Právne postavenie zástupcu vlastníkov bytov

Právne vzťahy súvisiace s vlastníctvom bytov a nebytových priestorov upravuje predovšetkým zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o vlastníctve bytov“). V ustanovení § 8a ods. 5 zákona o vlastníctve bytov sa uvádza: „Styk vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome so správcom zabezpečuje zástupca vlastníkov zvolený na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „schôdza vlastníkov”). Zástupca vlastníkov informuje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach prevádzky domu. Zástupca vlastníkov je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v súlade so zmluvou o výkone správy. Zástupca vlastníkov nie je oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 14.“

Právna úprava zástupcu vlastníkov

Funkcia zástupcu vlastníkov bola normatívne zavedená s účinnosťou od 01.07.2007,a to zákonom č. 268/2007 Z.z., ktorým sa novelizoval zákon o vlastníctve bytov. V úvode citované ustanovenie predstavuje prakticky celú normatívnu úpravu funkcie zástupcu vlastníkov, pričom vo vzťahu k zavedeniu tejto právnej úpravy dôvodová správa uvádza len veľmi stroho, že „(...) Súčasne sa navrhuje uzákoniť funkciu splnomocneného zástupcu vlastníkov, ktorý zabezpečuje komunikáciu medzi správcom a vlastníkmi bytov.“

Aj pred účinnosťou spomenutej novely, avšak bez náležitého legislatívneho vymedzenia, sa v praxi používali na zefektívnenie výkonu správy domu rôzne osoby označované ako „domovník“, „domový dôverník“ a pod., pričom náplň ich činností bola pomerne rôznorodá a závisela najmä od konkrétnych podmienok v tom ktorom dome. Zavedením inštitútu zástupcu vlastníkov do nášho právneho poriadku sa táto takpovediac šedá sféra výkonu správy zjednotila, keďže základné práva a povinnosti zástupcu vlastníka definuje priamo zákon. Inšpiráciou pre spomenutú novelizáciu bol pritom faktický stav a praktické poznatky z výkonu správy domov, pričom zapracovaním tejto funkcie priamo do textu zákona sa len zvýraznil jej význam.

Na druhej strane dôležitosť tohto inštitútu a jeho praktické využitie by si zrejme zaslúžilo precizovanie normatívneho textu, nakoľko súčasná stručná právna úprava môže spôsobovať problémy. Okrem už spomenutej polemiky ohľadom toho, či môže byť zástupcom vlastníkov len niekto z vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, alebo aj tretia osoba, by bolo vhodné jednoznačne definovať aj to, či so zvolením do funkcie zástupcu vlastníkov musí daná osoba súhlasiť. Funkcia zástupcu vlastníkov je totiž častokrát pomerne nevďačná a nie vždy sa nájde osoba, ktorá by bola ochotná túto funkciu zastávať. V praxi sa preto vyskytli aj prípady, kedy bola do tento funkcie zvolená osoba neprítomná na schôdzi vlastníkov, hoci k tomu nedala súhlas. Aj v súčasnosti, bez výslovnej právnej úpravy, však možno skonštatovať, že zástupca vlastníkov by mala byť dobrovoľná funkcia, pre ktorú sa vyžaduje súhlas osoby, ktorá má byť do tejto funkcie zvolená.

Voľba zástupcu vlastníkov

Pokiaľ ide o voľbu zástupcu vlastníkov, táto sa v zmysle zákona vykonáva na schôdzi vlastníkov, pričom schôdza vlastníkov je uznášaniaschopná, ak sú prítomní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú aspoň dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Na prijatie rozhodnutia o zvolení zástupcu vlastníkov je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zároveň platí, že ak schôdza vlastníkov nie je ani hodinu po oznámenom začatí schôdze vlastníkov uznášaniaschopná, je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Aká osoba je vhodná na túto pozíciu?

Pri funkcii zástupcu vlastníkov je kľúčové to, aby si zvolená osoba bola vedomá práv a povinností, ktoré jej z titulu tejto funkcie vyplývajú. Predovšetkým by malo ísť o osobu, ktorej na bytovom dome záleží a dokáže efektívne sprostredkovávať informácie medzi správcom a jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov.

