Platí nájomná zmluva aj pri prevode nehnuteľnosti?

Dobrý deň,

z toho, čo popisujete, nejde o „ilegálne“ bývanie len preto, že nemáte papierovú zmluvu. Nájom môže vzniknúť aj ústne; problém je skôr dôkazná situácia. Preto si okamžite začnite zabezpečovať dôkazy: uložte všetky SMS/správy, výpisy hovorov, prípadné potvrdenia od realitnej kancelárie, a spíšte si chronológiu platieb (dátum, suma, komu, kde, pri akom svedkovi).

Pri hotovostných platbách je veľmi dôležitý svedok – do budúcna už bez potvrdenia nič neodovzdávajte. Ak by spor riešil súd, prenajímateľ bude musieť vedieť preukázať, čo bolo obsahom ústnej dohody (napr. výška nájomného), pričom pri platbách „na ruku“ býva preukazovanie ťažšie pre obe strany .

To, že byt previedol na dcéru, automaticky neznamená, že máte „okamžite odísť“. Ak nový vlastník chce nájom ukončiť, musí postupovať zákonne. Pri nájme bytu platí, že nájom sa končí písomnou dohodou alebo písomnou výpoveďou; výpovedná lehota je spravidla 3 mesiace a plynie od prvého dňa nasledujúceho mesiaca po doručení výpovede . Prenajímateľ (resp. nový vlastník) zároveň nemôže vypovedať nájom „len tak“ – musí uviesť konkrétny zákonný dôvod podľa § 711 ods. 1 Občianskeho zákonníka.

Vyhrážky bitkou a vyhodením vecí na ulicu riešte bezodkladne bezpečnostne: pri každej hrozbe volajte 158. Svojpomocné vysťahovanie bez súdu nerobte, nenechajte sa vyprovokovať, ale komunikujte už iba písomne: doporučeným listom (príp. e-mailom) vyzvite na úradnú komunikáciu, na oznámenie, kto je aktuálny vlastník/prenajímateľ, a na zaslanie spôsobu úhrady (číslo bankového účtu) a potvrdení.

Ak chcete, viem Vám pripraviť konkrétnu predžalobnú výzvu a aj trestnoprávny podnet k vyhrážkam; napíšte mi, v ktorom meste je byt, či máte trvalý/prechodný pobyt a aké dôkazy platieb viete doložiť (aspoň správy, svedkov, prípadne výbery z bankomatu).

Poznámka : Otázkou je či prenajímateľ bol evidovaný u správcu dane /daňový úrad/ ako prenajímateľ nehnuteľnosti, keďže je to jeho zákonná povinnosť vyplývajúca zo zákona.

Dobrý deň,
na Vami položenp otázku uvádzane, že ak ste sa stali vlastníkom nehnuteˇˇlnosti, v ktorej sp aj nebytové priestory, práva a povinnosti z nájmu nebytového preistoru prechádzajú na Vás ako na nového vlastníka nehnuteľnosti v rozsahu podľa pôvodnej nájomnej zmluvy. Ak je zmluva uzatvorneá len an dobu do konca r. 2025, zmluva končí dńom uvedneým v zmluve. Riešením je len dohodnú´t sa s nájomcom na skonšom skončení nájmu.

Pokiaľ ide o zvýšenie nájmu, aj tu platí to, že treba vychádzať z pôvodnej nájomnej zmluvy, v ktorej je možno dojednaé zvýšenie nájmu podĺa miery inflácie.

Dobrý deň, predpokladáme, že nájomná zmluva bola resp. mala byť uzatvorená podľa ust. zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov.

Pokiaľ by došlo k predaju nehnuteľnosti, kde ste vy ako nájomca nebytových priestorov, potom následne platí ust. § 680 Občianskeho zákonníka :

"Ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná."

Otázkou vo vašom prípade je to, či vy chcete v nájme pokračovať na čo máte nárok, alebo nájom ukončiť. Potom platí, že ak chcete nájom ukončiť, je potrebné podať výpoveď s poukázaním na ust. § 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka :

"Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Pri zmene vlastníctva k hnuteľnej veci môže zmluvu vypovedať aj nadobúdateľ."h

Dobrý deň, pokiaľ ide o ukončenie nájmu, toto sa primárne spravuje ustanoveniami zmluvy o nájme uzavretej medzi vami a nájomcom.  Ak zmluva takéto ustanovenia neobsahuje, postupuje sa v zmysle Občianskeho zákonníka. Tento výslovne ustanovuje, že z dôvodu zmeny vlastníctva pokiaľ ide o nájom nehnuteľnosti na dobu určitú, môže vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, nie však prenajímateľ. Vzhľadom na to, z tohto dôvodu vypovedať nájom ako prenajímateľ nemôžete. Nový nadobúdateľ (kupujúci) pozemku vstúpi do Vašich práv vo vzťahu k tomuto nájomcovi, pričom zmenu vlastníctva je potrebné nájomcovi oznámiť. Súčasne však ako prenajímateľ môžete nájom vypovedať z iných dôvodov, s tým, že v takomto prípade nájom skončí uplynutím výpovednej lehoty, ktorá je trojmesačná. 

