Vznik nároku realitky na províziu za sprostredkovanie

Dvomi pojmovými znakmi sprostredkovateľskej zmluvy sú jej (1.) predmet spočívajúci v sprostredkovaní uzavretia zmluvy a (2.) odmena. Práve tento druhý pojmový znak – odmena je kľúčová najmä pre subjekt, ktorému po obstaraní uzavretia zmluvy záujemcovi, na ňu vznikne nárok. Kľúčovou časťou každej sprostredkovateľskej zmluvy je preto článok, v ktorom je dojednaná odmena, a to najmä podmienky vzniku nároku na ňu, jej výška a podmienky splatnosti.

Nesprávne naformulovanie ustanovení sprostredkovateľskej zmluvy o odmene by mohlo mať závažné negatívne následky pre sprostredkovateľa. Sprostredkovateľovi by totiž, hoci by aj splnil všetky svoje povinnosti, ktoré mu zo sprostredkovateľskej zmluvy vyplývajú a došlo by k uzavretiu sprostredkovávanej zmluvy medzi záujemcom a treťou stranou jeho pričinením, nárok na odmenu pri nesprávnej formulácií uvedených ustanovení sprostredkovateľskej zmluvy vôbec nemusel vzniknúť.

1. Podmienky vzniku nároku sprostredkovateľa na odmenu

V prvom rade je potrebné uviesť a do sprostredkovateľskej zmluvy do ustanovení týkajúcich sa odmeny zakomponovať, na aké podmienky sprostredkovateľ a záujemca viažu vznik práva sprostredkovateľa na dohodnutú odmenu. Zmluvná voľnosť zmluvných strán sprostredkovateľskej zmluvy, teda sprostredkovateľa a záujemcu je v tomto smere značne obmedzená, keďže podmienky vzniku nároku sprostredkovateľa na odmenu primárne upravujú kogentné ustanovenia Občianskeho zákonníka, upravujúce sprostredkovateľskú zmluvu. To, že ide o kogentné ustanovenia Občianskeho zákonníka znamená, že od týchto ustanovení sa zmluvné strany sprostredkovateľskej zmluvy nemôžu odchýliť, ani keby s tým všetky zmluvné strany súhlasili. Ak by sa totiž od týchto kogentných ustanovení odchýlili, (sprostredkovateľská) zmluva by bola v tejto časti neplatná.

Podmienky vzniku nároku sprostredkovateľa na odmenu sú obsiahnuté v základnej definícii sprostredkovateľskej zmluvy, obsiahnutej v § 774 Občianskeho zákonníka. Podľa uvedeného ustanovenia sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.

Z uvedenej definície sprostredkovateľskej zmluvy jednoznačne vyplýva, že sprostredkovateľovi vzniká nárok na odmenu len v prípade dosiahnutia očakávaného výsledku, ktorým je uzavretie zmluvy záujemcom s treťou stranou. Vznik nároku na odmenu je teda naviazaný výlučne na dostavenie sa očakávaného výsledku – uzavretie zmluvy. V prípadoch, keď sprostredkovateľ svojím pričinením obstará pre záujemcu príležitosť uzavrieť sprostredkovávanú zmluvu, avšak k uzavretiu sprostredkovávanej zmluvy nedôjde (a to hoci aj z dôvodov výlučne na strane záujemcu), sprostredkovateľovi nárok na odmenu nevznikne. Od uvedenej podmienky vzniku nároku na odmenu ustanovenej Občianskym zákonníkom sa pritom zmluvné strany nemôžu, z už vyššie uvedeného dôvodu, v sprostredkovateľskej zmluve odchýliť.

Odchýlenie od uvedeného kogentného ustanovenia Občianskeho zákonníka nie je možné ani v prípade, keď by sprostredkovateľ, ako aj záujemca, prejavili vzájomne svoju súhlasnú vôľu s tým, že sprostredkovateľovi vznikne nárok na odmenu aj v prípade, ak si splní všetky povinnosti – teda ak vyvinie činnosť smerujúcu k obstaraniu príležitosti pre záujemcu uzavrieť zmluvu s iným subjektom a záujemca bude mať reálne možnosť sprostredkovávanú zmluvu uzavrieť, hoci by k samotnému uzavretiu sprostredkovávanej zmluvy neprišlo výlučne z dôvodov na strane záujemcu.

