Porušenie nájomnej zmluvy

Dobrý deň, v prípade vypovedania nájomnej zmluvy sa zmluvný vzťah ukončí až uplynutím výpovednej lehoty. V zákone nie je žiadnym spôsobom upravené tzv. urýchlené ukončenie nájomnej zmluvy. Taký inštitút nie je upravený ani v prípade hrubého porušenia nájomnej zmluvy zo strany prenajímateľa. Napriek tomu, ak by ste byt ihneď opustili a prestali platiť nájomné (počas plynutia výpovednej lehoty), bolo by v rozpore s dobrými mravmi, aby od Vás prenajímateľka požadovala úhradu nájomného za čas, kedy ste byt z dôvodu jej hrubého porušenia nájomnej zmluvy neužívali. Vo Vašom prípade, by bolo najlepšie nájomnú zmluvu ukončiť dohodou, pričom by ste si s prenajímateľkou dohodli konkrétny deň ukončenia nájomnej zmluvy. 

Dobrý deň,

vo Vašej situácii, keď máte s nájomníčkou uzatvorenú nájomnú zmluvu na dobu určitú (1 rok), platí, že nájomca nemôže jednostranne ukončiť nájom len tak, bez zákonného alebo zmluvného dôvodu.

Podľa § 711 a nasl. Občianskeho zákonníka môže nájomca vypovedať nájom na dobu určitú len v prípadoch, ktoré sú výslovne uvedené v zákone alebo v zmluve. Ak v zmluve nemáte dohodnuté iné výpovedné dôvody alebo skrátenú výpovednú lehotu, nájomníčka je viazaná zmluvou až do uplynutia dohodnutej doby.

Ak by nájomníčka prestala platiť nájomné, odporúčam postupovať nasledovne:
- Písomne ju vyzvite na úhradu dlžného nájomného s určením primeranej lehoty na zaplatenie (napr. 7 dní).
- Ak ani po tejto výzve nezaplatí, môžete podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka nájom vypovedať s trojmesačnou výpovednou lehotou, ktorá začína plynúť od prvého dňa nasledujúceho mesiaca nasledujúceho po  doručení výpovede.
- Po skončení nájmu a ak by dlžné nájomné nebolo uhradené, môžete pohľadávku vymáhať súdnou cestou.

Ak Vám chce nájomníčka odovzdať kľúče pred skončením zmluvy, nie ste povinná to akceptovať. Ak by ste kľúče prevzali a byt prevzali späť, mohlo by to byť považované za dohodu o skončení nájmu  /ak by ste s tým súhlasili, jedine písomne s uvedením stavu bytu a odpočtu jednotlivých mídií/.

Ak však trváte na dodržaní zmluvy, odporúčam jej písomne oznámiť, že trváte na plnení zmluvy do dohodnutého termínu a že je povinná platiť nájomné až do skončenia nájmu alebo do doby, kým za seba nenájde náhradníka, ktorého by ste schválili.

Ponuka nájomníčky nájsť za seba náhradu je možná, ale Vy ako prenajímateľka nie ste povinná takúto osobu akceptovať, pokiaľ s ňou nesúhlasíte, a je tiež veľkou neznámou, či sa jej to podarí. Vy sa na to nemôžete spoliehať a nájoca nie je zákona povinný nájsť za seba náhradu, právnou cestou ho k tomu donútiť ani nemôžete.

Ak by ste byt prevzali späť bez písomnej dohody, môže vzniknúť spor o to, či nájom skončil dohodou. Ak by ste trvali na zmluve, ale byt by ostal prázdny, nájomníčka je povinná platiť nájomné do konca zmluvy.

Poznámka na záver : Kúpu bytu na meno nájomcu môžete overiť aj cez kataster portál.
V prípade potreby zastupovania alebo vypracovania písomných výziev Vám viem odporučiť kontaktovať advokáta v mieste Vášho bydliska.

Dobrý deň,

vo Vašom prípade ide o otázku zodpovednosti nájomcu za škodu spôsobenú porušením povinností vyplývajúcich z nájomnej zmluvy, konkrétne povinnosti riadne sa starať o prenajatú nehnuteľnosť. Podľa § 687 Občianskeho zákonníka je nájomca povinný užívať byt (dom) riadne a v súlade s nájomnou zmluvou, vrátane povinnosti vykonávať bežnú údržbu a udržiavať poriadok. Ak je v zmluve výslovne dohodnuté, že nájomca má zabezpečovať upratovanie, vetranie a podobné úkony, je povinný tieto povinnosti plniť.

