Otázka: Investícia do cudzej nehnuteľnosti - riešenie ?

Dobrý deň, chcel by som vám položiť nasledovnú otázku: Bol uzatvorený nájomná zmluva, ktorej predmetom bol prenájom nebytových priestorov, pričom účelom nájmu bolo vytvorenie podmienok pre podnikateľskú činnosť nájomcu. Po určitom čase (približne 6 mesiacov) od účinnosti zmluvy sa však ukázalo, že predmetný priestor bol prenajímateľom prenechaný v stave nespôsobilom na takéto užívanie. Nájomca preto využil možnosť od zmluvy odstúpiť podľa § 679 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Predtým, než k tomu došlo, nájomca so súhlasom prenajímateľa vykonal na priestore nevyhnutné úpravy - bolo potrebné ho pretvoriť na zubnú ambulanciu. Až do odstúpenia od zmluvy zároveň riadne platil nájomné. Moja otázka preto spočíva v tom, ako má prebehnúť vzájomné vypořiádanie v dôsledku zrušenia zmluvy takýmto odstúpením. Predpokladám, že nájomcovi vznikne nárok na vrátenie zaplateného nájomného. Ako je to však s nárokom prenajímateľa? Logicky usudzujem, že mu patrí nárok na vrátenie prenajatého priestoru. Ako však treba zohľadniť vykonanú rekonštrukciu? Patrí nájomcovi náhrada vynaložených nákladov?

Odpoveď: Investícia do cudzej nehnuteľnosti - riešenie ?

Dobrý deň,

ďakujeme za otázku.

Náš právny názor na Vami uvedený problém je nasledovný :

I. PRÁVNA ÚPRAVA

1./ Základná právna úprava je obsiahnutá v ust. Obč. zákonníka a zákone č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, ktorý sa vzťahuje na

a) na nebytové priestory, ktorými sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie; nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu;

b) na byty, pri ktorých bol udelený súhlas na ich užívanie na nebytové účely.

Prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému zmluvou o nájme a to  na účely, na ktoré sú stavebne určené. 　

2./ Zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Ak zmluva neobsahuje náležitosti podľa uvedeného je neplatná.

3./ Ak nie je dohodnuté inak, prenajímateľ je povinný odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené.

Nájomca je oprávnený užívať nebytový priestor v rozsahu dohodnutom v zmluve, je povinný uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním, je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ urobiť, a umožniť vykonanie týchto i iných nevyhnutných opráv; inak nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením povinnosti vznikla.

4./ Nájom dojednaný na určitý čas sa skončí uplynutím času, na ktorý bol dojednaný.

Nájomca môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím dojednaného času, ak /okrem iných/ 

b) nebytový priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie;

c) prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1./t.j. :  Ak nie je dohodnuté inak, prenajímateľ je povinný odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené."/

5./ Ak sa nájom uzavrie na neurčitý čas, sú prenajímateľ i nájomca oprávnení vypovedať zmluvu písomne bez udania dôvodu,  s trojmesačnou výpovednou lehotou ak nie je  dohodnuté inak.

6./ V zmysle ust.  § 13 citov. zákona ak nebolo dohodnuté inak, je v prípade skončenia nájmu nájomca povinný vrátiť nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.

Z hľadiska riešenia investícií do cudzej nehnuteľnosti je podstatné aj ust . § 667 Obč. zákonníka, ktoré platí aj v prípade nájmu podľa ust. zákona č. 116/1990 Zb., nakoľko citovaný zákon neobsahuje špeciálnu úpravu :

"Zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda, je prenajímateľ oprávnený odstúpiť od zmluvy."

II. RIEŠENIE  VYPORIADANIA ÚPRAV V PRENAJATEJ NEHNUTEĽNOSTI

Zo zákonných ustanovení vyplývajú podľa nás nasledovné možnosti a ich riešenie, nakoľko v otázke píšete, že priestory boli prerobené so súhlasom prenajímateľa bez bližšej špecifikácie formy udeleného súhlasu :

1./ Zmeny na prenajatej veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Zákon neuvádza, či súhlas musí byť písomný. Ak žiaden súhlas delený nebol /písomný ani ústny/ potom v zmysle § 13 zákona platí, že nájomca je v prípade skončenia nájmu nájomca povinný vrátiť nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie. Teda veci, ktoré patria nájomcovi a ktoré je možné oddeliť si nájomca môže zobrať do svojej dispozície.

2./ Súhlas prenajímateľa bol udelený /ústne alebo konkludentne= mlčky/ , ale prenajímateľ sa nezaviazal na úhradu nákladov :  Nájomca má nárok na protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota prenajatých priestorov . Tu poukazujeme na bod III.  tejto odpovede.  　

3./ Súhlas prenajímateľa udelený bol a prenajímateľ sa zaviazal na úhradu nákladov : To je najlepšia možnosť a právne najčistejšia, kedy prenajímateľ je povinný uhradiť náhradu za preukázané investície podľa dohody zmluvných strán.

