Penalizácia po uplynutí výpovednej lehoty nájmu

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, 

uplynutím výpovednej doby zaniká nájomný vzťah medzi nájomcom a prenajímateľom. Tzn. že na základe zaniknutej nájomnej zmluvy už nie je prenajímateľ oprávnený žiadať žiadne nájomné, nakoľko i Vám zaniklo právo užívať túto nehnuteľnosť, ktorú ste zároveň povinný vypratať. Dovoľujem si Vám postupne priblížiť jednotlivé aspekty Vášho prípadu.

Výpoveď nájomnej zmluvy

Nájomnú zmluvu podľa Občianskeho zákonníka a zvyčajne aj podľa ustanovení nájomnej zmluvy uzatvorenej medzi zmluvnými stranami môžu vypovedať tak prenajímateľ ako aj nájomca. Prenajímateľ však môže nájomnú zmluvu vypovedať iba zo zákonných dôvodov uvedených v ustanovení § 711 ods. 1 Občianskeho zákonníka.

Nájomca môže nájomnú zmluvu vypovedať aj bez uvedenia dôvodu.

Podľa ustanovenia § 711 ods. 2 Občianskeho zákonníka

Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť.

Podľa vyššie citovaného ustanovenia Občianskeho zákonníka je potrebné vo výpovedi konkrétne vymedziť dôvod výpovede, nakoľko práve z dôvodov výpovede zo strany prenajímateľa následne vyplýva prípadné právo nájomcu na bytovú náhradu podľa ustanovenia § 712 Občianskeho zákonníka.

V súlade s vyššie citovaným zákonným ustanovením je potom potrebné posudzovať aj platnosť, resp. neplatnosť výpovede. Ak by bola výpoveď prenajímateľa neplatná, museli by ste jej neplatnosť napadnúť v trojmesačnej lehote od doručenia výpovede. Inak sa konvaliduje neplatnosť výpovede.

Podľa ustanovenia § 711 ods. 6 Občianskeho zákonníka

Neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.

Uplynutím výpovednej doby alebo uplatnením druhej vety ustanovenia § 711 ods. 6 Občianskeho zákonníka dochádza k zániku nájomného vzťahu medzi zmluvnými stranami. Zaniká Vám povinnosť platiť nájomné prenajímateľovi, ale tiež právo na užívanie nehnuteľnosti.

Podľa ustanovenia § 710 ods. 3 a 4 Občianskeho zákonníka

(3) Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Na doručovanie písomnej výpovede nájmu bytu sa primerane použijú ustanovenia osobitného predpisu.

(4) Ak bola daná výpoveď z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d), že nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov.

Tzn. že po uplynutí výpovednej doby (zániku nájomného vzťahu) nemá prenajímateľ právo od Vás požadovať akékoľvek platby. Jedinou výnimkou sú prípadné nedoplatky na službách súvisiacich s užívaním nehnuteľnosti alebo náhrada spôsobenej škody na nehnuteľnosti.

Ďalšie právne vzťahy, ktoré môžu vzniknúť po vypovedaní nájomnej zmluvy

Po vypovedaní nájomnej zmluvy Vám vzniká právo na vrátenie depozitu, ktorý bol zložený na začiatku vzniku nájomného vzťahu na účet prenajímateľa. Prenajímateľ môže tento depozit zadržať, resp. nevrátiť ho v plnom rozsahu iba z dôvodov uvedených v nájomnej zmluve.

Medzi najčastejšie a bežné dôvody patria prípadná škoda na nehnuteľnosti, nedoplatky na službách spojených s užívaním nehnuteľnosti, prípadne keď sa čaká na vyúčtovanie služieb spojených s užívaním nehnuteľnosti.

Ak by prenajímateľ nechcel bezdôvodne vyplatiť depozit po ukončení nájomného vzťahu, môžete sa vyplatenia tejto sumy domáhať aj súdnou cestou.

Tak, ako je uvedené vyššie, po uplynutí výpovednej lehoty Vám zaniklo užívacie právo k nehnuteľnosti a boli ste povinný vypratať nehnuteľnosť. Jediný prípad, kedy by ste boli povinný platiť prenajímateľovi ďalšie platby je, ak by ste naďalej bez akéhokoľvek právneho dôvodu (bez uzatvorenej platnej nájomnej zmluvy) užívali nehnuteľnosť naďalej.

Ak totiž užívate nehnuteľnosť naďalej bez akéhokoľvek právneho dôvodu bezdôvodne sa na úkor vlastníka nehnuteľnosti obohacujete. Zo zákona Vám vzniká povinnosť toto bezdôvodné obohatenie vydať.

Podľa ustanovenia § 451 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka

(1) Kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.

(2) Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

Výška tohto bezdôvodného obohatenia sa určuje na základe znaleckého posudku, ktorým sa určuje bežné nájomné za podobné nehnuteľnosti v okolí predmetnej nehnuteľnosti s prihliadnutím na realitný trh. Druhou možnosťou určenia bežného nájomného je vyžiadať si vyjadrenie realitných kancelárii k výške nájomného. Tento druhý dôkaz však nemusí byť súdom akceptovaný, najmä ak by to žalovaný namietal. 

Zhrnutie

Ak ste na nehnuteľnosti nespôsobili žiadne škody a nevznikli ani žiadne nedoplatky na službách spojených s užívaním nehnuteľnosti, mal (ak v zmluve nie je uvedené inak) by Vám prenajímateľ vrátiť celý depozit. Ak ste nehnuteľnosti po uplynutí výpovednej lehoty vypratali a opustili, nemá právo požadovať od Vás už žiadne nájomné. Ak nehnuteľnosť naďalej užívate, má prenajímateľ právo požadovať od Vás tzv. bežné nájomné.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, predpokladáme, že máte podpísanú riadnu zmluvu o nájme nehnuteľnosti podľa ust. Obč. zákonníka prípadne podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu.
Obč. zákonník peňažnú zábezpeku vyslovene nerieši.

Obyčajne sa do zmlúv preberá ust. § 5 zákona o krátkodobom nájme bytu  :
"(1) Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu.
(2) Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa jej doručenia doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky, ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi v súlade s odsekom 1.
(3) Po skončení nájomného pomeru podľa tohto zákona je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak."

Z uvedeného zákonného ustanovenia jasne vyplýva, na aký účel môže byť použitá peňažná zábezpeka.
Poznamenávame, že ak zmluva bola uzatvorená podľa cit.zákona prenajímateľka bola povinná Vám preukázať splnenie registračnej povinnosti u príslušného správcu dane /daňový úrad/.
Ak budete odovzdávať byt prenajímateľke 1.8.2019 trvajte na písomnom odovzdaní bytu - zápisnica o odovzdaní bytu, kde bude uvedený jeho stav, vrátane odpočtu jednotlivých médií /voda, elektrina, plyn/, najlepšie aj s fotografiami a jednu zápisnici podpísanú prenajímateľkou si ponechajte, aby ste mlai doklad a dôkaz v prípade problémov.
V prípade problémov nás kontaktujte.