Ako uvádzať predmet prevodu pri nehnuteľnosti? 1.časť

Každá kúpna zmluva musí obsahovať minimálne dve podstatné náležitosti, a to predmet kúpy a kúpnu cenu. Hoci, ak je predmetom prevodu v kúpnej zmluve nehnuteľnosť (teda pozemok, stavba, byt či nebytový priestor v dome) musí kúpna zmluva spĺňať aj ďalšie náležitosti, ako je napr. písomná forma a pod..Ak by zmluva neobsahovala jednu z dvoch podstatných náležitostí – teda predmet kúpy alebo kúpnu cenu, takáto zmluva by nebola kúpnou zmluvou.

Správne vymedziť predmet prevodu v kúpnej zmluve je mimoriadne dôležité, keďže v tejto časti kúpnej zmluvy musí byť presne vymedzené, k akým veciam sa prevádza vlastnícke právo z predávajúceho na kupujúceho. Napríklad, ak by sa zmluvné strany dohodli na predaji rodinného domu s priľahlým pozemkom, ale do kúpnej zmluvy by uviedli len rodinný dom, kupujúci by vlastnícke právo k pozemku na základe takejto zmluvy nenadobudol. Nesprávne či neúplné vymedzenie predmetu kúpy by mohlo mať nepriaznivé právne následky pre obidve zmluvné strany. Ak by sa zmluvné strany neskôr aj pokúšali domôcť sa svojich práv v súdnom konaní, nemuseli by uniesť dôkazné bremeno, keďže by bolo veľmi ťažké preukázať aká bola ich skutočná vôľa a aj keby toto dôkazné bremeno uniesli, ústna dohoda (resp. zmluva) by bola  v tomto prípade neplatná, pretože Občiansky zákonník v spojení s katastrálnym zákonom ustanovujú pre kúpne zmluvy, ktorých predmetom prevodu sú nehnuteľnosti písomnú formu.

Aby sa zmluvné strany vyhli vyššie uvedeným právnym rizikám, v nasledujúcej časti budú uvedené jednotlivé typy nehnuteľnosti, ktoré bývajú predmetom kúpnych zmlúv, spolu s uvedením príkladov, ako správne tieto nehnuteľnosti v kúpnej zmluvy uviesť a popísať.

Náležitosti každej kúpnej zmluvy, ktorej predmetom je pozemok alebo stavba sú upravené v § 42 ods. 2 písm. c) zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v účinnom znení (ďalej len „Katastrálny zákon“).

Vzhľadom na to, že spravidla všetky údaje, ktorými sa nehnuteľnosti v kúpnej zmluve označujú (uvedené nižšie), sa uvádzajú na liste vlastníctva, možno odporučiť predávajúcemu aj kupujúcemu aby pri označovaní nehnuteľnosti v kúpnej zmluve vychádzali z údajov uvedených na výpise z listu vlastníctva (samozrejme za predpokladu, že právny stav uvedený vo výpise z listu vlastníctva zodpovedajú skutočnému stavu, teda, že údaje uvedené vo výpise z listu vlastníctva týkajúce sa či už nehnuteľností alebo vlastníka zodpovedajú skutočnému stavu).

Podľa uvedeného ustanovenia § 42 ods. 2 písm. c) Katastrálneho zákona musí označenie každej nehnuteľnosti v kúpnej zmluve obsahovať:

• označenie katastrálneho územia, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza (spolu s označením obce a okresu, v ktorých sa dané katastrálne územie nachádza)
• veľkosť (spolu)vlastníckeho podielu na nehnuteľnosti.

Ďalšie náležitosti označenia nehnuteľnosti (okrem vyššie uvedených, ktoré sa uvádzajú vždy pri každej nehnuteľnosti) závisia od toho, aký konkrétny druh nehnuteľnosti je predmetom prevodu (pozemok, stavba, byt alebo nebytový priestor v bytovom dome).

Vzhľadom na odlišné náležitosti popisu predmetu prevodu v prípade pozemku a stavby a v prípade bytu a nebytového priestoru, bude tento článok rozdelený na dve časti. Táto prvá časť bude zameraná na popis pozemku a stavby a druhá časť bude zamerané na ďalšie náležitosti popisu bytu a nebytového priestoru.

POZEMOK

Ak je predmetom prevodu pozemok, označenie pozemku musí okrem vyššie uvedeného označenia katastrálneho územia a veľkosti (spolu)vlastníckeho podielu na nehnuteľnosti obsahovať aj:

• parcelné číslo pozemku,
• označenie, či je pozemok evidovaný ako parcela registra„C“aleboparcela registra „E“,
• druh pozemku a výmery pozemku.

Pozemok spoločne so stavbou sú z hľadiska označenia nehnuteľnosti predmetmi prevodu, na ktorých označenie sú kladené len minimálne požiadavky.

Ako príklad popisu pozemku v kúpnej zmluve, ktorý spĺňa všetky vyššie uvedené náležitosti na jeho označenie, možno uviesť nasledovné ustanovenie:

Predávajúci vyhlasuje, že je výlučným vlastníkom o veľkosti podielu 1/1 / podielovým spoluvlastníkom o veľkosti podielu _____ / bezpodielovým spoluvlastníkom o veľkosti podielu 1/1nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v katastrálnom území: ______, obec: ______, okres: ______ a to:

• pozemku parcely registra „C“ / „E“č. ______, druh pozemku: ______ o výmere: ______ m2, zapísaný na liste vlastníctva č. ______.

V nasledujúcej časti uvádzame pre ukážku vybraný výpis z listu vlastníctva so znázornením toho, kde sa v ňom uvádzajú jednotlivé údaje označenia pozemku, ktoré je potrebné uviesť v kúpnej zmluve.

STAVBA

Ak je predmetom prevodu stavba, označenie stavby musí okrem vyššie uvedeného označenia katastrálneho územia a veľkosti (spolu)vlastníckeho podielu na nehnuteľnosti obsahovať aj:

• súpisné číslo stavby,
• parcelné číslo pozemku, na ktorom je stavba postavenáspolu s označením, či je pozemok evidovaný ako parcela registra„C“aleboparcela registra „E“, prípadne aj s uvedením druhu a výmeru tohto pozemku.

V kúpnej zmluve, ktorej predmetom bude prevod vlastníckeho práva k stavbe, možno označiť stavbu napríklad nasledovne:

Predávajúci vyhlasuje, že je výlučným vlastníkom o veľkosti podielu 1/1 / podielovým spoluvlastníkom o veľkosti podielu ___/___ / bezpodielovým spoluvlastníkom o veľkosti podielu 1/1 nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v katastrálnom území: ______, obec: ______, okres: ______ a to:

• stavby_(tu sa uvedie popis stavby uvedený na liste vlastníctve)_ so súpisným číslom _____ zapísanej na liste vlastníctva č. ______, postavenej na parcele registra „C“ č. ______, druh pozemku: ______ o výmere: ______ m2, parcela zapísaná na liste vlastníctva č. ______.

V nasledujúcej časti je uvedená tá časť výpisu z listu vlastníctva, v ktorej sa uvádzajú a popisujú stavby.

Autor
JUDr. Milan Ficek, advokát