Kto kontroluje správcu bytového domu?

Dobrý deň, na vašu otázku uvádzame, že domová schôdza môže síce takéto uznesenie prijať, ale je nad rámec zákona, je právne nevykonateľné, pretože žiadny vlastník bytu nie je povinný oznámiť správcovi bytového domu akú sumu mu platia nájomcovia titulom nájomného a úhrad spojených s užívaním bytu a túto informáciu nie je oprávnený správca bytového domu ani žiadať oznámiť, tobôž ju nesmie ani zverejniť.

Nevieme z akého dôvodu chce správca domu uvedené údaje o nájomcoch bytov zverejniť, toto v otázke neuvádzate.

Uvádzame, že správca nie je oprávnený uvedenú informáciu o výške nájmu a úhradách za služby spojené s užívaním bytu žiadať od vlastníkov bytov ako prenajímateľov, a rovnako túto informáciu nie je oprávnený žiadať ani od samotných nájomcov bytov. Nie je ich povinnosťou správcovi na túto požiadavku ani odpovedať, tobôž správca nie je oprávnený zoznam bytov v nájme zverejniť, lebo nájomcovia bytov sú v právnom vzťahu s prenajímateľom a nie v právnom vzťahu so správcom bytového domu.

Ak je problém v úhradách v prospech správcu, potom platí ust. § 9 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov :

"Správca alebo spoločenstvo je oprávnené na účely správy domu spracúvať osobné údaje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v rozsahu meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého alebo prechodného pobytu, číslo bytu, telefónne číslo, elektronická adresa, číslo účtu a kód banky. Správca alebo spoločenstvo je oprávnené na účel ochrany majetku vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň vo výške trojnásobku ich aktuálneho mesačného určenia. V zozname sa uvedie meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome a suma nedoplatku na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu alebo na úhradách za plnenie. Zoznam sa zverejňuje na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dom."

Dobrý deň,
správca byt. domu má pravdu v tom smere, že nie je Vám povinný poskytnúť všetky vyúčtovania ostatných vlastníkov bytov, k tomu by ste museli mať úradne overené splnomocnenie.

Pokiaľ ide o predloženie dokladov zo strany správcu, uvádzame, že platí ust. § 9 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov :

"Spoločenstvo a správca sú povinní
a) evidovať a uchovávať všetky prijaté rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vrátane zápisníc zo zhromaždení, schôdzí vlastníkov a výsledkov písomných hlasovaní vrátane hlasovacích listín,
b) viesť zoznam a dokumentáciu súdnych sporov týkajúcich sa domu,
c) priebežne aktualizovať evidenciu rozhodnutí vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome; predseda alebo správca zodpovedá aj za správnosť evidencie,
d) umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie alebo môžu na náklady vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome vyhotoviť z nich kópie; pri poskytovaní týchto informácií je predseda alebo správca povinný zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa osobitného predpisu,12f)
e) uplatňovať práva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vyplývajúce zo zodpovednosti za vady domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva, pozemku zastavaného domom a priľahlého pozemku voči tretím osobám."

Odporúčame v tomto smere podať reklamáciu vyúčtovania za byt a to všetkými vlastníkmi bytov. Povinnosťou správcu bude reklamáciu vybaviť v lehote do 30 dní. Ak správca reklamáciu nevybaví v lehote k Vašej spokojnosti, ako aj spokojnosti ostatných vlastníkov bytov, treba podať podnet na prešetrenie na Slov. obchodnú inšpekciu podľa sídla správcu.

Dobrý deň,
vo veci odporúčame kontaktovať priamo Slovenskú obchodnú inšpekciu podľa sídla správcu byt. domu a Národný inšpektorát práce rovnako podľa sídla správcu byt. domu.

Dobrý deň,
vzhľadom na výšku sumy odporúčame zmeniť správcu a vo veci podať trestné oznámenie.

Dobrý deň, 
úvodom poznamenávame, že neuvádzame ident. údaje Vaše ani nemo spoločnosti, ktoré ste v otázke uviedli, brali sme však na tieto údaje zreteľ pri zodpovedaní otázky.

