Nájom pozemku pod stavbou

Dobrý deň,

vo Vašom prípade ide o situáciu, keď ste na cudzom pozemku postavili garáž so súhlasom pôvodnej majiteľky, avšak po zmene vlastníka pozemku sa neviete s novým vlastníkom dohodnúť na ďalšom užívaní alebo právnom usporiadaní vzťahu.

V prvom rade, podľa § 126 Občianskeho zákonníka platí zásada superficies solo cedit – stavba je súčasťou pozemku, pokiaľ nie je v katastri nehnuteľností evidovaná ako samostatná stavba.
Písomný súhlas pôvodnej majiteľky na stavbu garáže Vám síce umožnil stavbu postaviť, ale nezakladá automaticky právo užívať pozemok do budúcna, ani právo na zápis stavby do katastra bez nájomnej zmluvy alebo iného právneho titulu. Stavebný úrad správne požadoval nájomnú zmluvu, pretože bez nej nie je možné stavbu skolaudovať a zapísať do katastra ako samostatnú nehnuteľnosť.

Vaše možnosti sú nasledovné:

1. Pokračovať v rokovaniach s novým vlastníkom – skúste ponúknuť finančnú kompenzáciu, výmenu pozemku alebo inú formu dohody. Ak sa nedohodnete, nemáte právny nárok na uzavretie nájomnej zmluvy alebo odkúpenie pozemku.

2. Súdna ochrana – ak by nový vlastník požadoval odstránenie garáže, môžete sa brániť na súde s odkazom na dobrú vieru a investície vynaložené so súhlasom pôvodnej majiteľky. Súd môže rozhodnúť o primeranej náhrade alebo o zriadení vecného bremena za náhradu podľa § 135c Občianskeho zákonníka, ak by odstránenie stavby bolo neprimerané.

3. Odstránenie stavby – ak nový vlastník trvá na odstránení a súd nerozhodne inak, budete musieť garáž odstrániť na vlastné náklady.

Odporúčam Vám pokúsiť sa ešte o mimosúdnu dohodu, prípadne vyhľadať advokáta, ktorý posúdi všetky okolnosti a pripraví návrh na súd, ak by ste sa rozhodli brániť svoje práva súdnou cestou. 

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň,

vo Vašom prípade je dôležité rozlíšiť vlastníctvo domu a vlastníctvo pozemku pod domom, ako aj prístupovej cesty. 

Ak ste výlučnou vlastníčkou domu, máte právo s ním nakladať, teda aj ho prenajať tretej osobe. Na prenájom samotného domu nepotrebujete súhlas Vašej sestry ako vlastníčky pozemku pod domom. Prenájom domu je Vaším vlastníckym právom podľa § 123 Občianskeho zákonníka. Avšak, nájomca bude potrebovať užívať aj pozemok pod domom (napr. vstup, údržba, bežné užívanie), čo môže v praxi vyvolať komplikácie, ak by Vaša sestra s týmto užívaním nesúhlasila.

Ak ide o prístup k domu cez pozemok sestry, uvádzate, že máte zriadené právo prechodu (vecné bremeno). Toto právo prechádza aj na nájomcu, teda nájomca môže využívať prístupovú cestu v rozsahu, v akom je vecné bremeno zriadené. Je však vhodné, aby ste nájomcu poučili o rozsahu tohto práva a aby ste v nájomnej zmluve jasne špecifikovali, že prístup je zabezpečený na základe vecného bremena.

Ak by Vaša sestra nesúhlasila s užívaním pozemku pod domom nájomcom (napr. na záhradu, parkovanie, údržbu), môže to viesť k sporom. Ak nie je medzi Vami a sestrou uzavretá nájomná alebo iná zmluva o užívaní pozemku pod domom, odporúčam túto otázku upraviť písomne, aby ste predišli budúcim konfliktom. Prenájom domu bez súhlasu sestry je právne možný, ale praktické užívanie pozemku pod domom nájomcom môže byť problematické, ak by sestra nesúhlasila. Na základe uvedneého odporúčam, aby ste uvdenú otázku užívania pozemku a prístupovej cesty do domu riešili so sestrou písomne, pričom ona môže žiadať primeranú náhradu vo vo forme nájmu za uvedené užívanie, ktoré bude patriť vašej sestre. Ak by ste nemali písomnú zmluvu, sestra bude vec riešiť prípadne aj zameszením užívania prístupovej cesty do domu pre nájomcu.


Ak by ste potrebovali pripraviť konkrétnu zmluvu alebo zastupovanie v rokovaní so sestrou, môžete sa obrátiť na advokáta špecializovaného na nehnuteľnosti.