III. ROZHODNUTIA SÚDOV

1./ NS ČR : 26 Odo 419/2006 : Z dikce § 667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák. plyne, že dal-li pronajímatel souhlas se změnou pronajaté věci, ale nezavázal-li se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota změněné věci. Vznik nároku na poskytnutí protihodnoty je tak vázán (není-li jiné dohody) až na zánik oprávnění nájemce předmět nájmu nadále užívat a tedy na obnovení dispozičního práva pronajímatele k předmětu nájmu.

2./ NS SR 2 Cdo 21/2007 26. februára 2008 :

Neobstojí preto tvrdenie žalobkýň, že výška bezdôvodného obohatenia by mala byť vyčíslená ako všeobecná trhová hodnota, ktorá predstavuje vzťah ponuky a dopytu k danej veci v danom čase a že jedine takúto aplikáciu práva je možné považovať za zákonnú a spravodlivú. Základom rozhodnutia v posudzovanej veci totiž nie je zistenie tržnej ceny nehnuteľnosti, ale zistenie majetkového prospechu tvoriaceho bezdôvodné obohatenie.

3./ OS Prešov 9Cb 16/2013 z 19.12.2013 :

Dôležité je to, že v prejednávanej veci súhlasy prenajímateľa na vykonanie stavebných úprav preukázané neboli. Súhrne zároveň platí, že žalobca vôbec vykonanie akýchkoľvek stavebných úprav nepreukázal a to napríklad len fotografiami prevádzok pred a po týchto úpravách a za dôkaz vykonania týchto úprav nemožno považovať ním uvedené čísla tvrdených vynaložených nákladov v prílohách k návrhu.

IV. RIEŠENIE A MOŽNÉ RIZIKÁ

1./ V otázke píšete, že účelom nájmu bolo vytvorenie podmienok pre podnikateľskú činnosť nájomcu. Takáto formulácia dáva možnosť viacerých výkladov. Zákon o nájme hovorí, že nebytové priestory sa prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené. Predpokladáme, že v zmluve je uvedené, že priestory budete využívať ako zubnú ambulanciu, ktorá je dosť špecifickým priestorom. Nebytový priestor v čase keď ho nájomca prevzal musel poznať a teda vedieť zhodnotiť, či budú tieto priestory vhodné na  zubnú ambulanciu, prípadne aj po ich čiast. úprave /obklady, sanita a pod./ Tu možno vzniknú rozpory vo výklade zmluvy.

2./ Píšete, že ste odstúpili po čase od zmluvy z dôvodu nespôsobilosti priestorov na užívanie /zubná ambulancia/. Ak ste vychádzali z textu Vami uzatvorenej zmluvy, kde máte dojednanú možnosť odstúpenia od zmluvy tak je to v poriadku. Otázkou je len to, prečo ste tak urobili až po cca 6 mesiacoch, keď pri prevzatí priestorov ste poznali ich stav, pričom ste najprv vykonali nevyhnutné úpravy na zubnú ambulanciu a až následne ste od zmluvy odstúpili podľa ust. § 679 Obč. zákonníka. Tu vidíme možnosť nezrovnalostí s prenajímateľom. 　

3./ Chýba  nám  zmienka o tom, akým spôsobom bolo dohodnuté to, že nájomca je oprávnený investovať do prenajatých priestorov a v akom rozsahu, preto odkazujeme na bod II. tejto odpovede.

4./ Vrátenie nájomného : Podľa § 673 a nasl. Obč. zákonníka platí, že nájomca nie je povinný platiť nájomné, pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom alebo ak sa spôsob užívania nedohodol primerane povahe a určeniu veci. Ak nájomca môže užívať prenajatú vec z dôvodov uvedených v § 673 iba obmedzene, má nájomca nárok na primeranú zľavu z nájomného. Prenajímateľ si však musí započítať náklady, ktoré ušetril, a cenu výhod, ktoré mal z toho, že nájomca užíval vec len obmedzene. Právo na odpustenie alebo na poskytnutie zľavy z nájomného sa musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu. Právo zanikne, ak sa neuplatní do šiestich mesiacov odo dňa, keď došlo ku skutočnostiam toto právo zakladajúcim.

5./ Priestory po ukončení nájmu musíte  vrátiť prenajímateľovi.

6./ Možným riešením Vami vykonaných investícií a zaplateného nájomného  by bolo tzv. urovnanie v zmysle ust. § 585 Obč. zákonníka a súčasne započítanie nájmu a vykonaných úprav v zmysle ust. 580 Obč. zákonníka.

V. ZÁVER 　

Nakoľko otázka a jej riešenie natíska viacero alternatív, odporúčame poslať zmluvu na posúdenie. Môžte sa obrátiť aj našu advokátsku kanceláriu.