Ako uviesť spôsob platenia v kúpnej zmluve? 1.časť

ÚHRADA KÚPNEJ CENY V HOTOVOSTI A PREVODOM NA ÚČET

Toto je prvá časť 3-dielnej série článkov na tému formulácie úhrady kúpnej ceny v kúpnej zmluve.

Jednou z najdôležitejších častí každej kúpnej zmluvy je článok, v ktorom si predávajúci a kupujúci (ďalej aj len „zmluvné strany“) dojednávajú kúpnu cenu a spôsob jej úhrady. Nejde len o podstatnú náležitosť každej kúpnej zmluvy, ale predovšetkým o ustanovenia, o ktorých zmluvné strany najdlhšie rokujú a hľadajú vzájomný kompromis, ktorý by čo najviac vyhovoval obom zmluvným stranám.

V praxi existuje veľmi široké spektrum možností, ako si zmluvné strany môžu dojednať spôsob úhrady kúpnej ceny. Rovnako je v praxi bežné, že tieto jednotlivé spôsoby sa vzájomne kombinujú a dopĺňajú. Napr. časť kúpnej ceny môže byť uhradená v hotovosti, časť prevodom na účet a časť z hypotéky.

V tomto článku, rozdelenom na tri časti, budú uvedené v praxi najčastejšie používané spôsoby úhrady kúpnej ceny spolu s príkladmi, ako ich správne formulovať. Rovnako sa pri nich zameriame na to, čo je pri tom-ktorom spôsobe úhrady kúpnej ceny dôležité v kúpnej zmluve uviesť, a to tak, aby jednotlivé ustanovenia poskytovali vysoký stupeň právnej istoty pre obidve zmluvné strany.

Prvá časť je zameraná na prípady, keď sa kúpna cena alebo jej časť uhrádza v hotovosti alebo prevodom na účet predávajúceho.

1. ÚHRADA KÚPNEJ CENY V HOTOVOSTI PRED/PRI PODPISE KÚPNEJ ZMLUVY

V minulosti najčastejší spôsob úhrady kúpnej ceny, ktorým bola jej úhrada výlučne v hotovosti, sa v súčasnosti dostáva čoraz viac do úzadia.

V tomto smere je v súčasnosti dôležité upozorniť potenciálnych kupujúcich i predávajúcich na to, že ak by si dohodli spôsob úhrady kúpnej ceny výlučne týmto spôsobom, mohli by sa v závislosti od výšky kúpnej ceny dopustiť priestupku či správneho deliktu.

Hotovosť nad určitú výšku je zakázaná

Dňa 01.01.2013 totiž nadobudol účinnosť zákon č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti, ktorý zakazuje platbu v hotovosti, ktorej hodnota prevyšuje 15.000 €, medzi fyzickými osobami nepodnikateľmi. V prípade ak by aspoň jedna zo zmluvných strán bola právnickou osobou alebo fyzickou osobou – podnikateľom, sú zakázané platby v hotovosti prevyšujúce 5.000 €.

Pri nehnuteľnostiach je spravidla kúpna cena dohodnutá vo výške presahujúcej uvedené limity. Z vyššie uvedeného dôvodu je preto nutné, ak kúpna cena presahuje 15.000 € a zmluvné strany chcú aspoň časť kúpnej ceny uhradiť v hotovosti, aby táto časť kúpnej ceny nepresiahla sumu 15.000 € (ak sú obe zmluvné strany fyzické osoby – nepodnikatelia), resp. sumu 5.000 € (ak je aspoň jedna zmluvná strana fyzickou osobou – podnikateľom alebo právnickou osobou).

Ak by sa zmluvné strany (fyzické osoby – nepodnikatelia) totiž napriek uvedenému zákazu dohodli na úhrade kúpnej ceny prevyšujúcej uvedené limity v hotovosti, dopustili by sa priestupku. Za tento priestupok môže byť obidvom zmluvným stranám uložená pokuta do 10.000,- €. V prípade, ak by uvedený zákaz porušila fyzická osoba – podnikateľ alebo právnická osoba, dopustila by sa správneho deliktu, za ktorý by jej mohla byť uložená pokuta až do 150.000,- €. Je potrebné však uviesť, že aj napriek tomu, že by takouto formuláciou došlo k spáchaniu priestupku, nemá to vplyv na platnosť právneho úkonu.

