Kúpa nehnuteľnosti so záložným pravom

Otázka: Kúpa nehnuteľnosti so záložným pravom

Dobrý deň, chcela by som vás požiadať o radu v oblasti kúpy nehnuteľnosti a ako správne ošetriť kúpnu zmluvu v prípade, že na byt, o ktorý mám záujem, je záložné právo banky. Majiteľka si zobrala hypotéku, má tam ešte 51 000 € nesplatených (hodnota nehnuteľnosti podľa znaleckého posudku je 145 000 €), avšak túto hypotéku nechce rušiť a presúva záložné právo na nehnuteľnosť svojej matky. Z banky už dostala kladné stanovisko na základe znaleckého posudku k matkinej nehnuteľnosti. Teraz je na rade kataster a návrh na vklad nového záložného práva. Ak som to správne pochopila, kataster najskôr musí vybaviť tento vklad, na základe ktorého v banke vydajú kvitanciu, a tú následne musí riešiť kataster a zabezpečiť výmaz záložného práva z nehnuteľnosti, o ktorú mám záujem. Moja otázka však smeruje k tomu, že tento proces trvá nekonečne dlho a tá pani by už potrebovala aspoň druhú časť kúpnej ceny, ktorej vyplatenie je spojené s podpisom kúpnej zmluvy a návrhom na vklad na kataster. Je možné nejako ošetriť kúpnu zmluvu tak, že napr. danú nehnuteľnosť kúpim aj s týmto záložným právom banky, ale zároveň sa v kúpnej zmluve uvedie nejaká formulácia typu "predávajúca je povinná bezodkladne konať tak, aby sa záložné právo z LV (listu vlastníctva) vymazalo v čo najkratšom termíne, nebude to nijak zdržiavať a zároveň mne z tohto záložného práva nevyplývajú žiadne povinnosti"? Viem, že som to napísala laicky, ale zaujíma ma, či je to takto možné a v prípade prieťahov z jej strany právne vymáhateľné. Alebo máme s podpisom kúpnej zmluvy počkať až do doby, kedy sa ukončí celý proces s výmazom záložného práva? Zatiaľ som zaplatila zálohu za byt realitnej kancelárii, celé to však vybavuje maklérka, ktorá je známa predávajúcej, a preto by som sa nechcela dostať do úzkych podpisom kúpnej zmluvy, ktorá by bola pre mňa nevýhodná alebo priam likvidačná. Kúpnu cenu bytu neplánujem financovať hypotékou ani úverom, keďže finančné prostriedky mám z predaja inej nehnuteľnosti. Budem vám veľmi vďačná, ak by ste mi k tomuto problému vedeli dať nejaké stanovisko, ako by bolo najlepšie postupovať. Ďakujem.

Odpoveď: Kúpa nehnuteľnosti so záložným pravom

Dobrý deň,

napísali ste to zrozumiteľne. 
Ja by som Vám neodporúčal to takto riešiť, pokiaľ nemáte istotou, že v prípade problémov by ste vymohli peniaze späť. Dá sa to ošetriť odstúpenímood zmluvy, ale to stále nezaručuje, že by Vám vrátila peniaze. Väčšiu istotu by ste napríklad mali napríklad vtedy, ak by predávajúca bola zamestnaná, mala aj iný majetok nezaťažený záložným právom a podobne.

Toto mala predávajúca riešiť ešte pred tým ako začala predávať nehnuteľnosť. Nechoďte do rizika, ak nemusíte. Ak by ste to financovali z hypotéky, bolo by to menej rizikové.

Nemusíte čakať úplne na výmaz záložného práva, stačí ak budete mať v rukách kvitanciu z banky (originál), ktorá bude podkladom k vymazu záložného práva a zároveň doklad o tom, ze tá kvitancia bola podaná na kataster.