Predaj nehnuteľnosti

Dobrý deň,
v takomto prípade sa zväčša postupuje tak, že ak jeden zo spoluvlastníkov nesúhlasí s predajom celej veci, tak bude potrebné zrušiť a vyporiadať podielové spoluvlastníctvo. Toto je možné buď dohodou alebo cestou súdu. Súd je v konaní viazaný určitou postupnosťou, ktorá vyplýva z ust. § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka: 

Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

Ak nebude rozdelenie veci dobre možné, tak súd prisúdi vec jednému alebo viacerým spoluvlastníkom, ktorý majú o vec záujem. Až ak by vec nikto nechcel tak nastupuje možnosť č. 3. Ak teda jeden spoluvlastník podiel nechce predať, tak je možné, že súd by vec prikázal jemu a zaviazal by ho na vyplatenie Vašich podielov. Druhou možnosťou je disponovať svojimi podielmi. V tomto smere však treba rešpektovať predkupné právo. Každý spoluvlastník, ak chce svoj podiel predať, tak to urobiť môže, avšak musí tento za rovnakých podmienok najprv ponúknuť zvyšným spoluvlastníkom. Ak toto neurobí, tak to môžu spoluvlastníci napadnúť. Výnimkou je iba prevod na blízke osoby. 

Dobrý deň,

vaša situácia je pomerne častá a týka sa tzv. prístupu k nehnuteľnosti, ktorý je právne upravený v § 151o/ a nasl. Obč. zákonníka. Ak k vašej nehnuteľnosti nevedie priamy prístup z verejnej komunikácie a jediná možnosť je cez susedný pozemok, máte právo žiadať zriadenie vecného bremena práva prechodu a prejazdu.

Ak sa so susedom neviete dohodnúť na nájomnej zmluve alebo na dobrovoľnom zriadení vecného bremena, odporúčam nasledovný postup:

1. Písomná výzva susedovi – Skúste ešte raz písomne požiadať suseda o súhlas so zriadením vecného bremena, prípadne navrhnite primeranú odplatu. Písomná komunikácia je dôležitá pre prípadné súdne konanie.

2. Návrh na súd – Ak sused odmieta spolupracovať, môžete podať návrh na súd podľa § 151o Občianskeho zákonníka, aby súd rozhodol o zriadení vecného bremena, ktorá bude za primeranú finančnú náhradu. Možnosťou preto na vašej strane je dohodnúť sa so susedom na výške tejto náhrady už teraz. Otázkou v tomto prípade je aj to, ako ste sa vy ako vlastník domu dostávali dotarez k svojej nehnuteľnosti. Uvádzame, že súd posúdi, či je vaša nehnuteľnosť skutočne neprístupná a či je zriadenie vecného bremena nevyhnutné. Súdne konanie môže trvať aj dlhšie (často 1-2 roky), závisí to od vyťaženosti súdu a prípadných námietok suseda.

3. Predaj s obmedzením – Ak kupujúci akceptuje stav, že prístup nie je právne zabezpečený, je možné nehnuteľnosť predať aj tak, čo je však nevyhnutné uviesť v samotnej kúpnej zmluve, avšak väčšina bánk (pri hypotéke) bude trvať na právne zabezpečenom prístupe. Preto predaj v tejto situácii môže byť komplikovaný.

4. Alternatívy – Skúste preveriť, či neexistuje iná možnosť prístupu (napr. cez iný pozemok), prípadne inou cestou i keď obtiažnejšou /okľukou/ alebo či by nebolo možné dohodnúť sa s iným susedom na vecnom bremene.

Riziká: Ak by ste predali nehnuteľnosť bez právneho prístupu, nový vlastník môže mať rovnaké problémy a môže od vás žiadať náhradu škody alebo odstúpenie od zmluvy. Preto odporúčam riešiť vecné bremeno ešte pred predajom, resp. samotnú skutočnosť nemožnosti prístupu riešiť už v samotnej kúpnej zmluve, čo však bude mať zrejme dopad na kúpnu cenu - jej zníženie.

V prípade ďalších otázok alebo potreby konkrétnej pomoci s návrhom na súd ma neváhajte kontaktovať.

Dobrý deň,

Vaša situácia sa týka tzv. podielového spoluvlastníctva, ktoré upravuje Občiansky zákonník. V prípade predaja spoluvlastníckeho podielu je potrebné dodržať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov, čo znamená, že predtým, ako budete môcť predať svoj podiel tretej osobe, musíte ho ponúknuť vašej sestre za tých istých podmienok. Ak sestra na ponuku do dvoch mesiacov nereaguje, môžete svoj podiel predať tretej osobe.

Pokiaľ by ste chceli predať celú garsónku, je potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov, teda aj vašej sestry. Ak nie je možné dosiahnuť dohodu, máte možnosť obrátiť sa na súd a žiadať zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva. Súd môže nehnuteľnosť rozvrhnúť medzi spoluvlastníkov, prikázať ju jednému spoluvlastníkovi za náhradu alebo nariadiť jej predaj a rozdelenie výťažku.

Reálne máte teda nasledovné možnosti:
1. Pokúsiť sa kontaktovať sestru a ponúknuť jej svoj podiel na predaj.
2. Ak sestra nereaguje alebo odmieta, podať žalobu na zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva súdom.

Pre zváženie ďalších krokov odporúčam poradiť sa s právnikom na vypracovanie konkrétnej stratégie a potrebnej dokumentácie.