Ak sa kúpna cena (resp. aspoň jej časť) platí v hotovosti, v kúpnej zmluve sa najčastejšie uvádza napríklad nasledovné ustanovenie:

Predávajúci svojím podpisom potvrdzuje, že kúpnu cenu / časť kúpnej ceny vo výške  __________ € (slovom:  _____________ eur) prevzal od Kupujúceho pred podpisom / pri podpise tejto Zmluvy v hotovosti.

Uvedená formulácia je vhodnejšia oproti takej, v ktorej by sa napr. uvádzalo len to, že predávajúci odovzdá pri podpise kúpnej zmluvy určitú sumu v hotovosti. Z takejto formulácie by totiž nevyplývalo, že príslušná suma skutočne aj bola odovzdaná predávajúcemu, čím by sa mohol kupujúci v prípadnom súdnom konaní dostať do dôkaznej núdze – teda nevedel by preukázať, že kúpnu cenu skutočne uhradil. Neúspech v takomto súdnom konaní by pritom mohol mať za následok, že súd by kupujúcemu uložil povinnosť kúpnu cenu (alebo jej časť) zaplatiť predávajúcemu, a to napriek tomu, že fakticky tak už raz urobil.

2. ÚHRADA KÚPNEJ CENY PREVODOM NA ÚČET

Jeden z najjednoduchších spôsobov úhrady kúpnej ceny je jej zaplatenie prevodom z účtu kupujúceho na účet predávajúceho po uzavretí kúpnej zmluvy.

Úhrada celej kúpnej ceny po uzavretí zmluvy ešte pred samotným vkladom na katastri je rizikové

V praxi však výlučne takýto spôsob úhrady kúpnej ceny (t.j. hneď po uzatvorení kúpnej zmluvy) nemožno odporučiť (ak nie je platba nijako zabezpečená), nakoľko najmä pre kupujúceho predstavuje pomerne významné riziko, keďže v takomto prípade by predávajúci disponoval celou kúpnou cenou ešte pred tým, ako by kupujúci nadobudol k nehnuteľnosti vlastnícke právo.

V prípade, ak kupujúci chce zaplatiť kúpnu cenu výlučne zo svojich prostriedkov, možno v záujme jeho vlastnej ochrany odporučiť dohodu s predávajúcim na tom, že kúpna cena bude uhradená prostredníctvom bankovej vinkulácie či notárskej úschovy, ktoré budú bližšie popísané v ďalších bodoch.

Z uvedených dôvodov sa v praxi skôr objavujú prípady, keď je len časť kúpnej ceny hradená prevodom na účet predávajúceho.

Tento spôsob úhrady kúpnej ceny sa v kúpnej zmluve formuluje pomerne jednoducho, napr.:

Kúpna cena / táto časť kúpnej ceny vo výške __________ (slovom: __________ eur) bude uhradená do piatich pracovných dní od podpisu tejto zmluvy bezhotovostným prevodom na bankový účet určený Predávajúcim IBAN: __________.

Lehotu na uhradenie kúpnej ceny si môžu strany dohodnúť ľubovoľne

Samozrejme, zmluvné strany si môžu ľubovoľne upraviť lehotu, v ktorej má byť kúpna cena (resp. jej časť) prevedená a súčasne sa môžu dohodnúť aj na bližších podmienkach, len za ktorých splnenia bude kupujúci povinný previesť kúpnu cenu na účet predávajúceho (napr. až po vyplatení dlhov, v dôsledku ktorých je nehnuteľnosť ešte v čase uzavretia kúpnej zmluvy zaťažená záložným právom a pod.).

Všimnite si, že v texte je uvedené „na bankový účet určený Predávajúcim“. Účet nemusí byť vo vlastníctve Predávajúceho, aby došlo k naplneniu zmluvy.

V prípade, ak si zmluvné strany chcú bližšie dohodnúť podmienky prevedenia kúpnej ceny predávajúcemu je ale vhodnejšie využiť bankovú vinkuláciu alebo notársku úschovu, ako je už uvedené aj vyššie. Náklady vynaložené na tieto služby môžu totiž v konečnom dôsledku zachrániť kupujúcemu finančné prostriedky.

Autor
JUDr. Milan Ficek, advokát