Stačí ústna dohoda?

Dobrý deň,
najskôr je potrebné rozobrať právnu silu ústnej dohody v tejto veci. Podľa § 46 a § 558 Občianskeho zákonníka platí, že zmluvy o prevode nehnuteľností musia byť písomné, inak sú neplatné. Ústna dohoda o budúcom vyplatení podielu z predaja nehnuteľnosti nemá právnu silu, ak nebola uzavretá v písomnej forme. 

Ak teda medzi súrodencami existovala iba ústna dohoda, táto nie je právne vymáhateľná, pokiaľ neexistujú iné dôkazy, ktoré by preukazovali, že išlo o tzv. konkludentné právne úkony alebo že došlo k uzavretiu inej písomnej zmluvy, napríklad o vyporiadaní dedičstva alebo o zmluve o vyporiadaní podielov .

Ak bola nehnuteľnosť prevedená na sestru na základe dedičského konania, ostatní súrodenci sa mohli svojich podielov vzdať v prospech sestry, prípadne jej ich previesť, a to buď za odplatu alebo bezodplatne.  Ak to bolo urobené v rámci dedičského konania, je rozhodujúce, čo je uvedené v notárskej zápisnici alebo v rozhodnutí o dedičstve. Ak tam nie je uvedená povinnosť sestry vyplatiť ostatných, nie je možné túto povinnosť vymáhať len na základe ústnej dohody .

Ak sestra časť pozemkov darovala alebo predala svojim deťom alebo iným osobám, tieto prevody sú platné, ak boli vykonané písomne a sú zapísané do katastra nehnuteľností. Ostatní súrodenci už nemajú právny nárok na tieto časti, ak neexistuje písomná dohoda, ktorá by im zabezpečovala podiel na výnose z predaja alebo iné plnenie napr. v zmysle rozhodnutia o dedičstve.

V prípade, že naďalej zostala časť pozemku na sestru, ostatní súrodenci nemajú právny nárok na jeho časť, ak sa svojho podielu vzdali bezodplatne v rámci dedičského konania alebo svoje podiely na pozemku na sestru previedli. Ak by však existovali dôkazy, že išlo o podvod alebo že boli uvedení do omylu, mohli by sa domáhať ochrany svojich práv na súde, avšak len za veľmi špecifických okolností a s dôkazmi.

Odporúčam preveriť, čo presne je uvedené v dedičskom rozhodnutí alebo v zmluvách o prevode nehnuteľnostím/zrejme došlo k darovaniu pozemkov deťom Vašej sestry/, čo zistíte na výpise z LV cez internet. Ak neexistuje písomná dohoda o vyplatení podielov, súrodenci nemajú právny nárok na vyplatenie podielu len na základe ústnej dohody.

V prípade, že by ste chceli preskúmať možnosť podania žaloby, odporúčam obrátiť sa na advokáta so všetkými dostupnými dokumentmi.

Dobrý deň,

úspešnosť vymáhania Vašej nezaplatenej odmeny je v tom rozsahu, ako to máte v písomnej dohode. To, čo máte so šéfom dohodnuté ústne, je často ťažko dokázateľné. Ale ako dôkazy môže slúžiť aj mailová alebo SMS komunikácia. To však neznamená, že na to nemáte nárok. 

Ak nechcete ďalej pracovať zadarmo, tak Vám odporúčame, dožadovať sa u šéfa, aby Vám doplatil to, čo sľúbil a zároveň, aby ste mali všetko písomne. Môžete uzatvoriť dodatok k Vašej zmluve (dohode) a zahrnúť tam, čo Vám bolo sľúbené ústne. 

V opačnom prípade, Vám nezostáva nič iné, len ukončiť so šéfom spoluprácu a vymáhať súdnou cestou svoju odmenu, aspoň v tom rozsahu, ako ju máte zakotvenú v písomnej zmluve (dohode).

V zmluve máte určite uvedený spôsob skončenia zmluvy, buď dohodou, výpoveďou, či odstúpením od zmluvy. Ak pracujete na živnosť, zrejme budete mať uzatvorený obchodno právny vzťah, na ktorý sa vzťahujú ustanovenia Obchodného zákonníka. V obchodnom zákonníku je určite uvedený aj zmluvný typ zmluvy, ktorú máte aj Vy uzatvorenú, a preto je potrebné sa riadiť týmito ustanoveniami. 