K tomuto možno uviesť rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky, ktorý vo svojej rozhodovacej činnosti ustálil, že „sprostredkovateľ nemá právo na odmenu, ak k uzatvoreniu zmluvy nedošlo, hoci k tomu vytvoril podmienky“ (rozhodnutie so sp. zn. 33 Cdo 3900/2008).

Vyššie uvedený právny názor jednoznačne vo svojej konštantnej judikatúre potvrdil Najvyšší súd Českej republiky aj vo svojom inom rozhodnutí, a to v rozhodnutí so sp. zn. 33 Cdo 1977/2007, v ktorom uviedol, že: Ustanovenie § 774 Občianskeho zákonníka viaže právo na odmenu na dosiahnutie výsledku jeho pričinením [pričinením sprostredkovateľa] a od tohto ustanovenia sa nemožno dohodou odchýliť.

Právna teória, ako aj prax zaujala rovnako pomerne jednoznačný právny názor na to, či patrí sprostredkovateľovi odmena aj v prípade, ak dôjde k uzavretiu sprostredkovávanej zmluvy medzi záujemcom a treťou osobou síce pričinením sprostredkovateľa, pričom ale samotnú sprostredkovávanú zmluvu uzatvorí záujemca s treťou osobou sám ako samokontrahent. Takáto situácia môže nastať napríklad v prípade, ak sprostredkovateľ zoznámil záujemcu a tretiu osobu pre potreby uzavretia zmluvy). Obdobným, v praxi relatívne častým prípadom je aj ten, keď sa záujemca a tretia osoba (s ktorou sprostredkovateľ obstaral možnosť uzavrieť sprostredkovávanú zmluvu záujemcovi) dohodnú, že sprostredkovávanú zmluvu uzatvoria sami, a to po skončení platnosti sprostredkovateľskej zmluvy, aby sa tak záujemca vyhol povinnosti zaplatiť sprostredkovateľovi províziu.

Podľa ustáleného právneho názoru teórie, ako aj praxe, aj v týchto prípadoch, ak dôjde k uzavretiu sprostredkovávanej zmluvy pričinením sprostredkovateľa (hoci by aj sprostredkovávanú zmluvu uzatváral záujemca s treťou osobou sám ako samokontrahent) vznikne sprostredkovateľovi nárok na odmenu. Je však vhodné s takýmito prípadmi počítať a z dôvodu zvýšenia právnej istoty vznik nároku na odmenu sprostredkovateľa v takýchto prípadoch aj priamo zakomponovať do ustanovení o odmene v sprostredkovateľskej zmluve.

Uvedený právny názor bol potvrdený napríklad v rozhodnutí Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 31.01.2011, sp. zn. 4 Cdo 148/2010, v ktorom súd konštatoval, že „pre právo na odmenu sprostredkovateľa v dohodnutej výške musia byť kumulatívne splnené dve podmienky a to, že záujemca uzavrel s treťou osobou sprostredkovávanú zmluvu a súčasne, že túto zmluvu uzavreli zmluvné strany pričinením sprostredkovateľa. ... sprostredkovateľ nemá právo na odmenu vtedy, ak bola síce zmluva uzavretá, ale sprostredkovateľ sa o to svojou aktívnou účasťou nezaslúžil. Medzi činnosťou sprostredkovateľa a uzavretím zmluvy musí existovať príčinná súvislosť.

Z uvedenej právnej vety teda možno jednoznačne dospieť k záveru, že podmienkou vzniku nároku na odmenu sprostredkovateľa nie je aj to, že k uzavretiu zmluvy medzi záujemcom a treťou stranou nemohlo dôjsť tak, že záujemca túto zmluvu uzatvoril s treťou stranou sám ako samokontrahent (samozrejme za predpokladu, že k uzatvoreniu sprostredkovávanej zmluvy došlo pričinením sprostredkovateľa).

