Máte
otázku?

Predaj nehnuteľnosti - odovzdanie


Online právna poradňa
Oblasť práva: Občianske právo, Bratislava

Otázka: Predaj nehnuteľnosti - odovzdanie

Dobrý deň, rada by som Vás požiadala o radu ohľadom predaja nehnuteľnosti. Predávame byt, pričom prvá časť kúpnej ceny je záloha (platená pri podpise Zmluvy o budúcej kúpe), druhá časť kúpnej ceny slúži na vyplatenie zostatku hypotekárneho úveru a tretia časť kúpnej ceny bude uložená v notárskej úschově. Odovzdanie bytu kupujúcemu má prebehnúť ku dňu vyplatenia druhej časti kúpnej ceny a posledná, tretia časť kúpnej ceny bude vyplatená po predložení kvitancie banky a aktuálneho listu vlastníctva s vyznačenou plombou potvrdzujúcou záznamové konanie k podanej kvitancii. Rada by som sa spýtala, či je uvedený postup bežný (teda nebude vyplatená celá kúpna cena, ale kupujúci už bude mať byt), alebo je pre predávajúceho istejšie odovzdať byt až ku dňu vyplatenia tretieho, teda poslednej časti kúpnej ceny? Vopred ďakujem.

Odpoveď: Predaj nehnuteľnosti - odovzdanie

Dobrý deň, v súkromnom práve platí tzv. zmluvná sloboda (vo vzťahu k výberu zmluvného partnera a tiež vo vzťahu k obsahu kúpnej zmluvy). Tzn. že závisí iba na účastníkoch konkrétnej zmluvy, ako si dohodnú odovzdanie bytu a vyplatenie kúpnej ceny. Vo Vašom vzťahu je napr. z pohľad kupujúceho riskantné vyplatiť hoci aj časť kúpnej ceny predtým, než nadobudne vlastnícke právo k predmetnej nehnuteľnosti právoplatným kladným rozhodnutím okresného úradu. Preto sa vo väčšine prípadov robia zmluvy tak, že sa celá kúpna cena vinkuluje k okamihu predloženia právoplatného rozhodnutia okresného úradu o povolení vkladu (nielen zapísania plomby). Z Vášho pohľadu je však rovnako riskantné odovzdať predmetnú nehnuteľnosť pred zaplatením celej kúpnej ceny. Vo väčšine prípadov sa nehnuteľnosti kupujúcemu odovzdávajú až po rozhodnutí okresného úradu o povolení vkladu. Preto mám za to, že vo Vašom prípade obe strany podstupujú približne rovnakú mieru rizika, a tým pádom je možné Vašu kúpnu zmluvu považovať za vyrovnanú (ani jeden zo zmluvných strán neznáša zvýšené riziko oproti tomu druhému).

Trápi vás "Predaj nehnuteľnosti - odovzdanie" a chcete pomôcť?

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:



Podotázka: Predaj nehnuteľnosti - odovzdanie (Občianske právo)

