Výhody autorizácie zmlúv o prevode nehnuteľností advokátom

Advokáti môžu v zmysle zákona o advokácii vykonávať tzv. autorizovanie zmlúv o prevode nehnuteľností. V zmysle tohto zákona je autorizovaním zmluvy „spísanie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, zistenie totožnosti účastníkov tejto zmluvy a ich zástupcov, posúdenie, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom, a posúdenie, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody.“ Každú zmluvu o prevode nehnuteľností je možné autorizovať advokátom, a tým zabezpečiť správnosť vyhotovenia konkrétnej zmluvy o prevode nehnuteľností. Advokát je v rámci autorizácie zmluvy garantom toho, že zmluva o prevode nehnuteľností bude mať všetky zákonné náležitosti a jeho obsah ani účel nebude odporovať zákonu, ani sa priečiť dobrým mravom.

Základnou výhodou autorizácie zmluvy pre zmluvné strany, z pohľadu predávajúceho, ale aj kupujúceho, je istota zmluvných strán, že zmluva o prevode nehnuteľností je vyhotovená v súlade so zákonom. Celá zmluva musí byť vyhotovená priamo advokátom, čo zabezpečuje, že zmluva o prevode nehnuteľností bude vyhotovená bez chýb a v súlade s platnou právnou úpravou na základe prejavenej vôle zmluvných strán. Už v rámci samotnej prípravy zmluvy o prevode nehnuteľností musí advokát poučiť zmluvné strany, že spôsob akým by chceli uzatvoriť zmluvu nie je v prospech niektorej zo zmluvných strán prípadne, že taký spôsob úpravy zmluvy odporuje zákonu. Tým sa dosiahne jednak, že zmluva o prevode nehnuteľností bude vyhotovená v súlade s platnou právnou úpravou a tiež, že zmluva bude vyvážená a nebude koncipovaná iba v prospech jednej zo zmluvných strán. Advokát je povinný pri autorizácii zmluvy preveriť údaje týkajúce sa prevádzanej nehnuteľnosti s údajmi tvrdenými zmluvnými stranami. Tým sa eliminuje možnosť, že by bol predmet zmluvy o prevode nehnuteľnosti definovaný v rozpore so skutočnosťami uvedenými v katastri nehnuteľností (t.j. s údajmi zapísanými na príslušnom liste vlastníctva).

Advokát musí zo zákona v rámci autorizácie zmluvy zistiť totožnosť zmluvných strán. Ich totožnosť preveruje prostredníctvom platného občianskeho preukazu, prípadne iného preukazu, ktorým je možné preukázať totožnosť osoby. Na základe toho majú obe zmluvné strany istotu overenia totožnosti zmluvných strán už v priebehu vypracovania zmluvy o prevode nehnuteľností, čím sa prispieva k zabráneniu podvodným prevodom nehnuteľností. Vo vzťahu k podpisu autorizovanej zmluvy o prevode nehnuteľností je potrebné uviesť, že v zmysle zákona o katastri nehnuteľností sa nevyžaduje, aby bol podpis predávajúceho na autorizovanej zmluve o prevode nehnuteľností úradne overený. Úradne overenie podpisov na zmluve o prevode nehnuteľností nahradzuje povinnosť zmluvných strán, pri podpise autorizovanej zmluvy o prevode nehnuteľností, podpísať sa do tzv. knihy o autorizácii, ktorú vedie advokát. Tým dochádza k zníženiu nákladov súvisiacich s vyhotovením zmluvy o prevode nehnuteľností, ktorá má všetky náležitosti podľa zákona o katastri nehnuteľností (ušetrené výdavky súvisiace s overovaním podpisov u notára).

Rovnako má advokát počas priebehu vypracovania zmluvy o prevode nehnuteľností poučovaciu povinnosť. Advokát musí zmluvné strany poučiť o platobných podmienkach uvedených v zmluve o prevode nehnuteľností. Advokát musí dôkladne obom zmluvným stranám vysvetliť presný spôsob úhrady kúpnej ceny, tak aby bolo zmluvným stranám jasné akým spôsobom dôjde ku zaplateniu kúpnej ceny. Preto sa nemôže stať, že by zmluvné strany podpisovali zmluvu o prevode nehnuteľností, z ktorej by im nebolo úplne jasné akým spôsobom dôjde ku zaplateniu kúpnej ceny. Tým dochádza opäť k eliminácii možnosti, že by bol na niektorej zo zmluvných strán spáchaný podvod pri prevode nehnuteľností.

Poučovacia povinnosť advokáta zahŕňa aj poučenie týkajúce poistenia pre prípad vzniku škody spôsobenej v rámci autorizácie zmluvy o prevode nehnuteľností. Advokát je povinný zmluvné strany v autorizovanej zmluve poučiť o tom, v ktorej poisťovni je poistený pre prípad vzniku škody. Poučovacia povinnosť sa týka aj uvedenia výška krytia v prípade vzniku škody spôsobenej autorizáciou zmluvy. Zmluvné strany tak majú istotu, že v prípade vzniku škody, ktorú spôsobil advokát v rámci autorizácie zmluvy o prevode nehnuteľnosti bude škoda nahradená plnením z poisťovne.

Obsah a náležitosti autorizovanej zmluvy o prevode nehnuteľností potvrdzuje advokát tzv. doložkou o autorizácii zmluvy. Touto doložkou advokát vlastnoručným podpisom potvrdzuje, že prekladanú zmluvu o prevode nehnuteľností autorizoval a jej obsah neodporuje zákonu a neprieči sa dobrým mravom. Doložka o autorizácii zmluvy musí v zmysle zákona o advokácii obsahovať:

• vyhlásenie advokáta, že pri spisovaní zmluvy postupoval podľa zákona o advokácii,
• údaj o počte listov, ktoré zmluva obsahuje,
• miesto a dátum vydania doložky o autorizácii,
• meno, priezvisko a podpis advokáta,
• odtlačok pečiatky advokáta, v ktorej je uvedená adresa advokátskej kancelárie a číslo zápisu v zozname advokátov Slovenskej advokátskej komory.

Uzatvorenie autorizovanej zmluvy o prevode nehnuteľností je pre zmluvné strany výhodné aj z časového hľadiska. V zmysle zákona o katastri nehnuteľností vykonáva kataster nehnuteľností pri zápise vkladu do katastra nehnuteľností iba zjednodušené overovanie zmluvy. V zmysle príslušného ustanovenia zákona o katastri nehnuteľností „ak zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, nie je v rozpore s katastrálnym operátom a sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu, okresný úrad rozhodne o návrhu na povolenie vkladu do 20 dní.“ Tzn. že kataster nehnuteľností v rámci katastrálneho konania o povolení vkladu do katastra nehnuteľností pri autorizovanej zmluve o prevode nehnuteľností preveruje iba skutočnosť, či zmluva nie je v rozpore s katastrálnym operátom. Kataster neskúma podrobne obsah zmluvy, nakoľko tá je autorizovaná (overená) advokátom. Na základe toho je potom zákonná lehota na rozhodnutie o povolení vkladu do katastra nehnuteľností znížená z 30 dní na 20 dní, s čím dochádza ku skráteniu katastrálneho konania až o jednu tretinu.

Na základe vyššie uvedeného je možné zhrnúť, že medzi najväčšie výhody autorizácie zmluvy o prevode nehnuteľností advokátom patrí zvýšená ochrana práv a právom chránených záujmov zmluvných strán, podrobná znalosť znenia zmluvy o prevode nehnuteľností (vďaka poučovacej povinnosti advokáta), odstránenie potreby úradného overovania podpisov (zníženie nákladov) a skrátenie trvania katastrálneho konania.

Autor
JUDr. Milan Ficek, advokát