Dobrý deň,
nie, predajom prenajatej veci nájomná zmluva nezaniká, nakoľko nový vlastník vstupuje do všetkých práv a povinností bývalého vlastníka. Tzn. že je viazaný nájomnou zmluvou. Ak by chcel zmeniť výšku nájmu, je to možné iba cez dodatok, ktorý musíte podpísať aj Vy. Novú nájomnú zmluvu by Vám mohol dať iba v prípade, ak by bola pôvodná nájomná zmluva v súlade so zákonom zrušená (nájomný vzťah musí zaniknúť, aby mohol vzniknúť nový).

Dobrý deň,

Občiansky zákonník doslovne Vami uvedenú situáciu nerieši. Pokiaľ by ste dali výpoveď z nájmu bytu a v priebehu plynutia výpovednej lehoty by ste si vec rozmysleli a chceli výpoveď späťvziať, museli by ste mať písomný súhlas prenajímateľa na uvedený úkon. Odporúčeme preto rozmyslieť si, či výpoveď dáte resp. aké okolnosti Vás vedú k tomu, že chcete dať výpoveď. Prenajímateľ môže, ale aj nemusí súhlasiť so späťvzatím výpovede.

Dobrý deň,
aby sme sa mohli kvalifikovane vyjadriť k samotnej zmluve o nájme RD, museli by sme ju vidieť a teda sa oboznámiť s jej obsahom.

Podľa ust. § 686 Obč. zákonníka zmluva o nájme musí obsahovať zákonom stanovené náležitosti :

"Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica."

Ak je zmluva uzatvorená na dobu určitú, je to vec dohody, a nájom skončí uplynutím dohodnutej doby /§ 710 ods. 2 Obč. zákonníka/.

Uvádzate, že prenajímateľ je budúci dedič RD. Z tohto Vášho konštatovania vyplýva, že prenajímateľ v súčasnosti nie je vlastníkom nehnuteľnosti. Na to, aby mohla osoba v postavení prenajímateľa nehnuteľnosť prenajať, potrebuje písomný súhlas vlastníka nehnuteľnosti.

Budúci dedič, o ktorom píšete, že je prenajímateľom nehnuteľnosti, nemôže byť v žiadnom prípade zapísaný na liste vlastníctva. Je to tak z dôvodu, že vlastník žije a "budúci" dedič sa ani nemusí dožiť smrti vlastníka nehnuteľnosti.

Ak máte pochybnosti o zmluve o nájme, kontaktujte našu advokátsku kanceláriu za účelom jej preštudovania a uvedenia právneho stanoviska k nej.

Dobrý deň,

vo Vašom prípade zrejme došlo zrejme k zániku pôvodnej spoločnosti A, pričom jej právnym nástupcom sa stala spoločnosť B. v zmysle ust. § 68 ods. 2 druhá veta Obchodného zákonníka.

Podľa ust. § 680 Obč. zákonníka platí :
"(1) Zničením prenajatej veci nájomná zmluva zaniká.
(2) Ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná.
(3) Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Pri zmene vlastníctva k hnuteľnej veci môže zmluvu vypovedať aj nadobúdateľ."

Nepoznáme bližšie okolnosti Vašej zmluvy, ale z dôvodu právnej istoty odporúčame spísať dodatok k pôvodnej nájomnej zmluve o zmene prenajímateľa z A. na B. s uvedením jeho ident. údajov podľa obchod. registra, ktorý vstúpil do jeho právneho postavenia prenajímateľa.

V prípade potreby na posúdenie veci a spísanie dodatku kontaktujte našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň,
z otázky predpokladáme, že máte záujem o nájom nebytových priestorov.

Pokiaľ je na LV vyznačená plomba V, znamená to, že prebieha katastrálne konanie o zmenu vlastníckeho práva. Sme názoru, že súčasný vlastník nehnuteľnosti Vás mal o uvedenom informovať napriek tomu, že mu túto povinnosť zákon vyslovene neukladá.

Odporúčame z dôvodu právnej istoty kontaktovať prenajímateľa, aby oznámil, kto bude novým vlastníkom nehnuteľnosti a zmluvu o nájme nebyt. priestorov uzavrieť s novým vlastníkom po zápise vlastníckeho práva.

V prípade potreby nás kontaktujte s kontrolou zmluvy o nájme nebyt. priestorov.

Dobrý deň,
vhodným nástrojom na zabezpečenie zmluvného vzťahu medzi Vašim priateľom a jeho bratom bude zmluva o nájme nehnuteľnosti podľa ust.§ 663 a nasl. Obč. zákonníka, s tým, že sa spíše aj aktuálny stav nehnuteľnosti s uvedením účelu zmluvy o nájme že táto bude ďalej prenajímaná tretej osobe na základe živn. oprávnenia, uvedenie odplaty za prenájom nehnuteľnosti je samozrejmosťou.
Odporúčame okrem fotodokumentácie stavu nehnuteľnosti, odpočte médií (voda, elektrina, plyn) dohodnúť aj to, pre prenajímateľ je povinný nehnuteľnosť poistiť  a to z dôvodu, že zmluvné podmienky pre fyzickú osobu - nepodnikateľa sú iné, ako pri využívaní nehnuteľnosti na podnikateľské účely.

Ako spísať dobrú zmluvu o nájme sa môžete dočítať aj na našej stránke.

Môžete sa obrátiť aj na našu advokátsku kanceláriu.