľa ust. § 12 ods. 1Obč. zákonníka platí :

"(1) Písomnosti osobnej povahy, podobizne, obrazové snímky a obrazové a zvukové záznamy týkajúce sa fyzickej osoby alebo jej prejavov osobnej povahy sa smú vyhotoviť alebo použiť len s jej privolením.", t.j. z uvedeného zák. textu vyplýva, že ste mali na začiatku schôdze požiadať o súhlas s nahrávaním priebehu schôdze.

Z Vašej otázky vyplýva, že jeden z overovateľov má "problémy" s Vami zaznamenaným priebehom schôdze. Preto odporúčame proti podpisu overovateľovi zápisnice odovzdať vašu zápisnicu z priebehu schôdze.

Zákon o vlastníctve bytov podrobne nerieši Vami uvedenú problematiku, ale môžeme uviesť, že zápisnica zo schôdze  sa má držať v podstate jej obsahu podľa pozvánky. Odkazujeme na ust. § 14a/ ods. 5 zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov
"Zo schôdze vlastníkov alebo z písomného hlasovania musí byť vyhotovená zápisnica, ktorú spíše správca, predseda, člen rady, zástupca vlastníkov alebo zvolený vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome a podpíšu ju overovatelia. Prílohou zápisnice je originál prezenčnej listiny alebo hlasovacej listiny s priloženými splnomocneniami a vyjadrenie overovateľa, ktorý ju odmietol podpísať. Zápisnica musí obsahovať najmä
a) termín a miesto konania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania,
b) odsúhlasený program schôdze vlastníkov a výsledky hlasovania k jednotlivým bodom programu,
c) znenie prijatých rozhodnutí schôdze vlastníkov,
d) iné skutočnosti, o ktorých rozhodli vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome na schôdzi vlastníkov,
e) otázky písomného hlasovania a jeho výsledky,
f) meno, priezvisko a podpisy predsedajúceho, zapisovateľa a overovateľov."

 

Postihnutie Vás ako zapisovateľa zo schôdze vlastníkov bytov zákon o vlastníctve bytov nerieši, teoreticky by prichádzalo do úvahy len náhrada nákladov na zvolanie novej schôdze. Odporúčame Vašu zápisnicu odovzdať overovateľom proti podpisu, t.j. : aby ste mali doklad o tom, že ste zápisnicu odovzdali.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Kto kontroluje správcu bytového domu? (Občianske právo)

Dobrý deň,
môže správca dať na schválenie zvýšenie tvorby fondu opráv za byt so spätnou platnosťou.  Skutkový stav : Schôdza bola 20.11. kde sa odsúhlasila zvýšená tvorba FO za m2 od 1. 11. Nový zálohový predpis prišiel až v 9. 12. 2019, pričom reálne je každý vlastník v meškaní s dvoma vyššími platbami. Má na to správca právo ? Ďakujem za odpoveď. S pozdravom Peter 

Odpoveď: Kto kontroluje správcu bytového domu?

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 16.12.2019)

Dobrý deň, 
v zmysle ust. zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov nie je vylúčené, aby ste sa na schôdzi vlastníkov bytov dohodli o zmene výšky platieb do fondu prevádzky a údržby bytového domu a to aj spätne od začiatku mesiaca kedy sa schôdza konala.
V otázke uvádzate, že až v mesiaci december 2019 ste obdržali nový zálohový predpis a to aj za obdobie od 1.11.2019, teda máte obavy, že ste sa dostali do omeškania. 
Po obdržaní  nového zálohového predpisu ste sa nemohli dostať do omeškania za zvýšené platby za mesiac november 2019 a december 2019, keďže ste obdržali nový zálohový predpis až dňa 9.12.2019.  
Zákon o vlastníctve bytov Vami uvedenú otázku nerieši, len v ust. § 7b ods. 5 uvádza, že vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní uhrádzať finančné prostriedky do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia.

Zrejme táto otázka na schôdzi vlastníkov bytov sa táto otázka neriešila, je treba preto vychádzať zo zmluvy o výkone správy, kde je uvedená lehota dokedy je potrebné najneskoršie uhradiť platby do fondu prevádzky, opráv a údržby, k čomu citujeme ust. § 10 ods. 6 zákona  vlastníctve bytov a nebytových priestorov : 

"Úhrady za plnenia sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní mesačne vopred uhrádzať na účet domu v banke."

