Kupna zmluva

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

pri vyplácaní súrodencov z rodičovského domu, kde ste všetci zapísaní ako spoluvlastníci, odporúčam postupovať podľa princípov vyporiadania podielového spoluvlastníctva. Je vhodné spísať zmluvu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Ako nadobúdateľ budete na zmluve figurovať Vy. Ak chcete upraviť vzťahy medzi spoluvlastníkmi, použiť treba dohodu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva.

Pri vypracovaní zmluvy je dôležité, aby boli vymedzené všetky podiely a suma, za ktorú podiely kupujete. Odporúčam tiež vyriešiť spôsob a čas úhrady dohodnutej sumy.

Užitočná môže byť konzultácia s advokátom, ktorý zaistí, že zmluva bude právne v poriadku a bude ošetrená aj voči prípadným budúcim sporom. 

Ak by ste chceli oceniť vypracovanie takej zmluvy, dajte nám vedieť. 

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,
na Vami položenú otázku uvádzame, že zákon priamo neurčuje, kto má tieto poplatky platiť – je to vecou dohody medzi predávajúcim a kupujúcim. Bežná prax na Slovensku je nasledovná:
Tento poplatok závisí od toho, kto zmluvu pripravuje. Ak využijete služby advokáta alebo notára, cena sa pohybuje podľa ich cenníka (zvyčajne 150 – 400 eur). Kto tento poplatok zaplatí, je na vašej vzájomnej dohode. Často ho platí kupujúci, niekedy sa však náklady delia na polovicu s predávajúcim alebo ich hradí predávajúci.

Správny poplatok za podanie návrhu na vklad zvyčajne platí kupujúci, keďže on má záujem na tom, aby bol zapísaný ako nový vlastník. Opäť však platí, že sa môžete dohodnúť inak.
Odporúčam všetky tieto otázky upraviť priamo v kúpnej zmluve, aby bolo jasné, kto čo platí. Ak sa nedohodnete inak, platí bežná prax, že kupujúci hradí poplatok za vklad do katastra a často aj vypracovanie zmluvy, predávajúci si hradí svoj podpis. Je to tak z dôvodu, že finančný príjemz uvedeného mmá predávajúci.
Ak by ste chceli zabezpečiť celý proces právne, odporúčam kontaktovať advokáta, ktorý vás môže zastupovať a pripraviť všetky dokumenty, čím budete mať právnu istotu, že zmluva je právne perfektná, návrh na vklad bude podaný elektronicky.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

vaša situácia je pomerne častá pri prevodoch nehnuteľností, kde je viacero predávajúcich a každý z nich musí súhlasiť s každou zmenou v zmluve. Potrebujete praktické riešenie, ako dokončiť prevod a získať dom, keď jedna z predávajúcich odmieta podpísať dodatok kvôli formálnej chybe (chýbajúci jeden cent).

V prvom rade, ak je v kúpnej zmluve uvedená suma 150 000 € a banka trvá na presnosti sumy, je potrebné, aby všetci predávajúci podpísali dodatok, ktorým sa suma upraví na 149 999,99 €, alebo naopak, aby banka akceptovala pôvodnú sumu. Ak jedna z predávajúcich odmieta podpísať dodatok, nemôžete jednostranne zmeniť zmluvu ani ju k podpisu donútiť. Všetky zmeny v kúpnej zmluve musia byť schválené všetkými zmluvnými stranami.

Čo sa týka vyplatenia zálohy a ďalších peňazí v hotovosti, ak máte o týchto platbách písomné potvrdenia, tieto môžu slúžiť ako dôkaz o plnení vašich povinností. Avšak, samotné vyplatenie peňazí nezakladá povinnosť predávajúcej podpísať dodatok alebo súhlasiť s prevodom, ak tak neurobí dobrovoľne. Ak by ste chceli vymáhať podpis dodatku, museli by ste sa obrátiť na súd, čo je zdĺhavé a neisté. Predpokladáme z praxe,že kúpna zmluva obsahuje ustanovenie, že prípadné rozpory prípadne nezrlovlanosti budú riešení na základe dohody.

