Dobrý deň, v otázke uvádzate, že občan obce sa obrátil na obec so žiadsoťou o kúpu konkrétneho pozemku, na ktorom je stĺp verejného osvetlenia, ako aj ďalšieho pozemku za poľnou cestou, cez ktorý prechádza potok.

Tu musíme uviesť, čo je Vám určite známe, že v zmysle ust. § 9a/ Zákona o majetku obcí je potrebné vychádzať z toho, či ide pozemok, ohľadom ktorého je podaná žiadosť občan, sú splnené podmienky ust. § 9a/ ods. 15 cit. zákona o majetku obcí :

"(15) Obec nie je povinná vykonať obchodnú verejnú súťaž, dražbu a ani priamy predaj pri prevode

a) nehnuteľného majetku, ktorý je obec povinná previesť podľa osobitného predpisu 22a) alebo ktorým sa realizuje právo na prednostný prevod podľa osobitného predpisu,

b) pozemku zastavaného stavbou vo vlastníctve nadobúdateľa vrátane priľahlej plochy, ktorá svojím umiestnením a využitím tvorí neoddeliteľný celok so stavbou podielu majetku obce, ktorým sa realizuje zákonné predkupné právo,

c) podielu majetku obce, ktorým sa realizuje zákonné predkupné právo,

d) hnuteľnej veci, ktorej zostatková cena je nižšia ako 5 000 eur,

e) nehnuteľného majetku obce do vlastníctva registrovaného sociálneho podniku ako formy investičnej pomoci,

f) majetku obce z dôvodu hodného osobitného zreteľa, o ktorom obecné zastupiteľstvo rozhodne trojpätinovou väčšinou všetkých poslancov, ak sú splnené tieto podmienky:

1. zámer previesť majetok obce týmto spôsobom a všeobecnú hodnotu prevádzaného majetku obec zverejní na úradnej tabuli, na svojom webovom sídle, ak ho má obec zriadené, a iným vhodným spôsobom najmenej 15 dní pred schvaľova ed schvaľovaním prevodu a tieto údaje sú zverejnené najmenej do schválenia prevodu,

2. osobitný zreteľ je zdôvodnený v súlade so zásadami hospodárenia s majetkom obce a 3. všeobecná hodnota prevádzaného majetku je stanovená znaleckým posudkom,22d) ktorý v deň schválenia prevodu nie je starší ako deväť mesiacov; stanovenie všeobecnej hodnoty prevádzaného majetku znaleckým posudkom sa nevyžaduje, ak hodnota majetku obce neprevyšuje 3 000 eur alebo pri obciach nad 30 000 obyvateľov hodnota majetku obce neprevyšuje 7 500 eur na základe preukázateľného porovnania s obdobným majetkom obce alebo inou verejne dostupnou ponukou na predaj obdobnej veci, ak osobitné predpisy o hldpisy o hlavnom meste Slovenskej republiky Bratislave4) a meste Košice5) neustanovujú inak."

Z toho je potrebné vychádzať pri posúdení žiadosti občana obce a konať v tejto veci v záujme obce s poukazom na územný plán.

Uvádzame, že pozemok za poľnou cestou, cez ktorý vedie potok, nie je susediam pozemok, sme názoru, že tento pozemok ani nemôžete predať bez porušenia ust. Zákona o majetku obcí len na zákalde kúpnej zmluvy. Naviac v zmysle ust. zákona o vodách pre uvedené platia aj tzv. ochranné pásma.

Pokiaľ ide o občana, ktorý si podal žiadosť o kúpu pozemku, odporúčam nepredávať časť pozemku, na ktorom sa nachádza verejné osvetlenie a to jednak vzhľadom na jeho údržby, výmeny a podobne, ako aj pozemok za cestou, kde sa nachádza potok. V otázke totiž uvádzate, že na predmetom území obce plánujete aj výstavbu zrejme rodinných domov a preto prístupová cesta bude okrem iných musieť vyhovovať ako stavebným predpisom, tak aj STN  73 6110 pr /sl. tech. norma pre projektovanie miestnych komunikácií/.