Vo veci môžete na spísanie nájomnej zmluvy, ako aj dohody so sestrou ohľadom pozemku kontaktovať našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň, z otázky vyplýva, že s vlastníkom chaty nemáte spísanú žiadnu nájomnú zmluvu a preto nateraz od neho nemôžete žiadať platiť nájomné, lebo nájomná zmluva neexistuje.

Riešenie však existuje. Ide o to, že keďže chata je na pozemku, ktorého vlastníkom ste Vy, na strane vlastníka chaty vzniká bezdôvodoné obohatenie, lebo stavba je postavená na Vašom pozemku. To, že chatu jej vlastník neužíva, nie je podstatné. Vy teda v súlade s ust. § 451 a nasl. Občianskeho zákonníka máte právo na vydanie bezdôvodného obohatenia, ktorého výška spočíva v podstate vo výške nájmu za obdobný pozemok v konkrétnej lokalite. Obvyklú výšku nájmu viete zistiť napr. cez internet, kde by ste mohli nájsť za akú sumu sa podobné pozemky v konkrétnej lokalite prenajímajú.  Môžete vlastníkovi chata navrhnúť aj predaj pozemku pod chatou, prípadne aj priľahlý pozemok, všetko na základe dohody.

Vy však nemôžete žiadať vydanie bezdôvodného obohatenia od 70. rokov min. storočia, lebo vlastník chaty podaá v súdnom konaní námietku premlčania a súd návrh zamietne. Môžete žiadať vydanie bezôdvodného obohatenia len za posledné dva roky s poukazom na ust. § 107 Občianskeho zákonníka.

Vo veci na vyporiadanie nehnuteľnosti odporúčam kontaktovať advokáta.

Dobrý deň,

Vami uvedenej problematike sa venujeme v mnohých našich odpovediach, kde problematiku odkúpenia pozemkov po bytovým domom rozoberáme.
V zmysle ust. § 23 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov vlastník bytu má zo zákona zriadené vecné bremeno spočívajúce v práve užívania pozemku pod bytovým domom a na priľahlom pozemku.
Aj keď došlo k zmene vlastníka pozemku dedením, táto skutočnosť nemení nič na oprávnení vlastníka bytu podiel na pozemku neodkúpiť. Nemôžete žiadať nájom z užívania predmetného pozemku, keďže účinnosťou zákona o vlastníctve bytov č. 182/1993 Z.z. dňom 1.9.1993  vzniklo vlastníkovi pozemku žiadať náhradu za obmedzenie vlastníckeho práva, ktorá lehota uplynula dňom 1.9.1996.

Riešením Vami uvedenej situácie je napríklad zníženie ceny pozemku resp. vysvetliť vlastníkovi bytu, že môže dôjsť aj k zmene zákona a judikatúry, ako aj vysvetlenie vlastníkovi bytu, že odkúpenie pozemku je v podstate investíciou do budúcnosti ako pre neho, tak aj pre jeho právnych nástupcov.
 

Dobrý deň, nájomnú zmluvu nie je možné uzatvoriť spätne, a to aj z toho dôvodu, že Vaša mama sa stala vlastníčkou pozemku až v súčasnosti. Ak však vlastník stavby užíval pozemok pod stavbou bez akejkoľvek zmluvy aj v minulosti, kým bol vlastníkom nehnuteľnosti jej právny predchodca, môže Vaša mama požadovať od tejto osoby spätne dva roky tzv. bezdôvodné obohatenie na užívanie nehnuteľnosti. Tým, že vlastník stavby bez právneho titulu užíval pozemok, na úkor vlastníka pozemku sa bezdôvodne obohatil. Bezdôvodné obohatenie sa premlčuje v dvojročnej subjektívnej lehote, preto môže Vaša mama od neho požadovať vydanie bezdôvodného obohatenia za uplynulé dva roky. Ak by chcela za dlhšie obdobie vymáhať súdnou cestou, pri námietke premlčania žalovaného by súd musel žalobu v premlčanej časti zamietnuť.

Dobrý deň,

na Vašu otázku predkladáme nasledovnú odpoveď :

1./ Pokiaľ z nájomnej zmluvy vyplýva, že predmetom nájmu je len pozemok pod garážou a aj keď aj priľahlý pozemok je vo vlastníctve ŽSR, nie ste oprávnená prestať platiť nájom za pozemok pod garážou.

2./ Vo veci odporúčame kontaktovať vlastníka pozemku a upozorniť ho na stav pozemku, a informovať aj obec.