Dobrý deň, ak ste vo veci podali reklamáciu vyúčtovania a s vyjadrením správcu bytového domu nie ste spokojný, čo vyplýva aj z otázky, vo veci je potrebné podať podnet na Slovenskú obchodnú inšpekciu podľa sídla správcu bytového domu a to so samotným vyúčtovaním, ako aj odpoveďou zo strany správcu na vašu reklamáciu.

Dobrý deň, vo veci odporúčam podať reklamáciu vyúčtovania ako uvádzate dôvody v otázke a to v lehote v zmysle poučenia uvedeného vo vyúčtovaní /spravidla do 30 dní/. AK s vybavením reklamácie nebudete spokojná, je potrebné podať podnet na SLovenskú obchodnú inšpekciu podľa sídla správcu bytového domu.

Dobrý deň, v otázke neuvádzate kedy dlh na nájomnom vznikol, uvádzate len celkovú sumu 1000 €, ktorú ste splácali po 20 €, následne po 50 €. Uvádzate, že výška penále sa nemení, čo je z dôvodu, že správca bytového domu Vami uhradené splátky účtuje na nájom ostatné platby v zmysle  zálohového predpisu.

Uvádzame, že v lehote do konca mája 2023 je správa bytového domu povinný Vám poslať vyúčtovanie za za služby spojené s užívaním bytu, kde by mali byť uvedený celkový pôvodný dlh k aktuálnemu dátumu od 1.1.2022 do 31.12.2022, s prihliadnutím na úhrady vykonané aj v tomto roku 2023, výšku uhradených splátok a zostatok dlhu v členení na istinu a úroky.  Uvádzame, že správca bytového domu nie je zo zákona povinný s Vami uzatvoriť dohodu o splátkach, keďže toto nie je jeho povinnosť, aj keď je snaha na Vašej strane. Z otázky predpokladáme, že splátky dlhu realizujete bankovým prevodom alebo poštovou poukážkou a teda máte doklady o úhrade dlhu.

Výšku úroku z omeškania by ste mali mať dohodnutú v zmluve o výkone správy, prípadne táto vyplýva z ust. § 697 Obč. zákonníka v nadväznosti na nariadenie vl. č. 87/1995 ZB. z. :

"§ 697 Obč. zákonníka : Ak nájomca nezaplatí nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu do piatich dní po jej splatnosti, je povinný zaplatiť prenajímateľovi poplatok z omeškania."

"§ 4 nar. vl. 87/1005 Zb.z. : Poplatok z omeškania je za každý deň omeškania 0,5 promile dlžnej sumy, najmenej však 0,83 eura za každý i začatý mesiac omeškania."

Odporúčame, ak Vám bude doručené vyúčtovanie za služby spojené s užívaním bytu za rok 2022, aby ste sa o jeho obsahu radšej poradili, a ak s týmto nebudete súhlasiť radšej je potrebné podať reklamáciu u správcu byt. domu,

Dobrý deň, na vašu otázku uvádzame, že domová schôdza môže síce takéto uznesenie prijať, ale je nad rámec zákona, je právne nevykonateľné, pretože žiadny vlastník bytu nie je povinný oznámiť správcovi bytového domu akú sumu mu platia nájomcovia titulom nájomného a úhrad spojených s užívaním bytu a túto informáciu nie je oprávnený správca bytového domu ani žiadať oznámiť, tobôž ju nesmie ani zverejniť.

Nevieme z akého dôvodu chce správca domu uvedené údaje o nájomcoch bytov zverejniť, toto v otázke neuvádzate.

Uvádzame, že správca nie je oprávnený uvedenú informáciu o výške nájmu a úhradách za služby spojené s užívaním bytu žiadať od vlastníkov bytov ako prenajímateľov, a rovnako túto informáciu nie je oprávnený žiadať ani od samotných nájomcov bytov. Nie je ich povinnosťou správcovi na túto požiadavku ani odpovedať, tobôž správca nie je oprávnený zoznam bytov v nájme zverejniť, lebo nájomcovia bytov sú v právnom vzťahu s prenajímateľom a nie v právnom vzťahu so správcom bytového domu.