Ak ste ako bytový dom samostatné spoločenstvo vlastníkov bytov, nemusíte vôbec súhlasiť s výstavbou oplotenie "zvláštnou" spoločnosťou /P. v G/, o ktorej údaje rovnako ako Vy sme nenašli (obchodný register, IČO na stránke obchod. registra neexistuje). 
S neexistujúcou firmou nie je možné podpísať obchodnú zmluvu.
Ako vyplýva z ust. zákona o vlastníctve bytov a  nebyt. priestorov, Vy ako predseda SVB ste štatutárnym orgánom spoločenstva a za spoločenstvo konáte navonok, súčasne však platí ust. § 7c/ ods. 4 zákona o vlastníctve bytov platí, že "predseda zodpovedá za škodu spôsobenú spoločenstvu, vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome alebo tretím osobám porušením svojich povinností alebo prekročením svojich právomocí." 
T. j. : Nemôžete ani podpísať zmluvu s "dodávateľom, ktorý právne neexistuje, IČO uverejnené na internetovej spoločnosti P. v G. nie je možné nájsť na www.orsr.sk. Uznesenie ako také je platné, len neexistuje subjekt P. v G., teda rozhodnutie  je nevykonateľné.

Odporúčame zverejniť zápis zo schôdze, Vaše zistenia zverejniť,  vrátane Vašej zodpovednosti za vzniknutú škodu, že zmluvu s uvedeným "dodávateľom" nemôžete ani podpísať keďže právne neexistuje a nariadiť resp. navrhnúť písomné hlasovanie podľa § 14a/ cit. zákona.

Dobrý deň,
možno bude naša odpoveď všeobecná, ale sme názoru, že je treba vychádzať z ust. zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a využiť právne prostriedky, ktoré umožňuje ako citovaný zákon, tak aj ostatné zákony SR.

Citujeme z ust. zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov :
"§ 7b/ ods. 3 :
Spoločenstvo je povinné najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je povinné vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome.

§ 7c/ ods. 3 :

Predsedu odvoláva zhromaždenie. Funkčné obdobie predsedu sa skončí dňom, keď zanikne vlastnícke právo predsedu k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome. Ak je predseda odvolaný alebo sa skončilo funkčné obdobie predsedu z dôvodu zániku jeho vlastníckeho práva k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome a nie je súčasne zvolený nový predseda, ak sa predseda vzdá funkcie alebo ju nie je schopný vykonávať z iných dôvodov najmenej po dobu troch po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, do zvolenia nového predsedu vykonáva funkciu predsedu člen rady určený radou.

§ 7c/ ods 6 :

Rada má najmenej troch členov. Členom rady môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Členom rady nemôže byť predseda. Funkčné obdobie rady je tri roky. Na platné rozhodnutie rady je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny jej členov. Členovia rady sú oprávnení nahliadať do všetkých dokladov a záznamov týkajúcich sa činnosti spoločenstva a kontrolujú, či spoločenstvo vykonáva činnosť v súlade s týmto zákonom, zmluvou o spoločenstve alebo stanovami spoločenstva. Rada sa nezriaďuje v domoch, v ktorých je najviac osem bytov a nebytových priestorov; v takom prípade kompetencie rady vykonáva zhromaždenie.

§ 9 ods. 5 :
(5)Spoločenstvo a správca sú povinní
a)evidovať a uchovávať všetky prijaté rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vrátane zápisníc zo zhromaždení, schôdzí vlastníkov a výsledkov písomných hlasovaní vrátane hlasovacích listín,
b)viesť zoznam a dokumentáciu súdnych sporov týkajúcich sa domu,
c)priebežne aktualizovať evidenciu rozhodnutí vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome; predseda alebo správca zodpovedá aj za správnosť evidencie,
d)umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie alebo môžu na náklady vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome vyhotoviť z nich kópie; pri poskytovaní týchto informácií je predseda alebo správca povinný zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa osobitného predpisu,12f)
e) uplatňovať práva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vyplývajúce zo zodpovednosti za vady domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva, pozemku zastavaného domom a priľahlého pozemku voči tretím osobám.
§ 11 ods. 6 : 
Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv a robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie."

Naša poznámka :
Neúčtovanie niektorých položiek za služby spojené s užívaním bytu, ktoré vychádzajú z osobomesiacov  a ich neúčtovanie z dôvodu dovolenky nemá žiadnu oporu ako v zákone o vlastníctve bytov, tak aj v nijakom inom zákone. Neúčtovanie položky vlastníkovi bytu za určité obdobie napr. z dôvodu čerpania dovolenky je nevykonateľné predovšetkým z dôvodu, že vlastník bytu a spolužijúce osoby nie sú povinné nahlasovať dovolenku SVB alebo SBD, ide o pracovnoprávny nárok, a to že niekto má dovolenku, neznamená, že nebude doma. Nevieme aké ďalšie dôvody neúčtovania určitej položky na základe osobomesiacov myslíte v samotnej otázoke, keďže ich neuvádzate (môže ísť napr. o podiel na spotrebe el. energie spoločných priestorov pre byty na prízemí alebo podobne).

