Otázka: Podielový spoluvlastník a právo cesty ?

Dobrý večer, vaše odpovede na zriadenie vecného bremena v práve prechodu ma zaujali, pretože aj ja sa stretávam s podobným problémom, no z opačnej strany. Vlastním nehnuteľnosť určenú na podnikanie - konkrétne stavbu, pričom istú jej časť, približne 1/10, vlastní iný majiteľ. Pozemok okolo celej nehnuteľnosti vlastním len ja. Dotyčný majiteľ 1/10 nehnuteľnosti mohol až do teraz bez problémov využívať môj pozemok na prístup k svojej časti nehnuteľnosti a v prístupe mu nebolo bránené. Teraz sa však majiteľ 1/10 nehnuteľnosti snaží na súde docieliť zriadenie vecného bremena, ktoré spočíva v práve prechodu cez môj pozemok. Je v poriadku, ak majiteľ 1/10 hneď žiada o zriadenie vecného bremena? Existuje zákonom určené minimálne množstvo priestoru, ktoré musím poskytnúť na prechod? Kto takéto vymedzenie určuje? Nemal by najprv súd určiť, aby bola uzatvorená nájomná zmluva na časť pozemku, aby bol prístup k nehnuteľnosti zabezpečený? Je vôbec zákonom stanovená cena za nájom? A ako chráni zákon vlastníka pozemku pred znehodnocovaním jeho nehnuteľnosti zriadením vecného bremena? Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Podielový spoluvlastník a právo cesty ?

Dobrý deň, 
pre zodpovedanie otázky je podstatné vedieť základnú právnu úpravu a aj závery súdnej praxe (judikatúru), z ktorých uvádzame :

1./ Podľa ust. Občianskeho zákonníka ("OZ") platí, že "vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. Všetci vlastníci majú rovnaké práva a povinnosti a poskytuje sa im rovnaká právna ochrana.
Vlastník veci sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. 
Vlastníci susediacich pozemkov sú povinní umožniť na nevyhnutnú dobu a v nevyhnutnej miere vstup na svoje pozemky, prípadne na stavby na nich stojace, pokiaľ to nevyhnutne vyžaduje údržba a obhospodarovanie susediacich pozemkov a stavieb." 

2./ Pokiaľ  sa jedná o prístup podielového spoluvlastníka 1/10 k jeho časti nehnuteľnosti k tomu uvádzame :
Pri podielovom spoluvlastníctve podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Z  otázky však usudzujeme, že spor ohľadom samotnej nehnuteľnosti - stavby, nemáte.  Z ust. zákona tiež vyplýva, že stavba a pozemok pod ňou môžu mať rozdielnych vlastníkov.

V súvislosti s právom, ako sa si zabezpečiť prístup k vlastnej stavbe platí ust.  § 151o/ ods. 3 OZ : "Ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok."

3./ Samotná stavba je na pozemku, ktorý je vo Vašom výlučnom vlastníctve. V otázke uvádzate, že podielový spoluvlastník v podiele 1/10 chce zriadiť cestou súdu - vecné bremeno spočívajúce v právo prechodu - prejazdu cez Váš pozemok k časti svojej nehnuteľnosti, ktorú užíva zrejme tiež na podnikanie. Právo prejazdu resp. prechodu cez Váš pozemok predstavuje vecné bremeno, ktoré by obmedzovalo Vás ako vlastníka nehnuteľnosti - pozemku v prospech iného - podiel. spoluvlastníka 1/10 tak, že by ste boli povinný strpieť prejazd a zdržať sa konania spočívajúceho v zabránení tohto prechodu (§ 151n/ OZ). Treba uviesť, že vecné bremeno spojené s nehnuteľnosťou prechádza na prípadného nadobúdateľa nehnuteľnosti. 

Ohľadom nákladov na zachovanie a opravu cesty platí, že ak by ste sa nedohodli inak, potom spoluvlastník v 1/10  by bol povinný znášať primerane náklady na jej zachovanie a opravy predmetnej cesty; ak by ste však užívali cestu aj Vy, potom by ste tieto náklady znášali podľa miery spoluužívania.

4./ Zmluvu o práve prechodu resp. prejazdu cez Váš pozemok musíte upraviť formou písomnej zmluvy. V prípade, že k dohode nedôjde, podielový spoluvlastník by musel podať návrh na súd. Poznamenávame, že vecné bremeno môže byť zriadené buď k existujúcej ceste alebo na náklady podielového spoluvlastníka alebo jeho pričinením môže byť zriadená nová cesta (§ 151o ods. 3 OZ).

Na nadobudnutie práva zodpovedajúceho vecnému bremenu je potrebný vklad do katastra nehnuteľností, kde sa zapisuje ako samotná písomná zmluva o zriadení vecného bremena, tak aj právoplatný rozsudok.

5./ Z judikatúry :
R 28/1986: "Ak sa vecné bremeno zriaďuje k časti pozemku, vyznačuje sa táto časť pozemku na geometrickom pláne, ktorý je potom súčasťou listiny o právnom úkone, ktorým sa vecné bremeno zriaďuje. Ak je však  rozsah vecného bremena vzťahujúceho sa k časti pozemku vymedzený v listine o právnom úkone  slovne celkom určito, nemôže byť dôvodom neplatnosti právneho úkonu v zmysle ust. § 37 OZ sama skutočnosť, že nebol vyhotovený geom. plán s vyznačením časti pozemku, ktorej sa vecné bremeno týka."

NS SR, spis. zn. 3Cdo29/2009 : "Dostatočne určitým spôsobom formulovaná zmluva o zriadení vecného bremena môže zabrániť potencionálnym sporom o určenie /ne/existencie práva alebo povinnosti z vecného bremena a tiež sporom o spôsob výkonu práv vyplývajúcich z vecného bremena."

6./ Záver  

a/ Nakoľko nepoznáme konkrétnu stavbu a pozemok, vrátane okolitých pozemkov a celkové usporiadanie v teréne, je treba si zodpovedať otázku, či podielový spoluvlastník vlastným pričinením si neznemožnil prístup k svojej časti nehnuteľnosti. Vec však odporúčame riešiť zmierčou cestou, najprv osloviť geodeta, ktorý pozemok - cestu zameria, vyhotoví geometrický plán a na tomto základe bude vyhotovená písomná zmluva o zriadení vecného bremena v práve cesty -resp. prechodu cez Váš pozemok k nehnuteľnosti podielového spoluvlastníka 1/10. Náhrada za vecné bremeno je vecou dohody. V prípade znaleckého posudku je potrebné rátať aj s cenou za znal. posudok, ktorá môže byť aj násobne vyššia ako niekoľkoročná náhrada za obmedzené užívanie pozemku Vami resp. strpenie prechodu a prejazdu druhého spoluvlastníka. Pri určení ceny treba brať do úvahy aj početnosť prejazdov, vrátane druhu vozidla  (osobné, nákladné), ďalej to, či cestu bude využívať len podielový spoluvlastník v 1/10, alebo aj jeho zákazníci, prípadne rodina. V dohode netreba zabudnúť ani na rozsah prípadne formu spolupodieľania sa podielového spoluvlastníka a Vás na oprave a údržbe cesty, ako aj to, či cesta je už vybudovaná alebo nie, resp. či bude užívaná aj Vami ako vlastníkom pozemku.

b/ V prípade súdneho konania by súd vychádzal pri určení ceny ako náhrady za vecné bremeno zo znaleckého posudku vyhotoveného podľa vyhlášky o stanovení všeobecnej hodnoty majetku, kde v súvislosti s vecnými bremenami je uvedené, že "práva spojené s nehnuteľnosťou sa odhadnú tak, že sa zistí výhoda, ktorú tieto práva prinášajú oprávnenému (vlastníkovi pozemku) v období jedného roka, a hodnota tejto výhody sa násobí pri právach časovo neobmedzených dvadsiatimi, pri právach časovo obmedzených počtom rokov, počas ktorých má právo ešte trvať, najviac však dvadsiatimi." 

V prípade súdneho konania je potrebné rátať so súdnym poplatkom a cenou za znalecký posudok, prípadne trovami právneho zastupovania.

c/ Pre spísanie dohody odporúčame k  každom prípade kontaktovať advokáta.

Dúfame, že naša právna rada Vám pomôže.