Otázka: Je zmluva neplatná?
Dobrý deň,
v dedičskom konaní sme ja, moja mama a sestra zdedili po otcovi byt, každý v podiele 1/3. Mám aj brata, ktorý kvôli kolácii po otcovi nič nezdedil. Pred smrťou otca brat prenajímal byt, ktorý tiež nechal zrekonštruovať a stále ho prenajíma. Po našej výzve, aby s prenájmom prestal, pretože nemá vlastnícky podiel, sa vyjadril, že síce nemá, ale v zmluve, ktorú uzavrel s nájomníkom, je trojmesačná výpovedná lehota a nájomník by mu mal ešte tieto tri mesiace platiť za prenájom.
Taktiež sa vyhráža, že vysťahuje všetok nábytok a dá odstrániť celú kuchyňu a kúpeľňu, pretože byt z vlastných prostriedkov pred vyše dvoma rokmi zrekonštruoval, pokiaľ mu nezaplatíme 20 tisíc eur, čo nie je v pláne. Na nábytku mi nezáleží, ale môže skutočne odstrániť celú kuchyňu, kúpeľňu a toaletu? A je zmluva, ktorú uzavrel s nájomníkom, už neplatná?
Ďakujem.
Odpoveď: Je zmluva neplatná?
Dobrý deň,
Postavenie vášho brata voči bytu a prenájmu:
Vychádzame z toho, že po smrti otca sa stali vlastníkmi bytu traja dediči – vy, vaša matka a vaša sestra, každý v podiele 1/3. Váš brat nezískal žiadny vlastnícky podiel. Po smrti pôvodného vlastníka (otca) má v zásade právo nakladať s nehnuteľnosťou len jej vlastník (resp. všetci spoluvlastníci spoločne). Ak váš brat ďalej byt prenajíma, hoci sám nemá vlastnícky podiel, koná bez právneho titulu.
Platnosť nájomnej zmluvy:
Ak nájomná zmluva s nájomníkom bola uzatvorená ešte za života otca a otec s tým súhlasil (príp. brat konal na základe splnomocnenia alebo tichej tolerancie), táto zmluva mohla byť platne uzavretá. V takom prípade po smrti otca prechádza prenajímaná vec na dedičov. Dediči ako noví vlastníci sú v zásade viazaní existujúcou nájomnou zmluvou a musia ju dodržať, pokiaľ je platná a neuplynula jej doba alebo výpovedná lehota. Znamenalo by to, že nájomník má voči vám právny nárok pokračovať v nájme aspoň počas výpovednej lehoty, ak táto bola platne dohodnutá.
Ak nekonal na základe plnej moci (musí byť písomná), zmluva bude neplatná.
Naopak, ak nájomná zmluva bola uzatvorená až po smrti otca, a to bez súhlasu všetkých dedičov, resp. bez toho, aby brat mal akékoľvek oprávnenie nakladať s bytom, takáto zmluva je voči vám (ako novým vlastníkom) neúčinná. Nájomník, ktorý si od brata „prenajal“ byt v nevedomosti o skutočnom vlastníckom stave, by mohol byť považovaný za neoprávneného užívateľa. V tomto prípade máte právo žiadať, aby nájomník nehnuteľnosť opustil. V praxi je však vhodné s nájomníkom komunikovať, vysvetliť mu situáciu a ak sa dobrovoľne nevysťahuje, môžete postupovať cestou súdu.
Odcudzenie zariadenia a odstránenie stavieb (kuchyne, kúpeľne, WC):
Rozlišujeme medzi hnuteľnými vecami a nehnuteľnými (resp. pevne spojenými s nehnuteľnosťou). Nábytok, ktorý nie je pevne spojený s bytom, si brat ako jeho majiteľ (ak je naozaj jeho) môže zobrať. Avšak kuchynská linka, sanity (WC, umývadlo, sprchový kút, vaňa), obklady a ďalšie prvky, ktoré sú považované za stavebnú súčasť bytu, sa po zabudovaní stávajú súčasťou nehnuteľnosti. Ich odstránením by došlo k poškodeniu či znehodnoteniu bytu. To nemôže urobiť.
Podľa Občianskeho zákonníka (a v zmysle judikatúry) sa to, čo je pevne spojené s nehnuteľnosťou, stáva jej súčasťou, a teda vlastníctvom vlastníkov bytu. Brat nemá právo ani hrozbami, ani fakticky odstrániť tieto veci. Ak by tak urobil, mohlo by ísť o protiprávne konanie – poškodenie cudzej veci, prípadne by ste mohli uplatňovať náhradu škody. Nikoho nemôže nútiť, aby mu vyplatil sumu za rekonštrukciu (20-tisíc eur), pokiaľ k tomu nie je právny dôvod (napr. dohoda medzi vlastníkmi alebo súdne rozhodnutie o náhrade investícií). Ak investície do bytu vykonal bez súhlasu všetkých vlastníkov (respektíve pred dedičským konaním bez jasnej dohody s otcom alebo s vtedajším vlastníkom), je na ňom, aby prípadný nárok na náhradu preukázal súdu.
Zhrnutie:
1. Platnosť nájomnej zmluvy:
Ak bola uzavretá platne za života otca a prešla na dedičov, musíte ju rešpektovať vrátane výpovednej lehoty.
Ak bola uzavretá až po smrti otca bez vášho súhlasu, zrejme je neplatná voči vám a môžete žiadať vypratanie bytu.
2. Odcudzenie alebo odstránenie zabudovaných častí (kuchyňa, kúpeľňa):
Brat nemá právo odstraňovať stavebné súčasti bytu. Ich poškodením alebo odstránením by konal protiprávne a mohol by byť za to právne zodpovedný.
3. Finančné požiadavky brata (20-tisíc eur):
Bez vášho súhlasu a bez právneho dôvodu nie ste povinní mu nič platiť.
Prípadné investície by musel vymáhať súdnou cestou a preukázať ich oprávnenosť.
