Vyporiadanie spoločného dvora

Spoločný dvor predstavuje špecifický inštitút, ktorého podstata spočíva v jeho spoločnom užívaní viacerými vlastníkmi, resp. užívateľmi bytov/domov. Spoločný dvor je považovaný za predmet spoluvlastníckeho vzťahu v zmysle Občianskeho zákonníka. To znamená, že každý spoluvlastník má podiel na spoločnej veci, v tomto prípade spoločnom dvore. Podľa § 137 ods. 1 a 2 OZ tento podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké. Je potrebné poznamenať, že v podielovom spoluvlastníctve ide o tzv. ideálne podiely, t.j. každý spoluvlastník má ako keby podiel (práva a povinnosti) v každej časti veci. Často dochádza k nesprávnemu výkladu a chápaniu podielového spoluvlastníctva v štýle, že podiel je vlastne právo jedného spoluvlastníka užívať a nakladať s určitou vymedzenou časťou veci (reálny podiel) ako keby bol výlučným vlastníkom. Takéto zamieňanie je chybné. V taktom prípade by išlo o podiel reálny, a ten vzniká až po vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. V minulosti bol zastávaný názor, že spoločný dvor je neoddeliteľnou súčasťou hlavnej veci, ktorá mala slúžiť na plnohodnotné užívanie inej nehnuteľnosti, teda domu / bytu. Táto nehnuteľnosť teda nebola ani vo vlastníctve jednej osoby a netvorila ani reálny podiel. Bola predmetom spoluvlastníckeho vzťahu, kde každý spoluvlastník mal ideálny podiel k spoločnému dvoru. (podobne je tomu dnes pri užívaní spoločných priestorov a spoločných častí v bytových domoch - chodba, schodisko, výťah...). Čiže nadobudnutím vlastníctva, alebo užívacieho práva napr. k domu alebo bytu znamená nadobudnutie podielu k spoločnému dvoru (dnes napr. k spoločným priestorom v bytovom dome). Tento podiel je teda viazaný na byt/ dom.

Postupom času, a to najmä v období minulého režimu začali vznikať v tejto oblasti problémy, a to najmä pri prevádzaní vlastníctva nehnuteľnosti - vkladoch do katastra nehnuteľností. Vlastník síce mal v liste vlastníctva preukázaný vlastnícky vzťah k nehnuteľnosti- domu, no chýbal tam zápis o podiele k spoločnému pozemku-spoločnému dvoru. Zrejme to spôsobili chybné postupy zo strany správnych orgánov v tom čase, ktoré začali evidovať tieto spoločné dvory často na samostatných listoch vlastníctva s vlastnými parcelnými číslami.

V súčasnosti sa vyskytuje čoraz viacej susedských sporov pri užívaní spoločného dvora. Väčšinou ide o snahu jedného zo susedov nadobudnúť celý spoločný dvor do svojho vlastníctva, resp. vyporiadať podielové spoluvlastníctvo, aby mu pripadol reálny podiel zo spoločného dvora alebo problémy vzhľadom na to, že spoločný dvor je zapísaný ako samostatná parcela. Podľa § 141 OZ sa môžu spoluvlastníci dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní pričom ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná.

Ak sa spoluvlastníci nedohodnú, čo je dosť častý prípad, vzhľadom na to že prvotný účel tohto inštitútu bol, uľahčiť užívanie domu, môže niektorý zo spoluvlastníkov podať návrh na súd v zmysle § 142 OZ ods.1: Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

Zástancovia tohto inštitútu zastávajú názor, že ide o súčasť veci podľa § 120 zákona 40/1964 Zb. (Občiansky zákonník), podľa ktorého je súčasťou veci všetko, čo k nej podľa jej povahy patrí a nemôže byť oddelené bez toho, že by sa tým vec znehodnotila. Taktiež pripodobňujú tento inštitút k tzv. spoločným častiam a spoločným zariadeniam bytového domu podľa § 13 ods.1 a 2 (č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, podľa ktorého s vlastníctvom bytu a nebytového priestoru v dome je nerozlučne spojené spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a spoluvlastníctvo alebo iné spoločné práva k pozemku. Spoluvlastníci spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku sa nemôžu dožadovať zrušenia spoluvlastníctva podľa Občianskeho zákonníka.

