1. Aké sú najčastejšie chyby, ktoré zvyknú ľudia pri uzatváraní zmlúv robiť? Aké následky môžu mať chyby v kúpnej zmluve (konkrétne príklady).
Z aplikačnej praxe vyplýva, že čím ide o komplikovanejšiu kúpnu zmluvu, tým častejšie sa ľudia dopúšťajú pri jej koncipovaní chýb. O komplikovanejšie kúpne zmluvy ide pritom najmä v tých prípadoch, ak je predmetom kúpy nehnuteľnosť, a to obzvlášť byt alebo nebytový priestor, keďže v týchto prípadoch ustanovujú podstatné obsahové náležitosti týchto zmlúv aj osobitné zákony, ktorými je najmä katastrálny zákon a zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. V týchto prípadoch dochádza pri uzatváraní kúpnych zmlúv k chybám, ktoré majú pritom závažné právne následky, keďže v takýchto prípadoch katastrálny odbor nepovolí vklad vlastníckeho práva v prospech kupujúceho, ale katastrálne konanie preruší.
Konkrétne možno uviesť príklady, keď kúpna zmluva, ktorej predmetom je kúpa bytu neobsahuje označenie vchodu, alebo ak zmluvné strany zamenia poschodie s podlažím. Rovnako zmluvné strany v prípadoch, ak je jednou zo zmluvných strán muž, opomínajú uviesť aj pri ňom jeho rodné priezvisko, nakoľko sa v praxi len výnimočne vyskytujú prípady, keď má muž iné priezvisko, ako bolo jeho rodné priezvisko. Napriek tomu ale katastrálny odbor nemá v katastrálnom konaní inú možnosť, ako katastrálne konanie prerušiť a vyzvať zmluvné strany na odstránenie uvedených nedostatkov napr. formou dodatku ku kúpnej zmluve.
Bez ohľadu na to, či je predmetom kúpy nehnuteľná alebo hnuteľná vec, je osobitne dôležitá správna formulácia platobných podmienok kúpnej ceny. Stáva sa totiž najmä v prípadoch, keď je kúpna cena rozdelená na viacero častí a v procese rokovania o kúpnej zmluve dôjde k zmene celkovej kúpnej ceny alebo jej jednotlivých častí, to, že zmluvné strany už neupravia zvyšné časti kúpnej ceny a potom napríklad výsledná kúpna cena nezodpovedá súčtu jej jednotlivých častí, na ktoré bola na účely jej splatnosti rozdelená. V takýchto prípadoch by sa v prípadnom súdnom konaní veľmi ťažko obom zmluvným stranám dokazovalo, aká bola skutočná celková výška kúpnej ceny, resp. výška jednotlivých častí.
Rovnako v súčasnosti častou chybou zmluvných strán pri ústne aj písomne uzatvorených kúpnych zmluvách je to, že zmluvné strany aj pri sume vyššej ako 15.000 € (resp. 5.000 € ak je jednou zo zmluvných strán podnikateľ) dohodnú spôsob jej úhrady v hotovosti. Takýmto konaním sa ale zmluvné strany dopúšťajú priestupku, resp. správneho deliktu podľa zákona o obmedzení platieb v hotovosti, ktorý zakazuje platby v hotovosti nad uvedené limity.
2. Platnosť a účinnosť kúpnej zmluvy. Kedy zaväzuje? (typickým problémom je napr. poslanie tovaru na adresu osoby bez jej vedomia – napr. bambusové ponožky a podobne).
Platnosť kúpnej zmluvy nastáva len čo dôjde k zhodnému prejavu vôle (konsenzu) zmluvných strán o podstatných náležitostiach kúpnej zmluvy – o predmete kúpy a o kúpnej cene. Pri kúpnych zmluvách účinnosť zmluvy nastáva spravidla súčasne so vznikom platnej zmluvy. Výnimkou je len prípad, ak zákon ustanoví alebo sa zmluvné strany dohodnú na tom, že platne uzavretá kúpna zmluva ich bude zaväzovať až neskôr. Spravidla však takáto dohoda o odložení účinnosti kúpnej zmluvy nebýva súčasťou kúpnej zmluvy. Momentom nadobudnutia účinnosti kúpnej zmluvy sú obidve zmluvné strany jej obsahom viazané.