Ak nájomca tieto povinnosti porušil a v dôsledku toho vznikla škoda (napr. vznik plesní v dôsledku nedostatočného vetrania), máte právo požadovať náhradu škody podľa § 420 Občianskeho zákonníka. Musíte však preukázať, že škoda vznikla práve v dôsledku porušenia povinností nájomcu, nie bežným opotrebovaním alebo inou príčinou, ktorú nemohol ovplyvniť /napr. starý rodinný dom, poškodené základy domu, počasie, záplavy a pod./ . V praxi odporúčam:

1. Zdokumentovať stav nehnuteľnosti pri odovzdaní nájomcovi (fotografie, zápis o stave, svedkovia).
2. Písomne vyzvať nájomcu na úhradu nákladov spojených s odstránením škody (napr. maľovanie, sanácia plesní), pričom v liste uveďte konkrétne porušenia zmluvy a doložte dôkazy.
3. Ak nájomca odmietne zaplatiť, môžete uplatniť nárok súdnou cestou. V prípade, že máte zloženú kauciu (zábezpeku), môžete si náklady na odstránenie škody započítať proti tejto kaucii, ak to zmluva umožňuje, na čo však musíte mať právny dôvod a teda aj samotné doklady o úhrade škody resp. poškodení domu.

Riziká: Ak by nájomca namietal, že pleseň vznikla z dôvodov, ktoré nemohol ovplyvniť (napr. stavebná vada, zatekanie), bude na Vás preukázať, že príčinou bola jeho nedbanlivosť. V prípade sporu odporúčam využiť znalecký posudok.

Alternatívy: Ak chcete predísť podobným situáciám, odporúčam do budúcna pravidelné kontroly stavu domu a podrobnejšie špecifikovať povinnosti nájomcu v zmluve.

Ak by ste potrebovali pripraviť konkrétnu výzvu alebo zastupovanie v spore, môžete ma kontaktovať na priamu právnu pomoc.

Dobrý deň, nájomné musíte vyrovnať v zmysle zmluvy, predpokladám že platíte na bankový účet prenajímateľa a teda v hotovosti bez písomného potvrdenia o prijatí platby nájomného peniaze mu nedávajte. Vždy musíte mať písomný doklad o úhrade.

Vyhodiť z bytu zo dňa na deň vás nemôže, lebo máte nájomnú zmluvu. Prenajímateľ by vám musel dať výpoveď z nájmu a ak by ste sa nevysťahovali po uplynutí výpovede, prenajímateľ by musel podať návrh súd o vypratenie bytu. Ak by ani napriek tomu ste sa nevysťahovali, musel by podať návrh na vykonanie exekúcie.

Konanie prenajímateľov je občas nevyspytateľné od odpojenia el. energie, vody, plynu a podobne, preto odporúčam platiť aspoň splátky.

Dobrý deň,

po právnej stránke by sa mala vec riešiť tým spôsobom, že sa ukončí nájomný vzťah (najčastejšie ide o dohodu, výpoveď, prípadne odstúpenie od zmluvy; pokiaľ ide o výpoveď a odstúpenie, musí na to existovať zákonný alebo zmluvný dôvod).

Po tom, ako sa nájomný vzťah ukončí, mali by sa dotknuté osoby z bytu vypratať. Ak tak neurobia, je možnosť podať voči nim žalobu na vypratanie bytu. Pokiaľ v spore uspejete a stále sa dobrovoľne nevysťahujú, je možné ich vysťahovať nútene, prostredníctvom exekútora.

Dobrý deň,
ak ste mali v nájomnej zmluve dohodnuté, že Vám má poskytnúť vyúčtovanie, a to neurobil mohli by ste ho žalovať na splnenie tejto povinnosti. Až potom by ste zistili, aký je stav, či je tam preplatok, alebo nedoplatok. Nakoľko však uvádzate, že ubehli 3 roky, Váš nárok by mohol byť teoreticky aj premlčaný. Záleží, ako je v zmluve nastavená povinnosť vrátiť preplatok. Museli by sme vidieť zmluvu.

Dobrý deň prajem,

ak máte na mysli, či si prenajímateľ môže vypýtať vyššiu sumu než je v zmluve, odpoveď je, že by nemal. Kľúčová je však zmluva. Suma nájomného dohodnutá v zmluve je záväzná pre obe strany. Potom sú tu ešte platby za energie (zálohové platby), ktoré sa platia tiež v určitej výške a na konci by sa mal vrátiť preplatok, prípadne by nájomca mal doplatiť nedoplatok (ak je to tak dohodnuté). Niekedy je v zmluve dohodnuté, že sa nájomné môže zvýšiť o infláciu, prípadne že sa zálohové platby môžu zvýšiť, ak ich zvýši dodávateľ energie. Je to vždy vecou dohody. Museli by sme vidieť zmluvu, aby sme vedeli posúdiť, či môže, alebo nemôže pýtať viac. V zásade by nemal.