Otázka: Informácie o byte predsedom SVB 3. osobám ?

Dobrý deň, chcem sa opýtať, či a ak áno, v akom rozsahu je predseda spoločenstva vlastníkov bytov oprávnený poskytovať informácie tretím osobám o byte konkrétneho vlastníka a či je k tomu potrebný aj súhlas vlastníka. Som vlastníčkou bytu, ktorý mi darovala moja mama. Mama bola jedinou vlastníčkou, ktorá získala byt ešte pred uzatvorením svojho druhého manželstva. V súčasnom čase prebieha súdne konanie v kontexte BSM. Právny zástupca maminho bývalého manžela sa písomnou žiadosťou obrátil na spoločenstvo vlastníkov bytov s požiadavkou na poskytnutie informácií o akýchkoľvek úpravách alebo rekonštrukciách, ktoré boli v byte vykonané. S touto požiadavkou nesúhlasím, už len z toho dôvodu, že nevystupujem ako účastníčka daného súdneho konania. Menšiu rekonštrukciu som previedla ja a financovala ju z vlastných finančných prostriedkov v čase, keď vlastníčkou bytu bola ešte mama a počas trvania jej druhého manželstva. Bývalý manžel však má mylný dojem, že išlo o úplnú rekonštrukciu. Tento predpoklad však v skutočnosti neodpovedá pravde. Veľmi pekne ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Informácie o byte predsedom SVB 3. osobám ?

Dobrý deň, 
východzí stav podľa otázky je nasledovný : Dve manželstvá  Vašej matky, teraz prebieha vyporiadanie ohľadom majetku v 2. manželstve. Matka nadobudla byt darovacou zmluvou od 1. manžela po rozvode, ktorý následne za trvania svojho druhého manželstva darovala Vám. Byt ste v určitom rozsahu rekonštruovali v čase, keď vlastníkom bytu bola Vaša matka za trvania jej 2. manželstva. V súčasnosti prebieha vyporiadanie BSM 2. manželstva. Advokát 2. manžela sa teraz písomne zaujíma u predsedu SVB o rozsah rekonštrukcie Vášho bytu.

Tak sme pochopili otázku.

Vami položená otázka predstavuje niekoľko rovín právnych problémov, ktoré je potrebné objasniť : 

I./ Podľa čl. 21 Ústavy SR "obydlie je nedotknuteľné. Nie je dovolené doň vstúpiť bez súhlasu toho, kto v ňom býva. Domová prehliadka je prípustná len v súvislosti s trestným konaním, a to na písomný a odôvodnený príkaz sudcu. Spôsob vykonania domovej prehliadky ustanoví zákon." 
 

II./ Rovina vyporiadania BSM podľa ust.  Obč. zákonníka ("OZ") :
Podľa ust. § 143 OZ platí, že v "bezpodielovom spoluvlastníctve manželov je všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedičstvom alebo darom, ako aj vecí, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka." 

Poznámka k textu : 
Aj keby Vaša matka nadobudla predmetný byt za trvania jej 2. manželstva, predmetný byt nepatrí od 2. BSM. 
Podľa ust. § 148 OZ  "zánikom manželstva zanikne i bezpodielové spoluvlastníctvo manželov."  
"Ak zanikne bezpodielové spoluvlastníctvo, vykoná sa vyporiadanie podľa zásad uvedených v § 150 OZ , t.j. : "Pri vyporiadaní sa vychádza z toho, že podiely oboch manželov sú rovnaké. Každý z manželov je oprávnený požadovať, aby sa mu uhradilo, čo zo svojho vynaložil na spoločný majetok, a je povinný nahradiť, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho ostatný majetok. Ďalej sa prihliadne predovšetkým na potreby maloletých detí, na to, ako sa každý z manželov staral o rodinu, a na to, ako sa zaslúžil o nadobudnutie a udržanie spoločných vecí. Pri určení miery pričinenia treba vziať tiež zreteľ na starostlivosť o deti a na obstarávanie spoločnej domácnosti."

Zo zákona platí, že ak sa vyporiadanie nevykoná dohodou, vykoná ho na návrh niektorého z manželov súd. Predmetný návrh musí byť podaný v lehote do 3 rokov od zániku BSM. 

Je teda otázkou, či predmetný návrh bol na súde podaný v uvedenej lehote. 
Zrejme predmetná požiadavka advokáta vznikla v tej súvislosti, že advokát druhej strany chce započítať predmetnú investíciu do výlučného majetku  Vašej matky do BSM odôvodňujúc svoju požiadavku tým, že majetok v BSM bol použitý na zveľadenie výlučného majetku Vašej matky.

Z komentára k uvedenému ustanoveniu OZ a príslušnej judikatúry preto pre Vás uvádzame :

NS SR č.j. : 1MCdo12/2011  : V zmysle ust. § 150 OZ je pri vyporiadaní BSM každý zo spoluvlastníkov  oprávnený požadovať, aby sa mu uhradilo, čo zo svojho vynaložil na spoločný majetok, a naopak, je povinný nahradiť, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho ostatný majetok." 

