Dobrý deň, máte právo svoj spoluvlastnícky podiel predať, ale pri odplatnom prevode podielu na tretiu osobu musíte rešpektovať zákonné predkupné právo ostatných spoluvlastníkov (ak nejde o prevod na osobu blízku). Predkupné právo má vecnú povahu a viaže sa na spoluvlastnícky podiel; ak spoluvlastník zomrel, jeho spoluvlastnícke právo prechádza na dedičov a tí sa stávajú aj nositeľmi predkupného práva.
To znamená, že „neživí“ spoluvlastníci na liste vlastníctva v skutočnosti predstavujú okruh osôb, po ktorých treba najprv vyriešiť dedenie, aby bolo jasné, komu má ponuka smerovať.
K tomu, čo ste urobili (zaslali ste ponuku a zásielky sa vrátili), považujem za rozhodujúce, že dvojmesačná lehota na výkon predkupného práva pri nehnuteľnosti plynie od doručenia ponuky.
Ak sa ponuka reálne nedoručila, nemáte spoľahlivý podklad, že lehota začala plynúť, a predaj tretej osobe by ste vystavili riziku námietok porušenia predkupného práva (s následkami relatívnej neplatnosti alebo nároku voči nadobúdateľovi, aby podiel ponúkol).
Z hľadiska postupu Vám odporúčam zamerať sa na dve veci naraz. Najprv si dajte preukázateľne do poriadku otázku, kto je dnes oprávnený z predkupného práva.
Keďže uvádzate, že spoluvlastníci nežijú, v praxi to znamená iniciovať prejednanie dedičstva po týchto osobách (ak neprebehlo) tak, aby sa dedičia zapísali do katastra ako vlastníci podielov.
Až potom viete adresovať ponuku konkrétnym osobám (dedičom) a viete aj preukazovať doručenie ponuky tak, aby začala plynúť dvojmesačná lehota.
Skutočnosť, že dedičia žijú mimo územia SR, sama osebe nevylučuje, aby boli nositeľmi predkupného práva; predkupné právo sa viaže na podiel a pri zmene osoby spoluvlastníka (aj dedením) sa mení osoba oprávnená.
Súčasne si pripravte ponuku tak, aby bola bezchybná po obsahovej stránke. Ponuka pri predkupnom práve musí obsahovať všetky podmienky, za ktorých podiel predávate (najmä presnú špecifikáciu podielu a kúpnu cenu, prípadne ďalšie dojednania), pri nehnuteľnosti musí byť písomná a musí byť urobená všetkým spoluvlastníkom.
Ak nie je dohodnutá doba, oprávnený musí pri nehnuteľnosti vyplatiť (teda zaplatiť kúpnu cenu) do dvoch mesiacov po ponuke; ak uplynie márne, predkupné právo zanikne a až potom prichádza do úvahy predaj tretej osobe za porovnateľných (nie výhodnejších) podmienok, než boli v ponuke.
Ak chcete podiel predať čo najskôr a predkupné právo neviete reálne „odblokovať“ tým, že ponuku doručíte správnym osobám (lebo vlastníci na LV sú už mŕtvi a dedičia nie sú určení), potom prichádza do úvahy aj cesta zrušenia a vysporiadania podielového spoluvlastníctva dohodou alebo rozhodnutím súdu, ak nechcete zotrvať v spoluvlastníctve a nie je možné prakticky realizovať bežný prevod podielu (t. j. situácia nie je riešiteľná štandardným „predajom podielu“). Za rizikové považujem uzavrieť kúpnu zmluvu s treťou osobou len na základe toho, že sa zásielky s ponukou vrátili ako nedoručené. V takom prípade neviete preukázať doručenie ponuky (a teda ani plynutie dvojmesačnej lehoty) a pri predaji tretej osobe by ste sa mohli dostať do režimu porušenia predkupného práva s tým, že dotknutý spoluvlastník (resp. jeho právny nástupca) sa môže dovolať relatívnej neplatnosti alebo žiadať od nadobúdateľa, aby mu podiel ponúkol. Ale tiež si treba uvedomiť to, že ak uzavriete zmluvu a nikto to nenapadne do 3 rokov, potom je ten úkon platný aj keď predkupné právo nebolo využité. Ok sa rozhodnete uzavrieť zmluvu bez toho predkupného práva, tak potom dajte do zmluvy to, ze kupujúci si je vedomý tohto faktu, že predkupné právo nebolo využité voči žijúcim osobám.