Oponenti sa zase opierajú o fakt, že tieto pozemky sú samostatnú vecou a teda môžu byť samostatným predmetom občiansko-právnych vzťahov. Iným argumentom je, že vyporiadanie spoluvlastníctva žiadnym zásadným spôsobom neznehodnotí dom (podľa zástancov tzv. hlavnú vec). Táto otázka je veľmi diskutabilná a ani judikatúra slovenským súdov nemá ustálený právny názor na túto problematiku. Každý prípad sa posudzuje individuálne a nie všetky dvory sú zapísané v katastri nehnuteľností rovnakým spôsobom (raz sú ako podiel viažuci sa na vlastníctvo bytu, inokedy ako samostatná parcela).

K vyššie spomenutému je vhodné dodať, že podľa zákona 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý sa síce vecne vzťahuje len na byty a nebytové priestory (nie rodinné domy) a teda ho nie je možné aplikovať na prípady týkajúce sa spoločného dvora medzi rodinnými domami, je možné nájsť istú podobnosť s inštitútom spoločného dvora najmä v úvodných ustanoveniach zákona, konkrétne v §2 ods. 6, podľa ktorého spoločnými časťami domu a príslušenstvom domu, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu a pritom nie sú stavebnou súčasťou domu (ďalej len „príslušenstvo“), sa na účely tohto zákona rozumejú oplotené záhrady a stavby, najmä oplotenia, prístrešky a oplotené nádvoria, ktoré sa nachádzajú na pozemku patriacom k domu (ďalej len „priľahlý pozemok“). Je teda možno na zákonodarcovi, aby zvážil legislatívnu úpravu týkajúcu sa spoločných dvorov podobným spôsobom, keďže je očividné, že spoločný dvor a priľahlý pozemok podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sú dosť podobné inštitúty.

Rozhodovacia prax súdov v tejto problematike je rovnaká ako pri posudzovaní ostatných prípadov spoluvlastníctva. Teda ak sa spoluvlastníci spoločného dvora nedohodnú, môže niektorý z nich podať návrh na zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva. Súd návrh dôkladne posúdi, najmä zápisy v katastri nehnuteľností a vo veci rozhodne. V praxi ak je spoločný dvor, alebo jeho časť vedený ako samostatná parcela, súd toto spoluvlastníctvo zruší a vyporiada podľa výšky podielov. Po prípade zriadi vecné bremeno podľa § 151n, §151o, §151p OZ. napr. právo prechod cez pozemok, aby sa mohol druhý sused dostať k svojmu domu.

Na záver je vhodné uviesť aj názory odbornej verejnosti, z katastrálnej a stavebnej oblasti. Tá väčšinou zastáva názor, že spoločný dvor sa viaže nie na konkrétneho vlastníka, resp. užívateľa bytu/ domu ale práve na byt alebo dom, a preto nie je možné nakladať so spoločným dvorom ako samostatnou nehnuteľnosťou. Prevod podielu na spoločnom dvore je teda možné len prevodom vlastníctva bytu alebo domu. Dokonca podľa názoru odbornej verejnosti, nie je možné zriadiť ani vecné bremeno keďže nie je možné zo spoločného dvora vymedziť reálny podiel.

Zastávam názor, že spoločný dvor je možné vysporiadať, je však potrebné zohľadniť vždy konkrétne okolnosti prípadu a prihliadnuť aj na to, ako spoločný dvor vznikol a ako sa užíva.



Podobné články z rovnakej oblasti práva: