Prechod cez cudzí pozemok

Dobrý deň,

Vaša situácia je právne aj fakticky zložitá, ale dá sa riešiť. Odpovedám na Vami položené otázky postupne :

1. Prístup k pozemku (vecné bremeno prechodu)
Podľa § 630 a nasl. Občianskeho zákonníka, ak vlastník nehnuteľnosti nemá k svojmu pozemku riadny prístup, môže žiadať zriadenie vecného bremena prechodu a prejazdu cez susedný pozemok. Najskôr odporúčam pokúsiť sa o dohodu so susedmi. Ak to nie je možné, podajte návrh na súd, ktorý môže rozhodnúť o zriadení vecného bremena za primeranú náhradu. Súd bude prihliadať na najvhodnejšiu trasu a čo najmenej obmedzujúci zásah do cudzieho pozemku. Návrh na súd podávate na okresný súd podľa miesta nehnuteľnosti. Pripravte si dôkazy o nemožnosti prístupu a o tom, že ste sa pokúsili o dohodu.

2. Ušlý nájom a stavby na Vašom pozemku
Za užívanie Vášho pozemku bez právneho dôvodu máte právo žiadať náhradu za bezdôvodné obohatenie podľa § 451 a nasl. Občianskeho zákonníka. Výška náhrady sa spravidla určuje podľa obvyklej výšky nájomného v danom mieste a čase.  Nájomné nateraz žiadať nemôžete, lebo nemáte podpísanú nájomnú zmluvu. Môžete žiadať náhradu spätne, avšak premlčacia doba je štandardne 3 roky od okamihu, keď ste sa o bezdôvodnom obohatení dozvedeli a mohli ho uplatniť. Staršie nároky sú byť premlčané. Čo sa týka stavieb, ak boli postavené bez Vášho súhlasu, ide o neoprávnené stavby v zmysle ust. § 135c Občianskeho zákonníka. Môžete žiadať ich odstránenie alebo, ak by to bolo účelné, dohodnúť sa na odkúpení pozemku za trhovúp cenu vrátane hodnoty stavieb, ak by ste s tým súhlasili.

3. Vypratanie pozemku a oplotenie
Ak susedia odmietajú pozemok vypratať, podajte na súd žalobu o vypratanie nehnuteľnosti. V žalobe uveďte, že ide o neoprávnené užívanie a žiadate, aby súd zaviazal susedov pozemok vypratať a odstrániť stavby. Po právoplatnom rozhodnutí súdu môžete podať návrh na vykonanie exekúcie /vypratanie nehnuteľnosti/ ak k doborovoľnému vyprataniu pozemku a odstráneniu stavieb nedôjde. V tejto súvislosti už teraz odporúčam kontaktovať písomne aj stavebný úrad /obec/, že stavby nie sú oprávnené - sú na cudzom pozemku a bez stav. povolenia. Po vyprataní môžete pozemok oplotiť, pričom odporúčam dodržať stavebné predpisy a ohlásiť stavbu oplotenia na príslušnom stavebnom úrade.

Uvádzame súčasne, že susedia môžu namietať vydržanie, ak by preukázali, že pozemok užívali v dobrej viere ako svoj vlastný viac ako 10 rokov. Podľa Vášho popisu však vedeli, že nie sú vlastníkmi, preto by vydržanie nemalo byť úspešné /posielali vám výzvy a pod. Odporúčam preto všetku komunikáciu viesť písomne a uchovávať dôkazy.

Ak by ste potrebovali zastupovanie alebo pomoc s podaniami, odporúčam kontaktovať advokáta so skúsenosťami v oblasti nehnuteľností. V prípade potreby viem odporučiť konkrétne kroky alebo pripraviť vzory podaní.

Odporúčam vo veci kontaktovať advokáta.

Dobrý deň,

keď sa zaoberáte prechodom cez pozemok, máte na výber viacero právnych možností. Jednou z nich je zriadenie vecného bremena, ktoré by poskytovalo právo prechodu a povinnosť pre vlastníka susedného pozemku toto právo strpieť. Vecné bremená sú zapísané v katastri nehnuteľností, čo zabezpečuje ich platnosť aj pri zmene vlastníka pozemku.

Nájomná zmluva je ďalšou možnosťou, avšak tá nie je tak istá amo vecné bremeno. Ak zvolíte nájom, je potrebné do zmluvy zakomponovať klauzulu o pokračovaní nájmu v prospech dedičov nájomcu.

Pre predchádzanie budúcim problémom odporúčam zriaďovanie vecného bremena písomne v katastri nehnuteľností, čo zabezpečí ochranu vášho práva aj v prípade zmeny vlastníka pozemku. Odporúčam konzultovať s advokátom, ktorý pomôže správne formulovať dokumenty.

Dobrý deň,

váš problém s prístupom ku nehnuteľnosti môžete riešiť zriadením vecného bremena, ktoré musí byť dohodnuté písomnou zmluvou a následne zavkladované do katastra. Bez dodatočných zmluvných dojednaní o správcovi a poplatkoch. Pokiaľ k dohode nedôjde a nie je možné zabezpečiť prístup inak, môžete sa obrátiť na súd, ktorý môže na základe vašej žiadosti zriadiť vecné bremeno za konkrétnu jednu sumu (odplatne). Ak by bolo možné zabezpečiť prístup inak, súd ho nezriadi. 