Záver

Pokiaľ ako spoločenstvo vlastníkov bytov máte odsúhlasený postup pri úhrade rôznych nákladov a že tieto budú preplatené len po odsúhlasení dvoma členmi rady, je treba vychádzať zo zmluvy o spoločenstve a možno uvažovať o odvolaní predsedu rady, umožniť vlastníkom bytov nahliadnuť do dokladov, ktorí vlastníci v konečnom dôsledku majú oprávnenie pýtať sa na dôvod a oprávnenosť nákladov a následne po doručení vyúčtovania za prísl. kalendárny rok môžu podať ako reklamáciu vyúčtovania a položku žiadať vylúčiť, teda neuhradiť  z fondu prevádzky. Ak reklamácia nebude vybavená radou  SVB prípadne SBD, podať žalobu na súd. 

Dobrý deň,
z otázky predpokladáme, že ste správcovi byt. domu (SBD) oznámili písomne, že došlo k zmene vlastníctva bytu.

1./ V otázke uvádzate, že po dedič. konaní ste SBD uhradzovali rôzne nedoplatky, pričom ste doteraz neobdržali ani zálohový predpis a z otázky predpokladáme, že nemáte ani vyúčtovania za predchádzajúce cca 4 roky.
Podľa § 8a ods. 2 zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov platí :
"Správca je povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je povinný vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome."
Z uvedeného vyplýva, že SBD bol povinný Vám zaslať vyúčtovania bez ohľadu na to, či dlhy máte alebo nemáte a bez ohľadu na to, či byt užívate alebo nie. Je to zákonná povinnosť SBD.

V otázke uvádzate úhradu nekonečného množstva úhrad, pričom nemáte žiadne doklady. Riešenie je pomerne jednoduché : Vyzvať SBD písomne, aby Vám predložil zálohový predpis a vyúčtovania aj za predchádzajúce roky a súčasne, teda nie následne po poskytnutí nejakej lehoty z Vašej strany, toto konanie SBD oznámiť písomne Slov. obchodnej inšpekcii, keďže zo strany SBD došlo k porušeniu ust. zákona o vlastníctve bytov, ako aj zákona o ochrane spotrebiteľa a je možné, že takto postupujú aj voči iným vlastníkom bytov.

2./ Záložné právo : Podľa ust. § 15 zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov platí, že k bytu zo zákona sa zriaďuje zákonné záložné právo, ktoré nie je možné vymazať počas existencie bytu (citujeme) :
"(1) Na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo16) v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Existencia záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností17) a nemožno ho vymazať počas existencie predmetu záložného práva."

3./ Pôžička : V závere otázky sa zmieňujete o pôžičke Vašej matky, po ktorej zrejme bolo dedič. konania, nepíšete však  konkrétnosti. Treba vedieť, že v zmysle ust. § 470 Obč. zákonníka dedič zodpovedá  za primerané náklady spojené s pohrebom a za dlhy poručiteľa do výšky ceny  majetku nadobudnutého dedením.
Zrejme ide o nejaký spotreb. úver u nebank. spoločnosti, preto pošlite kópiu zmluvy na Komisiu pre posudzovanie podmienok spotreb. zmlúv na Ministerstvo spravodlivosti SR. Nebankovej spoločnosti nepodpisujte žiadne uznanie, dohodu o splátkach alebo dohodu o zrážkach, lebo by ste uznali zrejme aj premlčaný dlh.
O nebank. spoločnostiach a vymáhaní pohľadávok aj v nadväznosti na dedič. konanie sa venujeme v mnohých našich odpovediach, ktoré môžu byť pre Vás nápomocné. 

4./ K plateniu poplatkov právničke SBD nie ste povinný. Ak by išlo o advokáta, žiadajte ho písomne, aby požiadavky voči Vám vzniesol písomne. Ak správca byt. domu od Vás žiada uhradiť poplatky svojej právničke, toto nemá oporu v zákone o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov, keďže ide o jeho zamestnanca, ktorý za svoju prácu dostáva mzdu.
Ak by išlo o advokáta, komunikujte s ním písomne. 
Prípadné trovy konania ste povinný uhradiť len na základe rozhodnutia súdu. Či vo veci je vedené nejaké súdne konanie, zistite na prísl. okresnom súde podľa miesta Vášho trvalého pobytu, prípadne trvalého pobytu Vašej matky v čase úmrtia.