T.j. : Ak vychádzame z Vami položenej otázky, 9.12.2019, kedy ste obdržali nový zálohový predpis, nemohli ste sa dostať do omeškania s platbou za mesiac november  2019, lebo táto bola splatná do určitého dátumu v mesiaci október 2019 podľa zmluvy o výkone správy a za mesiac december 2019 bola splatná v mesiaci november 2019 podľa rovnakého princípu a správca nemôže účtovať poplatok z omeškania. Je potrebné upraviť úhrady prevodným príkazom. 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Kto kontroluje správcu bytového domu? (Občianske právo)

Dobrý deň, prajem,
rada by som sa informovala ako vlastnícka bytu patriaceho pod SVB. Dostalo sa nám do rúk od predsedu SVB ročne vyctovanie príjmov a výdavkov za služby v danom roku. Toto vyúčtovanie je však veľmi nekorektné, položky ako výdaje nijakým spôsobom nevysvetlené.
Jednou z položiek sú aj právne služby istej advokátky, o ktorých mame pochybnosti, že boli aj reálne poskytnuté. Predseda nevedel predložiť žiadne faktúry o poskytnutí daných služieb. Preto moja otázka znie.
Môžem ako vlastník bytu, respektíve člen rady, kontaktovať danú advokátku a požiadať o zaslanie faktúr k daným službám, prípadne môžem požadovať informáciu, či služby pre dane SVB boli vôbec reálne poskytnuté ?
Ďakujem za skorú odpoveď.
Bilanska Májová.

Odpoveď: Kto kontroluje správcu bytového domu?

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 01.12.2019)

Dobrý deň, 
vo veci vyúčtovania úhrad spojených s bývaním môžete podať reklamáciu u SVB, v prípade, že táto nebude vybavená resp. nebudete s jej vybavením súhlasiť, môžete sa obrátiť na Slovenskú obchodnú inšpekciu podľa sídla správcu, ale len vo vec dodávky tepla a TÚV.
Poznamenávame, že podľa § 9 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov platí :
"Spoločenstvo a správca sú povinní
a) evidovať a uchovávať všetky prijaté rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vrátane zápisníc zo zhromaždení, schôdzí vlastníkov a výsledkov písomných hlasovaní vrátane hlasovacích listín,
b) viesť zoznam a dokumentáciu súdnych sporov týkajúcich sa domu,
c) priebežne aktualizovať evidenciu rozhodnutí vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome; predseda alebo správca zodpovedá aj za správnosť evidencie,
d) umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie alebo môžu na náklady vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome vyhotoviť z nich kópie; pri poskytovaní týchto informácií je predseda alebo správca povinný zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa osobitného predpisu,12f)
e) uplatňovať práva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vyplývajúce zo zodpovednosti za vady domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva, pozemku zastavaného domom a priľahlého pozemku voči tretím osobám."

Z uvedeného zákonného textu vyplýva, že môžete sa obrátiť na predsedu SVB prípadne radu ako kontrolný orgán SVB o predloženie dokladov   týkajúcich sa  výdavkov na advokátske služby. Vy ako vlastník bytu nemôžete žiadať od advokáta preukazovanie dokladov, ktorého sa týkajú poskytovaných právnych služieb. Advokát nie je v zmluvnom vzťahu s Vami, ale SVB, ktoré zastupuje predseda SVB v zmysle ust. § 7c/ ods. 2 zákona o vlastníctve bytov :
"Predseda je štatutárny orgán, ktorý riadi činnosť spoločenstva a koná v jeho mene. Predsedu volí zhromaždenie na tri roky. Za predsedu môže byť zvolená len fyzická osoba, ktorá je spôsobilá na právne úkony, je vlastníkom alebo spoluvlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome a je bezúhonná. Predseda rozhoduje o všetkých záležitostiach spoločenstva, ak nie sú týmto zákonom, zmluvou o spoločenstve alebo stanovami zverené inému orgánu spoločenstva."

Predsedu SVB odvoláva zhromaždenie.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Kto kontroluje správcu bytového domu? (Občianske právo)