Odporúčam vám nasledovný postup:
- Skúste ešte raz rokovať s predávajúcou, prípadne jej ponúknuť kompenzáciu alebo vysvetliť, že ide len o formálnu úpravu sumy, že jej podiel na cene jej bude vyplatený.
- Ak nebude súhlasiť, môžete sa pokúsiť s bankou dohodnúť, či by neakceptovala pôvodnú sumu,  (niektoré banky vedia v odôvodnených prípadoch urobiť výnimku).
- Ak sa nedohodnete, máte právo od zmluvy odstúpiť a žiadať vrátenie všetkých vyplatených súm, vrátane zálohy a ďalších platieb, keďže k prevodu nehnuteľnosti nedošlo z dôvodov na strane starne konkrétnej predávajúcej, ktorá by následne mala znášať všetky právne a finančné dôsledky, ktoré vám vzniknú. Toto by ste jej mali tiež vysvetliť, že prípadné škody /poplatky, náklady na znalecký posudok a pod./, ktoré týmto jej konaním vzniknú /jeden cent/, budete od nej vymáhať aj cestou súdu pomocou advokáta, čo predstavuje tiež náklady spojené so zastupovaním na súde vrátane súdneho poplatku.
- Ak by predávajúci odmietli vrátiť peniaze, môžete sa domáhať vrátenia na súde, pričom písomné potvrdenia o platbách budú dôležitým dôkazom.

Ak budete čakať, môžete prísť o možnosť kúpy inej nehnuteľnosti alebo o časť peňazí, ak by predávajúci neboli ochotní ich vrátiť. Ak by ste sa rozhodli pre súdne riešenie, pripravte sa na dlhšie konanie.

Vo veci v prípade problémov môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, z otázky vyplýva, že konkrétna nehnuteľnosť je v podielovom spoluvlastníctve, pričom túto užíval len jeden spoluvlastník a druhý nijako neprispeval do fondu opráv, neplatil daň z nehnuteľností a iné poplatky spojené s nehnuteľnosťou - bytom.

Uvádzame, že ak medzi vami ako spoluvlastníkmi nedôjde k vzájomnej písomnej dohode o započítaní predmetnej konkrétnej sumy na podiel súrodenca, ktorý náklady neplatil, potom ich úhradu môžete dosiahnúť len cestou súdu. Uvádzame, že žiadať úhradu podielu do fondu opráv a údržby byt. domu za konkrétny byt, vrátane dane z nehnuteľností môžete spútne žiadať len maximálne 3 roky /všeobecná premlčacia doba 3 roky podľa § 101 Obč.  zákonníka/.

Záver

Vec odporúčam riešiť zmiečou cestou, aby nedošlo k súdnemu konaniu.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

v situácii, ktorú opisujete, je kľúčové identifikovať, aké dôkazy vlastníctva stavebného stroja môžete predložiť. Ak neexistuje písomná dohoda, ktorá by potvrdzovala vašu dohodu so známym, bude dôležité hľadať iné dôkazy, ako sú platobné doklady, faktúry alebo svedectvá, ktoré by mohli potvrdiť váš nárok na vlastníctvo.

Odporúčam začať komunikáciu so známym prostredníctvom písomnej výzvy, kde uvediete dôkazy vášho nároku na stavebný stroj, a požiadate ho o súhlas s vyňatím stroja z podniku. Ak napriek tomuto nevznikne konsenzus, budete musieť zvážiť právne kroky.

Dokumenty, ako písomná výzva, môžu byť dôležité v prípade, že bude potrebné obrátiť sa na súd. Pri riešení takýchto situácií je tiež potrebné konzultovať vez s advokátom, ktorý môže poskytnúť odbornú pomoc pri príprave potrebných dokumentov alebo pri ďalších krokoch súdnych konaní.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, vo veci uvádzame, že vy ako vlastník nehnuteľnosti nie ste povinná túto predať za cenu, ktorú ponúka nájomca. Kúpna cena je vecou dohody. Ak je pozemok určený na zastavanie kúpna cena bude určite vyššia. Ponuka resp. dopyt realitných kancelárií ohľadom ceny môže byť len vodítkom pri dohadovaní ceny. Realitná kancelária nie je súdny znalec na ohodnotenie nehnuteľnosti.

Odporúčam vo veci kontaktovať súdneho znalca na ohodnotenie trhovej ceny nehnuteľnosti. Zoznam súdnych znalcov nájdete na stránke Ministerstva spravodlivosti SR. Následne je na vašom rozhodnutí, či táto cena bude vám a budúcemu kupujúcemu bude vyhovovať a dohodnete sa na uzatvorení kúpnej zmluvy.

Vo veci odporúčam kontaktovať advokáta na spísanie kúpnej zmluvy, ktorý samozrejme vyhotoví aj návrh na vklad do katastra nehnuteľností.

Môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.