Zástupcom vlastníkov môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ako to vyplýva z § 8a ods. 5 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Voľbu správneho zástupcu vlastníkov pritom nie je dobré podceňovať, nakoľko ide o dôležitý akt, ktorý môže ovplyvniť kvalitu života jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Je preto nepochybné, že správne zvolený zástupca vlastníkov, ktorý bude k výkonu svojej funkcie pristupovať proaktívne, môže byť prínosom pre každého jedného vlastníka bytov a nebytových priestorov. Naopak nevhodne zvolená osoba môže túto funkciu vykonávať pasívne, nemusí reagovať na potreby vlastníkov alebo si môže dokonca nárokovať na rozhodovanie o veciach, na ktoré nemá právo.

Za kľúčové kritérium pri voľbe zástupcu vlastníkov preto možno označiť dôveru k osobe, ktorú si vlastníci v dome zvolia.

Hoci zákon o vlastníctve bytov do určitej miery definuje to, čo patrí k výkonu funkcie zástupcu vlastníkov, je vhodné zadefinovať si alebo precizovať jeho práva a povinnosti aj nad rámec zákonnej úpravy (nie však v rozpore so znením zákona o vlastníctve bytov). Zástupca vlastníkov by mal v zmysle zákona o vlastníctve bytov primárne informovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach prevádzky domu. Zástupca vlastníkov je zároveň povinný komunikovať a uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zástupca vlastníkov však nikdy nie je a ani nemôže byť oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov. Hoci to zákon výslovne nespomína, je tiež vhodné vopred zadefinovať prípadnú odmenu pre zástupcu vlastníkov za výkon jeho funkcie (nie je však vylúčený ani bezplatný výkon tejto funkcie).

Odvolanie zástupcu vlastníkov

Každý zástupca vlastníkov bytov by si mal predovšetkým uvedomovať svoje práva a povinnosti. Jeho primárna rola je komunikácia, sprostredkovanie informácií medzi správcom a jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, a nie rozhodovanie o veciach, o ktorých majú právo rozhodovať len samotní vlastníci bytov a nebytových priestorov.

Zástupca vlastníkov by mal mať prehľad o potrebách vlastníkov bytov a tieto by mal vedieť správne komunikovať správcovi. Ak zástupca vlastníkov dokáže túto úlohu splniť, potreby a požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov sú vo vzťahu k správcovi komunikované jasne. V takom prípade môže správca zefektívniť výkon svojich povinností. Obdobne platí aj to, že ak zástupca vlastníkov vykonáva svoju funkciu riadne, je to dobrý predpoklad na to, aby vlastníci prijímali potrebné rozhodnutia rýchlo.

Problémy však nastávajú vtedy, ak zvolený zástupca vlastníkov nerozumie svojej funkcii a právam a povinnostiam z nej plynúcim. V takýto prípadoch sa často stáva, že zástupca vlastníkov sa stavia do akejsi pozície samozvaného šéfa domu. V tom momente táto osoba prestáva vykonávať svoju funkciu správne, čo môže spôsobiť rôzne problémy. Jednotliví  vlastníci bytov môžu prestať komunikovať voči správcovi jednotne, čo skomplikuje nielen výkon správy samotnému správcovi, ale často to naruší aj bežné susedské vzťahy.

Pri načrtnutých problémoch potom vyvstáva otázka, ako to riešiť? Správca totiž pre rôznorodé protichodné a nejednotne komunikované potreby jednotlivých vlastníkov bytov nemôže konať efektívne a procesy, ktoré by inak trvali pomerne krátko, sa spomaľujú, zastavujú a ich vyriešenie môže trvať dlho.

Preto ak nastanú problémy s osobou zvolenou do funkcie zástupcu vlastníkov, je na mieste túto situáciu riešiť, a to jeho odvolaním. Zákon o vlastníctve bytov pritom výslovne nerieši spôsob odvolania takejto osoby, avšak analogicky možno vychádzať z toho, že rovnako, ako sa zástupca vlastníkov volí, mal by sa aj odvolávať.

