Máte
otázku?

Kto kontroluje správcu bytového domu?


Online právna poradňa
Oblasť práva: Občianske právo, Prešov

Otázka: Kto kontroluje správcu bytového domu?

Prosím o radu. Kto kontroluje správcu bytových a nebytových priestorov? Náš správca sa totiž nezaoberá konaním schôdzí a bez rozhodnutia väčšiny vlastníkov bytov rozdeľuje finančné prostriedky určené na opravný fond prostredníctvom vchodových dôverníkov, a to bez existencie konkrétneho plánu údržby a opráv. Pri svojej činnosti sa správca nepodriadiľuje zákonu č. 182/1993 Z.z. a nerieši správu bytov. Len rozdeľuje finančné prostriedky a dôverníci ich následne používajú podľa vlastného uváženia. Kvôli týmto nezrovnalostiam už odstúpil dôverník nášho vchodu, pretože nemohol sledovať tento stav. Správca nespôsobí schôdzu ani pre vytvorenie účtovania, ani pre plán údržby a opráv, čo by malo zabezpečiť hospodárne nakladanie s finančnými prostriedkami v súlade so zákonom. Na koho by som sa mal obrátiť, aby sme mohli v tejto situácii dosiahnuť nápravu? Ďakujem.

Odpoveď: Kto kontroluje správcu bytového domu?

Dobrý deň, v zmysle § 8 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z.o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, je správcom právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá vykonáva činnosti správy a údržby bytového fondu. Správcom je spravidla bytové družstvo, ale môže ňou byť aj iná osoba, ak s ňou vlastníci bytov uzavreli zmluvu o výkone správy k bytovému domu. Predpokladám preto, že minimálne nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov uzatvorila so správcom predmetnú zmluvu, na základe ktorej je správca povinný plniť si všetky povinnosti z nej vyplývajúce a taktiež povinnosti, ktoré mu ukladá zákon. Pokiaľ správca svoje povinnosti neplní, máte právo vypovedať zmluvu. Podľa § 8a ods. 6 zákona, vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu vypovedať zmluvu o výkone správy len na základe rozhodnutia podľa § 14. Výpovedná lehota je tri mesiace, ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodnú inak. V zmysle § 11a a 14 zákona, ak hlasovanie schôdze vlastníkov nezvolá správca do 15 dní od doručenia žiadosti, právo zvolať schôdzu ma štvrtina vlastníkov bytov. Na vypovedanie zmluvy o správe je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov.

Trápi vás "Kto kontroluje správcu bytového domu?" a chcete pomôcť?

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:



Podotázka: Kto kontroluje správcu bytového domu? (Občianske právo)

Dobrý deň, v ročnom vyúčtovaní nákladov spojených s užívaním bytu mi boli zaúčtované položky, ktoré sú neoprávnené a neodôvodnené. Konkrétne sa jedná o poplatok za ústredné kúrenie, pričom vlastním svoj vlastný plynový kotol, ktorý slúži na vykurovanie môjho bytu, a na ústredné kúrenie môj byt ani nie je napojený. Nakoľko k podobnému problému došlo aj v minulosti pri položke za dodanú teplú vodu, ktorú si taktiež pripravujem pomocou spomenutého kotla, zvažujem podanie podnetu na príslušnú autoritu, ktorá je oprávnená v tejto veci konať. Potrebujem však radu, na akú autoritu sa mám obrátiť. Ďakujem.

Odpoveď: Kto kontroluje správcu bytového domu?

(odpoveď odoslaná: 05.06.2024)

Dobrý deň, vo veci odporúčam podať reklamáciu vyúčtovania ako uvádzate dôvody v otázke a to v lehote v zmysle poučenia uvedeného vo vyúčtovaní /spravidla do 30 dní/. AK s vybavením reklamácie nebudete spokojná, je potrebné podať podnet na SLovenskú obchodnú inšpekciu podľa sídla správcu bytového domu.


4,9 (4 969)
Všetky recenzie

Podotázka: Kto kontroluje správcu bytového domu? (Občianske právo)

