Dobrý deň,
z otázyk predpokladáme, že byt spravuje správca bytového domu. Pozrite Vaše doklady /zmluvu o výkone správy, zálohový predpis na byt, vrátane vypčtovania za byt, ktoré je Vám zasielané do konca mája za predchádzajúci kalendárny rok, tam budete mať uvedené aký poplatok platí vlastník bytu správcovi bytového domu mesačne. Tieto peniaze sú okrem iných zo strany správcu bytového domu použité na mzdy jeho zamestnancov.

Dobrý deň, z ptázky vyplýva, že ide o bytový dom, v ktorom ako formu správy máte spoločenstvo vlastníkov bytov.

K samotnej Vami položenej otázke uvádzame, že konanie predsedu SVB nemá žiadnu oporu v zákone, keďže ide o spoločné priestory, ktoré neužívate iba Vy ako vlastník bytu a nemáte vplyv na konanie - vypínanie osvotlenia v spoločných pristorovch - poikiaľ ide o  ostatných vlastníkov bytov prípadne nájomcov bytov. Preštudujte vašu zmluvu o výkone správy, resp. podkladov pre vás je aj vyúčtovanie za úhrady spojené s užívaním bytu, ktoré Vám má byť doručené do konca mája nasledujpceho roka za rok predchádzajúci. Aj z vyúčtovania Vám bude zrejmé, že osvtlenie spoločných pristorv  resp. spotrebovaná el. energia sa rozpočítava spravidla podľa osobomesiacov /počet bývajúcich v každom jednptlivom byte, kde budú uvedené Vami uhradzované zálohy a nákaldy za prísl. kalendárny rok/. Nemáte sa čoho obávať, aby ste hradili spotrebu el. energie za celý bytový dom, lebo právne to nie je možné.

Dobrý deň,

v prípade, ak máte opakovane preplatky a napriek tomu vám zvyšujú nájom, je možné, že ide o nesprávny výpočet nákladov na služby spojené s bývaním. Na úpravu týchto problémov sa môžete obrátiť na Slovenskú obchodnú inšpekciu (SOI), ktorá kontroluje dodržiavanie práv spotrebiteľov. 

Odporúčam tiež preveriť, či zmluva o nájme obsahuje ustanovenia o pravidelnej indexácii nájomného. Výška nájomného by mala byť vždy v súlade s dohodou v zmluve a mala by reflektovať reálne náklady na prevádzku a údržbu bytového domu. Nezabúdajte tiež na možnosť preverenia prípadných porušení legislatívy podľa zákona o ochrane spotrebiteľa a podať podnet. 

Zvážte tiež hromadný postup so susedmi, ktorí môžu mať podobné problémy. Spolupráca môže zvýšiť vašu vyjednávaciu silu pri rokovaniach s bytovým podnikom.

Dobrý deň,

Vaša situácia týkajúca sa navyšovania poplatku správcu nie je ojedinelá. Ak správca navyšuje poplatok bez dostatočného vysvetlenia a schválenia, môže to byť problematické, hlavne ak neexistuje jasná dohoda o indexácii poplatku podľa inflácie.

Aj dodatok z roku 2018 hovorí o konkrétnej výške poplatku, čo naznačuje, že akékoľvek ďalšie navyšovanie by malo byť v zmysle dodatkov alebo zmeny zmluvy, nie jednostranne správcom. 

Vzhľadom na to, že správca zvyšuje poplatok bez schválenia, iba na základe tvrdených zvýšených nákladov, odporúčam Vám žiadať od správcu podrobné vysvetlenie. Následne podnet na Slovenskú obchodnú inšpekciu, ktorá prešetrí postup správcu, ktorý podľa mňa nie je správny.

Rovnako môžete následne zvážiť zvolanie schôdze vlastníkov bytov a spoločné prejednanie tejto záležitosti.

Dobrý deň,

trhliny na strope podzemnej garáže predstavujú vážny problém. Podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, náklady na opravy spoločných častí domu znášajú všetci vlastníci v pomere, akým sa podieľajú na spoločných častiach.

Je potrebné zvážiť, že ak je strop garáže spoločnou časťou oboch častí budovy (rezidenčnej a office časti), náklady na jeho opravu by mali byť rozdelené medzi všetkých vlastníkov týchto priestorov. Nielen rezidenti. Je potrebné zistiť komu všetkému patrí táto spoločná časť. 

Správca office budovy by mal zdokumentovať potreby a rozsah opráv vrátane nákladov a požiadať vlastníkov o schválenie pred financovaním.

Dobrý deň, vo veci uvádzame, že nie je podstatné to, že ste uhradzovali plnú výšku úhrad spojených s bývaním, lebo ide o zálohovit platby.  Podstatná je spotreba a vyúčtovania jednotlivých médií od ich dodávateľov a teda samotné odpočty k 31.12. príslušného kalendárneho roka, teda v tomto prípade r. 2023 /voda, elektrina, kúrenie, ostatné náklady byt. domu - tel. anténa, prevádzka výťahu, upratovanie a pod./.

Ak nie ste spokojný s vyúčtovaním treba podať reklamáciu u rady SVB. Ak nebudete spokojný s vybavním reklamácie, potom môžete svoje práva uplatniť cestou súdu. Reklamáciu je treba uplatniť u správcu bytového domu v lehote podľa vyúčtovania, spravidla do 30 dní od jeho obdržania.
Ak ide o nezrovnalosti vo vyúčtovaní tepla a TÚV, môžete ak nebudete spokojný s vybyvaním reklamácie u rady ohľadom tepla a TÚV podnet na Slov. obchodnú inšpekciu podľa sídla SVB.