Ak je problém v úhradách v prospech správcu, potom platí ust. § 9 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov :

"Správca alebo spoločenstvo je oprávnené na účely správy domu spracúvať osobné údaje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v rozsahu meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého alebo prechodného pobytu, číslo bytu, telefónne číslo, elektronická adresa, číslo účtu a kód banky. Správca alebo spoločenstvo je oprávnené na účel ochrany majetku vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň vo výške trojnásobku ich aktuálneho mesačného určenia. V zozname sa uvedie meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome a suma nedoplatku na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu alebo na úhradách za plnenie. Zoznam sa zverejňuje na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dom."

Dobrý deň,
správca byt. domu má pravdu v tom smere, že nie je Vám povinný poskytnúť všetky vyúčtovania ostatných vlastníkov bytov, k tomu by ste museli mať úradne overené splnomocnenie.

Pokiaľ ide o predloženie dokladov zo strany správcu, uvádzame, že platí ust. § 9 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov :

"Spoločenstvo a správca sú povinní
a) evidovať a uchovávať všetky prijaté rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vrátane zápisníc zo zhromaždení, schôdzí vlastníkov a výsledkov písomných hlasovaní vrátane hlasovacích listín,
b) viesť zoznam a dokumentáciu súdnych sporov týkajúcich sa domu,
c) priebežne aktualizovať evidenciu rozhodnutí vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome; predseda alebo správca zodpovedá aj za správnosť evidencie,
d) umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie alebo môžu na náklady vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome vyhotoviť z nich kópie; pri poskytovaní týchto informácií je predseda alebo správca povinný zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa osobitného predpisu,12f)
e) uplatňovať práva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vyplývajúce zo zodpovednosti za vady domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva, pozemku zastavaného domom a priľahlého pozemku voči tretím osobám."

Odporúčame v tomto smere podať reklamáciu vyúčtovania za byt a to všetkými vlastníkmi bytov. Povinnosťou správcu bude reklamáciu vybaviť v lehote do 30 dní. Ak správca reklamáciu nevybaví v lehote k Vašej spokojnosti, ako aj spokojnosti ostatných vlastníkov bytov, treba podať podnet na prešetrenie na Slov. obchodnú inšpekciu podľa sídla správcu.

Dobrý deň,
vo veci odporúčame kontaktovať priamo Slovenskú obchodnú inšpekciu podľa sídla správcu byt. domu a Národný inšpektorát práce rovnako podľa sídla správcu byt. domu.

Dobrý deň,
vzhľadom na výšku sumy odporúčame zmeniť správcu a vo veci podať trestné oznámenie.

Dobrý deň, 
úvodom poznamenávame, že neuvádzame ident. údaje Vaše ani nemo spoločnosti, ktoré ste v otázke uviedli, brali sme však na tieto údaje zreteľ pri zodpovedaní otázky.

Ak ste ako bytový dom samostatné spoločenstvo vlastníkov bytov, nemusíte vôbec súhlasiť s výstavbou oplotenie "zvláštnou" spoločnosťou /P. v G/, o ktorej údaje rovnako ako Vy sme nenašli (obchodný register, IČO na stránke obchod. registra neexistuje). 
S neexistujúcou firmou nie je možné podpísať obchodnú zmluvu.
Ako vyplýva z ust. zákona o vlastníctve bytov a  nebyt. priestorov, Vy ako predseda SVB ste štatutárnym orgánom spoločenstva a za spoločenstvo konáte navonok, súčasne však platí ust. § 7c/ ods. 4 zákona o vlastníctve bytov platí, že "predseda zodpovedá za škodu spôsobenú spoločenstvu, vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome alebo tretím osobám porušením svojich povinností alebo prekročením svojich právomocí." 
T. j. : Nemôžete ani podpísať zmluvu s "dodávateľom, ktorý právne neexistuje, IČO uverejnené na internetovej spoločnosti P. v G. nie je možné nájsť na www.orsr.sk. Uznesenie ako také je platné, len neexistuje subjekt P. v G., teda rozhodnutie  je nevykonateľné.