Dobrý deň, mám byt osobnom vlastníctve. V čase, keď som bola dlhodobo PN a poberala som len čiastočný invalidný dôchodok vo výške cca 150e som neplatila nájom. Keď som sa zamestnala ako osobná asistentka ťažko zdravotné postihnutej osoby, vzačala som svoj dlh dobrovoľne splácať. Asi po roku splácania som zašla za správcom, požiadať o splátkový kalendár. Správca, alebo konateľ sa mi ani nepozrel do oči, len sa vyhováral: "bolo, viete, 30e mesačne je veľmi malo na splácanie, máte veľni vysoký dlh, potom nemôžem rozhodnúť sám, musím sa poradiť z kalegami, zavolajte mi. " , Keď som mu o pár-dni volala, zasa sa vyhovára, že je to veľmi nízka splátka, že keby som splácala aspoň po 50e mesačne. No takúto sumu som si nemohla dovoliť. V tom čase išlo o istinu asi 1000 e a penále boli vyzsie ako 1000e. Minulý rok som znova zašla za správcom, už som splácala po 50e mesačne, požiadala som o splátkový kalendár na túto sumu a zastavenie penalou. Nen sa na mňa tak osopil, vraj: " čo si to dovoľujem, ja nemôžem rozhodovať o výške splátok, lebo to nie sú moje peniaze a zastaviť penále to neekzistuje, že čo si to dovaľujem" Každá splátka, ktorú zaplatím je odrátaná, len sa mi nepáčia penále. Sú stále rovnaké Právnika si zo svoji príjmom nemôžem dovoliťplatiť a neviem, čo mám robiť. Poraďte prosím. Ďakujem za odpoveď I.

Odpoveď: Kto kontroluje správcu bytového domu?

(odpoveď odoslaná: 08.05.2023)

Dobrý deň, v otázke neuvádzate kedy dlh na nájomnom vznikol, uvádzate len celkovú sumu 1000 €, ktorú ste splácali po 20 €, následne po 50 €. Uvádzate, že výška penále sa nemení, čo je z dôvodu, že správca bytového domu Vami uhradené splátky účtuje na nájom ostatné platby v zmysle  zálohového predpisu.

Uvádzame, že v lehote do konca mája 2023 je správa bytového domu povinný Vám poslať vyúčtovanie za za služby spojené s užívaním bytu, kde by mali byť uvedený celkový pôvodný dlh k aktuálnemu dátumu od 1.1.2022 do 31.12.2022, s prihliadnutím na úhrady vykonané aj v tomto roku 2023, výšku uhradených splátok a zostatok dlhu v členení na istinu a úroky.  Uvádzame, že správca bytového domu nie je zo zákona povinný s Vami uzatvoriť dohodu o splátkach, keďže toto nie je jeho povinnosť, aj keď je snaha na Vašej strane. Z otázky predpokladáme, že splátky dlhu realizujete bankovým prevodom alebo poštovou poukážkou a teda máte doklady o úhrade dlhu.

Výšku úroku z omeškania by ste mali mať dohodnutú v zmluve o výkone správy, prípadne táto vyplýva z ust. § 697 Obč. zákonníka v nadväznosti na nariadenie vl. č. 87/1995 ZB. z. :

"§ 697 Obč. zákonníka : Ak nájomca nezaplatí nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu do piatich dní po jej splatnosti, je povinný zaplatiť prenajímateľovi poplatok z omeškania."

"§ 4 nar. vl. 87/1005 Zb.z. : Poplatok z omeškania je za každý deň omeškania 0,5 promile dlžnej sumy, najmenej však 0,83 eura za každý i začatý mesiac omeškania."

 

Odporúčame, ak Vám bude doručené vyúčtovanie za služby spojené s užívaním bytu za rok 2022, aby ste sa o jeho obsahu radšej poradili, a ak s týmto nebudete súhlasiť radšej je potrebné podať reklamáciu u správcu byt. domu,

 

 

 


Podotázka: Kto kontroluje správcu bytového domu? (Občianske právo)

Dobrý deň, chcel by som sa opýtať, či je možné na domovej schôdzi prijať uznesenie o vypracovaní a predložení zoznamu nájomníkov v prenajatých bytoch a sumy nájomného, ktoré platia vlastníkom, na nasledujúcej schôdzi. Zdá sa mi, že zoznam je v poriadku, ale v prípade nájomného si myslím, že do toho nikoho nič nie je. Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Kto kontroluje správcu bytového domu?

(odpoveď odoslaná: 09.10.2022)

Dobrý deň, na vašu otázku uvádzame, že domová schôdza môže síce takéto uznesenie prijať, ale je nad rámec zákona, je právne nevykonateľné, pretože žiadny vlastník bytu nie je povinný oznámiť správcovi bytového domu akú sumu mu platia nájomcovia titulom nájomného a úhrad spojených s užívaním bytu a túto informáciu nie je oprávnený správca bytového domu ani žiadať oznámiť, tobôž ju nesmie ani zverejniť.

Nevieme z akého dôvodu chce správca domu uvedené údaje o nájomcoch bytov zverejniť, toto v otázke neuvádzate.

Uvádzame, že správca nie je oprávnený uvedenú informáciu o výške nájmu a úhradách za služby spojené s užívaním bytu žiadať od vlastníkov bytov ako prenajímateľov, a rovnako túto informáciu nie je oprávnený žiadať ani od samotných nájomcov bytov. Nie je ich povinnosťou správcovi na túto požiadavku ani odpovedať, tobôž správca nie je oprávnený zoznam bytov v nájme zverejniť, lebo nájomcovia bytov sú v právnom vzťahu s prenajímateľom a nie v právnom vzťahu so správcom bytového domu.