Pokiaľ by došlo k dohode, je v súlade s dobrými mravmi, aby vlastník parcely požadoval zmluvné úpravy pre poplatky a údržbu, ktoré by mali byť primerané vášmu využívaniu pozemku. Ak používate len 30 % cesty, je férové vyhodnocovať náklady proporčne.

Ak by ste uzavreli zmluvu, ze budete platiť poplatky za správcovi ale nie je tam uvedená suma a nie je tam ani uvedený mechanizmus jeho výpočtu a je to neurčité, je takáto dohoda o poplatkoch neplatná. 

Dobrý deň,

v situácii, ktorú popisujete, je dôležité zvážiť niekoľko právnych možností. V prvom rade by som odporúčal preskúmať, či existuje dostatočná právna argumentácia na obranu proti potenciálnemu nároku na bezdôvodné obohatenie. Bezdôvodné obohatenie je právny inštitút, ktorý sa uplatňuje, ak sa niekto obohatí na úkor iného bez právneho dôvodu. Avšak, ak je pozemok voľne prístupný a využívaný aj inými osobami, možno by sa dalo argumentovať, že nešlo o obohatenie sa na úkor vlastníka pozemku. 

Navrhujem, aby ste sa pokúsili s vlastníkom predmetného pozemku ešte raz vyjednávať. Možno by ste mohli dosiahnuť kompromisné riešenie, ktoré by uspokojilo obe strany. Ak sa nedokážete dohodnúť, môže byť užitočné preskúmať možnosť zriadenia vecného bremena za primeraných podmienok. K stavbe je možné zriadiť vecné bremeno. Toto bremeno sa zriaďuje za primeranú náhradu. 

Odporúčam tiež konzultáciu s právnikom, aby ste získali podrobný prehľad o svojich možnostiach a právach a pripravili sa na prípadné súdne konanie.

Prípadne počkať ako bude reagovať vlastník pozemku neskôr. Pretože, ak od Vás bude žiadať náhradu za užívanie, musí Vám preukázať, že pozemok užívate a v akom rozsahu. 

Dobrý deň,

vaša situácia sa dotýka viacerých oblastí majetkového práva a Občianskeho zákonníka (OZ). Výpoveď zmluvy o bezplatnom užívaní nehnuteľnosti podľa § 582 OZ sa javí ako kontroverzná, ak vo vašej zmluve boli stanovené iné podmienky a tieto neboli porušené.

Pri prístupe k vašej nehnuteľnosti máte niekoľko možností. Ak prístup k stavbe nemožno zabezpečiť inak, môžete súdnou cestou žiadať o zriadenie vecného bremena podľa § 151o ods. 3 OZ. Tento postup vám umožní užívať prístupovú cestu cez pozemok iného vlastníka legálne a trvalo.

Ďalšou možnosťou je hľadať podporu vo vydržaní práva cesty, vzhľadom na dlhodobé a nespochybňované užívanie cesty, ktoré môže byť doložené svedectvami alebo inými dôkazmi.

Odporúčam sa poradiť priamo s advokátom, ktorý dokáže posúdiť konkrétne znenie vašej zmluvy o bezplatnom užívaní, ako aj navrhnúť kroky na ochranu vašich práv, vrátane podania žaloby na zriadenie vecného bremena.

Nie je to neriešiteľné. Navyše cesta je stavba, a vlastníkom stavby môže byť aj osoba odlišná od vlastníka pozemku. Vlastník stavby ma právo používať svoju stavbu. 

Dobrý deň, úvodom poznamenávame, že pre presnejšie zodpovedanie otázky vo vašom prípade by sme potrebovali vidieť doklady, ktoré máte k dispozícii. Preto pri odpovedi vychádzame len z otázky a našich predpokladov.

Z otázky predpokladáme, že pozemky po cestou sú v podielovom spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, čo má vplyv na postup odkúpenia časti uvedených podielov na pozemku pod cestou ako cestným telesom. Podstané čo uvádzate v otázke je to, že niektorí vlastníci resp. užívatelia záhrad odkúpili pozemky aj pod cestou pred svojou záhradkou. Tu však z hľadiska práva, aby mohli odkúpiť presne vymedzenú časť pozemku pred svojou záhradou je nevyhnutný geometrický plán a dohoda o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva s ostatnými spoluvlastníkmi pozemku pod cestou. Toto je pomerne zdlĺhavý proces, kde je nevyhnutný geom. plán a písomná dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Preto predpokladáme, že konkrény vlastník záhrady odkúpil len podiel na pozemku pod cestou a nie presne vymedzenú časť pred svojou záhradou.
Ak je situácia taká, že máte obavy v prístupe k svojej záhrade a konkrétny vlastník záhrady by kúpil len podiel na pozemku pod cestou, teda nie presne vymedzený pozemok pred svojou záhradou ako samostanú parcelu, kde je nevyhnutný geom. plán apísomná dohoda o zrušení a vyporiadaní podeil. spoluvlastníctva, nemôže vám brániť v prístupe k záhrade. Môže však od vás požadovať nájomné za užívanie jeho podielu na pozemku pod cestou.