Odporúčame zverejniť zápis zo schôdze, Vaše zistenia zverejniť,  vrátane Vašej zodpovednosti za vzniknutú škodu, že zmluvu s uvedeným "dodávateľom" nemôžete ani podpísať keďže právne neexistuje a nariadiť resp. navrhnúť písomné hlasovanie podľa § 14a/ cit. zákona.

Dobrý deň,
možno bude naša odpoveď všeobecná, ale sme názoru, že je treba vychádzať z ust. zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a využiť právne prostriedky, ktoré umožňuje ako citovaný zákon, tak aj ostatné zákony SR.

Citujeme z ust. zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov :
"§ 7b/ ods. 3 :
Spoločenstvo je povinné najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je povinné vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome.

§ 7c/ ods. 3 :

Predsedu odvoláva zhromaždenie. Funkčné obdobie predsedu sa skončí dňom, keď zanikne vlastnícke právo predsedu k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome. Ak je predseda odvolaný alebo sa skončilo funkčné obdobie predsedu z dôvodu zániku jeho vlastníckeho práva k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome a nie je súčasne zvolený nový predseda, ak sa predseda vzdá funkcie alebo ju nie je schopný vykonávať z iných dôvodov najmenej po dobu troch po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, do zvolenia nového predsedu vykonáva funkciu predsedu člen rady určený radou.

§ 7c/ ods 6 :

Rada má najmenej troch členov. Členom rady môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Členom rady nemôže byť predseda. Funkčné obdobie rady je tri roky. Na platné rozhodnutie rady je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny jej členov. Členovia rady sú oprávnení nahliadať do všetkých dokladov a záznamov týkajúcich sa činnosti spoločenstva a kontrolujú, či spoločenstvo vykonáva činnosť v súlade s týmto zákonom, zmluvou o spoločenstve alebo stanovami spoločenstva. Rada sa nezriaďuje v domoch, v ktorých je najviac osem bytov a nebytových priestorov; v takom prípade kompetencie rady vykonáva zhromaždenie.

§ 9 ods. 5 :
(5)Spoločenstvo a správca sú povinní
a)evidovať a uchovávať všetky prijaté rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vrátane zápisníc zo zhromaždení, schôdzí vlastníkov a výsledkov písomných hlasovaní vrátane hlasovacích listín,
b)viesť zoznam a dokumentáciu súdnych sporov týkajúcich sa domu,
c)priebežne aktualizovať evidenciu rozhodnutí vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome; predseda alebo správca zodpovedá aj za správnosť evidencie,
d)umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie alebo môžu na náklady vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome vyhotoviť z nich kópie; pri poskytovaní týchto informácií je predseda alebo správca povinný zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa osobitného predpisu,12f)
e) uplatňovať práva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vyplývajúce zo zodpovednosti za vady domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva, pozemku zastavaného domom a priľahlého pozemku voči tretím osobám.
§ 11 ods. 6 : 
Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv a robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie."

Naša poznámka :
Neúčtovanie niektorých položiek za služby spojené s užívaním bytu, ktoré vychádzajú z osobomesiacov  a ich neúčtovanie z dôvodu dovolenky nemá žiadnu oporu ako v zákone o vlastníctve bytov, tak aj v nijakom inom zákone. Neúčtovanie položky vlastníkovi bytu za určité obdobie napr. z dôvodu čerpania dovolenky je nevykonateľné predovšetkým z dôvodu, že vlastník bytu a spolužijúce osoby nie sú povinné nahlasovať dovolenku SVB alebo SBD, ide o pracovnoprávny nárok, a to že niekto má dovolenku, neznamená, že nebude doma. Nevieme aké ďalšie dôvody neúčtovania určitej položky na základe osobomesiacov myslíte v samotnej otázoke, keďže ich neuvádzate (môže ísť napr. o podiel na spotrebe el. energie spoločných priestorov pre byty na prízemí alebo podobne).

