Predaj nehnuteľnosti

Dobrý deň,

V súvislosti s Vašou otázkou o predaji nehnuteľnosti a majetkovom vysporiadaní počas manželstva, je podstatné si uvedomiť niekoľko kľúčových bodov. Ak ste nehnuteľnosť nadobudli pred manželstvom, nepatrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) a ostáva vo Vašom výlučnom vlastníctve.

Čo sa týka predaja tejto nehnuteľnosti, môžete ju predať aj počas manželstva bez súhlasu manžela, keďže nepatrí do BSM a Vy ste jediným vlastníkom. Trvalý pobyt manžela v nehnuteľnosti neznamená, že má právny nárok brániť predaju.

Pokiaľ ide o majetkové vysporiadanie po rozvode, zákon stanovuje, že každý z manželov je oprávnený požadovať náhradu za prostriedky, ktoré zo svojho vynaložil na spoločný majetok a povinný nahradiť, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho vlastný majetok. V prípade investícií do prerábky nehnuteľnosti, manžel by mohol žiadať náhradu iba ak preukáže tieto investície, čo sa Vašom prípade javí ako nepravdepodobné, keďže nemá doklady.

Pre ďalšie podrobnosti a aby ste získali úplný prehľad svojich možností, odporúčam sa konzultovať priamo s našim právnym odborníkom, je tam totiž niečo čo sa týka hypotéky a co by mohol byť problém. 

Dobrý deň, na Vami položenú otázku odpovedáme tak, že keďže nehnuteľnosť je v podielovom spoluvlastníctve, na predaj nehnuteľnosti ako celku bude potrebné, aby ste kúpnu zmouvu podpísali všetci spoluvlastníci.

Keďže, ako sama uvádzate v otázke, problém tu nebude, nie je poterbné žiadne spísanie "tlačiva" o vzdaní sa predkupného práva. Odporúčam vo veci nechať vypracovať znalecký posudok na ohodnotenie nehnuteľnosti, v ktorom bude uvedený aj stav v čase vyhotovenia znalc. posudku, čo je podstatné, lebo tak budete mať okrem iných aj právnu istotu, že kupujci bude so stavom nehnuteľnosti oboznámený aj cestou znaleckého posudku a vyhnete sa tak prípadným následným sporom o tom, aký bol stav stavebný a technický stav nehnuteľnosti /napr. vlhnutie nehnuteľnosti, potreba opravy strechy, kúrenia a podobne/.  Nie je podstatné to, že nehnuteľnosť predávate v rámci rodiny.  Je vecou dohody otázka ceny, za ktorú nehnuteľnosť predáte.

Odporúčam na spísanie kúpnej zmluvy kontaktovať advokáta a budete mať tak právnu istotu, že zmluva je právne perfektná. Advokát zabzepečí aj podanie návrhu na vklad na kataster.

Vo veci nás môžete kontaktovať.

Dobrý deň,
v takomto prípade sa zväčša postupuje tak, že ak jeden zo spoluvlastníkov nesúhlasí s predajom celej veci, tak bude potrebné zrušiť a vyporiadať podielové spoluvlastníctvo. Toto je možné buď dohodou alebo cestou súdu. Súd je v konaní viazaný určitou postupnosťou, ktorá vyplýva z ust. § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka: 

Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

Ak nebude rozdelenie veci dobre možné, tak súd prisúdi vec jednému alebo viacerým spoluvlastníkom, ktorý majú o vec záujem. Až ak by vec nikto nechcel tak nastupuje možnosť č. 3. Ak teda jeden spoluvlastník podiel nechce predať, tak je možné, že súd by vec prikázal jemu a zaviazal by ho na vyplatenie Vašich podielov. Druhou možnosťou je disponovať svojimi podielmi. V tomto smere však treba rešpektovať predkupné právo. Každý spoluvlastník, ak chce svoj podiel predať, tak to urobiť môže, avšak musí tento za rovnakých podmienok najprv ponúknuť zvyšným spoluvlastníkom. Ak toto neurobí, tak to môžu spoluvlastníci napadnúť. Výnimkou je iba prevod na blízke osoby. 

