Ako postupovať pri spísaní zámennej zmluvy?

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, zámennou zmluvou je možné previesť (zameniť) všetky druhy nehnuteľností, a to buď bezodplatne alebo s určitým finančným vyrovnaním. Zámenná zmluva v takom prípade v sebe zahŕňa ako keby dve kúpne zmluvy, pričom si zamieňajúci nehnuteľnosti zamenia. Ako som uviedol, je to možné bezodplatne alebo aj s určitou odplatou. V tomto smere nie ste ničím viazaný a v plnom rozsahu sa uplatňuje tzv. zmluvná sloboda. Tzn. že sa s druhým zamieňajúcim môžete dohodnúť na výške finančnej odplaty a tiež na spôsobe vyplatenia. Jediné, na čo si treba dať pozor, sú obligatórne náležitosti kúpnej zmluvy v prípade prevodu bytu. Tie sú upravené v zákone číslo 182/1993 Z.z. Bez toho, aby zámenná zmluva obsahovala zákonom vyžadované náležitosti, okresný úrad - katastrálny odbor nezapíše vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Rovnako je dôležité, že v zmysle zákona o katastri nehnuteľnosti musí mať prevádzajúca osoba na zmluve úradne overený podpis. Pri zámennej zmluve musia mať obe zmluvné strany úradne overené zmluvy.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

ak má suseda k Vášmu pozemku zriadené vecné bremeno práva prechodu a prejazdu  potom platí, že toto právo nepôsobí len voči susede ako osobe, ale je spravidla viazané na vlastníctvo určitej nehnuteľnosti a obmedzuje každého vlastníka zaťaženého pozemku; preto aj po prípadnom predaji jej záhrady alebo inej nehnuteľnosti bude nový vlastník oprávnený toto právo vykonávať, pokiaľ vecné bremeno nezanikne a kataster ho nevymaže.

Zmysel Vašej požiadavky („aby cez naše pozemky nechodil niekto cudzí“) teda právne dosiahnete len tak, že vecné bremeno sa zruší (alebo zmení jeho obsah/rozsah) a následne sa vykoná výmaz alebo zmena zápisu v katastri.

Samotná veta v zámennej zmluve o tom, že „má sa vytvoriť nový vstup z cesty“, bez zrušenia (alebo úpravy) existujúceho vecného bremena, Vám nezabezpečí, že cudzie osoby prestanú mať právo prechodu/prejazdu. Vecné bremeno sa dá zmluvne riešiť priamo v zmluve o prevode nehnuteľnosti a aj v zámennej zmluve alebo samostatnou zmluvou o zriadení vecného bremena; zároveň v praxi býva zmluva o vecnom bremene spísaná aj na jednej listine spolu s prevodnou zmluvou a môžete platnosť prevodu aj podmieniť uzavretím a účinnosťou vecnobremenného usporiadania, ktorý postup aj odporúčam, aby vec bola riešená v jednej zmluve. 

Ak sa nedohodnete, potom riešením je len súdna cesta, pričom súd môže rozhodnúť o obmedzení alebo zrušení vecného bremena za primeranú náhradu.

V „mimosúdnom“ (zmluvnom) režime však viete dosiahnuť rovnaký výsledok dohodou – prakticky to býva najčistejšie riešenie, ak sa súčasne menia hranice pozemkov a má sa natrvalo odstrániť potreba chodiť cez cudzie. To, že suseda si plánuje vytvoriť nový vstup z verejnej komunikácie, môžete do zmluvnej dokumentácie dať ako záväzok, aby sa reálne vyriešil prístup.

 Z pohľadu ochrany pred „cudzími“ osobami však považujem za rozhodujúce, aby ste popri tom výslovne dohodli aj zánik doterajšieho práva prechodu a prejazdu cez Vaše pozemky a zabezpečili jeho výmaz z katastra; inak bude právo naďalej právne existovať a bude ho môcť uplatňovať aj prípadný nadobúdateľ susedkinho pozemku.

Vzhľadom na pomernú zložitosť zmluvy podľa textu zdaanej otázky /zámena pozemkov a zmena vecného bremena, prípadne jeho zrušenie/, odporúčam na vypracovanie zmluvy v každom prípade kontaktovať advokáta, ktorý zabezpečí aj návrh na vklad do katastra nehnuteľností.

Môžete nás v uvedenej veci kontaktovať.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

pokiaľ ide o zámennú zmluvu, na ňu sa použijú ustanovenia o kúpnej zmluve s tým, že podľa zámennej zmluvy si zmluvné strany vymieňajú vec za vec, a to tak, že každá zo strán sa považuje ohľadne veci, ktorú výmenou dáva, za predávajúcu stranu, a ohľadne veci, ktorú výmenou prijíma, za kupujúcu stranu. 

V ostatnom sa aplikujú ust. § 588 Občianskeho zákonníka s tým, že ako kúpna cena sa neuvádza, nakoľko sa jedná o výmenu veci za vec. V zmluve musí byť riadne definovaný predmet zámeny, ťarchy a popis nebytového priestoru - garáže v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Čo všetko má obsahovať zmluva je ustanovené aj v zákone o katastri nehnuteľností. Ak by ste potrebovali s vypracovaním zmluvy pomôcť neváhajte vyhľadať advokáta. Vlastnícke právo sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností, presne ako uvádzate.  Preto spolu so zmluvou vypracujte aj návrh na vklad. Jeho prílohou bude 2x zmluva o prevode. S vkladovým konaním je spojená poplatková povinnosť. Ak nebudete návrh podávať elektronicky a nebudete chcieť, aby kataster rozhodol v zrýchlenom konaní, výška poplatku je 66,- EUR. 

Kataster je ten, kto prevodovú zmluvu kontroluje. Preto je dôležité dať si na tejto záležať. Totiž následkom toho, že zmluva nebude správna, môže byť až zastavenie konania o povolení vkladu, dôsledkom čoho neprejde vlastnícke právo a de facto sa prevod neuskutoční.