V prípade, že konkrétny vlastník odkúpil presne vymedzenú časť na pozemku pred svojou záhradou, potom podľa  ust. § 151o/ ods. 3 Občianskeho zákonníka budete musieť podať návrh na súd ak sa s vlastníkom pozemku nedohodnete napr. na nájme konkrétnej časti pozemku alebo nespíšete dohodu o zriadení vecného bremena /citujeme/ :

"Ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok."

Odporúčam vo veci kontaktovať advokáta s dokladmi.

Vo veci môžete kontaktovať aj anšu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň,
náš právny poriadok nepozná pojem čierna stavba, ktorý pojem sa užíva na stavbu, ktorá bola postavená bez stavebného povolenia resp. bez ohlásenia stavebnému úradu.

Obec nie je povinná súhlasiť s právom prechodu a prejazdu k predmetnej stavbe. Z hľadiska práva je potrebné, aby vlastník tejto stavby požiadal o dodatočné stavebné povolenie v zmysle ust. stavebného poriadku. Pokiaľ ide o vecné bremeno spočívajúce v práve prechodu a prejazdu tu v zásade platí, že ak by stavba bola dodatočne povolená, otázkou je či k predmetnej stavbe je možné sa dostať aj iným spôsobom aj keď za obtiažnejších podmienok /napr. obchádzkou/.  Poukazujeme na ust. § 151o/ ods. 3 Občianskeho zákonníka :

"Ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok."

Dobrý deň, vzhľadom na okolnosť, že vy nie ste vlastníkom ani spoluvlastníkom prístupovej cesty, a teda vlastníkom na iná osoba, riešenie veci práva prechodu a prejazdu k vašej predajni formou nájmu je jedným z riešení.

Predpokladáme, že vaša predajňa má budúcnosť, teda nie je určená na zbúranie vzhľadom na jej stav a je predpoklad, že bude využívaná vami dlhú dobu, potom najlepším riešením by bolo, aby ste odkúpili od vlastníka podiel na ceste a stali sa jej podielovým spoluvlastníkom.

Ďalšou možnosťou je dohoda o zriadení vecného bremena spočívajúceho v práve prechodu a prejazdu, ktorá dohoda by bola zavkladovaná do katastra nehnuteľností. Samotné vecné bremeno sa zriaďuje za odplatu. Zriadiť vecné bremeno možno aj na základe podania návrhu na súd samostatnou žalobou podľa § 151o/ ods. 3 Občianskeho zákonníka :

"Ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok."

V prípade, že by vás vlastník cesty kontaktoval písomne so svojim návrhom, odporúčam návrh dohody riešiť s vami zvoleným advokátom.

Vec odporúčam riešiť zmierčou cestou, teda bez súdneho konania, ktoré je ako časovo, tak aj finančne náročné a vy sa k svojej predajni potrebujte dostať s tovarom.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu kanceláriu.

Dobrý deň, z otázky vyplýva, že ste oprávneným z vecného bremena, ktoré sa vzťahuje na konkrétnu nehnuteľnosť. Ak pôvodný vlastník pozemok predal a už bolo na ňom zriadené vecné bremeno, toto vecné bremeno - právo prechodu a prejazdu - prechádza na nového vlastníka nehnuteľnosti, čo vyplýva z ust. § 151n/ ods. 2 Obč. zákonníka :

"Vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti prechádzajú s vlastníctvom veci na nadobúdateľa."

Ak sa Vy na svoj pozemok síce môžete dostať aj z inej cesty, ktorá je rovnako v spoluvlastníctve, toto nie je právny dôvod, aby už zriadené vecné bremeno bolo zrušené súdnym rozhodnutím.

Nepoznáme obsah pôvodnej zmluvy o zriadení vecného bremena, ale zrejme po posúdení okolností prípadu a hlavne terénu, by bolo vhodné dohodnúť sa s vlastníkom pozemku ako osobou povinnou z vecného bremena na odkúpení tejto časti pozemku, resp. na platení nájmu za užívanie pozemku, avšak nielen Vami ale aj ostatnými osobami, ktoré majú zriadené vecné bremeno na konkrétnom pozemku.

Uvádzame na záver, že zo zákona nie ste povinný súhlasiť so zrušením vecného bremena a vlastník pozemku ako osoba povinná z vecného bremena by mohla dosiahnuť jeho zrušenie len súdnou cestou.

Dobrý deň, pokiaľ nateraz zriadené vecné bremeno sa týka len práva prechodu a prejazdu vo váš prospech ako oprávnenej z vecného bremena /v otázke neuvádzate druh vecného bremena, ktoré je už zriadené/, potom na zriadenie prípojky vody, kanalizácie a plynu budete potrebovať súhlas vlastníka pozemku.