Dobrý deň,

vaša situácia je pomerne častá a týka sa tzv. prístupu k nehnuteľnosti, ktorý je právne upravený v § 151o/ a nasl. Obč. zákonníka. Ak k vašej nehnuteľnosti nevedie priamy prístup z verejnej komunikácie a jediná možnosť je cez susedný pozemok, máte právo žiadať zriadenie vecného bremena práva prechodu a prejazdu.

Ak sa so susedom neviete dohodnúť na nájomnej zmluve alebo na dobrovoľnom zriadení vecného bremena, odporúčam nasledovný postup:

1. Písomná výzva susedovi – Skúste ešte raz písomne požiadať suseda o súhlas so zriadením vecného bremena, prípadne navrhnite primeranú odplatu. Písomná komunikácia je dôležitá pre prípadné súdne konanie.

2. Návrh na súd – Ak sused odmieta spolupracovať, môžete podať návrh na súd podľa § 151o Občianskeho zákonníka, aby súd rozhodol o zriadení vecného bremena, ktorá bude za primeranú finančnú náhradu. Možnosťou preto na vašej strane je dohodnúť sa so susedom na výške tejto náhrady už teraz. Otázkou v tomto prípade je aj to, ako ste sa vy ako vlastník domu dostávali dotarez k svojej nehnuteľnosti. Uvádzame, že súd posúdi, či je vaša nehnuteľnosť skutočne neprístupná a či je zriadenie vecného bremena nevyhnutné. Súdne konanie môže trvať aj dlhšie (často 1-2 roky), závisí to od vyťaženosti súdu a prípadných námietok suseda.

3. Predaj s obmedzením – Ak kupujúci akceptuje stav, že prístup nie je právne zabezpečený, je možné nehnuteľnosť predať aj tak, čo je však nevyhnutné uviesť v samotnej kúpnej zmluve, avšak väčšina bánk (pri hypotéke) bude trvať na právne zabezpečenom prístupe. Preto predaj v tejto situácii môže byť komplikovaný.

4. Alternatívy – Skúste preveriť, či neexistuje iná možnosť prístupu (napr. cez iný pozemok), prípadne inou cestou i keď obtiažnejšou /okľukou/ alebo či by nebolo možné dohodnúť sa s iným susedom na vecnom bremene.

Riziká: Ak by ste predali nehnuteľnosť bez právneho prístupu, nový vlastník môže mať rovnaké problémy a môže od vás žiadať náhradu škody alebo odstúpenie od zmluvy. Preto odporúčam riešiť vecné bremeno ešte pred predajom, resp. samotnú skutočnosť nemožnosti prístupu riešiť už v samotnej kúpnej zmluve, čo však bude mať zrejme dopad na kúpnu cenu - jej zníženie.

V prípade ďalších otázok alebo potreby konkrétnej pomoci s návrhom na súd ma neváhajte kontaktovať.

Dobrý deň,

Vaša situácia sa týka tzv. podielového spoluvlastníctva, ktoré upravuje Občiansky zákonník. V prípade predaja spoluvlastníckeho podielu je potrebné dodržať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov, čo znamená, že predtým, ako budete môcť predať svoj podiel tretej osobe, musíte ho ponúknuť vašej sestre za tých istých podmienok. Ak sestra na ponuku do dvoch mesiacov nereaguje, môžete svoj podiel predať tretej osobe.

Pokiaľ by ste chceli predať celú garsónku, je potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov, teda aj vašej sestry. Ak nie je možné dosiahnuť dohodu, máte možnosť obrátiť sa na súd a žiadať zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva. Súd môže nehnuteľnosť rozvrhnúť medzi spoluvlastníkov, prikázať ju jednému spoluvlastníkovi za náhradu alebo nariadiť jej predaj a rozdelenie výťažku.

Reálne máte teda nasledovné možnosti:
1. Pokúsiť sa kontaktovať sestru a ponúknuť jej svoj podiel na predaj.
2. Ak sestra nereaguje alebo odmieta, podať žalobu na zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva súdom.

Pre zváženie ďalších krokov odporúčam poradiť sa s právnikom na vypracovanie konkrétnej stratégie a potrebnej dokumentácie.