Dobrý deň, riešenie Vami uvedenej situácie je jednoduché :

Odporúčame, ak máte emailový kontakt na zástupcu vlastníkov bytov, na samotného správcu bytového domu určite tento kontakt máte, napísať im, aby zabezpečili z prostriedkov fondu prevádzky a údržby koberce - tzv. čistiacu zónu s  upozornením, ako uvádzate v otázke, teda že Vami uvedené miesta vchodu bytového domu sú často mokré, špinavé a takýmto jednoduchým spôsobom sa môže zabezpečiť ako bezpečnosť obyvateľov bytového domu, tak aj návštevníkov, ako aj väčšia čistota. Uvedenú službu zabezpečenia koberca určite ocení aj osoba, ktorá zabezpečuje upratovanie. Môžete ich tiež upozorniť aj na možnosť vzniku poškodenia zdravia, za ktoré v prípade jeho vzniku bude môcť niesť zodpovednosť aj správca byt. domu.

V samotnej zmluve o výkone  správy máte určite uvedené v akom rozsahu z hľadiska finančného vyjadrenia je oprávnený s fin. prostriedkami nakladať zástupca vlastníkov bytov a teda nebude potrebné žiadne hlasovanie ani zhromaždenie vlastníkov bytov. Ide o zanedbateľnú položku.

Dobrý deň, podľa ust. § 12 ods. 1Obč. zákonníka platí :

"(1) Písomnosti osobnej povahy, podobizne, obrazové snímky a obrazové a zvukové záznamy týkajúce sa fyzickej osoby alebo jej prejavov osobnej povahy sa smú vyhotoviť alebo použiť len s jej privolením.", t.j. z uvedeného zák. textu vyplýva, že ste mali na začiatku schôdze požiadať o súhlas s nahrávaním priebehu schôdze.

Z Vašej otázky vyplýva, že jeden z overovateľov má "problémy" s Vami zaznamenaným priebehom schôdze. Preto odporúčame proti podpisu overovateľovi zápisnice odovzdať vašu zápisnicu z priebehu schôdze.

Zákon o vlastníctve bytov podrobne nerieši Vami uvedenú problematiku, ale môžeme uviesť, že zápisnica zo schôdze  sa má držať v podstate jej obsahu podľa pozvánky. Odkazujeme na ust. § 14a/ ods. 5 zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov : 
"Zo schôdze vlastníkov alebo z písomného hlasovania musí byť vyhotovená zápisnica, ktorú spíše správca, predseda, člen rady, zástupca vlastníkov alebo zvolený vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome a podpíšu ju overovatelia. Prílohou zápisnice je originál prezenčnej listiny alebo hlasovacej listiny s priloženými splnomocneniami a vyjadrenie overovateľa, ktorý ju odmietol podpísať. Zápisnica musí obsahovať najmä
a) termín a miesto konania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania,
b) odsúhlasený program schôdze vlastníkov a výsledky hlasovania k jednotlivým bodom programu,
c) znenie prijatých rozhodnutí schôdze vlastníkov,
d) iné skutočnosti, o ktorých rozhodli vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome na schôdzi vlastníkov,
e) otázky písomného hlasovania a jeho výsledky,
f) meno, priezvisko a podpisy predsedajúceho, zapisovateľa a overovateľov."

Postihnutie Vás ako zapisovateľa zo schôdze vlastníkov bytov zákon o vlastníctve bytov nerieši, teoreticky by prichádzalo do úvahy len náhrada nákladov na zvolanie novej schôdze. Odporúčame Vašu zápisnicu odovzdať overovateľom proti podpisu, t.j. : aby ste mali doklad o tom, že ste zápisnicu odovzdali.

Dobrý deň,

podľa ust. § 9 ods. 5 písm. d/  zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov platí, že spoločenstvo a správca sú povinní okrem iných umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie alebo môžu na náklady vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome vyhotoviť z nich kópie; pri poskytovaní týchto informácií je predseda alebo správca povinný zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa osobitného predpisu.

V otázke uvádzate, že chcete sprístupiť správu z prac. rokovania komisie na obnovu byt. domu. 