Ak je problém v úhradách v prospech správcu, potom platí ust. § 9 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov :

"Správca alebo spoločenstvo je oprávnené na účely správy domu spracúvať osobné údaje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v rozsahu meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého alebo prechodného pobytu, číslo bytu, telefónne číslo, elektronická adresa, číslo účtu a kód banky. Správca alebo spoločenstvo je oprávnené na účel ochrany majetku vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň vo výške trojnásobku ich aktuálneho mesačného určenia. V zozname sa uvedie meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome a suma nedoplatku na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu alebo na úhradách za plnenie. Zoznam sa zverejňuje na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dom."


Trápi vás "Kto kontroluje správcu bytového domu?" a chcete pomôcť?

Podotázka: Kto kontroluje správcu bytového domu? (Občianske právo)

Dobrý deň,
prosím o usmernenie : správca napriek súhlasu vlastníkov domu mi odmietol poskytnúť vyúčtovania všetkých vlastníkov ku kontrole, pretože v minulosti sme mali skúsenosť, že predchádzajúci správca vlastníkom vyúčtoval v položke teplo TÚV 3 roky po sebe o 700 eur viac  /spolu 2 100 eur/ ako uhradil dodávateľovi. Túto skutočnosť bolo možné zistiť iba spočítaním všetkých vyúčtovaní. V roku 2019 súčasný správca pri tvorbe FO uviedol do vyúčtovania tvorbu FOaÚ o 670 eur nižšiu, ako predpis a predpokladám úhradu, čo sa dalo vypočítať z podielov á nákladov za podiel bez vyúčtovaní. Ostatné položky bez všetkých vyúčtovaní nie je možné skontrolovať, či aj tam nie sú rozdiely.
Správca mailom informoval vlastníkov, že pokiaľ nepredložia notárom overené splnomocnenie na moju osobu, nedovolí mi ani nazrieť do ich vyúčtovaní a už vôbec nie kontrolovať vyúčtovania ostatných vlastníkov. Prosím o usmernenie, ako postupovať, aby sme mohli skontrolovať, či náklady uvedené vo vyúčtovaní sú správne, najmä s ohľadom, že za predchádzajúci rok správca uhradil vo výške rozdielu tvorby FO faktúru za cudzí dom a miesto toho, aby peniaze na účet FO vrátil ešte raz o túto sumu znížil tvorbu FO. Sme väčšinou dôchodcovia a ak by sme aj neboli, uráža nás, že s nami správca manipuluje.
S pozdravom a vďakou Mária

Odpoveď: Kto kontroluje správcu bytového domu?

(odpoveď odoslaná: 29.01.2021)

Dobrý deň,
správca byt. domu má pravdu v tom smere, že nie je Vám povinný poskytnúť všetky vyúčtovania ostatných vlastníkov bytov, k tomu by ste museli mať úradne overené splnomocnenie.

Pokiaľ ide o predloženie dokladov zo strany správcu, uvádzame, že platí ust. § 9 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov :

"Spoločenstvo a správca sú povinní
a) evidovať a uchovávať všetky prijaté rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vrátane zápisníc zo zhromaždení, schôdzí vlastníkov a výsledkov písomných hlasovaní vrátane hlasovacích listín,
b) viesť zoznam a dokumentáciu súdnych sporov týkajúcich sa domu,
c) priebežne aktualizovať evidenciu rozhodnutí vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome; predseda alebo správca zodpovedá aj za správnosť evidencie,
d) umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie alebo môžu na náklady vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome vyhotoviť z nich kópie; pri poskytovaní týchto informácií je predseda alebo správca povinný zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa osobitného predpisu,12f)
e) uplatňovať práva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vyplývajúce zo zodpovednosti za vady domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva, pozemku zastavaného domom a priľahlého pozemku voči tretím osobám."

Odporúčame v tomto smere podať reklamáciu vyúčtovania za byt a to všetkými vlastníkmi bytov. Povinnosťou správcu bude reklamáciu vybaviť v lehote do 30 dní. Ak správca reklamáciu nevybaví v lehote k Vašej spokojnosti, ako aj spokojnosti ostatných vlastníkov bytov, treba podať podnet na prešetrenie na Slov. obchodnú inšpekciu podľa sídla správcu.