Čo sa týka v otázke nastoleného problému týkajúceho sa situácie, keď je zaslaný určitý tovar na adresu osoby bez jej vedomia (napr. bambusové ponožky a pod.) k uvedenému je potrebné uviesť, že v týchto prípadoch nejde o kúpnu zmluvu. Ako sme už uviedli v úvode, kúpna zmluva je dvojstranný právny úkon vznikajúci dohodou kupujúceho s predávajúcim o tom, že predávajúci odovzdá predmet kúpy kupujúcemu a kupujúci ho prevezme a zaplatí zaň kúpnu cenu. V prípade, ak je zaslaný určitý tovar na adresu iného subjektu bez jeho vedomia, nie sú splnené uvedené základné náležitosti kúpnej zmluvy, keďže k uzavretiu kúpnej zmluvy v týchto prípadoch nedošlo z dôvodu absencie vôle prijímateľa tohto tovaru uzavrieť so zasielateľom kúpnu zmluvu. Keďže v takýchto prípadoch nie je medzi zasielateľom a prijímateľom uzavretá kúpna zmluva, prijímateľ tovaru nie je ani povinný plniť si záväzky, ktoré by mu z kúpnej zmluvy vyplývali – teda zaplatiť za takýto tovar kúpnu cenu. Naviac treba mať v týchto prípadoch na zreteli, že prijímateľ nevyžiadaného tovaru je v pozícii spotrebiteľa osobitne chránený rôznymi právnymi predpismi (právnou úpravou spotrebiteľských zmlúv obsiahnutou v OZ, zákonom o ochrane spotrebiteľa, zákonom o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho).
V prípade, ak bol spotrebiteľovi zaslaný nevyžiadaný tovar sa totiž uplatní § 53 ods. 8 OZ, podľa ktorého ak poskytne dodávateľ spotrebiteľovi plnenie a spotrebiteľ si ho neobjednal, nie je spotrebiteľ povinný plnenie vrátiť ani uschovať a vylúčené sú aj ďalšie nároky dodávateľa voči spotrebiteľovi. V prípade napr. zaslaných bambusových ponožiek, ale aj iných tovarov dodávateľom spotrebiteľovi, ktorý si takýto tovar neobjednal, nie je spotrebiteľ povinný za takéto plnenie zaplatiť a ani ho uschovať.
3. Na ktoré ustanovenia si treba dať pozor (z pohľadu kupujúceho a predávajúceho) vo všeobecnosti, a taktiež osobitne pri nehnuteľnostiach (napríklad „ako stojí a leží") na jednej strane a na strane druhej pri hnuteľných veciach?
Pri odpovedi na otázku, na ktoré ustanovenia je potrebné dať si v kúpnej zmluve pozor, možno z väčšej časti vychádzať z odpovede na 1. otázku. Pri každej kúpnej zmluve je totiž potrebné dať si pozor na to, aby obsahovala všetky náležitosti, ktoré sú v závislosti od predmetu kúpy ustanovené právnymi predpismi – Občianskym zákonníkom (všeobecné náležitosti), katastrálnym zákonom (osobitné náležitosti ak je predmetom kúpy nehnuteľnosť) či zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (osobitné náležitosti ak je predmetom kúpy nehnuteľnosť – byt alebo nebytový priestor).
Na základe skúseností z aplikačnej praxe možno uviesť nasledovné ustanovenia, na ktorých prítomnosť či absenciu v kúpnej zmluve je potrebné klásť osobitný dôraz.
Ak je predmetom kúpy hnuteľná vec a zmluvné strany sa v kúpnej zmluve výslovne nedohodnú na tom, že kupujúci nadobudne vlastnícke právo až zaplatením celej kúpnej ceny, použije sa úprava obsiahnutá v OZ, podľa ktorej kupujúci nadobudne vlastnícke právo už odovzdaním hnuteľnej veci. Preto je dôležité v záujme ochrany predávajúceho dohodnúť v kúpnej zmluve to, že kupujúci nadobudne vlastnícke právo až po zaplatení celej kúpnej ceny.
Ak je predmetom kúpy vec určená úhrnom tak „ako stojí a leží“ (teda bez presného určenia počtu, váhy, akosti a pod.) predávajúci nezodpovedá za vady predmetu kúpy. V takýchto prípadoch je preto potrebné, aby kupujúci kúpu takto určenej veci dôkladne zvážil. Pre úplnosť je potrebné dodať, že ak vec (hoci určená úhrnom tak „ako stojí a leží“) nemá vlastnosť, o ktorej predávajúci v kúpnej zmluve vyhlásil, že ju má, alebo ktorej vlastnosť si kupujúci v zmluve výslovne vymienil, a takúto vlastnosť mať nebude, predávajúci za vady predmetu kúpy bude v tomto rozsahu zodpovedať.
Ak je predmetom kúpy nehnuteľnosť, je v záujme ochrany kupujúceho dôležité uviesť, že ak v kúpnej zmluvy nevyhlási predávajúci, že na nehnuteľnosti neviazne žiadna ťarcha (vecné bremeno, záložné právo, predkupné právo s vecnoprávnymi účinkami a pod.), predávajúci za takúto (právnu) vadu nezodpovedá. V tomto smere totiž právna úprava vychádza z toho, že kataster nehnuteľností, z ktorého možno tieto obmedzenia vlastníckeho práva zistiť je verejne prístupný.
Autor
JUDr. Milan Ficek, advokát
