'

Kto kontroluje správcu bytového domu?


Online právna poradňa
Oblasť práva: Občianske právo, Prešovský
Odpovedá: advokát Prešov
Odpovedané dňa: 9. 11. 2015

Otázka: Kto kontroluje správcu bytového domu?

Prosím o radu. Kto kontroluje správcu bytov a nebytových priestorov? Ten náš nerobí žiadne schôdze a bez rozhodnutia väčšiny vlastníkov bytov rozdeľuje finančné prostriedky, ktoré sú určené na fond opráv prostredníctvom vchodových dôverníkov bez toho, aby bol v dome vytvorený nejaký plán údržby a opráv. Správca sa v ničom neriadi podľa zákona č. 182/1993 Z.z, absolútne sa nestará o správu bytov, len rozdeľuje peniaze a dôverníci ich používajú na čo sa im zachce. Pre nezhody už odstúpil dôverník nášho vchodu, už sa nemohol na to pozerať. Správca nerobí schôdzu ani k vyučtovaniu, ani k vytvoreniu plánu údržby a opráv, tak aby sa hospodárilo s finančnými prostriedkami ako stanovuje zákon. Na koho sa treba v tomto smere obrátiť, aby sa zjednala náprava? Ďakujem

Odpoveď: Kto kontroluje správcu bytového domu?

Dobrý deň, v zmysle § 8 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z.o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, je správcom právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá vykonáva činnosti správy a údržby bytového fondu. Správcom je spravidla bytové družstvo, ale môže ňou byť aj iná osoba, ak s ňou vlastníci bytov uzavreli zmluvu o výkone správy k bytovému domu. Predpokladám preto, že minimálne nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov uzatvorila so správcom predmetnú zmluvu, na základe ktorej je správca povinný plniť si všetky povinnosti z nej vyplývajúce a taktiež povinnosti, ktoré mu ukladá zákon. Pokiaľ správca svoje povinnosti neplní, máte právo vypovedať zmluvu. Podľa § 8a ods. 6 zákona, vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu vypovedať zmluvu o výkone správy len na základe rozhodnutia podľa § 14. Výpovedná lehota je tri mesiace, ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodnú inak. V zmysle § 11a a 14 zákona, ak hlasovanie schôdze vlastníkov nezvolá správca do 15 dní od doručenia žiadosti, právo zvolať schôdzu ma štvrtina vlastníkov bytov. Na vypovedanie zmluvy o správe je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov.

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:



JUDr. Milan Ficek, advokát

online právna poradňa zadarmo



Podotázka: Kto kontroluje správcu bytového domu? (Občianske právo)

Dobrý deň,
dozvedela som sa, že je nový zákon, ktorý umožňuje vypovedať Zmluvu o výkone správy správcovi do jedného roka.
Sme nový bytový dom, správca ma zle referencie tak sme sa rozhodli, že s ním ukončíme zmluvný vzťah. Prosím kde nájdem tento zákon.
Ďakujem Ondrejková.

Odpoveď: Kto kontroluje správcu bytového domu?

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 23.09.2019)

Dobrý deň, 

v uvedenej veci platí  ust. § 8a/ ods.6 zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov, z ktorého citujeme :

"Zmluva o výkone správy sa uzatvára so správcom písomne na neurčitý čas. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu vypovedať zmluvu o výkone správy len na základe rozhodnutia podľa § 14b ods. 1 písm. e). Výpovedná lehota je tri mesiace, ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodnú inak. Výpovedná lehota začína plynúť od prvého dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede."