 

 

 

 

 


Podotázka: Kto kontroluje správcu bytového domu? (Občianske právo)

Dobrý deň, máme problém so správcom bytových domov. Ten neplní svoje povinnosti - neorganizuje schôdze a vyúčtovanie je nejasné. Okrem toho máme podozrenie, že zamestnáva ľudí na čierno. Nie som si istý, či platí dane a poplatky štátu. Rád by som vedel, kde a ako tieto problémy nahlásiť. Ďakujem.

Odpoveď: Kto kontroluje správcu bytového domu?

(odpoveď odoslaná: 12.12.2020)

Dobrý deň,
vo veci odporúčame kontaktovať priamo Slovenskú obchodnú inšpekciu podľa sídla správcu byt. domu a Národný inšpektorát práce rovnako podľa sídla správcu byt. domu.


V tejto právne poradni odpovedajú:

JUDr. Milan Ficek

JUDr. Barbora Ficek

JUDr. Boris Gál



Podotázka: Kto kontroluje správcu bytového domu? (Občianske právo)

Dobrý deň. Správcovská spoločnosť nám postupne počas dvoch rokov odčerpala z nášho fondu opráv približne 40 000 eur bez vedomia zástupcu vlastníkov. Ako sme sa to dozvedeli, dohodli sme sa s ňou na splátkovom kalendári a sľúbila, že nám peniaze vráti. Žiaľ, nevrátila nám nič. Prosím, existuje nejaká možnosť, ako prinútiť správcu vrátiť spomínané prostriedky okrem súdnej cesty? Veľmi pekne ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Kto kontroluje správcu bytového domu?

(odpoveď odoslaná: 28.10.2020)

Dobrý deň,
vzhľadom na výšku sumy odporúčame zmeniť správcu a vo veci podať trestné oznámenie.


Trápi vás "Kto kontroluje správcu bytového domu?" a chcete pomôcť?

Podotázka: Kto kontroluje správcu bytového domu? (Občianske právo)

Dobrý deň, prajem. Sme SVB v N. a chceme si dať opraviť plot okolo spoločnej záhrady, ktorú vlastní nielen náš bytový dom, ale aj dva susedné bytové domy. Od susedov sme dostali ponuku na opravu plotu od firmy P., avšak táto ponuka obsahovala len celkovú cenu bez identifikačných údajov firmy alebo podrobnejšieho rozpisu jednotlivých práci. Predpokladaná cena za práce na našich troch domoch je 7 500 EUR. Na zvolanej schôdzi sme boli prítomní 8, za firmu hlasovalo 7, ja som bola proti. Moje nezhody súvisia s tým, že táto firma už v minulosti spôsobila našemu domu škody v rámci zimnej údržby. Overila som si firmu P. a zistila som, že neexistuje ani v registri OR ani na stránke zrsr.sk. Na stránkach firmy som našla IČO, ale na základe tohto údaja som v ZR našla živnosť na meno P. B. a desiatky firiem s týmto menom. Firma P. existuje iba od 12. 8. 2019 a nemá za sebou žiadny dokončený projekt ani referencie. Majiteľ firmy P., pán B., predtým pracoval ako šofér. Chcem sa teda opýtať, či je hlasovanie o neexistujúcej firme platné? Ďakujem za odpoveď. S pozdravom, H.

Odpoveď: Kto kontroluje správcu bytového domu?

(odpoveď odoslaná: 06.03.2020)

Dobrý deň, 
úvodom poznamenávame, že neuvádzame ident. údaje Vaše ani nemo spoločnosti, ktoré ste v otázke uviedli, brali sme však na tieto údaje zreteľ pri zodpovedaní otázky.

Ak ste ako bytový dom samostatné spoločenstvo vlastníkov bytov, nemusíte vôbec súhlasiť s výstavbou oplotenie "zvláštnou" spoločnosťou /P. v G/, o ktorej údaje rovnako ako Vy sme nenašli (obchodný register, IČO na stránke obchod. registra neexistuje). 
S neexistujúcou firmou nie je možné podpísať obchodnú zmluvu.
Ako vyplýva z ust. zákona o vlastníctve bytov a  nebyt. priestorov, Vy ako predseda SVB ste štatutárnym orgánom spoločenstva a za spoločenstvo konáte navonok, súčasne však platí ust. § 7c/ ods. 4 zákona o vlastníctve bytov platí, že "predseda zodpovedá za škodu spôsobenú spoločenstvu, vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome alebo tretím osobám porušením svojich povinností alebo prekročením svojich právomocí." 
T. j. : Nemôžete ani podpísať zmluvu s "dodávateľom, ktorý právne neexistuje, IČO uverejnené na internetovej spoločnosti P. v G. nie je možné nájsť na www.orsr.sk. Uznesenie ako také je platné, len neexistuje subjekt P. v G., teda rozhodnutie  je nevykonateľné.