Samotná zápisnica z rokovania prac. komisie nie je pre Vás ako vlastníka bytu záväzná v tom smere, že by z nej pre Vás vyplývali práva a povinnosti.
Sme názoru, že táto z rokovania prac. komisie nespadá  pod pojem dokladov týkajúcich sa správy BD. Ak by pre bytový dom a vlastníkov bytov v ňom mali v tejto veci vyplývať nejaké závery podľa výsledkov práce komisie, teda napr. schválenie žiadosti o poskytnutie úveru, zvýšenie úhrad do fondu prevádzky, údržby a opráv, a pod. potom sa o tomto bude hlasovať  v súlade s ust. § 14 a nasl. zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov, konkrétne schválenie žiadosti o úver § 14b/ ods. 2 písm. / cit. zákona, a v prípade, že nebudete spokojný s výsledkom hlasovania, budete sa môcť obrátiť na súd v zmysle ust. § 14a/ ods. 8 zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov v lehote do 30 dní.

Preto  určovacia žaloba o sprístupnenie zápisnice nie je  riešením a žaloba by zamietnutá v celom rozsahu.
 

Dobrý deň, 
v zmysle ust. zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov nie je vylúčené, aby ste sa na schôdzi vlastníkov bytov dohodli o zmene výšky platieb do fondu prevádzky a údržby bytového domu a to aj spätne od začiatku mesiaca kedy sa schôdza konala.
V otázke uvádzate, že až v mesiaci december 2019 ste obdržali nový zálohový predpis a to aj za obdobie od 1.11.2019, teda máte obavy, že ste sa dostali do omeškania. 
Po obdržaní  nového zálohového predpisu ste sa nemohli dostať do omeškania za zvýšené platby za mesiac november 2019 a december 2019, keďže ste obdržali nový zálohový predpis až dňa 9.12.2019.  
Zákon o vlastníctve bytov Vami uvedenú otázku nerieši, len v ust. § 7b ods. 5 uvádza, že vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní uhrádzať finančné prostriedky do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia.

Zrejme táto otázka na schôdzi vlastníkov bytov sa táto otázka neriešila, je treba preto vychádzať zo zmluvy o výkone správy, kde je uvedená lehota dokedy je potrebné najneskoršie uhradiť platby do fondu prevádzky, opráv a údržby, k čomu citujeme ust. § 10 ods. 6 zákona  vlastníctve bytov a nebytových priestorov : 

"Úhrady za plnenia sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní mesačne vopred uhrádzať na účet domu v banke."

T.j. : Ak vychádzame z Vami položenej otázky, 9.12.2019, kedy ste obdržali nový zálohový predpis, nemohli ste sa dostať do omeškania s platbou za mesiac november  2019, lebo táto bola splatná do určitého dátumu v mesiaci október 2019 podľa zmluvy o výkone správy a za mesiac december 2019 bola splatná v mesiaci november 2019 podľa rovnakého princípu a správca nemôže účtovať poplatok z omeškania. Je potrebné upraviť úhrady prevodným príkazom. 

Dobrý deň, 
vo veci vyúčtovania úhrad spojených s bývaním môžete podať reklamáciu u SVB, v prípade, že táto nebude vybavená resp. nebudete s jej vybavením súhlasiť, môžete sa obrátiť na Slovenskú obchodnú inšpekciu podľa sídla správcu, ale len vo vec dodávky tepla a TÚV.
Poznamenávame, že podľa § 9 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov platí :
"Spoločenstvo a správca sú povinní
a) evidovať a uchovávať všetky prijaté rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vrátane zápisníc zo zhromaždení, schôdzí vlastníkov a výsledkov písomných hlasovaní vrátane hlasovacích listín,
b) viesť zoznam a dokumentáciu súdnych sporov týkajúcich sa domu,
c) priebežne aktualizovať evidenciu rozhodnutí vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome; predseda alebo správca zodpovedá aj za správnosť evidencie,
d) umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie alebo môžu na náklady vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome vyhotoviť z nich kópie; pri poskytovaní týchto informácií je predseda alebo správca povinný zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa osobitného predpisu,12f)
e) uplatňovať práva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vyplývajúce zo zodpovednosti za vady domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva, pozemku zastavaného domom a priľahlého pozemku voči tretím osobám."