Ak by predmetom predaja bola len časť pozemku potom bude nevyhnutný geom. plán ako podklad pre vypracovanei kúpnej zmluvy.

Na spísanie kúpnej zmluvy odporúčam kontaktovať advokáta.

Dobrý deň,

ďakujem za vašu otázku. Rozumiem, že máte záujem o kúpu pozemku určeného na individuálnu bytovú výstavbu (IBV), avšak čelíte niekoľkým prekážkam súvisiacim s prístupovou cestou a vegetáciou na susednom pozemku. Pokúsim sa vám poskytnúť podrobný prehľad krokov a právnych aspektov, ktoré je potrebné zvážiť.

---

1. Prístupová cesta k pozemku:

Podľa slovenského stavebného zákona (č. 50/1976 Zb.) je prístupová cesta základnou podmienkou pre vydanie stavebného povolenia. Bez oficiálneho prístupu môže byť problém nielen s výstavbou, ale aj s budúcim užívaním nehnuteľnosti.

Možnosti riešenia:

a) Zriadenie vecného bremena (služobnosti) pre prístup:

Kontaktujte Slovenský pozemkový fond (SPF): Ako správca pozemku vo vlastníctve Slovenskej republiky má SPF kompetenciu zriaďovať vecné bremená.

Podajte žiadosť o zriadenie vecného bremena: V žiadosti uveďte dôvod (prístup k vášmu pozemku) a navrhnite podmienky.

Uzavrite zmluvu o zriadení vecného bremena: Po schválení žiadosti je potrebné uzavrieť zmluvu, ktorá sa zapíše do katastra nehnuteľností.

Poplatky: SPF môže požadovať jednorazovú úhradu alebo pravidelné platby za zriadenie vecného bremena.

b) Odkúpenie časti pozemku:

Žiadosť o odkúpenie: Môžete požiadať SPF o odkúpenie časti pozemku potrebnej na prístupovú cestu.

Proces odpredaja: SPF posúdi vašu žiadosť v súlade so zákonom o správe majetku štátu a vnútornými predpismi.

Cena pozemku: Cena sa určuje podľa znaleckého posudku alebo interných smerníc SPF.

c) Spolupráca s obcou:

Iniciujte rokovania s obcou: Obec môže mať záujem na rozvoji územia a môže prevziať iniciatívu pri riešení prístupovej cesty.

Prevod pozemku na obec: SPF môže previesť pozemok do vlastníctva obce za účelom vybudovania verejnej komunikácie.

Výstavba cesty: Obec by následne mohla zabezpečiť výstavbu cesty ako verejnej komunikácie.

2. Zmena druhu pozemku (z ornej pôdy na cestu):

Vyňatie z pôdneho fondu:

Podajte žiadosť na príslušný okresný úrad, odbor pozemkový a lesný:

Žiadosť musí obsahovať dôvod vyňatia, údaje o pozemku a plán využitia.

Priložte potrebné dokumenty:

Katastrálnu mapu, situáciu stavby, súhlas vlastníka (ak nie ste vlastníkom).

Poplatky a odvody:

Za vyňatie z poľnohospodárskej pôdy sa platia odvody podľa bonity pôdy a veľkosti plochy.

Zmena v katastri nehnuteľností:

Po schválení vyňatia je potrebné zmenu druhu pozemku zapísať do katastra.

3. Ťarcha týkajúca sa energetiky:

Ochranné pásma:

Okolo energetických zariadení, ako sú stĺpy elektrického vedenia, existujú ochranné pásma podľa zákona č. 251/2012 Z.z. o energetike.

V týchto pásmach sú obmedzenia pre výstavbu a iné činnosti.

Konzultácia s distribučnou spoločnosťou:

Kontaktujte príslušnú energetickú spoločnosť (napr. Západoslovenská distribučná) a zistite podmienky pre výstavbu v blízkosti ich zariadení.