Dobrý deň, dnes 13.07.2025 som obdržala e-mailom predžalobnú výzvu od nového majiteľa bytu, ktorý som mu predala pred rokom na základe kúpno-predajnej zmluvy zo dňa 11.07.2024. Žiada, aby som zaplatila náklady na znovuzapojenie elektromeru. Pri odovzdávaní a preberaní bytu prostredníctvom realitnej maklérky sa zistilo, že číslo elektromeru, cez ktorý bola dodávaná elektrická energia, nesedí s číslom registrovaným v evidencii Západoslovenských elektrární. Počas telefonického prepisu na nového majiteľa mi operátorka ZSE Energia zrušila zákaznícky účet a otvorila nový účet na meno nového majiteľa. V tejto súvislosti ho tiež upozornila, aby čo najskôr kontaktoval ZSE Energia kvôli nezrovnalostiam s číslom elektromeru. Nový majiteľ však ZSE Energia kontaktoval až po tom, čo mu bola 26.06.2024 odpojená elektrická energia, teda takmer rok po upozornení. Počas môjho užívania bytu som riadne a načas platila všetky faktúry, vrátane poslednej vyúčtovacej faktúry po prepise bytu. Pri predaji som si nebola vedomá administratívnej chyby ohľadne nesprávneho čísla elektromeru, keďže žijem trvalo v zahraničí a ZSE Energia so mnou nekomunikovala inak než prostredníctvom upozornení na inštaláciu nových elektromerov a vyúčtovacích faktúr. Moja otázka znie, či má nový majiteľ právo odo mňa požadovať poplatok za zapojenie nového elektromeru, keďže zodpovednosť za riadny prepis bytu bola na strane realitnej maklérky, ktorá prepis povolila. Byt som predávala čestne a nebola som si vedomá administratívnej chyby na strane ZSE Energia, keďže elektrická energia bola do bytu počas celého môjho 17-ročného vlastníctva bez problémov dodávaná a mnou platená. Ďakujem za odpoveď a prajem pekný deň.

Odpoveď: Predaj nehnuteľnosti - odovzdanie

(odpoveď odoslaná: 14.07.2025)

Dobrý deň,

vo Vašom prípade ide o otázku zodpovednosti za administratívnu chybu pri prepise elektromeru a následné náklady, ktoré vznikli novému majiteľovi bytu. Z Vašej správy vyplýva, že ste byt predali v dobrej viere, že všetky záležitosti súvisiace s dodávkou elektrickej energie sú v poriadku, a že ste nemali vedomosť o nesúlade čísla elektromeru. Navyše, počas celého obdobia ste riadne platili všetky faktúry a poslednú vyúčtovaciu faktúru ste uhradili po predaji bytu.

Podľa Občianskeho zákonníka (§ 597 a nasl.), predávajúci zodpovedá za vady, ktoré mal predaný byt v čase jeho odovzdania. Vada bytu je taká skutočnosť, ktorá znižuje jeho hodnotu, bráni jeho riadnemu užívaniu alebo nie je v súlade s kúpnou zmluvou. Administratívna chyba v evidencii elektromeru však nie je fyzickou vadou bytu, ale ide o chybu v evidencii dodávateľa energie (ZSE Energia). Ak ste o tejto chybe nevedeli a nemali ste možnosť ju zistiť, nemožno Vám ju objektívne vytýkať ako vadu bytu.

Z Vašej strany ste splnili všetky povinnosti – byt ste odovzdali, elektrickú energiu ste platili, a pri prepise ste spolupracovali. Nový majiteľ bol navyše pri prepise upozornený, aby kontaktoval ZSE Energia ohľadom nezrovnalostí, čo však neurobil včas. Jeho nečinnosť viedla k odpojeniu elektriny a následným nákladom na znovuzapojenie.

Zodpovednosť realitnej maklérky je samostatná otázka – ak jej povinnosťou bolo zabezpečiť riadny prepis a kontrolu údajov, môže niesť zodpovednosť voči novému majiteľovi. Otázkou však je kto podpísal zmluvu s realitnou kanceláriou a k akým úkonom v súvislosti s predajom bytu sa realitná kancelária zaviazala. Vy nie ste zodpovedná za administratívne pochybenie ZSE Energia  a ani za nečinnosť nového majiteľ.

Odporúčam odpovedať na predžalobnú výzvu písomne, vecne a s uvedením vyššie uvedených skutočností. Priložte dôkazy o riadnom platení energií a o tom, že ste o chybe nevedeli. Ak by nový majiteľ trval na svojom nároku, odporúčam obrátiť sa na advokáta, ktorý Vás môže v prípade sporu zastupovať.