Z uvedeného teda vyplýva, že bude na Vašej matke, aby preukázala, že na rekonštrukciu bytu použila výlučne svoje prostriedky, ktoré patria do jej výlučného vlastníctva, prípadne Vašimi dokladmi, že tieto náklady na rekonštrukciu bytu ste hradili Vy ako jej dcéra. Ale kontrola predsedu SVB nemá zákonné opodstatnenie na vstup do bytu.

III./ Oprávnenie predsedu SVB :  
Zákon o vlastníctve bytov stanovuje rozsah oprávnení a povinností pre predsedu SVB. 
V otázke sa  pýtate na to, či predseda SVB je oprávnený podať informáciu  advokátovi o rozsahu rekonštrukcie bytu, ktorý ani nepatrí do BSM.
Podľa cit. zákona  vlastník bytu v dome je povinný na svoje náklady byt a nebytový priestor v dome udržiavať v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä včas zabezpečovať údržbu a opravy. Je povinný konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách, pri prenajatí bytu alebo nebytového priestoru v dome, prípadne jeho časti a pri inom nakladaní s bytom a nebytovým priestorom v dome nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv, ďalej je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré na iných bytoch alebo nebytových priestoroch v dome alebo na spoločných častiach domu alebo spoločných zariadeniach domu alebo príslušenstve spôsobil sám alebo osoby, ktoré jeho byt alebo nebytový priestor užívajú.
Vlastník bytu podľa ciz. zákona je povinný umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu zástupcovi spoločenstva, správcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečí sám alebo ak ide o opravu spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu prístupných z jeho bytu alebo montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a nebytovom priestore a odpočet nameraných hodnôt; ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru neumožní na požiadanie vstup do bytu, zodpovedá za škody vzniknuté takýmto konaním.
Podľa  § 11 ods. 4  cit. zákona vlastník bytu nemôže vykonávať úpravy bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorými by ohrozoval alebo rušil ostatných v neprimeranom rozsahu alebo by menil vzhľad domu bez súhlasu spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, je potrebný súhlas väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. 
Zákon tu odkazuje na stavebný poriadok /viď ďalej bod III./, teda podľa rozsahu rekonštrukcie je stavebník povinný požiadať o stavebné povolenie alebo stav. práce robiť na základe ohlásenia stav. úradu a v nadväznosti na uvedené musí mať súhlas  SVB podľa rozsahu prác, hlavne pri zásahu do nosných konštrukcií v byte.

Zo zákona platí, že "vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý stavebne upravuje byt, je povinný na výzvu umožniť prístup do bytu alebo nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi z dôvodu kontroly, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia domu. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome neumožní vstup do bytu alebo nebytového priestoru, správca alebo predseda je povinný oznámiť vykonávanie stavebných úprav bytu alebo nebytového priestoru príslušnému stavebnému úradu.

Naša poznámka k textu : Sme toho názoru, že zákon hovorí jasne, že kedy je predseda  oprávnený kontrolovať vykonávanie stav. prác, a podľa zákona je to v čase ich vykonávania, a nie následne hocikedy a na požiadanie niekoho.  Sme názoru, že ani prezretie bytu, ku ktorému predseda nemá žiadne oprávnenie, nemôže poskytovať informáciu o rozsahu prác, nakoľko nie je ani kvalifik. osobou na posúdenie predmetných prác, ako ani ich rozsahu.

IV./ Hľadisko stav. zákona : Ako aj Vy uvádzate, byt nepatrí do BSM. Z ustanovení stavebného poriadku vyplýva, kedy je stavebník povinný ohlásiť vykonávanie stavebných prác podliehajúcich ohláseniu a kedy môže tieto vykonávať na základe stavebného povolenia. Predpokladáme, že stav. práce v byte ste vykonávali v súlade s ust. stav.poriadku a že ohľadom prác máte aj príslušné doklady.
Podľa  § § 99 stav. poriadku orgánmi štátneho stavebného dohľadu sú poverení zamestnanci Slovenskej stavebnej inšpekcie, stavebného úradu a 
krajského stavebného úradu.

Záver 

Odporúčame prípadne samotný podaný návrh na súde vo veci vyporiadania BSM konzultovať s advokátom. 

Ak je otázka tá, že je voči Vašej matke uplatnený nárok na vrátenie  fin. prostriedkov patriacich do BSM, ktoré boli použité na jej výlučný majetok (rekonštrukcia bytu), a tento nárok je uplatnený v lehote, potom bude úlohou Vašej matky, aby preukázala, že náklady na rekonštrukciu neznášala ona z majetku patriaceho do BSM, ale boli použité fin. prostriedky inej osoby, teda Vaše, vrátane predloženia dokladov.

Vstup predsedu SVB  do bytu za účelom vykonania kontroly rozsahu rekonštrukcie nie je opodstatnený. 

Odporúčame už uplatnený návrh zo strany bývalého manžela Vašej matky konzultovať s advokátom.

Môžete sa obrátiť aj na našu advokátsku kanceláriu.