Môžu vám poskytnúť presné informácie o rozsahu ochranného pásma a podmienkach využitia pozemku.

4. Dĺžka trvania prepisu a administratívnych procesov:

Prevod pozemku alebo zriadenie vecného bremena:

Proces komunikácie so SPF môže trvať od niekoľkých mesiacov do jedného roka, v závislosti od zložitosti prípadu a rýchlosti vybavenia.

SPF má svoje vnútorné postupy a lehoty, ktoré je potrebné rešpektovať.

Vyňatie z pôdneho fondu:

Tento proces zvyčajne trvá 1-3 mesiace, avšak môže sa predĺžiť v prípade neúplnej dokumentácie alebo iných komplikácií.

Celkový čas:

Celkový čas potrebný na vyriešenie prístupovej cesty môže byť od 6 mesiacov do 1,5 roka.

5. Odstránenie kríkov a dočasný prejazd:

Bez súhlasu vlastníka nie je dovolené zasahovať do cudzieho pozemku.

Slovenská republika, zastúpená SPF, je vlastníkom pozemku. Akékoľvek zásahy bez povolenia môžu byť považované za protiprávne.

Žiadosť o dočasné povolenie:

Môžete požiadať SPF o dočasné povolenie na odstránenie kríkov a zriadenie prístupovej cesty.

V žiadosti uveďte dôvod a navrhnite podmienky, napríklad záväzok uviesť pozemok do pôvodného stavu po ukončení prác.

Environmentálne predpisy:

Odstránenie vegetácie môže podliehať aj iným predpisom, napríklad zákonu o ochrane prírody a krajiny (č. 543/2002 Z.z.).

V prípade chránených druhov rastlín alebo území môže byť potrebné získať ďalšie povolenia.

Dobrý deň,

keďže ste dlhodobo používali prístup cez pozemok vašej tety, môžete zvážiť niekoľko možností. Prvou je zriadenie vecného bremena. Ak sa neviete dohodnúť s tetou priateľsky, môžete požiadať súd o zriadenie vecného bremena na základe § 151o Občianskeho zákonníka. Súd môže zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby, ak nemá prístup inak zabezpečený.

Ďalšou možnosťou je skúsiť uplatniť vydržanie práva prechodu. Avšak na to, aby ste uspeli, musíte preukázať, že ste právo prechodu vykonávali dobromyseľne a nepotrebne po dobu minimálne desiatich rokov. Dôležité je, že musíte byť presvedčení, že máte na prechod právo, čo je objektívne posudzované.

Odporúčam konzultáciu s právnym odborníkom, ktorý vám pomôže s prípravou návrhu na súd alebo s jednaniami s vlastníkom pozemku.

Dobrý deň,

z vášho opisu vyplýva, že máte problém s prístupom k nehnuteľnosti kvôli zmene vlastníka susedného pozemku. Hoci vy a predchádzajúci vlastník pozemku mali ústnu dohodu o vecnom bremene, táto dohoda nie je právne záväzná bez písomného potvrdenia a zápisu do katastra nehnuteľností.

Odporúčam zvážiť nasledovné kroky:
1. Písomná výzva: Skúste susedku písomne vyzvať na dodržiavanie pôvodnej ústnej dohody a na obnovenie prístupu k nehnuteľnosti.
2. Vecné bremeno prostredníctvom súdu: Ak dohoda nebude možná, môžete požiadať súd o zriadenie vecného bremena podľa § 151o Občianskeho zákonníka. Súd môže zriadiť vecné bremeno, ak prístup k nehnuteľnosti nemožno zabezpečiť iným spôsobom.

Niekedy môže pomôcť právnik na urovnanie sporu mimo súdneho konania, najmä ak sú vzťahy so susedkou napäté.