Rizikom je, že nový majiteľ sa môže obrátiť na súd, avšak podľa opísaných okolností je pravdepodobnosť jeho úspechu nízka. Alternatívou je pokúsiť sa s ním dohodnúť na mimosúdnom riešení, ak by ste chceli predísť ďalším komplikáciám, avšak aj v tomtomprípade odporúčam kontaktovať advokáta, aby ste neplatili za niečo za čo nie ste zodpovedná.

V prípade potreby právneho zastupovania alebo ďalšej konzultácie neváhajte kontaktovať našu advokátsku kanceláriu.


4,9 (4 969)
Všetky recenzie

Podotázka: Predaj nehnuteľnosti - odovzdanie (Občianske právo)

S priateľkou, ktorá je v 8. mesiaci tehotenstva, sme si kúpili byt od výhradných vlastníkov. Byt je momentálne zapísaný v katastri na nás, priateľka má tam zapísaný aj trvalý pobyt. V kúpnej zmluve je dohodnutý termín vysťahovania pôvodných vlastníkov najneskôr na 1.12.2020. Niekoľkokrát sme sa cez ich realitného makléra (ktorým bola kúpa realizovaná), snažili dostať do bytu aspoň na krátku dobu. Chceli sme si premerať miestnosti na základe čoho by sme si mohli kúpiť nábytok a spotrebiče, prípadne by sme si tam postupne prestahovali pár vecí, maximálne 5 krabíc s oblečením. Každý náš pokus však zamietli s tým, že "to nie je dobrý nápad". Maklér nám zatiaľ neumožnil priamy kontakt s nimi, komunikujeme len s ním. Náš pôvodný byt plánujeme prenajať od 1.12.2020, teda presne v termíne ich vysťahovania. S tehotnou ženou je to takmer nerealizovateľné. Nevhodné a extrémne podmienky nás čakajú v našom novom byte (bez práčky, pece, chladničky, postele a gauča) a hrozí, že skončíme na ulici, ak sa budú odmietať vysťahovať. Čo sa s tým dá urobiť? Sme už zúfalí.

Odpoveď: Predaj nehnuteľnosti - odovzdanie

(odpoveď odoslaná: 17.11.2020)

Dobrý deň,
nepoznáme obsah zmlúv a to ako kúpnej, tak aj zmluvy o nájme bytu. Otázkou je kto Vám ich koncipoval (zrejme realitná kancelária, nie advokát ani notár), keďže z hľadiska Vašej situácie /tehotenstvo, ktoré bolo známe už v čase uzatvorenia zmluvy/, zmluvy nebrali do úvahy predmetnú podstatnú okolnosť a mali Vás na na toto upozorniť. Ak je v kúpnej zmluve uvedené, že predávajúci je povinný sa vysťahovať najneskoršie 1.12.2020, môže tak urobiť až v uvedený deň 1.12.2020 a neporuší tým ustanovenie kúpnej zmluvy. Až dňa 2.12.2020 sa dostane do omeškania.

Uvádzate tiež, že zmluvu o nájme máte uzatvorenú tak, že nájomcovia sa majú nasťahovať tiež dňa 1.12.2020.

Riešením je len komunikovať osobne s pôvodnými vlastníkmi /adresu máte/a dohodnúť sa na skoršom odovzdaní nehnuteľnosti a zmluvu o nájme bytu zmeniť dodatkom, že byt bude nájomcovi odovzdaný v inom neskoršom termíne, s uvedením však konkrétneho dňa.

Vec odporúčame urýchlene konzultovať s advokátom za účelom riešenia ako kúpnej zmluvy, tak aj zmluvy o nájme bytu. Advokát tiež zváži vykonanie právnych krokov voči realitnej kancelárii, vrátane podnetu na Slov. obchodnú inšpekciu.

 



V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:


Trápi vás "Predaj nehnuteľnosti - odovzdanie" a chcete pomôcť?



Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:



najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk
4,9 (4.969)
Všetky recenzie
Chatbot
Dobrý deň,
volám sa Lexana a som virtuálna asistentka. Nižšie vyberte, s čím chcete pomôcť.