Otázka: Vyporiadanie v prípade podielového spoluvlastníctva
Dobrý deň, chcela by som sa opýtať na súdne vysporiadanie v prípade podielového spoluvlastníctva. S bývalým partnerom vlastníme rodinný dom, kde má každý z nás polovičný podiel. V čase, keď sa dom kupoval, bol môj bývalý partner nezamestnaný, takže hypotéku som vybavovala iba ja. Teraz nastal problém, pretože sa nevieme dohodnúť na vyrovnaní pri predaji, keďže ani jeden z nás nechce nehnuteľnosť ďalej vlastniť.
On trvá na tom, že má nárok na polovicu trhovej hodnoty, no odmieta sa podieľať na splatení hypotéky. V praxi by to znamenalo, že pri predaji za 100 000 € chce 50 000 €, zatiaľ čo ja by som z mojich 50 000 € musela uhradiť hypotéku vo výške 46 000 €. Nikdy sme sa však nedohodli, že hypotéka má byť len na mne. Naopak, mali sme ústnu dohodu, že ju budeme splácať spoločne, čo viem dokázať záznamami o jeho príspevkoch na splátky.
V prípade súdu by som chcela dosiahnuť, aby sa z predajnej ceny najprv odrátala hypotéka a až potom aby sa zvyšná suma rozdelila rovným dielom. Zaujíma ma, či mám šancu uspieť na súde a preukázať, že hypotéka je spoločný záväzok, a teda by sa mala od predajnej ceny odpočítať skôr, než si sumu rozdelíme. Vopred ďakujem za odpoveď.
Odpoveď: Vyporiadanie v prípade podielového spoluvlastníctva
Dobrý deň,
V podobných situáciách sa pri vyporiadaní spoluvlastníctva berie do úvahy nielen formálna skutočnosť, kto je uvedený v úverovej zmluve, ale aj reálne finančné príspevky oboch spoluvlastníkov na nadobudnutie či splácanie nehnuteľnosti. Ak dokážete, že medzi vami existovala dohoda, hoci len ústna, o spoločnom splácaní (a že ju bývalý partner aspoň čiastočne plnil), súd by mohol zohľadniť tento fakt pri určení, ako sa má rozdeliť výsledná kúpna cena po predaji.
1. Vaša šanca uspieť so započítaním hypotéky
Preukázanie spoločnej dohody: Ak máte dôkazy (bankové výpisy, SMS komunikáciu, e-maily, svedectvá), že bývalý partner prispieval na splátky, je to podstatný argument pre to, aby sa pri vyporiadaní zohľadnilo, že hypotéka bola „spoločným“ záväzkom.
Reálna situácia vs. formálny zápis: Hoci je hypotéka len na vašom mene, v súdnej praxi sa často prihliada na to, kto reálne investoval prostriedky do nehnuteľnosti – či už na kúpu (akontáciu), prípadne na následné splácanie úveru.
2. Nárok na vrátenie časti kúpnej ceny (akontácie)
Ak ste na začiatku uhradili väčšinu alebo dokonca celú kúpnu cenu (napr. cez počiatočnú akontáciu či zálohu), zatiaľ čo partner tak neurobil, v zásade vzniká nárok požadovať od neho, aby vám uhradil príslušnú časť. Ak mu vďaka vašim peniazom „pribudol“ spoluvlastnícky podiel (1/2), dá sa argumentovať, že sa na váš úkor bezdôvodne obohatil, resp. že vám dlhuje sumu, ktorou sa mal na kúpe podieľať.
3. Premlčanie
Všetky nároky sa môžu premlčať po uplynutí zákonom stanovenej lehoty (zvyčajne 2 roky pri občianskoprávnych nárokoch).
Premlčacia lehota začne plynúť spravidla od momentu, kedy ste sa mohli domáhať splnenia záväzku – to môže byť už okamih samotného nadobudnutia nehnuteľnosti alebo iný okamih, keď ste mohli žiadať preplatenie či vyrovnanie.
Preto ak už prešlo viac rokov, treba pozorne posúdiť, či váš nárok nie je premlčaný. Ak by druhá strana v konaní namietla premlčanie, súd by ho musel zohľadniť.
4. Praktický postup pri súde
1. Zistenie hodnoty nehnuteľnosti: Súd si v prípade potreby vyžiada znalecký posudok, z ktorého vyplynie aktuálna trhová cena.
2. Doloženie výšky nesplatenej hypotéky: Predložíte dôkazy o zostatku úveru.
3. Preukázanie dohody o spoločnom splácaní: Predložíte dôkazy, že partner súhlasil, aby úver bol spoločný záväzok a že sa na ňom reálne podieľal (pravidelné prevody, svedectvá a pod.).
4. Argumentácia o „vypočítaní zostatku“: Budete žiadať, aby sa najprv od trhovej ceny odpočítala nesplatená časť hypotéky a až zvyšok sa delil medzi vás oboch.
Zhrnutie
Áno, je možné, že sa vám na súde podarí presadiť, aby sa pred rozdelením predajnej ceny najskôr vyrovnala hypotéka, ak dokážete, že išlo o spoločný záväzok.
Rovnako máte možnosť požadovať od bývalého partnera doplatenie tej časti kúpnej ceny (prípadne nákladov), ktorú nezaplatil pri nadobudnutí svojej 1/2, a to buď z titulu bezdôvodného obohatenia, alebo cez vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.
Nezabudnite na premlčanie. Ak prešlo viac rokov od kúpy nehnuteľnosti a splatenia prvých splátok, je možné, že váš nárok bude partner namietať ako premlčaný. Treba preto konať čo najskôr a poradiť sa s právnikom (príp. advokátom), aby zhodnotil, ako je to konkrétne vo vašom prípade s behom premlčacích lehôt.
V konečnom dôsledku je rozhodnutie na súde, ktorý posúdi všetky predložené dôkazy, no skúsenosť ukazuje, že pokiaľ existujú jasné dôkazy o tom, že druhá strana sa mala a aj reálne podieľala (príp. prisľúbila podieľať) na hypotéke, súdy to vedia zohľadniť a nepriznajú „automaticky“ druhej strane polovicu trhovej hodnoty bez ohľadu na nesplatenú výšku úveru.