Na základe vyššie uvedených skutočností je nutné konštatovať, že na to, aby sprostredkovateľovi riadne vznikol nárok na odmenu a súčasne bol chránený pred pochybným konaním záujemcu, ktorý by sa snažil vyhnúť svojej povinnosti zaplatiť odmenu sprostredkovateľovi za ním vykonanú sprostredkovateľskú činnosť, v dôsledku ktorej mal príležitosť uzavrieť zmluvu s treťou osobou a túto zmluvu aj uzatvorí (avšak špekulatívne napríklad až po skončení účinnosti sprostredkovateľskej zmluvy),  je potrebné naformulovať vznik nároku na odmenu v sprostredkovateľskej zmluve tak, že nárok sprostredkovateľa na províziu bude podľa sprostredkovateľskej zmluvy naviazaný výlučne na dva prípady: 1. na uzavretie sprostredkovávanej zmluvy záujemcom s iným subjektom a 2. na prípad, ak záujemca síce uzatvorí sprostredkovávanú zmluvu s iným subjektom sám, ako samokontrahent, avšak k uzavretiu sprostredkovávanej zmluvy by došlo pričinením sprostredkovateľa (napríklad ak sprostredkovateľ zoznámil záujemcu a tretiu osobu pre potreby uzavretia zmluvy, avšak tieto subjekty by sa rozhodli sprostredkovávanú zmluvu uzatvoriť až po skončení účinnosti sprostredkovateľskej zmluvy v záujme obísť povinnosť záujemcu zaplatiť sprostredkovateľovi odmenu za sprostredkovanie príležitosti uzatvoriť s treťou osobou sprostredkovávanú zmluvu). Takéto stanovenie podmienok vzniku nároku sprostredkovateľa na odmenu totiž jednak rešpektuje zákonnú úpravu týchto podmienok (pomerne často a rozsiahlo interpretovanú najvyššími súdmi SR a ČR) a súčasne poskytuje najširšiu možnú ochranu sprostredkovateľovi.

Ako konkrétny príklad takejto formulácie možno uviesť napríklad nasledovné znenie ustanovenia o podmienkach vzniku nároku sprostredkovateľa na odmenu:

Čl. X – Odmena sprostredkovateľa

1. Sprostredkovateľ má za sprostredkovateľskú činnosť poskytnutú na základe tejto Zmluvy nárok na províziu (vrátane DPH) vo výške 3.600 € (slovom: tritisíc šesťsto eur) za uzavretie Sprostredkovávanej zmluvy, ku ktorej uzavretiu medzi Záujemcom a treťou stranou došlo pričinením Sprostredkovateľa (ďalej len „Provízia“) (t.j. 3.000 eur + 20 % DPH).
2. Zmluvné strany sa dohodli, že ak počas trvania tejto Zmluvy dôjde k uzatvoreniu zmluvy medzi Záujemcom a treťou stranou, predmet ktorej bude totožný s predmetom Sprostredkovávanej zmluvy, platí, že k uzavretiu Sprostredkovávanej zmluvy došlo pričinením Sprostredkovateľa.

Rovnako platí, že ak počas trvania tejto Zmluvy dôjde k uzatvoreniu zmluvy alebo akejkoľvek dohody medzi Záujemcom a treťou stranou, predmetom ktorej bude záväzok po skončení doby trvania tejto Zmluvy uzavrieť zmluvu, ktorej predmet bude totožný s predmetom Sprostredkovávanej zmluvy, bude sa zmluva medzi Záujemcom a treťou osobou uzatvorená po skončení tejto Zmluvy považovať za Sprostredkovávanú zmluvu uzatvorenú pričinením Sprostredkovateľa.