V nadväznosti na uvedené platí, že vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o, okrem iných aj o zmluve o výkone správy, jej zmene, zániku alebo výpovedi a o poverení osoby oprávnenej podpísať tieto právne úkony po schválení vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

Právna úprava zvolania schôdze vlastníkov bytov je upravená v ust. § 14a/ citovaného zákona.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Kto kontroluje správcu bytového domu? (Občianske právo)

Dobrý deň. Spolu s manželkou sme vlastníkmi bytu v bytovom dome postavenom v roku 1973 - stále splácame hypotekárny úver. Bohužiaľ jeho dispozícia (prízemný, rohový byt s dvoma stenami obrátenými na sever) spôsobuje, že sa nám v prechodnom období medzi obdobiami jeseň-zima a zima-jar objavuje pravidelne, aj napriek vetraniu na vnútorných stenách severnej strany pleseň, ktorej sa zbavujeme stále použitím chlóru (Savo na plesne). Ani po niekoľkých stretnutiach vlastníkov bytov v tomto bytovom dome a požiadavky na zateplenie bytového domu, sa nepodarilo presvedčiť potrebnú väčšinu vlastníkov (2/3), aby sme to zateplenia realizovali. Keďže sa nám pred nedávnom narodil syn, moja otázka je aké právne možnosti mame a aký postup zvoliť na ochranu nášho zdravia - kde prítomnosť plesne v byte naše zdravie ohrozuje ako aj nášho majetku -, ktorý sa touto plesňou znehodnocuje? Nemáme problém si zatepliť len nás byt, čo je ale podľa momentálnej legislatívy neprechodné, keďže ide o stavebný zásah do celého bytového domu (podľa stavebného úradu) a na zateplenie je potrebný súhlas 2/3 vlastníkov? Ďakujem vopred za pomoc a odpoveď. S pozdravom Lucian Jurík.

Odpoveď: Kto kontroluje správcu bytového domu?

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 22.11.2018)

Dobrý deň, 
Vami položená otázka je otázkou ako právnou, tak aj otázkou technického riešenia problému :
1./ Právne hľadisko
Podľa ust. § 8b/ zákona o vlastníctve bytov, ktorý je novelizovaný od 1.11.2018, podľa ktorého pri správe domu je správca povinný  vypracovať a každoročne do 30. novembra vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome predložiť plán opráv na nasledujúci kalendárny rok, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a navrhnúť výšku tvorby fondu prevádzky údržby a opráv domu na kalendárny rok.

Podľa § 9 ods. 4 cit. zákona správca bytov. domu alebo predseda spoločenstva je povinný zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy technického zariadenia, ktoré boli zistené kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok, a to aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca alebo predseda je povinný zabezpečiť aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome odstránenie chyby, poruchy alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok.

V tomto smere odporúčame poukázať na uvedené ustanovenia cit. zákona a žiadať o nápravu a súčasne upozorniť, že budete musieť od správcu byt. domu požadovať náhradu Vám vzniknutých nákladov a vzniklej škody.
Podľa § 8 ods. 5 cit. zákona "správca zodpovedá vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome za všetky škody vzniknuté v dôsledku neplnenia alebo nedostatočného plnenia svojich povinností vyplývajúcich z tohto zákona alebo zo zmluvy o výkone správy."


2./ Technická otázka 
Ak vychádzame z predpokladu, že sa jedná o bytový dom s nadzemným prvým podlažím, pod ktorým sa nachádza vchod do bytového domu a pivnice prípadne aj iné spoločné priestory /napr. kočikáreň a pod./, potom sa na Vašom poschodí nachádzajpú aj iné byty, ktoré tento problém majú, ale v nie takej markantnej podobe, ako je to vo Vašom byte.
Z techn. riešení, ktoré nevyžadujú veľké a rozsiahle investície ako napr. zateplenie jednej steny bytového domu (aj to je stavebné možné, povolenie sta. úrad vydá)/, možnosťou je nájsť odborníka - stavbára, ktorý pri oboznámení a so stavom v skutočnosti a projektovou dokumentáciou bude vedieť poradiť účinné riešenie.
Možným  riešením, okrem jedenej steny byt. domu, je zateplenie stropov v pivniciach a spoločných vstupných priestorov do bytového domu, ktoré sa nachádzajú pod bytmi na Vašom poschodí, ďalej hydroizolácia sokla bytového domu /plieseň spôsobuje tzv. vzlínavá vlhkosť/.
Pokiaľ je bytový dom v pôvodnom stave od výstavby, je možné získať príspevok zo Štátneho fondu rozvoja bývania aj na tento účel až do výšky 100 % nákladov pri splatnosti do 20 rokov a úroku 2 %.
 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Kto kontroluje správcu bytového domu? (Občianske právo)