Odporúčame zverejniť zápis zo schôdze, Vaše zistenia zverejniť,  vrátane Vašej zodpovednosti za vzniknutú škodu, že zmluvu s uvedeným "dodávateľom" nemôžete ani podpísať keďže právne neexistuje a nariadiť resp. navrhnúť písomné hlasovanie podľa § 14a/ cit. zákona.

 


Podotázka: Kto kontroluje správcu bytového domu? (Občianske právo)

Dobrý deň, pán doktor. Potrebujem, prosím, poradiť s dvoma otázkami. 1. Na zhromaždení Vlastníckeho Spoločenstva Bytov (VB) v roku 2018 sme si odsúhlasili a uzniesli sa, že v osobomesiacoch sa nebudú odrátavať dovolenky. Súčasne sme stanovili, ako sa budú osobomesiace ospravedlňovať a v akých prípadoch. Ako predsedníčka Rady SVB som si od Správcovskej Bytovej Družstva (SBD), s ktorou máme uzatvorenú Medziinštitucionálnu Zmluvu o Vlastníckych Spoločenstvách Bytov (MZoVS), vyžiadala na kontrolu osobomesiace, ktoré mi náš predseda SVB neposkytol. Po vykonaní kontroly som reklamovala na SBD, aby opravili osobomesiace v troch prípadoch, pretože sme si to tak odsúhlasili. Odpovedali mi, že to bude tak, ako to odovzdal predseda SVB, že iba on to môže zmeniť, nakoľko je pre nich hlavným partnerom na komunikáciu. Požiadala som nášho predsedu SVB, aby upravil osobomesiace a reklamoval na SBD. Odpovedal mi, že on neplánuje nič opravovať, že tak sú podpísaní vlastníci bytov, a tak to aj zostane. Pýtam sa, akým právom nás môže predseda SVB zbaviť uznesenia? 2. Mali sme veľké problémy s bývalým predsedom SVB, preto sme k Zmluve o spoločenstve VB a NP odhlasovali Dodatok č.3, v ktorom sa uvádza: "Predseda SVB nemôže sám bez schválenia druhou poverenou osobou manipulovať s účtom vlastníkov bytov." Terajší predseda ma nijako neinformuje o nákupoch či preplácaní niekomu. Otázka: Akým právom zasahuje predseda SVB do spoločného účtu? Ďakujem za odpoveď, Lili.

Odpoveď: Kto kontroluje správcu bytového domu?

(odpoveď odoslaná: 19.02.2020)

Dobrý deň,
možno bude naša odpoveď všeobecná, ale sme názoru, že je treba vychádzať z ust. zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a využiť právne prostriedky, ktoré umožňuje ako citovaný zákon, tak aj ostatné zákony SR.

Citujeme z ust. zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov :
"§ 7b/ ods. 3 :
Spoločenstvo je povinné najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je povinné vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome.

 

§ 7c/ ods. 3 :

Predsedu odvoláva zhromaždenie. Funkčné obdobie predsedu sa skončí dňom, keď zanikne vlastnícke právo predsedu k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome. Ak je predseda odvolaný alebo sa skončilo funkčné obdobie predsedu z dôvodu zániku jeho vlastníckeho práva k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome a nie je súčasne zvolený nový predseda, ak sa predseda vzdá funkcie alebo ju nie je schopný vykonávať z iných dôvodov najmenej po dobu troch po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, do zvolenia nového predsedu vykonáva funkciu predsedu člen rady určený radou.

 

§ 7c/ ods 6 :

Rada má najmenej troch členov. Členom rady môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Členom rady nemôže byť predseda. Funkčné obdobie rady je tri roky. Na platné rozhodnutie rady je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny jej členov. Členovia rady sú oprávnení nahliadať do všetkých dokladov a záznamov týkajúcich sa činnosti spoločenstva a kontrolujú, či spoločenstvo vykonáva činnosť v súlade s týmto zákonom, zmluvou o spoločenstve alebo stanovami spoločenstva. Rada sa nezriaďuje v domoch, v ktorých je najviac osem bytov a nebytových priestorov; v takom prípade kompetencie rady vykonáva zhromaždenie.

§ 9 ods. 5 :
(5)Spoločenstvo a správca sú povinní
a)evidovať a uchovávať všetky prijaté rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vrátane zápisníc zo zhromaždení, schôdzí vlastníkov a výsledkov písomných hlasovaní vrátane hlasovacích listín,
b)viesť zoznam a dokumentáciu súdnych sporov týkajúcich sa domu,
c)priebežne aktualizovať evidenciu rozhodnutí vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome; predseda alebo správca zodpovedá aj za správnosť evidencie,
d)umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie alebo môžu na náklady vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome vyhotoviť z nich kópie; pri poskytovaní týchto informácií je predseda alebo správca povinný zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa osobitného predpisu,12f)
e) uplatňovať práva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vyplývajúce zo zodpovednosti za vady domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva, pozemku zastavaného domom a priľahlého pozemku voči tretím osobám.
§ 11 ods. 6 : 
Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv a robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie."

Naša poznámka :
Neúčtovanie niektorých položiek za služby spojené s užívaním bytu, ktoré vychádzajú z osobomesiacov  a ich neúčtovanie z dôvodu dovolenky nemá žiadnu oporu ako v zákone o vlastníctve bytov, tak aj v nijakom inom zákone. Neúčtovanie položky vlastníkovi bytu za určité obdobie napr. z dôvodu čerpania dovolenky je nevykonateľné predovšetkým z dôvodu, že vlastník bytu a spolužijúce osoby nie sú povinné nahlasovať dovolenku SVB alebo SBD, ide o pracovnoprávny nárok, a to že niekto má dovolenku, neznamená, že nebude doma. Nevieme aké ďalšie dôvody neúčtovania určitej položky na základe osobomesiacov myslíte v samotnej otázoke, keďže ich neuvádzate (môže ísť napr. o podiel na spotrebe el. energie spoločných priestorov pre byty na prízemí alebo podobne).

Záver

Pokiaľ ako spoločenstvo vlastníkov bytov máte odsúhlasený postup pri úhrade rôznych nákladov a že tieto budú preplatené len po odsúhlasení dvoma členmi rady, je treba vychádzať zo zmluvy o spoločenstve a možno uvažovať o odvolaní predsedu rady, umožniť vlastníkom bytov nahliadnuť do dokladov, ktorí vlastníci v konečnom dôsledku majú oprávnenie pýtať sa na dôvod a oprávnenosť nákladov a následne po doručení vyúčtovania za prísl. kalendárny rok môžu podať ako reklamáciu vyúčtovania a položku žiadať vylúčiť, teda neuhradiť  z fondu prevádzky. Ak reklamácia nebude vybavená radou  SVB prípadne SBD, podať žalobu na súd. 


 


Podotázka: Kto kontroluje správcu bytového domu? (Občianske právo)

Pozdravujem Vás doktor Ficek (a spol.)
Verím, že z nasledovného, aj keď len stručného popisu veci pochopíte súvislosť z protiprávnym jednaním SBD a poradíte mi v zmysle môjho cieľa.
Z dôvodu prieťahov v súdnom konaní o dedičstve ale hlavne chybou brata spoludediča nebolo zaplatené 4 roky "nájomné" bytu v os. vl. 8 mesiacov pred vydaním ded. Osvedčenia hneď po priznaní sa brata, že neplatil lebo nevie, či bude dedič (. ), sme zašli za správcom nech vyčísli dlžnú sumu, penále a náhradu nákladov na juru. Sumu nám nepovedali, právnicka spoločnosti, na ktorú nás odkázali taktiež neposkytla potrebné údaje bez, ktorých sme nemohli úhradu vykonať ani bankové koordináty kam. Na následnú písomnú výzvu k vyčísleniu celkovej sumy zahrňujúcej všetky skutočne náklady teda aj odmeny za právne zastupovanie správca nereagoval. Druhopis mame recepciou správcu opečiatkovaný ako "predložené osobne". Toto sa odohralo v marci min.roku. V decembri s ded. Rozhodnutím v ruke som navštívil správcu, tentokrát som vyčíslenie dostal a to vo forme excel tabuľky kde ani pri právnych službách nebol komentár k jednotlivým položkám, iba suma sumárum. Napriek tomu, že jura je iba zastúpenie a za konanie spoločnosti nesie zodpovednosť konateľ(ktorého ale nie je jednoducho možné primát prísť a viesť dialóg) som právnické oznámil, že zaplatím vyčíslenú sumu mínus náklady na právne úkony vykonané po marci minulého roku, nakoľko bezdôvodne zmarili zaplatenie dlžoby tým, že nám teda aj bratovi ako dlžníkovi neposkytli potrebné údaje, čím nebolo možné "sekeru"zaplatiť. Dokonca ani neprejavili záujem dlžnú sumu obdržať, aj keď konajú v zastúpení vlastníkov bytov, v ktorých fonde opráv ai. Tieto peniaze chýbajú. Pokiaľ je vo veci čokoľvek na čo ešte majú nárok tak jediné zákonné ale aj logické riešenie je komunikácia, resp. Aspoň danie na vedomie. Spôsob nepovedať povinnému koľko je dlžný a potom žiadať zaplatiť právnika, aby to "z neho dostal" nemá v zákone oporu. Správca medzitým zriadil záložné právo. Ich postoj k veci vykazuje znaky zneužitia zákonného práva pomaly až vydierania nakoľko na žiadnu ani písomnú komunikáciu nereagujú iba ak "zaplatili ste? Ak áno potom sa môžeme baviť! " Posledné. Zomrela matka si požičala peniaze, mi chceme započítať pohľadávku s jej veriteľom odpredajom bytu jemu. Správca nás blokuje. Pod týmto tlakom ale z nechuťou som všetko uhradil čo požadovali. Dokument o neexistencii dlžoby na byte u správcu som nedostal lebo chceli ešte zaplatiť nasledovne nájomné. Zaplatil som. Dokument stále nemám, ako posledné zatiaľ! Povedali, že ešte 1200 €. Bez komentáru za čo. A tu už mi vrie krv. Pretože už tretí krát sú čísla z počítača správcu iné. Z vysokou pravdepodobnosťou sa jedna o zámer zodrať ma koľko len pôjde lebo ma majú v hrsti, keďže nutné a rýchlo potrebujem ČISTÉ LV. Už teraz budem platiť 800 omeškanie v mojej veci.
Takže cieľ je, aby správca, keďže jeho právo zastavovať majetok uhradením dlžoby zaniklo(čo do minulosti) zrušil plombu na katastri a napriek tomu, že mienim pod nátlakom zaplatenú sumu za právne služby od doby kedy správca vlastným konaním znemožnil sumu zaplatiť, vyžadovať súdnou cestou vrátiť, vydal mi potvrdenie o vyrovnanosti záväzkov alebo bezodkladne zrušil blokovanie nášho vlastníctva v katas. registri. Keďže matka dlžnú a to dosť veľkú pôžičku skoro 5 rokov nevrátila a ja by som musel chodiť po občianskoprávnych pojednávaniach možno rok alebo aj 10 rokov podľa šikovnosti ich právnický, ktorej čas hraje do kariet, nevymotal by som sa z penálov na penále. Čo mám podľa Vás pán doktor urobiť? Ďakujem. Napísal so túto vec do tejto rubriky, keďže aj toto je varianta nelegitímnych konaní správcov bytových domov. Prajem Vám aj čitateľom mnoho úspechov a príjemné dni.

Odpoveď: Kto kontroluje správcu bytového domu?

(odpoveď odoslaná: 03.02.2020)

Dobrý deň,
z otázky predpokladáme, že ste správcovi byt. domu (SBD) oznámili písomne, že došlo k zmene vlastníctva bytu.

1./ V otázke uvádzate, že po dedič. konaní ste SBD uhradzovali rôzne nedoplatky, pričom ste doteraz neobdržali ani zálohový predpis a z otázky predpokladáme, že nemáte ani vyúčtovania za predchádzajúce cca 4 roky.
Podľa § 8a ods. 2 zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov platí :
"Správca je povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je povinný vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome."
Z uvedeného vyplýva, že SBD bol povinný Vám zaslať vyúčtovania bez ohľadu na to, či dlhy máte alebo nemáte a bez ohľadu na to, či byt užívate alebo nie. Je to zákonná povinnosť SBD.

V otázke uvádzate úhradu nekonečného množstva úhrad, pričom nemáte žiadne doklady. Riešenie je pomerne jednoduché : Vyzvať SBD písomne, aby Vám predložil zálohový predpis a vyúčtovania aj za predchádzajúce roky a súčasne, teda nie následne po poskytnutí nejakej lehoty z Vašej strany, toto konanie SBD oznámiť písomne Slov. obchodnej inšpekcii, keďže zo strany SBD došlo k porušeniu ust. zákona o vlastníctve bytov, ako aj zákona o ochrane spotrebiteľa a je možné, že takto postupujú aj voči iným vlastníkom bytov.

2./ Záložné právo : Podľa ust. § 15 zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov platí, že k bytu zo zákona sa zriaďuje zákonné záložné právo, ktoré nie je možné vymazať počas existencie bytu (citujeme) :
"(1) Na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo16) v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Existencia záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností17) a nemožno ho vymazať počas existencie predmetu záložného práva."

3./ Pôžička : V závere otázky sa zmieňujete o pôžičke Vašej matky, po ktorej zrejme bolo dedič. konania, nepíšete však  konkrétnosti. Treba vedieť, že v zmysle ust. § 470 Obč. zákonníka dedič zodpovedá  za primerané náklady spojené s pohrebom a za dlhy poručiteľa do výšky ceny  majetku nadobudnutého dedením.
Zrejme ide o nejaký spotreb. úver u nebank. spoločnosti, preto pošlite kópiu zmluvy na Komisiu pre posudzovanie podmienok spotreb. zmlúv na Ministerstvo spravodlivosti SR. Nebankovej spoločnosti nepodpisujte žiadne uznanie, dohodu o splátkach alebo dohodu o zrážkach, lebo by ste uznali zrejme aj premlčaný dlh.
O nebank. spoločnostiach a vymáhaní pohľadávok aj v nadväznosti na dedič. konanie sa venujeme v mnohých našich odpovediach, ktoré môžu byť pre Vás nápomocné. 