Dobrý deň, prednedávnom sme mali výmenu stupačiek a odpadu v celej bytovke, kde nám buď z kuchynskej strany urobia otvor alebo od kúpeľné ale, keďže od kuchyne by to bolo komplikovane zvolil sa otvor od kúpeľné kde majstri sľubovali dať do pôvodného stavu tak ako bola predtým. Problém nastal vtedy, keď nik nechcel prísť murovať ani kachlickovat, dokonca vodári neodborne poškodili naše rozvody za hodinami pri búraní bytového jadra, mali sme havarijný stav kde tiež nechceli prísť lebo mali veľa práce a my sme vytápali susedu pod nami. Zaplatilo sa im do vrecka 150 e bez blocku alebo faktury, neviem akým pravom, keď sa bral veľký úver na zateplenie bytovky+ stúpačky a prerábka spoločenskej chodby. Každému susedovi faktúrovali inak. Mame všetko odfotené, videa natočené ako tiekla voda. Boli sme 6 dni bez vody resp kúpeľné, ktorá sa nedala používať a museli sme si volať externé firmy, ktoré nám to všetko urobili na naše náklady do pôvodného stavu. Moja otázka znie je možné na toto podať trestne oznámenie poškodenie majetku? Suma celková bola cca 1133 e. Ďakujem vopred za odpoveď.

Odpoveď: Kto kontroluje správcu bytového domu?

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 03.11.2019)

Dobrý deň, 
predpokladáme, že zmluvu o dielo so zhotoviteľom uzatvoril správca byt. domu a z tejto zmluvy by malo vyplývať, ktoré práce v súvislosti s dielom - výmenou stúpačiek v bytovom dome bude realizovať stav. firma s tým, že  súvisiace stavebné a búracie práce v jednotlivých bytoch  a ich uvedenie do pôvodného stavu bude realizovať stavebná firma. pričom tieto súvisiace práce v jednotlivých bytoch budú hradené zo spoločných prostriedkov z fondu prev. a údržby resp. z úveru a v akom rozsahu sa jednotlivé bytu uvedú do pôvodného stavu. 

Je preto potrebné, aby ste reklamáciu uplatnili u správcu bytového domu, lebo on je v zmluvnom vzťahu so zhotoviteľom, vrátane predloženia dokladov, ktoré máte k dispozícii. Základom je ako je uzatvorená zmluva o dielo medzi správcom bytového domu a zhotoviteľom diela a následne treba žiadať preplatenie Vami uhradených nákladov.

Pokiaľ ide o škodu vzniklú z vytopenia susedov túto je potrebné nahlásiť z dôvodu právnej istoty ako Vašej poisťovni, tak aj správcovi bytového domu, aby túto uplatnil v poisťovni, kde je poistený bytový dom ako celok. Predpokladáme, že ak ako bytový dom máte uzatvorenú poistnú zmluvu, by malo vyplývať z vyúčtovania za rok 2018.

Trestné oznámenie nie je riešením.

 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Kto kontroluje správcu bytového domu? (Občianske právo)

Dobrý deň,
dozvedela som sa, že je nový zákon, ktorý umožňuje vypovedať Zmluvu o výkone správy správcovi do jedného roka.
Sme nový bytový dom, správca ma zle referencie tak sme sa rozhodli, že s ním ukončíme zmluvný vzťah. Prosím kde nájdem tento zákon.
Ďakujem O. 

Odpoveď: Kto kontroluje správcu bytového domu?

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 23.09.2019)

Dobrý deň, 

v uvedenej veci platí  ust. § 8a/ ods.6 zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov, z ktorého citujeme :

"Zmluva o výkone správy sa uzatvára so správcom písomne na neurčitý čas. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu vypovedať zmluvu o výkone správy len na základe rozhodnutia podľa § 14b ods. 1 písm. e). Výpovedná lehota je tri mesiace, ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodnú inak. Výpovedná lehota začína plynúť od prvého dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede."

V nadväznosti na uvedené platí, že vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o, okrem iných aj o zmluve o výkone správy, jej zmene, zániku alebo výpovedi a o poverení osoby oprávnenej podpísať tieto právne úkony po schválení vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

Právna úprava zvolania schôdze vlastníkov bytov je upravená v ust. § 14a/ citovaného zákona.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Kto kontroluje správcu bytového domu? (Občianske právo)

Dobrý deň. Spolu s manželkou sme vlastníkmi bytu v bytovom dome postavenom v roku 1973 - stále splácame hypotekárny úver. Bohužiaľ jeho dispozícia (prízemný, rohový byt s dvoma stenami obrátenými na sever) spôsobuje, že sa nám v prechodnom období medzi obdobiami jeseň-zima a zima-jar objavuje pravidelne, aj napriek vetraniu na vnútorných stenách severnej strany pleseň, ktorej sa zbavujeme stále použitím chlóru (Savo na plesne). Ani po niekoľkých stretnutiach vlastníkov bytov v tomto bytovom dome a požiadavky na zateplenie bytového domu, sa nepodarilo presvedčiť potrebnú väčšinu vlastníkov (2/3), aby sme to zateplenia realizovali. Keďže sa nám pred nedávnom narodil syn, moja otázka je aké právne možnosti mame a aký postup zvoliť na ochranu nášho zdravia - kde prítomnosť plesne v byte naše zdravie ohrozuje ako aj nášho majetku -, ktorý sa touto plesňou znehodnocuje? Nemáme problém si zatepliť len nás byt, čo je ale podľa momentálnej legislatívy neprechodné, keďže ide o stavebný zásah do celého bytového domu (podľa stavebného úradu) a na zateplenie je potrebný súhlas 2/3 vlastníkov? Ďakujem vopred za pomoc a odpoveď. S pozdravom Lucian Jurík.