Dobrý deň,

v zmysle zákona č. 8/2009 Z. z. o cestnej premávke, podľa § 25 ods. 1 písm. n), vodič nesmie zastaviť a stáť pred vjazdom na cestu z miesta mimo cesty alebo na vyhradenom parkovisku, ak nejde o vozidlo, pre ktoré je parkovisko vyhradené. Tento zákaz sa teda vzťahuje aj na situáciu, kde by parkovacie miesta obmedzovali vjazd do vášho rodinného domu.

Podobne, v prípade zriaďovania parkovacích miest je potrebné, aby sa bral do úvahy § 25 ods. 1 písm. u) týkajúci sa obmedzenia jazdy vozidiel. Parkovacie miesta by nemali ohroziť bezpečnosť a plynulosť cestnej premávky alebo obmedziť jazdu vozidiel, najmä na miestach vjazdov a výjazdov z pozemkov .

Odporúčam preto kontaktovať príslušný orgán obce a kompetentné orgány (dopravný inšpektorát), aby ste predišli nežiaducemu zriadiu parkovacích miest priamo pred vjazdom do vášho domu a aby sa dodržali požiadavky zákona o cestnej premávke.

Pokúste sa dosiahnuť dohodu s obcou a presadzujte svoje práva na základe zákonných ustanovení.

Dobrý deň,

keďže parcely vlastnia len dvaja spoluvlastníci, najjednoduchším postupom by bolo pokúsiť sa dohodnúť.

Môžete navrhnúť susedovi, že prístupová cesta bude slúžiť len pre maximálne dve nové stavebné parcely s tým, že túto dohodu dáte zapísať do katastra. Išlo by o zmluvu o zriadení vecného bremena - právo prechodu a prejazdu.
Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník ust. § 151n: "(1) Vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, alebo patria určitej osobe.

(2) Vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti prechádzajú s vlastníctvom veci na nadobúdateľa."

§ 151o Občianskeho zákonníka: "(1)Vecné bremená vznikajú písomnou zmluvou, na základe závetu v spojení s výsledkami konania o dedičstve, schválenou dohodou dedičov, rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. Právo zodpovedajúce vecnému bremenu možno nadobudnúť tiež výkonom práva (vydržaním); ustanovenia § 134 tu platia obdobne. Na nadobudnutie práva zodpovedajúceho vecným bremenám je potrebný vklad do katastra nehnuteľností."

Následne je potrebné zmluvu podať na vklad do katastra. 

Dobrý deň,

vašu situáciu možno riešiť niekoľkými spôsobmi. Odkúpenie cesty, ktorá je v súčasnosti vo vlastníctve Slovenskej republiky, je teoreticky možné, ale toto bude závisieť na ochote príslušného správcu cesty, ktorým býva často miestny mestský alebo obecný úrad. Je potrebné, aby ste sa obrátili priamo na príslušný úrad so žiadosťou o odkúpenie.

Alternatívne, možno uvažovať o výmene parcely. Toto by vyžadovalo dohodu so správcom štátnych ciest a vyhotovenie geometrického plánu, ktorý by zohľadňoval aktuálne stavebné a vlastnícke pomery. Pokiaľ sa dohodnete na výmene, nový stav musí byť zapísaný v katastri nehnuteľností.

V prípade, že prístup k vašej nehnuteľnosti je cez parcelu, ktorá je vo vlastníctve Slovenskej republiky, môžete tiež žiadať zriadenie vecného bremena práva prechodu a prejazdu.

Dobrý deň,

z právneho hľadiska nie ste povinný povoliť susedovi žiadnu konkrétnu počet prístupových ciest na váš pozemok. Ak nemá iný prístup k svojej budove, môže súd na jeho návrh zriadiť vecné bremeno, ktoré mu umožní vstup na váš pozemok za účelom prístupu k jeho stavbe. Toto je upravené v § 151o Občianskeho zákonníka, ktorý hovorí, že prístup vlastníka ku svojej stavbe musí byť zabezpečený, inak môže súd toto právo zriadiť. Ale neplatí to automaticky. Ak niekto kúpi budovu bez prístupu, neznamená to automaticky, ze súd mu taký prístup zriadi. 

V prípade, že sused budovu kúpil s vedomím, že nemá prístupovú cestu, mal by uvažovať nad týmto krokom už pri kúpe. V rámci ochrany vašich vlastníckych práv odporúčam poradiť sa s advokátom, ktorý vám pomôže pripraviť vhodnú dohodu tak, aby vaše záujmy boli chránené.

Dobrý deň,

aby ste mohli vytvoriť cestu na vašom pozemku o rozmeroch 3,5 x 22 metrov, je potrebné zvážiť niekoľko právnych a technických aspektov.

Po prvé, podľa stavebného zákona musí mať každá stavba, vrátane prístupových ciest, stavebné povolenie. Preto odporúčam začať tým, že požiadate miestny stavebný úrad o stanovisko a vyplnenie potrebných formulárov. V rámci tohto procesu by mal byť vyhotovený aj geometrický plán, v ktorom bude zakreslená navrhovaná cesta.

Po druhé, ak cesta slúži verejnému účelu, musíte zabezpečiť, že bude spĺňať normy miestnej komunikácie alebo účelovej komunikácie podľa stavebného zákona a príslušných technických noriem.

Je preto potrebné zohľadniť technické a právne aspekty pri realizácii vášho zámeru a odporúčam konzultovať celý proces s odborníkmi v oblasti stavebného práva a miestnym stavebným úradom.

Dobrý deň,

v zmysle § 7 ods. 1 a ods. 2 Vyhlášky č. 532/2002 Z. z. ktorou sa ustanovujú podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu sa vyžaduje, že stavba musí mať kapacitne vyhovujúce pripojenie na pozemné komunikácie, prípadne na účelové komunikácie a pripojenie stavby na pozemné komunikácie musí svojimi rozmermi, vyhotovením a spôsobom pripojenia vyhovovať požiadavkám bezpečného užívania stavby a bezpečného a plynulého prevádzkovania na priľahlých pozemných komunikáciách. Podľa druhu a účelu stavby musí pripojenie spĺňať aj požiadavky na dopravnú obsluhu, parkovanie a prístup a použitie požiarnej techniky.

Ďalej čo sa týka šírky prístupovej cesty tak tá je presne uvedená v norme STN 73 6110, ktorá ustanovuje, že k rodinným domom sa využívajú obslužné miestne komunikácie, ktoré sa rozdeľujú na tri kategórie: C1, C2 a C3. Najužšou z týchto komunikácií je kategória C3. Šírka jedného jazdného pruhu tejto komunikácie je 2,75 m. Jazdný pruh nemusí mať krajnicu. Z toho vyplýva, že minimálna šírka dvojpruhovej cesty bez krajnice je 5,5 m. Pri C2 je šírka jazdeného pruhu 3 m a C1 je šírka jazdeného pruhu 3,25 m. Pričom jazdný pás jednopruhový sa môžu navrhnúť iba na komunikáciach s dĺžkovým obmedzením najviac 100 m alebo tam je kde je spojený s parkovaním. Cesta kategórie C3 je však absolútne minimum a záleží vždy od konkrétnej situácie, či ju možno použiť a kde. Chýbajú jej krajnice a nie je tu pruh pre peších (chodník). Možno ju teda použiť len, ako prístupovú komunikáciu k niekoľkým domom, ak nie je iná možnosť.  

V zmysle vyššie uvedeného teda potrebujete mať zabezpečenú prístupovú cestu k rodinnému domu aj pre automobil, nakoľko máte povinnosť, aby stavba bola vybavená aj odstavným a parkovacím stojiskom a minimálna šírka prístupovej cesty je 2,75 m. Odporúčam Vám však vyhradiť si aspoň 3,5 m nakoľko pri stavbe budete potrebovať zabezpečiť aj prístup väčších stavebných vozidiel.