Trvalý pobyt v apartmáne

Téma prihlasovania trvalého pobytu v priestoroch, označovaných ako apartmány, je v súčasnosti veľmi diskutovaná. Je možné povedať, že existujú dva názorové prúdy, pričom jeden z nich zastáva názor, že trvalý pobyt nie je možné v apartmáne prihlásiť, nakoľko sa nejedná o byt, ale o nebytový priestor. Druhý názorový prúd má však opačný názor a tvrdí, že ohlásenie trvalého pobytu v apartmáne nie je problém.

Na základe analýzy účinnej slovenskej právnej úpravy doplnenej názormi odbornej verejnosti si dovoľujeme zaujať nasledovné právne stanovisko:

Rozbor relevantnej právnej úpravy

Pri analýze tohto problému je nevyhnutné najskôr vymedziť základné pojmy, ako je byt, nebytový priestor, ohlasovanie pobytov a pod.. Ohlasovanie pobytu občanov upravuje zákon č. 253/1998 Z. z. o hlásení pobytu občanov Slovenskej republiky a registri obyvateľov Slovenskej republiky (ďalej len ako „zákon o hlásení pobytu občanov“). V zmysle ustanovenia § 3 ods. 2 zákona o hlásení pobytu občanov Trvalý pobyt má občan len v budove alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie, alebo na individuálnu rekreáciu, ak tento zákon neustanovuje inak. Za časť budovy sa považuje aj byt.

Toto ustanovenie jednoznačne ustanovuje, že trvalý pobyt je možné ohlásiť len v budove so súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a zároveň sa musí jednať o budovu, ktorá je určená na bývanie, ubytovanie alebo individuálnu rekreáciu. To isté platí aj pre časť budovy, za ktorú sa podľa výslovného znenia tohto ustanovenia považuje aj byt.

V tejto súvislosti je potrebné vymedziť pojem budova a byt. Odpoveď na túto otázku podáva zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) (ďalej len ako stavebný zákon). Podľa ustanovenia § 43a ods. 1 a 2 stavebného zákona Stavby sa podľa stavebnotechnického vyhotovenia a účelu členia na pozemné stavby a inžinierske stavby. Pozemné stavby sú priestorovo sústredené zastrešené budovy vrátane podzemných priestorov, ktoré sú stavebnotechnicky vhodné a určené na ochranu ľudí, zvierat alebo vecí; nemusia mať steny, ale musia mať strechu. Podľa účelu sa členia na bytové budovy a nebytové budovy.

Ustanovenie § 43b Stavebného zákona zase vymedzuje, čo sa rozumie pod bytovou budovou. 

(1) Bytové budovy sú stavby, ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie. Medzi bytové budovy patria

a) bytové domy,

b) rodinné domy,

c) ostatné budovy na bývanie, napríklad detské domovy, študentské domovy, domovy dôchodcov a útulky pre bezdomovcov.

(2) Bytový dom je budova určená na bývanie pozostávajúca zo štyroch a z viacerých bytov so spoločným hlavným vstupom z verejnej komunikácie.

Odsek 4 a 5 ustanovenia § 43b stavebného zákona vymedzuje pojem by t a obytná miestnosť

(4) Byt je obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s príslušenstvom usporiadaný do funkčného celku s vlastným uzavretím, určený na trvalé bývanie.

(5) Obytná miestnosť je miestnosť, ktorá svojím stavebnotechnickým riešením a vybavením spĺňa podmienky na trvalé bývanie.

Definícia bytu podľa stavebného zákona však nie je jedinou definíciou bytu v slovenskom právnom poriadku. Byt totiž definuje aj zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len ako „bytový zákon“), a to konkrétne v ustanovení § 2 ods. 1, podľa ktorého  Bytom sa na účely tohto zákona rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky.

Obe definície sú na prvý pohľad takmer totožné, avšak je potrebné si všimnúť niekoľko podstatných skutočností. Podľa definície bytu v stavebnom zákone môže byť za byt považovaná len miestnosť alebo súbor miestností určená na trvalé bývanie, pričom obytnou miestnosťou je miestnosť, ktorá svojím stavebnotechnickým riešením a vybavením spĺňa podmienky na trvalé bývanie. Stavebnotechnické podmienky upravujú rôzne normy z oblasti stavebníctva, no napr. aj Vyhláška Ministerstva zdravotníctva SR č. 259/2008 Z. z. o podrobnostiach o požiadavkách na vnútorné prostredie budov a o minimálnych požiadavkách na byty nižšieho štandardu a na ubytovacie zariadenia. 