Podľa § 344 Obchodného zákonníka: "Od zmluvy možno odstúpiť iba v prípadoch, ktoré ustanovuje zmluva alebo tento alebo iný zákon."

Podľa § 365 ods. 2 Obchodného zákonníka: "Dlžník, ktorého záväzok spočíva v peňažnom plnení, je v omeškaní, ak nesplní riadne a najneskôr do 30 dní odo dňa doručenia dokladu alebo do 30 dní odo dňa poskytnutia plnenia veriteľom, podľa toho, ktorý z týchto dní nastal neskôr, ak zo zmluvy nevyplýva iná lehota splatnosti. Ak je deň doručenia dokladu neistý, dlžník je v omeškaní uplynutím 30. dňa odo dňa poskytnutia plnenia veriteľom. Dlžník je v omeškaní, a to až do doby poskytnutia riadneho plnenia alebo do doby, keď záväzok zanikne iným spôsobom."

Dobrý deň,
áno, nakoľko nemáte riadnu nájomnú zmluvu, teda užívate byt iba na základe jej dobrej vôle, nie je nutné ani dodržať nejakú výpovednú dobu.

Samozrejme z bytu Vás nemôže vysťahovať sama a násilím. Tým by porušila Vaše práva. Ak by ste nechceli byt opustiť, bude musieť podať voči Vám žalobu o vypratanie nehnuteľnosti. V konaní bude súd skúmať, či Vaším vysťahovaním nedôjde k ohrozeniu bytovej potreby maloletého dieťaťa, a či je vo Vašich schopnostiach a možnostiach objektívne si zabezpečiť iné bývanie. Ak by súd dospel k tomu, že nie ste v súčasnosti schopná si sama zabezpečiť bývanie a vysťahovaním by sa maloleté dieťa prakticky ocitlo na ulici, súd nemusí jej žalobe vyhovieť.

Dobrý deň,
áno, ak nemáte podpísanú žiadnu zmluvu alebo dohodu, z ktorej by bolo možné vyvodiť Vaše užívacie právo k nehnuteľnosti, tak Vás môžu z domu vypratať. Samozrejme nemôžu to spraviť sami, násilím. Budú musieť podať na súde žalobu o vypratanie nehnuteľnosti. Trvalý pobyt takejto veci nezabráni. Trvalý pobyt má iba evidenčný charakter.

Dobrý deň, na Vašu otázku predkladáme nasledovnú odpoveď :
Pokiaľ ste mali len ústnu dohodu s predchádzajúcim vlastníkom nehnuteľnosti o možnosti využívať pozemok na prejazd  na Váš pozemok, potom táto dohoda nie je dostačujúca, aby ste touto mohli argumentovať a na základe tejto sa dožadovať prejazdu u nového vlastníka pozemku.
Podľa ust. § 151o/ Občianskeho zákonníka platí :
"(1) Vecné bremená vznikajú písomnou zmluvou, na základe závetu v spojení s výsledkami konania o dedičstve, schválenou dohodou dedičov, rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. Právo zodpovedajúce vecnému bremenu možno nadobudnúť tiež výkonom práva (vydržaním); ustanovenia § 134 tu platia obdobne. Na nadobudnutie práva zodpovedajúceho vecným bremenám je potrebný vklad do katastra nehnuteľností.
(2) Zmluvou môže zriadiť vecné bremeno vlastník nehnuteľnosti, pokiaľ osobitný zákon nedáva toto právo aj ďalším osobám.
(3) Ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok."

Z uvedeného vyplýva, že pokiaľ teraz na svoj pozemok so stavbou nemáte iný prístup na pozemok hoci aj keď za sťaženejších podmienok, resp. prístup na Váš pozemok je možný len cez susedov pozemok, ktorý sa stal jeho vlastníkom v roku 2019, potom by ste mali byť v prípadnom súdnom konaní úspešná.
Pokiaľ sa s vlastníkom susedného pozemku nedohodnete na prejazde cez jeho pozemok  či už na základe zmluvu o nájme, alebo formou zmluvy o zriadení vecného bremena so zavkladovaním do katastra nehnuteľností, potom sa budete musieť obrátiť na súd.
Odporúčame vo veci  so susedom komunikovať a vysvetliť mu, že ak s dohodou nebude súhlasiť, súd zriadiť právo zodpovedajúce vecnému bremenu spočívajúce v práve prechodu a prejazdu súdnym rozhodnutím. So súdnym konaním sú spojené náklady a to ako súdny poplatok, trovy právneho zastupovania, odmena znalca za vypracovanie znaleckého posudku.

Riešením aspoň dočasným je ešte obrátiť sa na obec podľa ust. § 5 Obč. zákonníka :

"Ak došlo k zrejmému zásahu do pokojného stavu, možno sa domáhať ochrany na obci. Obec môže predbežne zásah zakázať alebo uložiť, aby bol obnovený predošlý stav. Tým nie je dotknuté právo domáhať sa ochrany na súde."

Dobrý deň, na ústne uzatvorené dohody sa prihliada rovnako ako na písomne uzatvorené. Sú platné, kým pre danú dohodu nie je predpísaná zákonom písomná forma. Problém však vidíme v tom, či by ste v prípadnom súdnom konaní dokázali preukázať obsah tejto dohody. Ak totiž nie je zachytená aspoň v e-mailovej alebo inej obdobnej komunikácii, bude veľmi ťažké preukázať obsah tejto dohody, výšku sumy... V tomto smere by ste sa mohli ocitnúť v dôkaznej núdzi, napríklad by ste nevedeli preukázať výšku dohodnutého vyrovnania alebo splatnosť tejto sumy. Bolo by možné postupovať aj tak, že by ste od neho investované sumy vymáhali ako bezdôvodné obohatenie, avšak v tomto prípade by ste museli byť v rámci dvojročnej premlčacej doby odo dňa zaplatenia týchto investícii. Inak by mohol vzniesť námietku premlčania a súd by Vašu žalobu zamietol.

Dobrý deň,

ak by sme uvažovali o tom, že by malo ísť o zmluvu o budúcej zmluve, museli by sme vychádzať z § 50a Občianskeho zákonníka, podľa ktorého 

Účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.

Keďže ste sa dohodli len ústne, nemožno hovoriť o tom, že došlo platne k uzavretiu zmluvy o budúcej zmluve. Okrem toho v zmluve o budúcej zmluve je potrebné uviesť všetky podstatné náležitosti, ktoré má podľa zákona obsahovať "budúca" zmluva. Keďže ide o prevod nehnuteľnosti, musí obsahovať jej presný opis vrátane parc. čísel, výmery, katastrálneho územia atď.

Podľa nášho právneho názoru nemáte nárok domáhať sa uzavretia riadnej zmluvy.

Dobrý deň, v tomto prípade došlo zrejme k uzatvoreniu zmluvy o dielo ústnou formou. Pre tento právny úkon (zmluvu) Občiansky zákonník nevyžaduje písomnú formu, a preto je ju možné uzatvoriť aj ústne. Stačí ak ste sa ústne dohodli na tzv. podstatných náležitostiach zmluvy o dielo. Rovnako podstatné vo Vašom prípade je, či došlo k odovzdaniu časti ceny diela v hotovosti alebo prevodom na bankový účet zhotoviteľa. Ak totiž došlo k odovzdaniu peňazí v hotovosti, situácia sa komplikuje. Jednak sa bude ťažko preukazovať odovzdanie peňazí (a to aj za prítomnosti svedkov) a na druhej strane sa bude rovnako (bez písomnej zmluvy) dokazovať rozsah vykonávania diela. Súd by totiž skúmal, na akom rozsahu vykonania diela ste sa dohodli, či ste mu zaplatili za celé dielo alebo iba za časť... Hoci ústna dohoda o zmluve o dielo postačuje, v prípadnom súdnom konaní sa často ľudia ocitajú v tzv. dôkaznej núdzi, keď nedokážu preukázať niektoré svoje tvrdenia. Za určitých okolností máte nárok na dokončenie diela, resp. vrátenie časti ceny diela, ale veľmi ťažko sa toho budete domáhať súdnou cestou bez písomných listinných dôkazov.

Dobrý deň,

ak dotyčná osoba odmieta splniť záväzok, na ktorom ste sa platne dohodli, potom porušuje svoje záväzkové povinnosti. Ak odmieta svoju povinnosť splniť dobrovoľne, môžete sa svojho práva domáhať súdne. Na súde by ste však museli preukázať existenciu dohody. Na to by bola najvhodnejšia písomná zmluva, avšak pokiaľ z komunikácie vyplýva, že zmluva medzi Vami uzavretá bola, mohlo by to stačiť. Bolo by však potrebné nechať komunikáciu, ako aj všetky relevantné skutočnosti a dôkazy posúdiť advokátovi.