Aj odvolanie zástupcu vlastníkov by teda malo byť realizované na schôdzi vlastníkov, ktorá je uznášaniaschopná, ak sú prítomní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú aspoň dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Na prijatie rozhodnutia o odvolaní zástupcu vlastníkov je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Na tomto mieste je však potrebné upozorniť na fakt, že ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodli o určitej veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie. Pri hlasovaní o tej istej veci do jedného roka od platného hlasovania sa však vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Uvedené pritom možno vykladať tak, že rozhodovanie o voľbe zástupcu vlastníka, ako aj rozhodovanie o jeho odvolaní je jedna vec, nakoľko ide o rozhodnutie ohľadom výkonu konkrétnej funkcie konkrétnou osobou. Pri stotožnení sa s týmto výkladom by potom bolo možné do jedného roka od zvolenia zástupcu vlastníkov rozhodnúť o jeho odvolaní len so súhlasom nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Pri voľbe, a najmä pri odvolávaní zástupcu vlastníkov je preto kľúčové najmä sledovať uznášaniaschopnosť schôdze vlastníkov, ako aj pomer hlasov, ktorými sa o daných veciach rozhoduje.

Práva a povinnosti zástupcu vlastníkov

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome majú v zásade dve možnosti, ako zabezpečia výkon správy, a to tak, že buď zriadia spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo  uzavrú zmluvu o výkone správy s inou právnickou osobou alebo fyzickou osobou, ktorá bude správcom.

Obsah pojmu „správa domu“ definuje priamo zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, a to vo svojom ustanovení § 6 ods. 2. „Správa domu je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca alebo spoločenstvo zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome

1. prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva,
2. služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru,
3. vedenie účtu domu v banke,
4. vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných nedoplatkov,
5. iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.“

Zákon o vlastníctve bytov samozrejme správcovi ukladá aj celý rad ďalších povinností, pričom vo vzťahu k schôdzi vlastníkov ide najmä o povinnosť zvolať schôdzu vlastníkov podľa potreby, najmenej raz za rok, alebo keď o to požiada najmenej štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pritom ak správca uvedenú povinnosť nesplní do 15 dní od doručenia žiadosti, štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome má právo zvolať schôdzu vlastníkov.

Vlastníci prenajatých bytov a bytové schôdze

Pokiaľ ide o takpovediac nezodpovedných vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorí sa na schôdzach nezúčastňujú, či už z dôvodu, že ten ktorý byt alebo nebytový priestor prenajímajú, alebo z iného dôvodu, môže to ohroziť náležitú starostlivosť o dom. Zákon o vlastníctve bytov pritom pre vlastníkov konštruuje nielen právo, ale aj povinnosť zúčastňovať sa na správe domu. Prvá veta ustanovenia § 14 ods. 1 tohto zákona totiž hovorí, že: „Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a na schôdzi vlastníkov hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku.“

Zákonodarca pri prijímaní citovanej právnej úpravy vychádzal z predpokladu, že každý vlastník sa bude snažiť svojím konaním zveľaďovať svoj majetok a prostredie, v ktorom žije. V praxi sa však ukazuje, že tento cieľ  zrejme nebol naplnený, pričom hlavným dôvodom je pasivita samotných vlastníkov. Pritom k nerušenému užívaniu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru môže prispieť práve optimálny výkon správy domu, a preto by malo byť vo vlastnom záujme každého vlastníka zúčastňovať sa na zasadnutiach vlastníkov, na ktorých sa rozhoduje o spoločných záležitostiach v dome.

Napriek citovanému zneniu zákona o vlastníctve bytov z ktorého vyplýva, že právu každého vlastníka v dome zúčastňovať sa na správe domu zodpovedá záväzok s rovnakým obsahom, právna úprava v tomto smere nekonštruuje vo vzťahu k vlastníkom žiadnu sankciu za nevyužitie tohto práva, resp. nesplnenie tejto povinnosti.

Jediným dôsledkom pasivity vlastníkov je to, že musia rešpektovať rozhodnutie ostatných vlastníkov, ak je prijaté príslušnou väčšinou vlastníkov v dome. Pri určitých hlasovaniach sa však vyžaduje nadpolovičná alebo dokonca dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov, a preto sa tento dôsledok nemusí v praxi prejaviť.

Hoci je správca (prípadne spoločenstvo vlastníkov) zo zákona oprávnený rozhodovať a konať v určitých veciach týkajúcich sa výkonu správy aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, určité rozhodnutia sú oprávnení prijať len samotní vlastníci. Správca (alebo spoločenstvo vlastníkov) môžu sami napríklad uzavrieť zmluvy o dodávke nevyhnutných médií  ako sú teplo, elektrina či voda. Na druhej strane len vlastníci majú právo rozhodovať napr. o uzavretí zmluvy o vstavbe, nadstavbe alebo o zmene formy výkonu správy a pod.

Autor
JUDr. Milan Ficek, advokát