Podľa definície v bytovom zákone, je bytom miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť, ako samostatné bytové jednotky. Stavebný úrad vydáva pri realizácii stavby viacero rozhodnutí, od stavebného povolenia až po kolaudačné rozhodnutie. Podľa ustanovenia § 76 ods. 1 stavebného zákona Dokončenú stavbu, prípadne jej časť spôsobilú na samostatné užívanie alebo tú časť stavby, na ktorej sa vykonala zmena alebo udržiavacie práce, pokiaľ tieto stavby vyžadovali stavebné povolenie, možno užívať len na základe kolaudačného rozhodnutia.

Podľa § 81 ods. 1 stavebného zákona V kolaudačnom konaní stavebný úrad najmä skúma, či sa stavba uskutočnila podľa dokumentácie overenej stavebným úradom v stavebnom konaní a či sa dodržali zastavovacie podmienky určené územným plánom zóny alebo podmienky určené v územnom rozhodnutí a v stavebnom povolení. Ďalej skúma, či skutočné realizovanie stavby alebo jej užívanie nebude ohrozovať verejný záujem, predovšetkým z hľadiska ochrany života a zdravia osôb, životného prostredia, bezpečnosti práce a technických zariadení.

Analýzou vyššie uvedeného je možné dospieť k záveru, že byt musí spĺňať stavebnotechnické podmienky, najmä na úseku ochrany zdravia osôb, ako napríklad dostatočné osvetlenie miestnosti, izoláciu, vykurovanie, a pod. Ak tieto normy nespĺňa, potom by sa nemal považovať za byt podľa stavebného zákona  a stavebný úrad by nemal vydať kolaudačné rozhodnutie, nakoľko jeho povinnosťou je skúmať okrem iného aj to, či užívanie stavby nebude ohrozovať život a zdravie osôb.

K pojmu apartmán

Pojem apartmán nemá v slovenskej právnej úprave svoju legálnu definíciu. Pri apartmánoch, ktoré sú  určené na trvalé bývanie vznikajú pochybnosti, či sa jedná o byty alebo nebytové priestory. Jednoznačnú odpoveď na túto otázku nie je možné z aktuálnej právnej úpravy vyvodiť. Ako bolo uvedené vyššie, na to, ako chápať apartmán z právneho hľadiska, existuje viacero odlišných názorov.  Pôvod problematiky apartmánov je potrebné hľadať v územno-plánovacej činnosti mesta. Mestá a obce schvaľujú územné plány, v ktorých, okrem iného, určia aj aký bude pomer bytov a nebytových priestorov na danom území. Obcou takto stanovený pomer musia stavebníci, resp. developeri dodržať. Tu však vzniká problém, že ak sa pri realizácii stavby dosiahne maximálny počet bytov, nemôže stavebník v danej budove realizovať stavbu ďalších bytov.

Pri stavbe budovy môžu  vzniknúť aj také priestory, ktoré nie je možné označiť za „plnohodnotný byt“, nakoľko sa buď prekročí limit bytov uvedený v územnom pláne, alebo tento priestor nespĺňa stavebnotechnické predpisy najmä svetlotechnické normy. Ak tieto priestory nechce developer predať, či prenajať ako nebytové priestory, ale naopak chce aj tieto miestnosti využiť na zhotovenie priestoru na trvalé bývanie, označí ich ako apartmány. Apartmány sú podľa vyjadrení odbornej verejnosti práve miestnosťami v budovách, ktoré sa na prvý pohľad javia ako klasické byty, no nespínajú stavebnotechnické normy, majú menšiu výmeru, nemajú dostatok denného svetla, alebo sú orientované na severnú svetovú stranu a pod..

Na to, aby mohla byť určitá budova a priestory v nej užívané, musí najskôr stavebný úrad posúdiť, či boli dodržané podmienky uvedené v stavebnom povolení, ako aj všetky technické normy na úseku realizácie stavieb a ochrany zdravia. Inak tomu nie je ani pri bytoch. Byt je súborom miestností určených na trvalé bývanie. Výkladom vyššie uvedených zákonných ustanovení je možné vyvodiť, že subjektom, ktorý má právo určiť účel užívania, a teda aj to, či je priestor určený na trvalé bývanie alebo nie, práve stavebný úrad.  