1. Provízia dohodnutá v tejto Zmluve je splatná do 14 dní od uzavretia Sprostredkovávanej zmluvy, a to bankovým prevodom na účet Sprostredkovateľa uvedený v záhlaví tejto Zmluvy.

2. Výška odmeny

Hoci v aplikačnej praxi je predmetom odborných diskusií najmä problematika podmienok vzniku nároku sprostredkovateľa na odmenu, nemenej významnou otázkou, v praxi často opomínanou, je možná výška odmeny, ktorú možno dojednať, ako odmenu sprostredkovateľa, na ktorú sprostredkovateľovi vznikne nárok, ak záujemca jeho pričinením uzavrie sprostredkovávanú zmluvu s treťou osobou.

Odmena v sprostredkovateľskej zmluve totiž musí byť z hľadiska výšky dojednaná ako obvyklá, čo v danom prípade znamená, že výška odmeny musí byť v súlade so zákonom o cenách. Ak by tomu tak nebolo, sprostredkovateľská zmluva by bola v tejto časti relatívne neplatná, čo znamená, že v takomto prípade by sa záujemca (hoci by mu aj podľa sprostredkovateľskej zmluvy vznikla povinnosť na zaplatenie odmeny sprostredkovateľovi) mohol domáhať neplatnosti tohto ustanovenia, čo by v konečnom dôsledku spôsobilo, že zmluva s takýmto neplatným ustanovením o výške odmeny stratí charakter sprostredkovateľskej zmluvy.

Jedným z pojmových znakov sprostredkovateľskej zmluvy je totiž práve odmena, ktorá musí byť v sprostredkovateľskej zmluve dojednaná. V praxi by tak mohlo neprimerané dojednanie výšky odmeny za sprostredkovateľskú činnosť spôsobiť v konečnom dôsledku značné problémy pri jej vymáhaní, ktoré by sa stalo právne neisté.

Pre úplnosť je ale potrebné dodať, že vyššie spomínaný zákon o cenách nijakým spôsobom bližšie limity výšky odmeny za sprostredkovateľskú činnosť neustanovuje. Z uvedeného dôvodu je nutné si za súčasného právneho stavu vystačiť so všeobecným zákazom dohodnúť neprimeranú odmenu, ustanoveným v § 12 Zákona o cenách, a to napriek tomu, že v tejto právnej norme sú obsiahnuté právne neurčité pojmy, čo pripúšťa možnosť značných rozdielov pri jej interpretácii a aplikácii.

Na základe uvedeného je nutné problematiku limitácie výšky odmeny za sprostredkovateľskú činnosť uzavrieť tak, že výška odmeny za sprostredkovateľskú činnosť bude vždy závisieť predovšetkým od vzájomného konsenzu oboch zmluvných strán sprostredkovateľskej zmluvy – teda sprostredkovateľa i záujemcu, avšak túto voľnosť zmluvných strán obmedzuje zákaz ustanovený v § 12 Zákona o cenách, podľa ktorého sa zakazuje dohodnúť neprimeranú cenu (v prípade sprostredkovateľských zmlúv neprimeranú odmenu).

Pre úplnosť ešte možno uviesť a upozorniť aj na skutočnosť, že v prípade sprostredkovateľských zmlúv uzatváraných so spotrebiteľom bude mať vplyv na vznik nároku sprostredkovateľa na províziu aj to, či bol spotrebiteľ – záujemca riadne poučený podľa zákona č. 102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa (pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho a o zmene a doplnení niektorých zákonov v účinnom znení) a či spotrebiteľ – záujemca urobil vyhlásenie o tom, že súhlasí s tým, že sprostredkovateľ začne vykonávať činnosť podľa sprostredkovateľskej zmluvy ihneď po jej uzavretí. Táto problematika je súčasťou samostatného článku s názvom Poučenie spotrebiteľa pri zmluvách uzatváraných mimo prevádzkových priestorov predávajúceho uzatváraných v rámci výkonu realitnej činnosti, na ktorý v tejto časti odkazujeme.

Autor
JUDr. Milan Ficek, advokát