Maloletý ako vlastník nehnuteľnosti

Pomerne často riešenou problematikou v našej advokátskej kancelárii je aj spisovanie zmlúv o nadobúdaní nehnuteľností. Zmluvy o nadobudnutí nehnuteľnosti maloletými /darovanie, výmena, kúpa, predaj/.nie súd výnimkou. Tieto prevody vlastníckeho práva, kde na jednej strane je maloletý v postavení prevodcu alebo nadobúdateľa, majú svoje špecifiká a spája sa s nimi pomerne dlhý schvaľovací proces.

Súkromné právo sa vyznačuje najmä svojou dispozítívnosťou, čo znamená, že účastníci právnych vzťahov, ktoré vznikajú v oblasti súkromného práva môžu disponovať svojím právnym vzťahom, môžu určovať, či vstúpia s inou osobou do právneho vzťahu alebo nie a čo bude predmetom tohto vzťahu.

V zmysle platného práva SR, fyzickým osobám vzniká spôsobilosť na právne úkony dovŕšením 18. roku veku života. Do tohto času koná, podľa § 26 Občianskeho zákonníka (ďalej iba "OZ") za maloleté dieťa, ako osobu všeobecne nespôsobilú na právne úkony, jeho zákonný zástupca. Maloletí sú v zmysle § 9 Občianskeho zákonníka spôsobilí len na také právne úkony, ktoré sú svojou povahou primerané rozumovej a vôľovej vyspelosti zodpovedajúcej ich veku.

Môžu však nastať situácie, kedy zákonný zástupca nemôže maloleté dieťa zastupovať. Vysvetlenie podáva § 30 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého ak dôjde k stretnutiu záujmov zákonného zástupcu so záujmami zastúpeného alebo k stretnutiu záujmov tých, ktorých zastupuje ten istý zákonný zástupca, ustanoví súd osobitného zástupcu. Na to nadväzuje § 31 ods. 2 Zákona o rodine, podľa ktorého žiadny z rodičov nemôže zastupovať svoje maloleté dieťa, ak ide o právne úkony, pri ktorých by mohlo dôjsť k rozporu záujmov medzi rodičmi a maloletým dieťaťom alebo medzi maloletými deťmi zastúpenými tým istým rodičom navzájom. V takom prípade súd ustanoví maloletému dieťaťu opatrovníka, ktorý ho bude v konaní alebo pri určitom právnom úkone zastupovať (ďalej len „kolízny opatrovník").

V prípade, ak má byť maloletý subjektom právneho vzťahu, resp. nejakého právneho úkonu, ktorý nie je primeraný jeho rozumovej a vôľovej vyspelosti zodpovedajúcej jeho veku je nutné uplatniť inštitút schválenia právneho úkonu maloletého súdom, teda nejedná sa len o nehnuteľnosti.

Legislatívna procesná úprava je obsiahnutá v § 119 Civilného mimosporového poriadku, podľa ktorého ak je pre platnosť právneho úkonu, ktorý urobil zákonný zástupca za maloletého, potrebné schválenie súdu, súd ho schváli, ak je to v záujme maloletého.

Okresný súd Trnava v rozhodnutí 26P/8/2015 zdôraznil, že "v prípade ak by takýto právny úkon nebol odsúhlasený súdom, bol by neplatný."

Podobne Krajský súd v Žiline v rozhodnutí 9CoP/76/2013 uviedol, že "zákonní zástupcovia sú povinní aj spravovať majetok tých, ktorých zastupujú ak nejde o bežnú vec, je na nakladanie s majetkom potrebné schválenie súdu (§ 28 OZ). Obligačno-právne účinky t.j. že obsah zmluvy sa stáva pre účastníkov zmluvy rovnako a bezpodmienečne záväzným, vznikajú iba z platnej zmluvy. Účinnosť zmluvy nastáva súčasne so vznikom platnej zmluvy. K právnemu úkonu kúpnej zmluvy uzatvorenej medzi nesvojprávnou J. T. - Z. a navrhovateľom sa podľa § 28 OZ vyžadovalo schválenie súdu. Až do tohto momentu, do rozhodnutia súdu o schválení právneho úkonu nevznikli pre účastníkov zmluvy obligačno-právne účinky, nakoľko i podľa názoru odvolacieho súdu vznik obligačnoprávnych účinkov pre účastníkov zmluvy bol podmienený schválením právneho úkonu súdom."

Proces uskutočnenia právneho úkonu, v ktorom jedným zo subjektov je maloleté dieťa pozostáva z niekoľkých fáz, ktoré priblížime v nasledujúcom texte.

1.fáza: Ustanovenie opatrovníka

Podľa § 28 OZ zákonní zástupcovia sú povinní aj spravovať majetok tých, ktorých zastupujú, a ak nejde o bežnú vec, je na nakladanie s majetkom potrebné schválenie súdu. Teda v prípade, ak chcú rodičia, napr. darovať svojmu dieťaťu nejakú hodnotnú vec, napr. auto či dom, alebo ak chcú kúpiť určitú hodnotnú vec od tretej osoby, pričom kupujúcim bude maloletý, alebo previesť spoluvlastnícky podiel z rodiča na dieťa alebo naopak, je nutné, aby takýto právny úkon bol odsúhlasený súdom, pretože je jednoznačné, že sa nejedná o bežnú vec.

Potom, čo je zrejmá vôľa uskutočniť právny úkon, je potrebné zvážiť, či zastúpením maloletého dieťaťa jeho rodičom, nenastane konflikt záujmov. Ak takýto konflikt záujmov nastane, je potrebné podať návrh na súd a požiadať o ustanovenie opatrovníka na uzavretie konkrétneho právneho úkonu, pričom táto osoba musí s opatrovníctvom súhlasiť.

Pre ilustráciu uvediem príklad: Matka a otec chcú darovať synovi svoj dom. Subjektmi tohto právneho vzťahu sú na strane darcu: matka a otec a na strane obdarovaného maloleté dieťa. Keďže rodičia majú týmto právnym úkonom stratiť výlučné vlastníctvo, nastáva konflikt záujmov a je potrebné požiadať súd o ustanovenie opatrovníka. Rodičia teda požiadajú súd, aby ustanovil tretiu osobu (opatrovníka) na to, aby v mene maloletého dieťaťa prejavila vôľu, t. j. podpísala darovaciu zmluvu nakoľko obdarovaný-maloletý, tak urobiť nemôže z dôvodu neplnoletosti.

Na základe návrhu na ustanovenie opatrovníka súd zhodnotí skutkový a právny stav a rozhodne, či takto navrhnutú osobu ustanoví za opatrovníka v danej veci (jedná sa najmä o blízku osobu maloletého, u ktorej je predpoklad, že bude konať v záujme maloletého).

Potom čo je ustanovený opatrovník, a tento má od súdu povolenie prejaviť vôľu v mene maloletého, môže dôjsť k uskutočneniu právneho úkonu. Ak sa vrátim k vyššie uvedenému príkladu, tak opatrovník môže až po jeho schválení súdom podpísať darovaciu zmluvu, v mene maloletého ako obdarovaného.

2.fáza: Schválenie právneho úkonu súdom a ustanovenie kolízneho opatrovníka

Právny úkon urobený v mene maloletého opatrovníkom ešte nenadobúda právne účinky. Dôvodom je práve § 28 OZ  resp. ust. § 119 Civilného mimosporového poriadku a síce je potrebné schválenie právneho úkonu, v našom prípade darovacej zmluvy, súdom. Účastníkmi tohto konania je zákonný zástupca (matka, otec) a kolízny opatrovník. V tomto momente nasleduje ďalší dôležitý krok, a to ustanovenie tzv. kolízneho opatrovníka.

Kolízny opatrovník je osoba, ktorá vyjadruje názor k predmetu veci a jeho povinnosťou je zistiť, či právny úkon bude v záujme maloletého dieťaťa alebo nie.

Častokrát dochádza k zamieňaniu inštitútov opatrovníka a kolízneho opatrovníka. Rozdiel medzi nimi spočíva v tom, že opatrovník je navrhnutý najčastejšie zákonným zástupcom (rodičom) na to, aby prejavil vôľu v mene zastúpeného.

Kolízny opatrovník vystupuje v každom súdnom konaní týkajúcom sa maloletých detí. Jeho úlohou je hájiť záujmy maloletého a dohliadať na to, aby právny úkon, ktorý má súd schváliť, bol v maloletého dieťaťa. Kolíznym opatrovníkom je Úrad práce sociálnych vecí a rodiny, podľa zákona o sociálnoprávnej ochrane detí a o sociálnej kuratele, resp. jeho poverený zamestnanec na základe ust. zákona o sociálnoprávnej ochrane. Kolízneho opatrovníka, podobne ako klasického opatrovníka, ustanovuje súd. Môže nastať aj situácia, že sa kolízny opatrovník nemôže pojednávania zúčastniť a ospravedlní svoju neprítomnosť. V takomto prípade súd za podmienky, že na to kolízny opatrovník dal súhlas a vyjadril sa k predmetu veci, rozhodne súd aj bez jeho prítomnosti.

3.fáza: Schvaľovanie právneho úkonu súdom

Potom, čo sa vyjadrí kolízny opatrovník k navrhovanému právnemu úkonu, súd posúdi skutkový a právny stav a rozhodne, či právny úkon schváli alebo nie. Miestne príslušným súdom je súd, kde má maloletý bydlisko určené dohodou rodičov.

Pre úplnosť si dovoľujem uviesť príklady z rozhodovacej praxe súdov, kedy súd neschválil právny úkon za maloletého :

Krajský súd v Trenčíne  6CoP/63/2013  z 16. 07. 2013: 

OS zamietol návrh na schválenie PÚ maloletých. Starí rodičia ako darcovia maloletých obdarovaných zriadili v darovacej zmluve vo svoj prospech, ako aj v prospech matky obdarovaných, vecné bremeno k predmetu darovania, spočívajúce v práve oprávnených z vecného bremena na bezplatné doživotné bývanie a užívanie predmetu daru a v práve udelenia súhlasu s predajom vyššie uvedenej nehnuteľnosti po dosiahnutí plnoletosti obdarovaných. Opatrovník maloletých mal za to, že zmluva nie je uzavretá v záujme maloletých detí, pretože darcovia a matka si vyhradzujú právo na bezplatné bývanie a užívanie, pri ktorom sa nemusia podieľať na nákladoch spojených s bývaním a tiež právo súhlasu s predajom nehnuteľností po dosiahnutí plnoletosti maloletých.

Krajský súd v Bratislave 20CoP/19/2016 z  28. 09. 2016:

OS rozhodol tak, že neschvaľuje právny úkon, ktorý v mene maloletého urobil kolízny opatrovník v dedičskom konaní. Maloletý mal nadobudnúť svoj podiel na dedičstve vo výške 1/2 z čistej hodnoty dedičstva až v deň dovŕšenia plnoletosti, čo v tomto prípade bolo o viac ako o 10 rokov. Podľa názoru súdu sa jednalo o neprimerane dlhú lehotu na vyplatenie dedičského podielu pre maloletého, nakoľko maloletý mohol nadobudnúť podiel na predmetnej nehnuteľnosti. V prospech maloletého dediča by bolo napr. vysporiadanie, keby by zostal podielovým spoluvlastníkom na majetku poručiteľa, alebo celý majetok poručiteľa by nadobudla manželka poručiteľa (matka maloletého) s povinnosťou výplaty maloletému v krátkej dobe (napr. 1 mesiac po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia o dedičstve). V tomto druhom prípade by finančné prostriedky pri ich uložení v peňažnom ústave do nadobudnutia plnoletosti maloletého boli zhodnotené.

Keď sa vrátime k nášmu príkladu, tak darovacia zmluva schválená súdom, kde subjektom je maloletý, ako obdarovaný, nadobúda právne účinky až právoplatnosťou rozhodnutia súdu o schválení právneho úkonu. Až následne je možné podať na katastrálnom odbore okresného úradu návrh na vklad do katastra nehnuteľností. V bežnej praxi z dôvodu, aby právny úkon maloletého skôr nadobudol právne účinky, sa často účastníci konania na súdnom pojednávaní vzdajú práva na odvolanie, a preto dňom doručenia rozhodnutia súdu poslednému účastníkovi nadobúda rozhodnutie právoplatnosť.

ZHRNUTIE 

Je zrejmé, že proces uskutočnenia právneho úkonu maloletým vôbec nie je jednoduchý. Pre úplnosť tejto problematiky ešte raz uvediem jednotlivé kroky schvaľovania právneho úkonu maloletého:

1./ Posúdenie toho, či pri zamýšľanom právnom úkonu existuje rozpor záujmov alebo nie.

2./ Ak rozpor záujmov neexistuje, tak za maloletého môže prejaviť vôľu zákonný zástupca. Ak existuje rozpor záujmov musí byť súdom ustanovený opatrovník.

3./ Opatrovník musí z opatrovníctvom súhlasiť a následne ho súd ustanoví za opatrovníka, a to samostatným uznesením.

4./ Opatrovník prejaví vôľu za maloletého - urobí právny úkon (podpis zmluvy).

5./ Podanie návrhu na príslušný súd na schválenie právneho úkonu maloletého.

6./ Súd ustanoví kolízneho opatrovníka (Úrad práce, sociálnych vecí a rodiny).

7./ Kolízny opatrovník vyjadrí názor, či je právny úkon v súlade so záujmom maloletého.

8./ Súd posúdi skutkový a právny stav a rozhodne, či právny úkon maloletého schváli alebo nie.

9./ Právoplatnosťou rozhodnutia súdu nadobúda právny úkon maloletého právne účinky.

Výhody a nevýhody plynúce pre maloletého

Dať jednoznačnú odpoveď nie je možné, nakoľko to závisí od posúdenia všetkých okolností konkrétneho prípadu, posúdenia dôvodov právneho úkonu ako z hľadiska prospechu pre maloletého, tak aj z hľadiska účastníkov na druhej strane zmluvného vzťahu, ich skutočných pohnútok, a tak aj z hľadiska ostatných právnych predpisov.

Ide o prípady, kedy dochádza k prevodu nehnuteľnosti na maloletých za účelom záchrany majetku plnoletých príslušníkov rodiny a v podstate sa uvedené úkony robia len za účelom tým, aby sa napr. darca ako dlžník sa vyhol výkonu rozhodnutia predajom nehnuteľnosti v exekučnom konaní. Tu treba spomenúť ust. § 42a/ OZ, podľa ktorého veriteľ sa môže domáhať, aby súd určil, že dlžníkove (v našom prípade darcu) právne úkony, ak ukracujú uspokojenie vymáhateľnej pohľadávky veriteľa, sú voči nemu právne neúčinné. Toto právo odporovať právnemu úkonu možno pri úkonoch vykonaných dlžníkov v posledných troch rokoch v úmysle ukrátiť svojho veriteľa ak tento úmysel musel byť druhej strane známy.

Z uvedeného vyplýva, že nie každé disponovanie s nehnuteľnosťou maloletým, kedy dochádza k zmene vlastníka a ku ktorému sa vyžaduje súhlas súdu, je pre neho prínosom aký možno od vlastníctva reálne očakávať. 

Rovnako ani úlohu opatrovníka a kolízneho opatrovníka nie je možné brať ako formálny úkon, spoliehajúc sa na jeho schválenie súdom bez pripomienok. V konečnom dôsledku súd v konaní je povinný zistiť skutočný stav veci a je povinný vykonať aj iné dôkazy, ako navrhli účastníci. Platí tiež, že ak je účastníkom maloletý, ktorý je schopný vyjadriť samostatne svoj názor, súd ho môže vypočuť.  Názor maloletého zisťuje súd spôsobom zodpovedajúcim jeho veku a vyspelosti.

Nadobúdanie nehnuteľnosti maloletými je síce spôsobom, ako vyporiadať majetok napr. starých rodičov za ich života, ale toto vlastníctvo maloletých prináša so sebou aj svoje úskalia spojené so správou samotnej nehnuteľnosti (odber el. energie, plynu, riešenie investícií a pod.), ako aj v samotnej dispozícii s nehnuteľnosťou, ktorej vlastníkom je maloletý. 

Do dosiahnutia plnoletosti bude opätovne potrebný súhlas súdu na schválenie právneho úkonu maloletého pri prevodoch nehnuteľností (kúpa, darovanie, výmena, predaj).

Záverom by som sa rád vyjadril aj na margo vzorov podaní a zmlúv na internete. Pri zmene zákonov návrhy zverejnené na internete, ako vzory nemusia zodpovedať súčasnej právnej úprave, a to ako z hľadiska hmotného (napr. posúdenie prospechu maloletého), tak aj práva procesného. Výsledkom môže byť predlžovanie konania, prípadne aj zamietnutie samotného návrhu súdom.

Autor
JUDr. Milan Ficek, advokát