Vychádzajúc z toho, že apartmánom rozumieme miestnosti v bytových budovách, ktoré buď nespĺňajú stavebnotechnické normy, alebo boli za apartmány označené z dôvodu prekročenia limitu územného plánu, dospejeme k záveru, že stavebný úrad by pri kolaudovaní nemal takéto miestnosti označiť za priestor určený na trvalé bývanie, teda za byt. Dôvodom je najmä ochrana zdravia osôb a právo na dôstojný život.

K ohlasovaniu trvalého pobytu v apartmáne

Podľa ustanovenia § 3 ods. 8 písm. c) zákona o hlásení pobytu občanov je pri ohlasovaní trvalého pobytu občan povinný predložiť doklad o vlastníctve alebo spoluvlastníctve budovy alebo jej časti podľa odseku 2 vydaný podľa osobitného právneho predpisu, teda list vlastníctva, z ktorého je zrejmé kto je vlastníkom a o akú nehnuteľnosť sa jedná. Práve z listu vlastníctva ohlasovňa pobytov zistí, kde si občan žiada nahlásiť trvalý pobyt.

K tejto otázke sa už vyjadrovalo aj Ministerstvo vnútra SR, podľa ktorého je možné si v apartmáne nahlásiť trvalý pobyt, ak je tento priestor v liste vlastníctva označený ako byt. Ministerstvo sa pritom odvoláva na Úrad geodézie kartografie a katastra SR, ktorý vydáva tzv. katastrálny bulletin.

V katastrálnom bulletine č. 3/2007 odpovedal kataster na otázku č. 31 nasledovne: „Podľa § 6 ods. 1 písm. d) zákona NR SR č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov, v katastri nehnuteľností sa evidujú byty a nebytové priestory. Pojem byt je definovaný v zákone NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov ako vec určená na bývanie. Nakoľko katastrálny zákon nepozná pojem apartmán, zapíše do katastrálneho operátu apartmán ako byt – vec určená na bývanie, aj keď ide o sezóne bývanie, označený podľa údajov katastra t. j. číslom bytu, číslom poschodia v dome súp. č. stavby, na pozemku parc. č. a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a podiel na pozemku, resp. priľahlom pozemku, alebo iné právo k pozemku. Z uvedeného vyplýva, že apartmán zapíšeme do katastra ako byt.“

Zhrnutie

Z vyššie uvedených skutočností vyplýva, že odpoveď na otázku, či je možné v apartmáne nahlásiť trvalý pobyt nie je jednoduchá a nemôže byť jednoznačná. Každý prípad je potrebné posudzovať striktne individuálne. Je totiž potrebné rozlišovať to, či apartmán spĺňa stavebnotechnické normy a prípad kedy ich nespĺňa. Podľa toho by sa mal líšiť aj postup stavebných úradov pri tom, či označia daný priestor za spôsobilý na trvalé bývanie, alebo nie.

Na druhej strane podľa vyjadrenia katastra nehnuteľností, sa apartmány zapisujú do katastra nehnuteľností ako byty. V takom prípade potom nie je dôvod na to, aby ohlasovňa pobytov odmietla zapísať trvalý pobyt v apartmáne. Východiskom a nosným argumentom je práve ustanovenie § 3 ods. 2 zákona o hlásení pobytu občanov Trvalý pobyt má občan len v budove alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie, alebo na individuálnu rekreáciu, ak tento zákon neustanovuje inak. Za časť budovy sa považuje aj byt. Opačnou však bude situácia, kedy bude apartmán v katastri nehnuteľnosti zapísaný, ako nebytový priestor. Je pochopiteľné, že v takom prípade nie je možné trvalý pobyt zapísať.

V súčasnosti však u odbornej verejnosti prevláda názor, že apartmán sa do katastra nehnuteľností zapisuje ako byt, a preto neexistuje dôvod, prečo by v apartmáne nemohol byť nahlásený trvalý pobyt.

Pre úplnosť si dovoľujem uviesť, že ohlasovňa pobytov nemá právomoc na posudzovania toho, či je daný priestor spĺňa podmienky na bývanie. Túto právomoc má výlučne stavebný úrad, na základe rozhodnutí ktorého, orgán katastra nehnuteľností, zaeviduje danú nehnuteľnosť, resp. priestor ako byt, či nebytový priestor.

Autor
JUDr. Milan Ficek, advokát