Dobrý deň,
ak vo vyúčtovaní máte uvedenú informáciu, že preplatky budú vyplatené po 27.6.2024, správca postupoval správne a to z jednoduchého dôvodu, že vlastník bytu či už má preplatok alebo nedoplatok môže podať reklamáciu vyúčtovania, ktorá je spravidla do 30 dní odo dňa obdržania vyúčtovania.

Ak správca bytového domu spravuje aj niekoľko stoviek bytov, potom túto lehotu dodrží a nemôže ohľadom každého jednotlivého bytu počítať lehotu na vyplatenie preplatku do 30 dní od obdržania vyúčtovania jednotlivými vlastníkmi bytov /niekto prevezme 25.5., ďalší 27.5.  atď.,/, lebo nie je to zrejme ani ľudsky možné. Preplatok vám bude určite uhradený ako to uviedol správca bytového domu.

Dobrý deň, strop garáže v zmysle ust. § 2 ods. 1 písm. g/ zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov patrí medzi spoločné zariadania domu /vodorovné nosné konštrukcie/.

Podľa § 14b/ ods. 1/ citovaného zákona platí, že vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú okrem iných o súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru, ktorou vlastník bytu a nebytového priestoru v dome mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí domu, zasahuje do spoločných zariadení domu vrátane odpojenia od spoločných rozvodov vykurovania a teplej úžitkovej vody v dome, príslušenstva alebo priľahlého pozemku, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčuje inak.

Vo veci odporúčam preštudovať vašu zmluvu o výkone správy alebo zmluvu o spoločenstve.

Dobrý deň, pokiaľ ide o zmluvu o výkone správy platí ust. § 5 ods. 1 písm. f/  Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, podľa ktorého zmluva o prevode vlastníctva bytu a zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome musí byť písomná a okrem všeobecných náležitostí musí obsahovaťokrem iných aj vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.

Pokiaľ ide o zálohové platby, po prevode vlastníctva bytu bolo vašou možnosťou kontaktovať správcu bytového domu vzhľadom na zmenu počtu osôb žijúcich v byte a žiadať o úpravu konkrétnych položiek, aby ste mali vyššie zálohové platby. Správca zrejme postupoval tak, že zálohový predpis ponechal bezo zmeny s jednotlivými položkami, ako boli uvedené v zálohom predpise na predchádzajúceho vlastníka bytu. Zvýšiť zálohové platby nateraz môžete urobiť aj správca bytového domu vzhľadom na vyúčtovanie úhrad za služby spojené s bývaním za rok 2023, ktoré vám má byť doručené do konca mája 2024. Správca bytového domu by mohol mať na svojej internetovej stránke na žiadosť o zmenu zálohových platieb aj príslušné tlačivá.

Pokiaľ ide o zmluvu o výkone správy, nie je potrebný váš podpis, postačuje zo strany správcu jej zaslanie vám, lebo vy ste už k zmluve o výkone správy bytového domu pristúpili, čo vyplýva ako z vyššie uvedeného ustanovenia, tak aj z ust. § 8 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov :

" Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo zánik schválené podľa § 14b ods. 1 písm. e) sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak sú podpísané správcom a osobou poverenou vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, pričom pravosť podpisov týchto osôb musí byť úradne osvedčená. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže zmluvu o výkone správy vypovedať. Správca je povinný schválenú zmluvu a pri jej zmene úplné znenie zmluvy doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome do 30 dní od jej schválenia vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Na doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis. "

Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že len následnú zmenu zmluvy o výkone správy je povinný vám správca doručiť.

Vy ako vlastník bytu nemôžete patriť pod inú správcovskú spoločnosť než aká platí teraz pre ostatných vlastníkov bytov. Vypovedať zmluvu o výkone správy nemôžete.

Dobrý deň,

Dobrý deň, vo vašej situácii je dôležité postupovať systematicky. V prvom rade, pokiaľ správca neodstránil závady na bytovom dome, ako bolo oznámené a zaznamenané v zápisnici, a nadto nereaguje adekvátne na vaše upozornenia, je možné začať s postupmi vynútenia jeho povinností. Súčasný stav ukazuje na potenciálnu nesplnenú povinnosť správcu podľa dohodnutých pravidiel správy domu a potrebu zaistiť riadnu údržbu bytového domu.

V prípade, že internej komunikáciou s vlastníkmi a správcom nedôjde k náprave, môžete sa obrátiť na príslušný súd a podať žalobu na vynútenie plnenia povinností správcu. Predtým je však vhodné zvážiť aj medzičasovú komunikáciu s ostatnými vlastníkmi bytov, aby ste získali ďalšiu podporu a prípadne spoločný postup proti správcovi. Ďalej je vhodné skontrolovať správne postupy a právne povinnosti správcu podľa právnych predpisov. 

Ak sa jedná o problém s nesprávnym alebo nedostatočným obsahom zápisnice, možnosťou je podanie námietok voči zápisnici a požiadanie o jej revíziu alebo doplnenie. Vzhľadom na to, že zápisnica bola podpísaná len jedným overovatelom, zdá sa, že proces schválenia zápisnice nemusel prebehnúť súladne s pravidlami stanovenými pre daný bytový dom.

V prípade potreby poradenstva sa na tieto otázky možno podrobnejšie pozrieť a diskutovať v našej advokátskej kancelárii. Pre bližšie informácie môžete konzultáciu objednať na webovej stránke www.ficek.sk.