4./ K plateniu poplatkov právničke SBD nie ste povinný. Ak by išlo o advokáta, žiadajte ho písomne, aby požiadavky voči Vám vzniesol písomne. Ak správca byt. domu od Vás žiada uhradiť poplatky svojej právničke, toto nemá oporu v zákone o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov, keďže ide o jeho zamestnanca, ktorý za svoju prácu dostáva mzdu.
Ak by išlo o advokáta, komunikujte s ním písomne. 
Prípadné trovy konania ste povinný uhradiť len na základe rozhodnutia súdu. Či vo veci je vedené nejaké súdne konanie, zistite na prísl. okresnom súde podľa miesta Vášho trvalého pobytu, prípadne trvalého pobytu Vašej matky v čase úmrtia.


Trápi vás "Kto kontroluje správcu bytového domu?" a chcete pomôcť?

Podotázka: Kto kontroluje správcu bytového domu? (Občianske právo)

Vážený pán doktor Ficek, prosím Vás o radu. Bývam v 12. poschodí panelového domu, ktorý má 96 bytov. Už niekoľko rokov nemáme vo vchode - vestibule - žiadne rohože na čistenie obuvi, hoci by tam mali byť 2-3 veľkoplošné. Keď je mokro, dlažba vo vestibule je klzká a hrozí tak úraz pádom alebo pošmyknutím. Niekoľkokrát som tam už skoro spadol. Ak nie je mokro, roznáša sa prach a špina z ulice do výťahov - máme ich dva - odtiaľ na jednotlivé poschodí a až k jednotlivým bytom. S predstaviteľom vlastníkov bytov nekomunikujem, pretože jeho arogantné a urážlivé správanie mi nedovoluje. Na otázky, ktoré mu kladené správcom budovy, nereaguje, prípadne len na niektoré. Tak mi informoval správca budovy pred týždňom. Moja manželka sa ho taktiež pýtala na rôzne záležitosti, on vždy sľúbil, že sa na to pozrie, ale ani po viacej ako mesiaci neposlal žiadnu odpoveď. Komunikujem v tejto veci so správcom budovy, cez email alebo osobne, ale zatiaľ bez výsledku. Prosím Vás o radu a pomoc. Na koho sa v tejto veci môžem obrátiť? Alebo, či môže správca budovy zabezpečiť veľkoplošné rohože do vchodu bez súhlasu predstaviteľa vlastníkov bytov, pretože sa jedná o skutočné riziko úrazu na mokrej dlažbe a je nutné to riešiť bezodkladne. Ďakujem Vám za skorú odpoveď. S úctou, K.

Odpoveď: Kto kontroluje správcu bytového domu?

(odpoveď odoslaná: 29.01.2020)

Dobrý deň, riešenie Vami uvedenej situácie je jednoduché :

Odporúčame, ak máte emailový kontakt na zástupcu vlastníkov bytov, na samotného správcu bytového domu určite tento kontakt máte, napísať im, aby zabezpečili z prostriedkov fondu prevádzky a údržby koberce - tzv. čistiacu zónu s  upozornením, ako uvádzate v otázke, teda že Vami uvedené miesta vchodu bytového domu sú často mokré, špinavé a takýmto jednoduchým spôsobom sa môže zabezpečiť ako bezpečnosť obyvateľov bytového domu, tak aj návštevníkov, ako aj väčšia čistota. Uvedenú službu zabezpečenia koberca určite ocení aj osoba, ktorá zabezpečuje upratovanie. Môžete ich tiež upozorniť aj na možnosť vzniku poškodenia zdravia, za ktoré v prípade jeho vzniku bude môcť niesť zodpovednosť aj správca byt. domu.

V samotnej zmluve o výkone  správy máte určite uvedené v akom rozsahu z hľadiska finančného vyjadrenia je oprávnený s fin. prostriedkami nakladať zástupca vlastníkov bytov a teda nebude potrebné žiadne hlasovanie ani zhromaždenie vlastníkov bytov. Ide o zanedbateľnú položku.


V tejto právne poradni odpovedajú:

JUDr. Milan Ficek

JUDr. Barbora Ficek

JUDr. Boris Gál




V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:


Trápi vás "Kto kontroluje správcu bytového domu?" a chcete pomôcť?



Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:



najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk
4,9 (4.969)
Všetky recenzie
Chatbot
Dobrý deň,
volám sa Lexana a som virtuálna asistentka. Nižšie vyberte, s čím chcete pomôcť.