Odpoveď: Kto kontroluje správcu bytového domu?

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 22.11.2018)

Dobrý deň, 
Vami položená otázka je otázkou ako právnou, tak aj otázkou technického riešenia problému :
1./ Právne hľadisko
Podľa ust. § 8b/ zákona o vlastníctve bytov, ktorý je novelizovaný od 1.11.2018, podľa ktorého pri správe domu je správca povinný  vypracovať a každoročne do 30. novembra vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome predložiť plán opráv na nasledujúci kalendárny rok, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a navrhnúť výšku tvorby fondu prevádzky údržby a opráv domu na kalendárny rok.

Podľa § 9 ods. 4 cit. zákona správca bytov. domu alebo predseda spoločenstva je povinný zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy technického zariadenia, ktoré boli zistené kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok, a to aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca alebo predseda je povinný zabezpečiť aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome odstránenie chyby, poruchy alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok.

V tomto smere odporúčame poukázať na uvedené ustanovenia cit. zákona a žiadať o nápravu a súčasne upozorniť, že budete musieť od správcu byt. domu požadovať náhradu Vám vzniknutých nákladov a vzniklej škody.
Podľa § 8 ods. 5 cit. zákona "správca zodpovedá vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome za všetky škody vzniknuté v dôsledku neplnenia alebo nedostatočného plnenia svojich povinností vyplývajúcich z tohto zákona alebo zo zmluvy o výkone správy."


2./ Technická otázka 
Ak vychádzame z predpokladu, že sa jedná o bytový dom s nadzemným prvým podlažím, pod ktorým sa nachádza vchod do bytového domu a pivnice prípadne aj iné spoločné priestory /napr. kočikáreň a pod./, potom sa na Vašom poschodí nachádzajpú aj iné byty, ktoré tento problém majú, ale v nie takej markantnej podobe, ako je to vo Vašom byte.
Z techn. riešení, ktoré nevyžadujú veľké a rozsiahle investície ako napr. zateplenie jednej steny bytového domu (aj to je stavebné možné, povolenie sta. úrad vydá)/, možnosťou je nájsť odborníka - stavbára, ktorý pri oboznámení a so stavom v skutočnosti a projektovou dokumentáciou bude vedieť poradiť účinné riešenie.
Možným  riešením, okrem jedenej steny byt. domu, je zateplenie stropov v pivniciach a spoločných vstupných priestorov do bytového domu, ktoré sa nachádzajú pod bytmi na Vašom poschodí, ďalej hydroizolácia sokla bytového domu /plieseň spôsobuje tzv. vzlínavá vlhkosť/.
Pokiaľ je bytový dom v pôvodnom stave od výstavby, je možné získať príspevok zo Štátneho fondu rozvoja bývania aj na tento účel až do výšky 100 % nákladov pri splatnosti do 20 rokov a úroku 2 %.
 


JUDr. Milan Ficek, advokát

V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:



1. Zadanie otázky

2. Výber poradne

3. Dodatočné informácie
Emaily sa musí zhodovať a otázka musí byť vyplnená.
Zadarmo Premium
Online odpoveď
Zrozumiteľná odpoveď
Jednoduché otázky
Zložité otázky
Zaručená odpoveď
Neverejná odpoveď
Poplatok za odpoveď
Doplňujúce otázky
Dokumenty
Odpovedá aj koncipient
Odpovedá výlučne advokát
Chcem zadarmo
viac informácií
Chcem premium
viac informácií
Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole
Prosím vyberte kraj
Prosím vyberte kategóriu.
V bezplatnej poradni nie je zaručená odpoveď, pre zmenu
sa vráťte o krok späť a vyberte si právnu poradňu Premium.
V bezplatnej poradni je otázka a odpoveď verejná, pre zmenu
sa vráťte o krok späť a vyberte si právnu poradňu Premium.
Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole


Musíte súhlasiť s podmienkami.



Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:

Zoznam otázok a odpovedí

najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk