Otázka: Overovateľ na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov

Dobrý deň, rád by som sa informoval. Pred niekoľkými mesiacmi som bol na zhromaždení Spoločenstva vlastníkov bytov (SVB) zvolený za jedného z dvoch overovateľov písomného hlasovania o obnove bytovky. Na ďalšom zhromaždení, ktoré sa konalo pred dvoma týždňami a na ktorom som sa nezúčastnil (bol som v zahraničí), zvolili namiesto mňa iného overovateľa na uvedené písomné hlasovanie. Rád by som vedel, ako v takomto prípade postupovať a kde sa môžem odvolať? Ďakujem. S pozdravom.

Odpoveď: Overovateľ na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov

Dobrý deň. Hlasovanie vlastníkov bytov o obnove bytovky a s tým súvisiace hlasovanie o úvere patrí medzi dôležité rozhodnutia, pre ktoré zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov“) ustanovuje osobitné podmienky.

Relevantná právna úprava

Podľa ustanovenia § 14 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov platí, že: „Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia na schôdzi vlastníkov dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o zmluve o úvere a o každom dodatku k nej, o zmluve o zabezpečení úveru a o každom dodatku k nej, o zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania a o každom dodatku k nej, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe a o každom dodatku k nim, o zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a o zmene formy výkonu správy; ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na najvyššom poschodí. Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o prevode spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo priľahlého pozemku alebo ich častí. Ak sa rozhoduje písomným hlasovaním podľa tohto odseku, podpis vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome na hlasovacej listine potvrdia najmenej dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov; podpis vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome môže overiť aj notár alebo obec.“

Rozhodnutia, pre ktoré sa vyžaduje dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov

V zákonom vymedzených prípadoch je na prijatie rozhodnutia na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov potrebná kvalifikovaná - dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ide pritom o nasledujúce prípady:

1/ pri hlasovaní o zmluve o úvere a o každom dodatku k nej,

2/ pri hlasovaní o zmluve o zabezpečení úveru a o každom dodatku k nej,

3/ pri hlasovaní o zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania a o každom dodatku k nej,

4/ pri hlasovaní o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe a o každom dodatku k nim (pritom ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na najvyššom poschodí) a

5/ pri hlasovaní o zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a o zmene formy výkonu správy.

Funkcia overovateľa

Pokiaľ sa na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome hlasuje a rozhoduje o zmluvách a dodatkoch uvedených v citovanom ustanovení § 14 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, zákon explicitne (výslovne) určuje, že podpis vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome na hlasovacej listine má byť potvrdení najmenej dvoma overovateľmi.

Pre výkon funkcie overovateľa však zákon nevymedzuje žiadne bližšie podmienky. Zákon vyslovene určuje iba to, že má ísť o osobu, ktorá je zvolená na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov a že overovatelia majú byť minimálne dvaja. Z povahy veci však vyplýva, že by malo ísť o osobu, ktorá je spôsobilá na to, aby vedela objektívne overiť podpis toho ktorého vlastníka na hlasovacej listine. Pritom overenie podpisu v sebe zahŕňa minimálne identifikáciu totožnosti podpisujúceho vlastníka.

Zo zákona tiež vyplýva, že overovateľom nemusí byť len niekto z vlastníkov bytov a nebytových priestorov, pretože podpis vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome môže v zmysle zákona overiť aj notár alebo obec.

Opätovné rozhodnutie o tej istej veci

Podľa ustanovenia § 14 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov platí, že: „Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodli o veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie. Pri hlasovaní o tej istej veci do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, okrem hlasovania o veci, pri ktorej sa vyžaduje dvojtretinová väčšina. Ak sa o veci rozhodovalo dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, pri hlasovaní do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas štvorpätinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.“

Opätovná voľba overovateľa

Vychádzajúc z citovaného ustanovenia vypláva, že ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome opätovne rozhodli o určitej veci (vo Vašom prípade o voľbe do funkcie overovateľa), nové rozhodnutie o tej istej veci by malo nahrádzať predchádzajúce rozhodnutie. Vzhľadom na to, že uvádzate, že do funkcie overovateľa ste boli zvolení „pred niekoľkými mesiacmi“, domnievam sa, že od Vášho zvolenia do tejto funkcie ešte neprešiel rok.

V takom prípade platí, že opätovné rozhodnutie o tej istej veci do jedného roka od platného hlasovania musí byť prijaté súhlasom nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. V opačnom prípade by nové rozhodnutie nemalo byť platné ani účinné.

V prípadoch, ako je ten Váš však zákon vyslovene nepriznáva právo na odvolanie sa. Napriek tomu môžete na najbližšej schôdzi poukázať na fakt, že pokiaľ nebola pri opätovnom hlasovaní do jedného roka od platného hlasovania splnená podmienka súhlasu nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, potom ste stále vo funkcii overovateľa Vy (nie novozvolená osoba).