Otázka: Darovaný pozemok kedy ostane v mojom vlasnictve?

Dobrý deň, sme mladomanželia a máme dostat pozemok na stavbu darovacou zmluvou. Pokiaľ na tomto pozemku postavíme dom, môže ho osoba, ktorá nám ho darovala, požadovať späť? Alebo by bolo lepšie pozemok radšej kúpiť? Ak je to druhá možnosť, ktorá je najnižšia cena, ktorú môžeme ponúknuť? Vopred ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Darovaný pozemok kedy ostane v mojom vlasnictve?

Dobrý deň, 

darovanie, resp. darovacia zmluva je v našom právnom poriadku charakterizovaný viazanosťou zmluvných strán a jeho neodvolateľnosťou. Právna úprava síce za veľmi striktne upravených podmienok umožňuje vrátenie daru, či už na základe žiadosti darcu alebo obdarovaného. Ide však o výnimočné situácie, a z toho dôvodu sú podmienky uplatnenia tohto práva striktne upravené v Občianskom zákonníku.

Právna úprava darovacej zmluvy a kúpnej zmluvy

Vo svojej otázke uvádzate, či by nebolo vhodnejšie, aby ste túto nehnuteľnosť kúpili. Základným a zásadným rozdielom medzi darovacou a kúpnou zmluvou je práve v odplatnosti. Kým pri darovaní dochádza k bezplatnému prevodu vlastníckeho práva, pri kúpe nehnuteľnosti ide o odplatný prevod vlastníckeho práva.

Podľa ustanovenia § 628 ods. 1 Občianskeho zákonníka

Darovacou zmluvou darca niečo bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému a ten dar alebo sľub prijíma.

Podľa ustanovenia § 588 Občianskeho zákonníka 

Z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu.

Často sa stáva, že ľudia chcú obísť ustanovenia darovacej zmluvy, ale tiež možnosť žiadať vrátenie daru zo strany darcu tak, že predmetnú nehnuteľnosť nadobudnú na základe kúpnej zmluvy za minimálnu kúpnu cenu (nie je ničím výnimočná ani kúpna cena 1,- €). Takýto právny úkon, kúpna zmluva s kúpnou cenou 1,- €, však môže byť neplatný z dôvodu, že obchádza zákon. Zmluvné strany touto zmluvou totiž simulujú iný právny úkon, než mali obe strany naozaj v úmysle uzatvoriť.

Tak pri kúpnej, ako aj darovacej zmluve existujú možnosti ako sa môže v určitých prípadoch (väčšinou súvisiacich s porušením povinností alebo zákonných ustanovení) predávajúci/darca domáhať neplatnosti právneho úkonu a opätovného nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.

Právna úprava vrátenia daru

V tejto časti uvedieme iba právnu úpravu týkajúcu sa možnosti vrátenia daru na základe žiadosti darcu. Ako sme uviedli už vyššie, domáhať sa vrátenia daru môže darca za splnenia striktných zákonných podmienok upravených v ustanovení § 630 Občianskeho zákonníka. Táto požiadavka vyplýva jednak zo záväznosti právneho úkonu (aby nebolo možné tento inštitút zneužívať, keď si zmluvná strana darovanie rozmyslí), ale aj z právnej istoty zmluvných strán.

Podľa ustanovenia § 630 Občianskeho zákonníka

Darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy.

Podľa vyššie citovaného ustanovenia Občianskeho zákonníka sa môže darca domáhať vrátenia daru iba v tom prípade, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Iba za kumulatívneho splnenia týchto podmienok (správanie smeruje voči darcovi alebo členovi jeho rodiny a hrubo porušuje dobré mravy) sa môže darca domáhať vrátenia daru. 

Darcovi právo na vrátenie daru vznikne naplnením všetkých zákonných podmienok, pričom vznik tohto práva nie je časovo ohraničený premlčaním. Tzn. že darcovi môže právo na vrátenie daru vzniknúť aj po značnom časovom odstupe od darovania. Premlčacia doba domáhať sa vrátenia daru totiž začína darcovi plynúť až naplnením podmienok upravených v ustanovení § 630 Občianskeho zákonníka.

Najviac interpretačných problémov a tiež aplikácie sa pri tomto práve spája s pojmom "hrubé porušenie dobrých mravov". Občiansky zákonník totiž žiadnym spôsobom neupravuje, čo je hrubým porušením dobrých mravov. Až súdna prax sa postupne vysporiadala s týmto pojmom, pričom sa ustálilo, že musí ísť o porušenie dobrých mravov v značnej miere alebo musí ísť o ich sústavné porušovanie. Kvalita a kvantita porušovania dobrých mravov sú v tomto prípade rovnocennými ukazovateľmi.

To, či v konkrétnom prípade došlo k hrubému porušeniu dobrých mravov je potrebné posudzovať v každom jednotlivom prípade individuálne. Naplnenie tejto požiadavky na vrátenie daru sa posudzuje podľa skutkových okolností konkrétneho sporu.

Podľa judikátu R 31/1999

Právo darcu domáhať sa vrátenia daru nevzniká pri prostej nevďačnosti obdarovaného voči darcovi ani pri menej významnom porušení dobrých mravov zo strany obdarovaného. Za hrubé porušenie dobrých mravov obdarovaným nemožno považovať napríklad predaj darovanej veci cudzej osobe alebo nenavštevovanie darcu pri príležitosti sviatkov a jeho životných jubileí.

Podľa rozsudku Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 5 Cdo 103/2002 

Ustanovenie § 630 Občianskeho zákonníka nemožno rozširujúcim spôsobom vykladať tak, že sa ním majú postihnúť aj dôsledky správania sa iných osôb ako obdarovaného, hoci aj jemu blízkych. Od obdarovaného by nebolo možné spravodlivo požadovať, aby znášal sankciu za správanie sa iných osôb voči darcovi, za ktoré sám nezodpovedá.

Zhrnutie

Na základe vyššie uvedeného je možné uviesť, že sa zákonnom stanovených podmienok sa môže darca domáhať vrátenia daru. Ako však vyplýva z právnej doktríny a tiež súdnej praxe, má ísť o výnimočné situácie, pričom musia byť kumulatívne splnené podmienky upravené v ustanovení § 630 Občianskeho zákonníka. Vo vzťahu ku kúpnej zmluve považujeme za dôležité opäť upozorniť na to, že ide o odplatný prevod vlastníckeho práva, ktorý nemôže obchádzať ani odporovať zákonu.