Záver

Pokiaľ ako spoločenstvo vlastníkov bytov máte odsúhlasený postup pri úhrade rôznych nákladov a že tieto budú preplatené len po odsúhlasení dvoma členmi rady, je treba vychádzať zo zmluvy o spoločenstve a možno uvažovať o odvolaní predsedu rady, umožniť vlastníkom bytov nahliadnuť do dokladov, ktorí vlastníci v konečnom dôsledku majú oprávnenie pýtať sa na dôvod a oprávnenosť nákladov a následne po doručení vyúčtovania za prísl. kalendárny rok môžu podať ako reklamáciu vyúčtovania a položku žiadať vylúčiť, teda neuhradiť  z fondu prevádzky. Ak reklamácia nebude vybavená radou  SVB prípadne SBD, podať žalobu na súd. 

Dobrý deň,
z otázky predpokladáme, že ste správcovi byt. domu (SBD) oznámili písomne, že došlo k zmene vlastníctva bytu.

1./ V otázke uvádzate, že po dedič. konaní ste SBD uhradzovali rôzne nedoplatky, pričom ste doteraz neobdržali ani zálohový predpis a z otázky predpokladáme, že nemáte ani vyúčtovania za predchádzajúce cca 4 roky.
Podľa § 8a ods. 2 zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov platí :
"Správca je povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je povinný vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome."
Z uvedeného vyplýva, že SBD bol povinný Vám zaslať vyúčtovania bez ohľadu na to, či dlhy máte alebo nemáte a bez ohľadu na to, či byt užívate alebo nie. Je to zákonná povinnosť SBD.

V otázke uvádzate úhradu nekonečného množstva úhrad, pričom nemáte žiadne doklady. Riešenie je pomerne jednoduché : Vyzvať SBD písomne, aby Vám predložil zálohový predpis a vyúčtovania aj za predchádzajúce roky a súčasne, teda nie následne po poskytnutí nejakej lehoty z Vašej strany, toto konanie SBD oznámiť písomne Slov. obchodnej inšpekcii, keďže zo strany SBD došlo k porušeniu ust. zákona o vlastníctve bytov, ako aj zákona o ochrane spotrebiteľa a je možné, že takto postupujú aj voči iným vlastníkom bytov.

2./ Záložné právo : Podľa ust. § 15 zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov platí, že k bytu zo zákona sa zriaďuje zákonné záložné právo, ktoré nie je možné vymazať počas existencie bytu (citujeme) :
"(1) Na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo16) v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Existencia záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností17) a nemožno ho vymazať počas existencie predmetu záložného práva."

3./ Pôžička : V závere otázky sa zmieňujete o pôžičke Vašej matky, po ktorej zrejme bolo dedič. konania, nepíšete však  konkrétnosti. Treba vedieť, že v zmysle ust. § 470 Obč. zákonníka dedič zodpovedá  za primerané náklady spojené s pohrebom a za dlhy poručiteľa do výšky ceny  majetku nadobudnutého dedením.
Zrejme ide o nejaký spotreb. úver u nebank. spoločnosti, preto pošlite kópiu zmluvy na Komisiu pre posudzovanie podmienok spotreb. zmlúv na Ministerstvo spravodlivosti SR. Nebankovej spoločnosti nepodpisujte žiadne uznanie, dohodu o splátkach alebo dohodu o zrážkach, lebo by ste uznali zrejme aj premlčaný dlh.
O nebank. spoločnostiach a vymáhaní pohľadávok aj v nadväznosti na dedič. konanie sa venujeme v mnohých našich odpovediach, ktoré môžu byť pre Vás nápomocné. 

4./ K plateniu poplatkov právničke SBD nie ste povinný. Ak by išlo o advokáta, žiadajte ho písomne, aby požiadavky voči Vám vzniesol písomne. Ak správca byt. domu od Vás žiada uhradiť poplatky svojej právničke, toto nemá oporu v zákone o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov, keďže ide o jeho zamestnanca, ktorý za svoju prácu dostáva mzdu.
Ak by išlo o advokáta, komunikujte s ním písomne. 
Prípadné trovy konania ste povinný uhradiť len na základe rozhodnutia súdu. Či vo veci je vedené nejaké súdne konanie, zistite na prísl. okresnom súde podľa miesta Vášho trvalého pobytu, prípadne trvalého pobytu Vašej matky v čase úmrtia.