Z uvedeného zákonného textu vyplýva, že môžete sa obrátiť na predsedu SVB prípadne radu ako kontrolný orgán SVB o predloženie dokladov   týkajúcich sa  výdavkov na advokátske služby. Vy ako vlastník bytu nemôžete žiadať od advokáta preukazovanie dokladov, ktorého sa týkajú poskytovaných právnych služieb. Advokát nie je v zmluvnom vzťahu s Vami, ale SVB, ktoré zastupuje predseda SVB v zmysle ust. § 7c/ ods. 2 zákona o vlastníctve bytov :
"Predseda je štatutárny orgán, ktorý riadi činnosť spoločenstva a koná v jeho mene. Predsedu volí zhromaždenie na tri roky. Za predsedu môže byť zvolená len fyzická osoba, ktorá je spôsobilá na právne úkony, je vlastníkom alebo spoluvlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome a je bezúhonná. Predseda rozhoduje o všetkých záležitostiach spoločenstva, ak nie sú týmto zákonom, zmluvou o spoločenstve alebo stanovami zverené inému orgánu spoločenstva."

Predsedu SVB odvoláva zhromaždenie.

Dobrý deň, 
predpokladáme, že zmluvu o dielo so zhotoviteľom uzatvoril správca byt. domu a z tejto zmluvy by malo vyplývať, ktoré práce v súvislosti s dielom - výmenou stúpačiek v bytovom dome bude realizovať stav. firma s tým, že  súvisiace stavebné a búracie práce v jednotlivých bytoch  a ich uvedenie do pôvodného stavu bude realizovať stavebná firma. pričom tieto súvisiace práce v jednotlivých bytoch budú hradené zo spoločných prostriedkov z fondu prev. a údržby resp. z úveru a v akom rozsahu sa jednotlivé bytu uvedú do pôvodného stavu. 

Je preto potrebné, aby ste reklamáciu uplatnili u správcu bytového domu, lebo on je v zmluvnom vzťahu so zhotoviteľom, vrátane predloženia dokladov, ktoré máte k dispozícii. Základom je ako je uzatvorená zmluva o dielo medzi správcom bytového domu a zhotoviteľom diela a následne treba žiadať preplatenie Vami uhradených nákladov.

Pokiaľ ide o škodu vzniklú z vytopenia susedov túto je potrebné nahlásiť z dôvodu právnej istoty ako Vašej poisťovni, tak aj správcovi bytového domu, aby túto uplatnil v poisťovni, kde je poistený bytový dom ako celok. Predpokladáme, že ak ako bytový dom máte uzatvorenú poistnú zmluvu, by malo vyplývať z vyúčtovania za rok 2018.

Trestné oznámenie nie je riešením.

Dobrý deň, 

v uvedenej veci platí  ust. § 8a/ ods.6 zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov, z ktorého citujeme :

"Zmluva o výkone správy sa uzatvára so správcom písomne na neurčitý čas. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu vypovedať zmluvu o výkone správy len na základe rozhodnutia podľa § 14b ods. 1 písm. e). Výpovedná lehota je tri mesiace, ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodnú inak. Výpovedná lehota začína plynúť od prvého dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede."

V nadväznosti na uvedené platí, že vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o, okrem iných aj o zmluve o výkone správy, jej zmene, zániku alebo výpovedi a o poverení osoby oprávnenej podpísať tieto právne úkony po schválení vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

Právna úprava zvolania schôdze vlastníkov bytov je upravená v ust. § 14a/ citovaného zákona.

Dobrý deň, 

na Vašu otázku uvádzame nasledovné :

1./ Je faktom, že podľa § 8b/ ods. 2 zákona o vlastníctve bytov je správca umožniť vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv.

Z uvedeného vyplýva, že Vám môže poskytnúť len doklady ktoré sa týkajú len faktúr od dodávateľov, zápisnice zo schôdze, kde bol odsúhlasený spôsob rozdelenia nákladov, ale nie doklady resp. vyúčtovania týkajúce sa ostatných vlastníkov bytov. 

2./ Pokiaľ  máte pochybnosti o správnosti vyúčtovania ohľadom dodávky tepla a rozpočítavania nákladov potom podajte reklamáciu vyúčtovania u správcu, ktorú musí vybaviť do 30 dní podľa ust. zákona o ochrane spotrebiteľa. Ak nebudete spokojný s odpoveďou, potom môžete podať podnet na Slovenskú obchodnú inšpekciu podľa sídla správcu bytového domu, kde predložíte  Vaše vyúčtovanie, uplatnenú reklamáciu, doklad o jej zaslaní správcovi, odpoveď na reklamáciu od správcu, prípadne aj doklady o ďalšej komunikácii so správcom.