Dobrý deň. Požiadal som správcu ako vlastník bytu a zároveň zástupca vlastníkov o zaslanie nákladov na teplo v jednotlivých bytoch. Odvolával som sa na : zákon 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov § 8b (2) Pri správe domu je správca povinný f) umožniť vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv. Správca mi údaje odmietol poskytnúť s odpoveďou : Na požiadanie môžeme predložiť vlastníkovi faktúry od dodávateľov, zápisnicu zo schôdze kde bol odsúhlasený spôsob rozdelenia nákladov, ale nie individuálne vyúčtovanie jednotlivých bytov. Spotreba vody, alebo aj spotreba dielikov v jednotlivých bytoch je individuálna záležitosť vlastníkov a bez súhlasu vlastníkov tieto údaje nezverejňujeme. Mám, alebo nemám právo získať požadované informácie. Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Kto kontroluje správcu bytového domu?

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 26.06.2018)

Dobrý deň, 

na Vašu otázku uvádzame nasledovné :

1./ Je faktom, že podľa § 8b/ ods. 2 zákona o vlastníctve bytov je správca umožniť vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv.

Z uvedeného vyplýva, že Vám môže poskytnúť len doklady ktoré sa týkajú len faktúr od dodávateľov, zápisnice zo schôdze, kde bol odsúhlasený spôsob rozdelenia nákladov, ale nie doklady resp. vyúčtovania týkajúce sa ostatných vlastníkov bytov. 

2./ Pokiaľ  máte pochybnosti o správnosti vyúčtovania ohľadom dodávky tepla a rozpočítavania nákladov potom podajte reklamáciu vyúčtovania u správcu, ktorú musí vybaviť do 30 dní podľa ust. zákona o ochrane spotrebiteľa. Ak nebudete spokojný s odpoveďou, potom môžete podať podnet na Slovenskú obchodnú inšpekciu podľa sídla správcu bytového domu, kde predložíte  Vaše vyúčtovanie, uplatnenú reklamáciu, doklad o jej zaslaní správcovi, odpoveď na reklamáciu od správcu, prípadne aj doklady o ďalšej komunikácii so správcom.

 

 

 

 


JUDr. Milan Ficek, advokát

V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:



1. Zadanie otázky

2. Výber poradne

3. Dodatočné informácie
Emaily sa musí zhodovať a otázka musí byť vyplnená.
Zadarmo Premium
Online odpoveď
Zrozumiteľná odpoveď
Jednoduché otázky
Zložité otázky
Zaručená odpoveď
Neverejná odpoveď
Poplatok za odpoveď
Doplňujúce otázky
Dokumenty
Odpovedá aj koncipient
Odpovedá výlučne advokát
Chcem zadarmo
viac informácií
Chcem premium
viac informácií

GoPay Visa SecureCode Visa Visa MasterCard MasterCard MasterCard


Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole
Prosím vyberte kraj
Prosím vyberte kategóriu.
V bezplatnej poradni nie je zaručená odpoveď, pre zmenu
sa vráťte o krok späť a vyberte si právnu poradňu Premium.
V bezplatnej poradni je otázka a odpoveď verejná, pre zmenu
sa vráťte o krok späť a vyberte si právnu poradňu Premium.
Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole


Musíte súhlasiť s podmienkami.



Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:

Zoznam otázok a odpovedí

najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk