Dobrý deň,

Vaša situácia so záhradami na mestských pozemkoch, ktoré sú využívané nelegálne, je zložitá. Mestský úrad by mal zaujať aktívnejší postoj, keďže sa jedná o nelegálne užívanie majetku mesta. Existuje niekoľko možností, ako túto situáciu riešiť:

1. Písomná žiadosť na mestský úrad: Odporúčam písomne kontaktovať mestský úrad s podrobným opísaním problému a navrhnúť dve možné riešenia - buď zavedenie oficiálneho systému prenájmu pozemkov, alebo vykonanie opatrení na odstránenie nelegálneho užívania.

2. Verejné zasadnutie mestského zastupiteľstva: Môžete tiež požiadať o zaradenie tejto otázky do programu verejného zasadnutia mestského zastupiteľstva. Týmto spôsobom sa dá dosiahnuť verejná diskusia, ktorá môže vyvinúť tlak na mestský úrad, aby konal.

V prípade, ak tieto kroky neviedli k riešeniu, môžete pristúpiť aj k právnym krokom - podaniu podnetu na príslušný okresný úrad, ktorý má kompetencie v stavebných a majetkových záležitostiach. Napokon, angažovanie médií môže tiež vyvolať verejný tlak na mestský úrad, aby riešil tento problém v prospech obyvateľov.

Verím, že tento postup Vám pomôže dosiahnuť žiadaný výsledok a nastoliť pokoj v susedstve.

Dobrý deň,
z otázky predpokladáme, že ste vlastníkom stavby, ale nie ste vlastníkom pozemku na ktorom je stavba postavená. Zrejme vyporiadavate pozemok pod stavbou a vlastník pozemku o celkovej výmere 1500 m2 chce, aby ste kúpili celý pozemok o výmere, nie je 500 m2.

Podstatné vo vašom prípade je to, aby ste mali prístup k stavbe po vlastnom pozemku, ide aj o to či je pozemok pre vás teraz resp. aj v budúcnosti využiteľný resp. predateľný ďalším osobám, samotná lokalita a využiei okolitých pozemkov /n2apr. pre účel výstavy rodinných domuov/, a v neposlednom rade aj cena pozemku.

Nik vás však nemôže donútiť, aby ste kúpili celý pozemok.

Uvádzame, že podľa ust. § 151o/ odst. 3 Občianskeho zákonníka platí :

"Ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok."

Všetko závisí od dohody. Odporúčam samotnú kúpnu zmluvu minimálne konzultovať s advokátom. Nie ste povinný podpísať kúpnu zmluvu v znení, ako vám bola redpolžená. Vždy ide len o návrh, ku ktorému môpžete mať pripomienky.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň, vo vami uvedenom prípade platí, že ak suseda chcela postaviť drobnú stavbu /dreváreň/ na vašom pozemku, mala ohlasovaciu povinnosť voči stavebnému úradu, ktorým je v tomto prípade obec a súčasne mala predložiť súhlas vlastníka pozemku na postavenie predmetnej drobnej stavby. Keďže sa tak nestalo, ide o neoprávnenú stavbu a vy ste postupovali správne, ak ste ju požiadali o jej odstránenie.

Odporúčam v tomto smere susedu ešte raz písomne vyzvať na odstránenie drobnej stavby vo vami uvedenej lehote a ak sa tak nestane, oznámiť susede, že sa obrátite na súd so žalobou o odstránenie stavby v zmysle § 135c/  Občianskeho zákonníka :

"Ak niekto zriadi stavbu na cudzom pozemku, hoci na to nemá právo, môže súd na návrh vlastníka pozemku rozhodnúť, že stavbu treba odstrániť na náklady toho, kto stavbu zriadil (ďalej len „vlastník stavby“)."

Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že náklady na odstránenie stavby bude znášať suseda, vrátane vašich nákladov na prípadné zastupovanie v uvedenom konaní, ako aj súdny poplatok, na čo môžete susedu upozorniť v písomnej výzve.

Dobrý deň,
k Vašej otázke najprv uvediem, že náš právny poriadok rozlišuje medzi neoprávnenou stavbou a nepovolenou stavbou. Neoprávnenou stavbou je stavba postavená na cudzom pozemku bez toho, aby mal stavebník k takému pozemku vlastnícke alebo iné právo, ktoré by ho oprávňovalo na pozemku postaviť stavbu. Naopak nepovolenou stavbou je zase stavba postavená bez stavebného povolenia, prípadne postavená v rozpore so stavebným povolením, takýmto stavbám sa ľudovo hovorí, že sú to tzv. "čierne stavby". 

Vo Vašom prípade sa však rozhodne jedná o neoprávnenú stavbu, nakoľko ako hovoríte, sused si ju postavil na Vašom pozemku. Stavebný zákon pod pojmom stavba rozumie stavebnú konštrukciu postavenú stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Súčasne v zmysle judikatúry platí, že „na to aby sme stavbu kvalifikovali ako neoprávnenú nie je potrebné, aby bola na cudzom pozemku postavená celá, postačí, keď je na tomto pozemku postavená sčasti. Čo sa týka unimobunky, tu závisí od podkladu na ktorom stojí. Pokiaľ si jej osadenie vyžiadalo úpravu podkladu (napr. vysypaním štrku pod unimobunku), tak ju možno taktiež klasifikovať ako stavbu. 

Čo sa týka Vašich nárokov ako vlastníka pozemku, toto upravuje Občiansky zákonník. Môžete sa ako vlastník pozemku domáhať na súde

a) odstránenia stavby na náklady toho, kto stavbu zriadil,

b) prikázanie neoprávnenej stavby za náhradu do Vášho vlastníctva alebo

c) iného spôsob usporiadania pomerov medzi Vami a vlastníkom stavby, najmä zriadenia vecného bremena k pozemku v prospech vlastníka stavby; toto samozrejme, za náhradu. 

Totiž pre podanie žaloby nie je podstatné, či stavba bola zriadená v súlade so stavebným povolením, ale to, že vlastník stavby nemal oprávnenie na takúto stavbu na cudzom (Vašom) pozemku. 

Súčasne platí, že aj keď si v žalobe vyberiete niektorý z vyššie uvedených spôsobov vysporiadania vzťahu s vlastníkom stavby, neznamená to, že súd vášmu návrhu aj  vyhovie. Súd totiž pri tomto type žaloby nie je viazaný žalobným návrhom, preto po posúdení všetkých okolností prípadu môže usporiadať pomery aj iným spôsobom, ako by ste sa v žalobe Vy domáhali. 

Mohol by zaviazať vlastníka stavby na odstránenie takýchto neoprávnených stavieb postavených na Vašom pozemku a to na vlastné náklady. V takomto prípade ak by vlastník stavby dobrovoľne nesplnil to, čo by mu bolo uložené právoplatným rozsudkom súdu, mohli by ste sa domáhať vykonania exekúcie. Ak by však súd vyhodnotil, že odstránenie stavby nie je účelné, mohol by prikázať stavbu do Vášho vlastníctva za náhradu, ktorú by ste uhradili tomu, kto stavbu zriadil. Takýto postup je však možný len za predpokladu, že by ste s tým ako vlastník pozemku súhlasili, pričom  však zrejme by to prichádzalo do úvahy iba v prípade unimobunky, nakoľko druhá stavba je prístavbou, podľa toho čo píšete. Tretia možnosť je, že súd by mohol rozhodnúť tak, že vlastníkom stavby je aj naďalej stavebník, ak je to spravodlivé (napr. vzhľadom na dobromyseľnosť stavebníka). V takom prípade by potom usporiadal pomery medzi Vami a vlastníkom stavieb zriadením vecného bremena za náhradu, ktoré je nevyhnutné na výkon vlastníckeho práva k stavbe.

V prípade, že máte podozrenie, že sa jedná o čierne stavby, t.j. stavby postavené bez stavebného povolenia, môžete najskôr podať na konkrétny stavebný úrad ohlásenie, že Váš sused postavil stavbu bez stavebného povolenia. Tlačivo zvykne byť umiestnené aj na stránkach konkrétneho stavebného úradu. O tomto rozhoduje stavebný úrad, pričom tento by mal konať podľa zákona najmä z vlastného podnetu. Odstránenie stavby stavebný úrad nenariadi iba v prípadoch, keď by rozhodol o vydaní dodatočného povolenia stavby. S týmto by ste však vy ako vlastník pozemku museli súhlasiť. Ak by ste s tým nesúhlasili, stavebný úrad konanie preruší a odkáže Vás na to, aby ste podali žalobu na súde. Ňou by ste sa domáhali niektorého z vyššie spomínaných nárokov vlastníka pozemku v zmysle Občianskeho zákonníka. Konanie o stavbe pred stavebným úradom by zostalo prerušené až do právoplatnosti rozhodnutia súdu vo veci.

Dobrý deň,
vo veci treba uviesť, že sused na výstavbu žumpy mal stavbu minimálne ohlásiť prísl. stavebnému úradu/obec podľa ust. § 55 a nasl. stavebného poriadku.

Podľa ust. § 36 ods. 4 zákona o vodách platí :

"Vypúšťanie odpadových vôd a osobitných vôd do povrchových vôd
...

ods. 4 : Povolenie na stavbu iného primeraného systému alebo individuálneho systému podľa odsekov 2 a 3 /naša poznámka : žumpa/ možno vydať len na dobu určitú. V lokalitách, kde je vybudovaná a uvedená do prevádzky verejná kanalizácia sa po skončení platnosti povolenia toto predlžovať nebude. Ten, kto akumuluje odpadové vody v žumpe, je povinný zabezpečovať ich zneškodňovanie odvozom do čistiarne odpadových vôd a na výzvu obce47) alebo orgánu štátnej vodnej správy predložiť doklady o odvoze odpadových vôd najviac za posledné dva roky. Odvoz odpadových vôd môže vykonávať len prevádzkovateľ verejnej kanalizácie,47a) obec alebo osoba oprávnená podľa osobitného predpisu.47b) Ten, kto vykonáva odvoz odpadových vôd, je povinný vydať doklad o odvoze tomu, kto o odvoz požiadal; doklad o odvoze odpadových vôd obsahuje meno, priezvisko a adresu toho, komu bol odvoz odpadových vôd vykonaný, dátum odvozu, miesto umiestnenia žumpy, množstvo vyvezených odpadových vôd, názov osoby, ktorá odvoz odpadových vôd vykonala a adresu čistiarne odpadových vôd."

Žumpa má byť uvedená do prevádzky až po skúške jej nepriepustnosti. Môžete suseda požiadať o kontrolu nepriepustnosti žumpy, ale prípadný doklad Vám nie je povinný preukázať. Preto odporúčame zistiť, či vo Vašej obci bolo prijané všeobecne záväzné nariadenie obce o zneškodňovaní odpadových vôd zo žúmp a ich evidencii (§ 63 ods. 4 zákona o vodách).

O stave veci a vzniklej situácii odporúčame informovať ako obec, tak aj okresný úrad v sídle kraja, samozrejme písomne doporučeným podaním.

Poznamenávame, že podľa zákona o vodách v prípade nepreukázania zneškodňovania odpadových vôd zo žumpy na výzvu obce alebo orgánu štátnej vodnej správy (§ 36 ods. 4), môže byť uložená pokuta 165 €.

Dobrý deň,
v tomto prípade by sa dalo uvažovať o tom, či ste predmetnú časť pozemku nevydržali. Pre posúdenie tohto právneho inštitútu je však potrebných veľa detailných informácií a preto Vám v tejto časti odporúčam kontaktovať advokáta vo Vašom okolí.

Váš postup bol však správny. Najčastejšie dochádza k tomu, že sa nehnuteľnosť (pozemok) pod stavbou odkúpi. V tomto prípade to bude zrejme neúspešné. Rovnako je však potrebné uviesť, že vlastnícke právo sa nepremlčuje. Z pohľadu stavby garáže však bude potrebné skúmať, či ide vôbec o neoprávnenú stavbu (nepredpokladám, že by išlo o nelegálnu stavbu). Je možné, že pred 20-30 rokmi, keď sa garáž stavala bol daný súhlas na stavbu na cudzom pozemku. V takom prípade by sa nemohol domáhať odstránenia stavby.

Dobrý deň, vo veci je potrebné zistiť či je vôbec nehnuteľnosť - chata zapísaná v KN.
Pomôckou pre zistenie resp. aspoň úvodné informácie môže byť stránka www.https://kataster.skgeodesy.sk/.
Následne musíte osloviť vlastníkov predmetných nehnuteľností a bude závisieť od Vás, keďže zrejme súhlas vlastníka pozemku nemali v súlade s ust. § 58 stav.poriadku :

"(1) Žiadosť o stavebné povolenie spolu s dokladmi a predpísanou dokumentáciou vypracovanou oprávnenou osobou podáva stavebník stavebnému úradu. V žiadosti uvedie účel a spôsob užívania stavby, miesto stavby a predpokladaný čas jej skončenia a pri stavbe na určitú dobu aj dobu užívania stavby.

(2) Stavebník musí preukázať, že je vlastníkom pozemku alebo že má k pozemku iné právo podľa § 139 ods. 1 tohto zákona, ktoré ho oprávňuje zriadiť na ňom požadovanú stavbu. Stavebník významnej investície, diaľnice, rýchlostnej cesty alebo železničnej dráhy preukazuje, že je vlastníkom pozemku alebo že má k pozemku iné právo podľa § 139 ods. 1 pred vydaním stavebného povolenia. To neplatí, ak tieto skutočnosti preukázal v územnom konaní a po právoplatnosti územného rozhodnutia nedošlo k zmene."

Podľa ust.§ 139 stav. poriadku platí :

"(1) Pod pojmom „iné práva k pozemkom a stavbám“ použitým v spojení „vlastnícke alebo iné práva k pozemkom a stavbám na nich“ sa podľa povahy prípadu rozumie

a) užívanie pozemku alebo stavby na základe nájomnej zmluvy, dohody o budúcej kúpnej zmluve alebo dohody o budúcej zmluve o vecnom bremene, z ktorých vyplýva právo uskutočniť stavbu alebo jej zmenu,13)

b) právo vyplývajúce z vecného bremena spojeného s pozemkom alebo stavbou,13a)

c) právo vyplývajúce z iných právnych predpisov,13b)

d) užívanie pozemku alebo stavby na základe koncesnej zmluvy, z ktorej vyplýva právo uskutočniť stavbu alebo jej zmenu.13c)"

Možnosti pre Vás ohľadom nehnuteľností postavených na Vašom pozemku ponúka ust. § 135c/ Obč. zákonníka :
"(1) Ak niekto zriadi stavbu na cudzom pozemku, hoci na to nemá právo, môže súd na návrh vlastníka pozemku rozhodnúť, že stavbu treba odstrániť na náklady toho, kto stavbu zriadil (ďalej len „vlastník stavby“).
(2) Pokiaľ by odstránenie stavby nebolo účelné, prikáže ju súd za náhradu do vlastníctva vlastníkovi pozemku, pokiaľ s tým vlastník pozemku súhlasí.
(3) Súd môže usporiadať pomery medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby aj inak, najmä tiež zriadiť za náhradu vecné bremeno, ktoré je nevyhnutné na výkon vlastníckeho práva k stavbe."
 

Odporúčame kontaktovať advokáta a vec sa vyrieši rýchlejšie.

Dobrý deň,

môžete požiadať stavebný úrad o dodatočné povolenie stavby (prestavby, úpravy) podľa  § 88a/ stav. poriadku :
"Ak stavebný úrad zistí, že stavba bola postavená bez stavebného povolenia alebo v rozpore s ním, začne z vlastného podnetu konanie a vyzve vlastníka stavby, aby v určenej lehote predložil doklady o tom, že dodatočné povolenie nie je v rozpore s verejnými záujmami chránenými týmto zákonom, najmä s cieľmi a zámermi územného plánovania, a osobitnými predpismi. Ak bola stavba začatá bez právoplatného stavebného povolenia, ktoré už bolo vydané, stavebný úrad posúdi súlad stavby s verejnými záujmami na základe záväzných stanovísk podľa § 140b a podkladov predložených v stavebnom konaní.

Uvedené dodatočné povoľovacie konanie je potrebné aj pokiaľ zmeny a úpravy bolo potrebné len ohlásiť stavebnému úradu.

Úpravy vykonané na rodinnom dome, ktoré uvádzate, ste mali povinnosť minimálne ohlásiť stavebnému úradu a je aj pravdepodobné, že sa to malo riešiť stavebným povolením.

Ak bola potrebná len ohláška, za neohlásenie týchto úprav  môže stavebný úrad vyrúbiť pokutu až do výšky 331,93 EUR. 

Odporúčame zvážiť podanie podnetu na začatie dodatočného povoľovacieho konania na stavebnom úrade skôr ako to Váš sused ohlási. Vyhnete sa  minimálne tomu, že sa Vám bude s podobnými vecami (udanie) sused vyhrážať. Pokute by ste sa zrejme nevyhli, ani keby tieto úpravy nahlásil sused skôr ako Vy začnete dodatočné povolenie.

Dobrý deň, 

vo veci odporúčame oznámiť stavebnému úradu uskutočňovanie stavby v rozpore s vydaným stavebným povolením.

Podľa ust. § 88 stavebného poriadku platí  (citujeme) :
"(1) Stavebný úrad nariadi vlastníkovi stavby odstránenie 
a) závadnej stavby ohrozujúcej život alebo zdravie osôb, pokiaľ ju nemožno hospodárne opraviť, 
b) stavby postavenej bez stavebného povolenia alebo v rozpore s ním alebo bez písomného oznámenia stavebného úradu podľa § 57 ods. 2 pri stavbách, ktoré treba ohlásiť; odstránenie stavby sa nenariadi iba v prípadoch, keď dodatočné povolenie stavby nie je v rozpore s verejnými záujmami, 
c) stavby, na ktorú bolo zrušené stavebné povolenie (§ 102 ods. 3), 
d) dočasnej stavby, pri ktorej uplynul určený čas jej trvania alebo pominul účel, na ktorý bola zriadená."
 

Dobrý  deň, na Vašu otázku predkladáme odpoveď :

Podľa ust. § 138b/ stav. poriadku sa  žumpa považuje za drobnú stavbu ak spĺňa kritéria drobnej stavby , t.j. : ako podzemná stavba ktorej zastavaná plocha nepresahuje 25 m2 a hĺbku 3 m, na ktorú postačuje ohlásenie stavebnému úradu. 
Sused ako stavebník bol je povinný realizáciu žumpy vopred písomne ohlásiť stavebnému úradu a k ohláseniu pripojiť jednoduchý situačný výkres; pripojiť podklady s náležitosťami žiadosti o stavebné povolenie a projektovú dokumentáciu. Stavebný úrad mohol  určiť, že ohlásenú drobnú stavbu mohol uskutočniť len na základe stavebného povolenia. 
Sused ako stavebník  mohol ohlásenú drobnú stavbu uskutočniť len na základe písomného oznámenia stavebného úradu, že proti jej uskutočneniu nemá námietky.

Žumpa nesmie ohrozovať vodné zdroje, musí byť vodotesná, musí byť umiestnená a riešená tak, aby bolo možné výhľadové pripojenie stavby na verejnú kanalizáciu a umiestňovať sa musí tak, aby bolo možné vyberať jej obsah. Najmenšia vzdialenosť žumpy od studne individuálneho zásobovania vodou je daná slovenskými technickými normami a nesmie byť do nej odvádzaná zrážková voda.
 

Odporúčame vyzvať susedov na odstránenie stavby - žumpy vrátane uvedenia pozemku do pôvodného stavu. Priepis podania resp. výzvy zašlite aj na príslušný stavebný úrad doporučeným listom.
Podľa ust. § 88 stav. poriadku platí :
"Odstraňovanie stavieb 
(1) Stavebný úrad nariadi vlastníkovi stavby odstránenie 
a) závadnej stavby ohrozujúcej život alebo zdravie osôb, pokiaľ ju nemožno hospodárne opraviť, 
b) stavby postavenej bez stavebného povolenia alebo v rozpore s ním alebo bez písomného oznámenia stavebného úradu podľa § 57 ods. 2 pri stavbách, ktoré treba ohlásiť; odstránenie stavby sa nenariadi iba v prípadoch, keď dodatočné povolenie stavby nie je v rozpore s verejnými záujmami, 
c) stavby, na ktorú bolo zrušené stavebné povolenie (§ 102 ods. 3), 
d) dočasnej stavby, pri ktorej uplynul určený čas jej trvania alebo pominul účel, na ktorý bola zriadená."